7 Dinge, die Sie über Fannie Mae und Freddie Mac wissen müssen

Vor genau vier Jahren, in den frühen Tagen der Finanzkrise, übernahm die Bundesregierung die Kontrolle über die Hypothekenfinanzierer Fannie Mae und Freddie Mac durch einen rechtlichen Prozess namens Conservatorship., Seitdem haben die beiden Unternehmen rund 150 Milliarden US-Dollar an Steuergeldern benötigt, um solvent zu bleiben, während die Regierung den Wohnungsmarkt über Wasser gehalten hat, indem sie mehr als 95 Prozent aller in den USA vergebenen Wohnungsbaudarlehen unterstützt hat.

Fannie und Freddie bleiben zwei der größten Finanzinstitute der Welt, die für insgesamt 5 Billionen US-Dollar an Hypothekenvermögen verantwortlich sind. Dennoch verstehen nur wenige Amerikaner, was Fannie und Freddie tatsächlich für Hausbesitzer tun, welche Rolle sie in der jüngsten Immobilienkrise gespielt haben oder welche Rolle sie auf dem Hypothekenmarkt der Zukunft spielen werden., Am vierten Jahrestag ihres Konservatoriums, Hier sind sieben Dinge, die Sie über die beiden Hypothekengiganten wissen müssen.

Was tun, Fannie Mae und Freddie Mac zu tun?

Die primäre Funktion von Fannie Mae und Freddie Mac wird mit Liquidität zu versorgen, die nation mortgage finance Systems. Fannie und Freddie kaufen Hauskredite von privaten Unternehmen (vorausgesetzt, die Kredite erfüllen strenge Größen -, Kredit-und Underwriting-Standards), verpacken diese Kredite in hypothekenbesicherte Wertpapiere und garantieren die rechtzeitige Zahlung von Kapital und Zinsen für diese Wertpapiere an externe Investoren., Fannie und Freddie halten auch einige Immobilienkredite und Hypothekenpapiere in ihren eigenen Anlageportfolios.

Da Hypothekarkreditgeber diese Kredite nicht in ihren Bilanzen halten müssen, steht ihnen mehr Kapital zur Verfügung, um Kredite an andere kreditwürdige Kreditnehmer zu vergeben. Kreditgeber haben auch einen zusätzlichen Anreiz, sichere und nachhaltige Produkte anzubieten-nämlich langfristige, festverzinsliche Hypotheken -, weil sie wissen, dass Fannie und Freddie sie wahrscheinlich kaufen werden., Da Fannie und Freddie im Falle eines Zahlungsausfalls Zahlungen garantieren—natürlich gegen Gebühr—müssen sich Anleger keine Sorgen um das Kreditrisiko machen, was Hypotheken zu einer besonders attraktiven Investition macht.

Unter diesem System war Hypothekenkredite kontinuierlich bis weit in die späten 1990er Jahre unter Bedingungen und zu Preisen, die nachhaltige Wohneigentum in Reichweite für die meisten amerikanischen Familien setzen. Am Ende dieses Jahrzehnts hatte die Wall Street jedoch herausgefunden, wie Hypotheken gekauft und verbrieft werden können, ohne dass Fannie und Freddie als Vermittler benötigt werden, was zu einer grundlegenden Verschiebung in den USA führte., Hypothekenmarkt.

Welche Rolle hat Fannie und Freddie spielen in dem aufblasen der Immobilienblase, von der Mitte bis Ende der 2000er Jahre?

Im Gegensatz zu konservativen Gesprächspunkten ist die Antwort sehr wenig. Während der Blase begannen Kreditgeber, die von Wall Street Capital unterstützt wurden, über das Fannie-und Freddie-System hinaus zu arbeiten, das jahrzehntelang gearbeitet hatte, indem sie große Mengen Hochrisiko-Subprime-Hypotheken mit Bedingungen und Merkmalen verkauften, die die Ausfallwahrscheinlichkeit drastisch erhöhten., Viele dieser Kredite waren räuberische Produkte wie hybride zinsgünstige Hypotheken mit Ballonzahlungen, die eine serielle Refinanzierung erforderten, oder negative Abschreibungen, Hypotheken, die den unbezahlten Saldo im Laufe der Zeit erhöhten.

Wall-Street-Firmen wie Lehman Brothers und Bear Stearns packten diese hochriskanten Kredite in Wertpapiere, ließen die Ratingagenturen segnen und gaben sie dann an Investoren weiter, die sich der zugrunde liegenden Risiken oft nicht bewusst waren oder falsch informiert waren., Es war die schlechte Performance der Kredite in diesen „Private-Label“—Wertpapieren—die nicht im Besitz von Fannie und Freddie sind oder garantiert werden -, die laut der überparteilichen Financial Crisis Inquiry Commission unter anderen unabhängigen Forschern zur Finanzschmelze führte.

Tatsächlich verloren Fannie und Freddie mit dem Wachstum der Blase Marktanteile: Die Unternehmen sicherten 2002 rund die Hälfte aller Eigenheimkredite, 2005 und 2006 jedoch nur 30 Prozent. In einem unglücklichen Versuch, Marktanteile zurückzugewinnen, machten Fannie und Freddie ein paar tragische Fehler., Ab 2006 und 2007—gerade als die Immobilienblase ihren Höhepunkt erreichte—erhöhten Fannie und Freddie ihre Hebelwirkung und begannen, in bestimmte Subprime-Wertpapiere zu investieren, die von den Ratingagenturen fälschlicherweise als risikoarm eingestuft wurden. Fannie und Freddie senkten auch die Underwriting-Standards in ihrem Verbriefungsgeschäft und kauften und verbrieften sogenannte Alt – A-Kredite., Während Alt – A-Kredite in der Regel an Kreditnehmer mit gutem Kredit und relativ hohem Einkommen gingen, erforderten sie wenig oder keine Einkommensdokumentation, was die Tür für Betrug öffnete (was oft vom Hypothekenmakler und nicht vom Hauskäufer begangen wurde).

Diese Entscheidungen trugen schließlich zu den massiven Verlusten der Unternehmen bei, aber all dies geschah viel zu spät, um eine Hauptursache für die Immobilienkrise zu sein.

Warum haben Fannie und Freddie erfordern eine Steuerzahler-Rettung?

von Fannie und Freddie scheiterte zum großen Teil, weil Sie schlechte business-Entscheidungen und hielt nicht genügend Kapital., Im Gegensatz zu den meisten privaten Wertpapierfirmen hatten Fannie und Freddie nur einen Geschäftszweig—Hypothekenfinanzierung für Wohnimmobilien—und hatten daher keine anderen Einnahmequellen, die sie ausgleichen konnten, als die Immobilienpreise zu fallen begannen.

Im Jahr 2008 verloren Fannie und Freddie zusammen 47 Milliarden US-Dollar in ihren Einfamilienhypothekengeschäften und zwangen die Unternehmen, tief in ihre Kapitalreserven einzudringen. Fast die Hälfte dieser Verluste stammte aus Alt-A-Krediten, obwohl diese Kredite nur 11 Prozent des Gesamtgeschäfts der Unternehmen ausmachten., Diese Verluste waren jedoch nur der Anfang: Zwischen Januar 2008 und März 2012 würden Fannie und Freddie zusammen 265 Milliarden US-Dollar verlieren, von denen mehr als 60 Prozent auf riskante Produkte zurückzuführen seien, die in den Jahren 2006 und 2007 gekauft wurden.

Bis zum Spätsommer 2008—etwa ein Jahr nach Beginn der Immobilienkrise-hatten die Wall Street-Unternehmen den US-Hypothekenmarkt fast verlassen, während Pensionsfonds und andere Großinvestoren auf der ganzen Welt weiterhin große Mengen an Fannie-und Freddie-Wertpapieren hielten., Wenn Fannie und Freddie scheitern durften, waren sich Experten einig, dass der Immobilienmarkt noch weiter zusammenbrechen und das gesamte Finanzsystem lähmen würde. Die Bush-Regierung im September 2008 reagierte, indem sie Fannie Mae und Freddie Mac in die Regierung Konservatorium, wo sie heute bleiben.

Hast affordable housing goals for Fannie und Freddie spielen eine Rolle in der subprime-Krise?

Nein.,

Im Jahr 1992 etablierte der Kongress die „affordable housing goals“, die numerische Ziele für den Anteil der von Fannie und Freddie unterstützten Kredite waren, die an einkommensschwache und Minderheitenkreditnehmer gingen. Jahrelang haben konservative Analysten fälschlicherweise auf diese Ziele als Katalysator für die Immobilienkrise hingewiesen und behauptet, sie hätten Fannie und Freddie dazu gedrängt, beispiellose Risiken einzugehen, was zu einer Blase und einer Pleite auf dem Subprime-Immobilienmarkt führte, die die Finanzkatastrophe auslöste.

Das stimmt einfach nicht. Eine aktuelle Studie der Federal Reserve Bank of St., Louis stellte fest, dass die Ziele für erschwinglichen Wohnraum keine beobachtbaren Auswirkungen auf das Volumen, den Preis oder die Ausfallraten von Subprime-Krediten während der Krise hatten, selbst nachdem sie die Kreditgröße, die Kreditart, die Kreditnehmereigenschaften und andere Faktoren kontrolliert hatten. Neil Bhutta, Ökonom der Federal Reserve, kam 2009 zu einem ähnlichen Schluss und stellte fest, dass die Ziele für erschwinglichen Wohnraum einen vernachlässigbaren Einfluss auf die Kreditvergabe von Fannie und Freddie während der Immobilienblase hatten.

Das sollte nicht überraschen., Fannie und Freddie verbrieften keine Kredite, die der Branchendefinition von „Subprime“ entsprachen, und die Kredite in ihren riskanteren Wertpapieren—die üblicherweise als „Subprime-like“ oder „Subprime—Äquivalent“identifiziert wurden-verzeichneten Delinquenzraten, die den Prime Market widerspiegelten. Die Alt – A-Kredite, die ihre Verluste trieben, wurden in der Regel an Haushalte mit höherem Einkommen vergeben und qualifizierten sich daher nicht für die Ziele für erschwinglichen Wohnraum., Während Fannie und Freddie einige Subprime-hypothekenbesicherte Wertpapiere in ihren Anlageportfolios hielten—von denen viele für die Ziele für erschwinglichen Wohnraum qualifiziert waren—hinkten diese Investitionen dem Rest des Marktes hinterher und machten nur einen winzigen Bruchteil der gesamten Subprime-Kredite während der Immobilienblase aus.

Wie sind Fannie und Freddie zu tun heute?

Viel besser, aber beide Unternehmen haben noch einen sehr langen Weg zu gehen. Zum Teil dank steigender Immobilienpreise erzielte Fannie Mae im August den größten Quartalsgewinn seit Beginn der Krise und markierte damit das zweite profitable Quartal in Folge., Unterdessen meldete Freddie Mac zum fünften Mal seit Beginn der Krise einen Quartalsgewinn.

Die verbesserten Finanzen beider Unternehmen veranlassten das US-Finanzministerium im August, die Bedingungen für die staatliche Rettungsaktion zu überarbeiten. Im Rahmen der vorherigen Vereinbarung zogen Fannie und Freddie je nach Bedarf Geld aus dem Finanzministerium, um ihre Kapitalreserven zu stärken. Im Gegenzug gaben die Unternehmen der Regierung Vorzugsaktien aus, für die sie eine obligatorische Dividende von 10 Prozent zahlten., Nach den neuen Regeln wird das Finanzministerium am Ende jedes Quartals einfach alle Gewinne von Fannie und Freddie beanspruchen und bei Bedarf Kapital für den Fall eines vierteljährlichen Verlusts bereitstellen.

Während die schlimmste Krise vorüber zu sein scheint, sind Fannie und Freddie weit davon entfernt, ihre Schulden zurückzuzahlen. Laut Moody ‚ s Analytics könnte es 15 Jahre dauern, bis die Unternehmen die Steuerzahler vollständig zurückzahlen., Da die Regierung weiterhin eine zentrale Rolle im täglichen Betrieb von Fannie und Freddie spielt, hat die anhaltende Unsicherheit viele Schlüsselmitarbeiter zum Verlassen veranlasst und zu einer Unterinvestition in notwendige Infrastrukturen und Systeme geführt.

Was sollten wir tun, mit Fannie und Freddie?

Mit der Bundesregierung Rückendeckung fast jede home loan in dem Land heute, fast alle sind sich einig, dass das derzeitige Niveau der Unterstützung ist langfristig nicht durchzuhalten, und das private Kapital, schließlich haben auch die übernahme von mehr Risiko in der Hypotheken-Markt., Das hinterlässt den politischen Entscheidungsträgern heute zwei kritische Fragen: Welche Präsenz sollte die Bundesregierung auf dem zukünftigen Wohnungsmarkt haben und wie gehen wir verantwortungsbewusst auf dieses neue System der Wohnungsfinanzierung über?

Seit Beginn des Konservatoriums von Fannie und Freddie haben Dutzende von Interessengruppen, Wissenschaftlern und Interessengruppen aus der Industrie mögliche Antworten auf diese Fragen gegeben. Die überwiegende Mehrheit dieser vorgeschlagenen Pläne ist sich einig, dass eine staatliche Unterstützung erforderlich ist, um einen stabilen Wohnungsmarkt zu gewährleisten und die 30-jährige festverzinsliche Hypothek aufrechtzuerhalten.,

Im Januar 2011 veröffentlichte die Hypothekenfinanzierungs—Arbeitsgruppe—eine progressive Gruppe von Experten für Wohnungsbaufinanzierung, Befürwortern erschwinglichen Wohnraums und führenden Akademikern, die vom Center for American Progress gesponsert werden-ihren Plan, Fannie Mae und Freddie Mac verantwortungsbewusst abzuwickeln und privates Kapital zurück in den US-Hypothekenmarkt zu bringen. Unser Vorschlag beinhaltet einen expliziten staatlichen Backstop für bestimmte Hypothekenprodukte, Anforderungen an private Unternehmen, die den gesamten Markt bedienen, und eine ermächtigte Regulierungsbehörde, um die Nachhaltigkeit und Erschwinglichkeit von Hypothekenprodukten sicherzustellen., Der Plan legt auch fünf Leitprinzipien für jede Reformanstrengung fest:

• Breiter und konsistenter Zugang zu Hypothekarkrediten in allen Gemeinden
• Stabilität in der Hypothekenfinanzierung unter allen wirtschaftlichen Bedingungen
• Transparenz und Standardisierung von Produkten, die verstanden werden können
• Zugang zu erschwinglichen Hypothekenfinanzierungen sowohl für Wohneigentum als auch für Mietwohnungen
• Verbraucherschutz, um sicherzustellen, dass Hypothekenprodukte und-praktiken im langfristigen Interesse der Kreditnehmer funktionieren

Was würde passieren, wenn wir die USA vollständig privatisieren würden?, hypothekenmarkt?

Viele konservative Analysten und Politiker—Rückgriff zu hitzigen Rhetorik und mistruths über die Ursachen der Krise argumentieren, benötigen wir einen vollständig privaten Hypotheken-Markt führen, die von der Wall Street. Es war jedoch das vollständig private Marktsegment, das Millionen von Zwangsvollstreckungen verursachte und das gesamte Finanzsystem zum Erliegen brachte. Wenn wir die falsche Lehre aus der Finanzkrise ziehen und die Regierung abrupt aus der Hypothekenfinanzierung zurückziehen, wird dies zu einer starken Verringerung der Verfügbarkeit von Wohnungsbaudarlehen führen und den Zugang zur Hypothekenfinanzierung für die Mittelschicht einschränken.,

Geschichte ist hier eine hilfreiche Anleitung. Vor der Einführung der staatlichen Garantie für Wohnhypotheken in den 1930er Jahren hatten Hypotheken in der Regel 50-Prozent—Anzahlungen, kurze Laufzeiten und hohe Zinssätze-was Wohneigentum für viele Mittelklasse-Familien außer Reichweite brachte. Das Wohnungsfinanzierungssystem geriet in häufige Panik, als Einleger von ihren Banken Bargeld verlangten und die Kreditgeber zahlungsunfähig wurden. Diese Volatilität ist ein Grund, warum jede andere entwickelte Volkswirtschaft der Welt eine tiefe staatliche Unterstützung für Wohnhypothekenfinanzierungen hat.,

Darüber hinaus würde eine abrupte Abschaffung der staatlichen Unterstützung mit ziemlicher Sicherheit das Ende der 30-jährigen festverzinslichen Hypothek bedeuten, die heute eine Säule des US-Immobilienmarktes darstellt. Mittelklassefamilien sind seit Jahrzehnten von der Sicherheit und Erschwinglichkeit dieses Produkts abhängig, das es Kreditnehmern ermöglicht, ihre Wohnkosten zu senken und ihre Zukunft in einer immer volatileren Wirtschaft besser zu planen. Die meisten Experten sind sich einig, dass dieses äußerst vorteilhafte Produkt ohne eine staatliche Garantie weitgehend verschwinden würde.,

Schlussfolgerung

Um sicherzugehen, waren Fannie Mae und Freddie Mac fehlerhafte Unternehmen, die mehrere schlechte Geschäftsentscheidungen getroffen hatten, und die Steuerzahler sollten niemals wieder die Rechnung für die Gier eines Finanzinstituts bezahlen müssen. Aber wenn die politischen Entscheidungsträger in die Zukunft der US-Wohnungsfinanzierung blicken, müssen sie intelligente Reformen anstreben, die sich auf das konzentrieren, was im vorherigen System gebrochen wurde, und gleichzeitig das beibehalten, was jahrzehntelang funktioniert hat. Die Bundesregierung muss weiterhin eine Schlüsselrolle auf dem Wohnungsmarkt spielen, unabhängig davon, ob sie über Fannie und Freddie, eine neue Agentur oder rein private Firmen arbeitet.,

John Griffith ist Policy Analyst beim Housing Team am Center for American Progress.