7 Věcí, které potřebujete vědět o Fannie Mae a Freddie Mac

Přesně před čtyřmi lety, během prvních dnů finanční krize, federální vláda převzala kontrolu nad hypotečními finančníci Fannie Mae a Freddie Mac, a to prostřednictvím právního procesu, tzv. nucené správě., Od té doby, obě společnosti mají zapotřebí zhruba 150 miliard dolarů na podporu daňových poplatníků, aby zůstali rozpouštědlo, zatímco vláda má stále na trhu s bydlením na vodě o podporu více než 95 procent všech úvěrů na bydlení ve Spojených Státech.

Fannie a Freddie zůstávají dvěma největšími finančními institucemi na světě, které jsou zodpovědné za dohromady 5 bilionů dolarů v hypotečních aktivech. Ještě pořád, jen málo Američanů pochopit, co Fannie a Freddie skutečně udělat pro majitele domů, jakou roli hráli v nedávné krizi bydlení, nebo jakou roli budou mít na hypotečním trhu budoucnosti., Na čtvrté výročí jejich konzervatoře, zde je sedm věcí, které potřebujete vědět o dvou hypotečních gigantů.

co dělají Fannie Mae a Freddie Mac?

primární funkcí Fannie Mae a Freddie Mac je poskytovat likviditu národnímu systému hypotečního financování. Fannie a Freddie nákup domů půjčky od soukromých firem (za předpokladu, že úvěry splňují přísné velikost, úvěrů a standardy pro upisování), balíček ti, půjčky do cenných papírů krytých hypotékami, a zaručit včasné zaplacení jistiny a úroků z těchto cenných papírů pro vnější investory., Fannie a Freddie také drží některé úvěry na bydlení a hypoteční cenné papíry ve svých vlastních investičních portfoliích.

Vzhledem k tomu, hypoteční věřitelé nemusí se držet těchto úvěrů ve svých rozvahách, mají k dispozici více kapitálu, aby se půjčky k jiné bonitní dlužníky. Věřitelé mají také další motivaci nabízet bezpečné a udržitelné produkty-konkrétně dlouhodobé hypotéky s pevnou sazbou -, protože vědí, že je Fannie a Freddie pravděpodobně koupí., Od Fannie a Freddie záruku platby v případě prodlení—za poplatek, samozřejmě, investoři nebudou muset starat o úvěrové riziko, které činí hypotéky mimořádně atraktivní investice.

v Rámci tohoto systému, hypoteční úvěr byl neustále k dispozici i v pozdní-1990, za podmínek a za ceny, které dal udržitelného počty majitelů vlastních domů v dosahu pro většinu Amerických rodin. Do konce tohoto desetiletí, nicméně, Wall Street přišel na to, jak nákup a sekuritizovat hypotéky bez nutnosti Fannie a Freddie jako zprostředkovatelé, což vede k zásadnímu posunu v USA, hypotéka.

jakou roli hráli Fannie a Freddie při nafukování bubliny bydlení od poloviny do konce roku 2000?

Na rozdíl od konzervativních mluvících bodů je odpověď velmi malá. Během bubliny, úvěr původci podpořena Wall Street kapitál začal pracovat mimo Fannie a Freddie systém, který pracoval po celá desetiletí tím, že rozdává velké množství vysoce rizikových subprime hypoték s pojmy a funkce, které výrazně zvýšila možnost default., Mnoho z těchto půjček byly dravé produkty, jako jsou hybridní nastavitelná sazba hypotéky s balónem platby, které vyžaduje sériové refinancování, nebo negativní amortizace, hypotéky, které zvýšily neplacenou rovnováhu v průběhu času.

Wall Street firmy jako Lehman Brothers a Bear Stearns balené těchto vysoce rizikových úvěrů na cenné papíry, dostal ratingové agentury, aby jim požehnal, a pak se kolem nich spolu, aby investoři, kteří byli často neví, nebo špatně podkladových rizik., Podle bipartisan Financial Crisis Inquiry Commission, mezi dalšími nezávislými výzkumníky, to byla špatná výkonnost úvěrů v těchto cenných papírech „private-label“—těch, které Fannie a Freddie nevlastní ani nezaručují.

Ve skutečnosti, Fannie a Freddie ztracený podíl na trhu jako bublina rostla: společnosti, opírající se zhruba polovina všech domů-půjčky originations v roce 2002, ale jen 30 procent v roce 2005 a 2006. V nešťastné snaze získat zpět podíl na trhu, Fannie a Freddie udělali několik tragických chyb., Počínaje lety 2006 a 2007—stejně jako bublina bydlení dosáhla svého vrcholu—Fannie a Freddie zvýšili svou páku a začali investovat do určitých cenných papírů subprime, které úvěrové agentury nesprávně považovaly za nízkorizikové. Fannie a Freddie také snížili standardy upisování v jejich sekuritizačním podnikání, nákupu a sekuritizaci takzvaných půjček Alt-a., Zatímco Alt-půjčky obvykle šel na dlužníky s dobrou úvěrovou a relativně vysoké příjmy, které vyžaduje malé nebo žádné příjmy dokumentace, otevírá dveře k podvodům (který byl často dopouštějí hypoteční makléř, spíše než homebuyer).

tato rozhodnutí nakonec přispěla k obrovským ztrátám společností, ale to vše se stalo příliš pozdě na to, aby bylo primární příčinou bytové krize.

proč Fannie a Freddie požadovali finanční pomoc?

Fannie a Freddie z velké části selhali, protože dělali špatná obchodní rozhodnutí a drželi nedostatečný kapitál., Také, na rozdíl od většiny soukromých investic firem, Fannie a Freddie měl jen jeden předmět podnikání, hypoteční financování, a tedy neměl jiné zdroje příjmů kompenzovat, když ceny domů začaly klesat.

v roce 2008 Fannie a Freddie ztratili ve svých rodinných hypotečních podnicích dohromady 47 miliard dolarů a donutili společnosti kopat hluboko do svých kapitálových rezerv. Téměř polovina těchto ztrát pocházela z půjček Alt-A, přestože tyto úvěry představovaly pouze 11 procent celkového podnikání společností., Ale ty ztráty byly jen začátek: od ledna 2008 do Března 2012, Fannie a Freddieho by se ztratit v kombinaci $265 miliard dolarů, více než 60 procent z nich bylo připadající na rizikové výrobky, které zakoupili v roce 2006 a 2007.

koncem léta v roce 2008—asi rok po začátku bytové krize—firmy Wall Street opustily Americký hypoteční trh, zatímco penzijní fondy a další významní investoři po celém světě nadále držely velké množství cenných papírů Fannie a Freddie., Pokud Fannie a Freddie bylo dovoleno selhat, odborníci se shodli, že trh s bydlením by se zhroutil i další, paralyzuje celý finanční systém. Bushova administrativa v září 2008 reagovala umístěním Fannie Mae a Freddie Mac do vládní konzervatoře, kde zůstávají dnes.

hrály cenově dostupné cíle bydlení pro Fannie a Freddie nějakou roli v krizi subprime?

ne.,

V roce 1992 Kongres stanovil „dostupné bydlení cíle,“ které byly číselné cíle pro podíl Fannie a Freddie-couval půjčky to šlo s nízkými příjmy a menšiny dlužníků. Pro let konzervativní analytici nepravdivě poukázal na tyto cíle jako katalyzátor pro bytové krize, prohlašovat, že oni tlačil Fannie a Freddie, aby se na bezprecedentní úrovně rizika, vytváří bublina a krach na subprime trhu s bydlením, která vyvolala finanční katastrofu.

to prostě není pravda. Nedávná studie Federální rezervní banky St., Louis zjistil, že cenově dostupné bydlení cíle nemělo žádný zaznamenatelný dopad na objem, cena, nebo výchozí sazby pro hypoteční úvěry během krize, a to i po kontrole výše úvěru, typ úvěru, dlužník vlastnosti, a dalších faktorů. Ekonom Federal Reserve Neil Bhutta dospěl k podobnému závěru v roce 2009 a zjistil, že cíle dostupného bydlení měly zanedbatelný vliv na půjčky Fannie a Freddie během bubliny na bydlení.

to by nemělo být překvapením., Fannie a Freddie neměl sekuritizovat nějaké půjčky, které potkal průmyslu definice „subprime“ a úvěrů v jejich rizikovější cenné papíry—běžně označované jako „subprime“ nebo „subprime ekvivalent“—zkušený delikvence sazby, která odráží prime trhu. Půjčky Alt-A, které vedly k jejich ztrátám, byly obvykle poskytovány domácnostem s vyššími příjmy, a tudíž neměly nárok na dostupné cíle bydlení., Zatímco Fannie a Freddie držet některé subprime hypotečních-couval s cennými papíry v jejich investičních portfolií, z nichž mnohé kvalifikaci pro cenově dostupné bydlení góly—tyto investice zaostával za zbytkem trhu a tvoří jen nepatrný zlomek z celkového počtu subprime úvěrů během bubliny bydlení.

jak se dnes daří Fannie a Freddie?

mnohem lepší, ale obě společnosti mají stále velmi dlouhou cestu. Částečně díky zvyšující se ceny domů, Fannie Mae v srpnu vykázala svou největší čtvrtletní zisk od začátku krize, označovat jeho druhý po sobě jdoucí ziskové čtvrtletí., Freddie Mac přitom již popáté od začátku krize vykázala čtvrtletní zisk.

zlepšené finance v obou společnostech vedly americké ministerstvo financí v srpnu k přepracování podmínek vládní pomoci. Podle předchozí dohody Fannie a Freddie čerpali peníze od Ministerstva financí podle potřeby na posílení svých kapitálových rezerv. Na burze firmy vydaly preferované akcie vládě, na které vyplácely povinnou 10procentní dividendu., Podle nových pravidel bude ministerstvo financí jednoduše požadovat všechny zisky Fannie a Freddieho na konci každého čtvrtletí a v případě potřeby poskytne kapitál v případě čtvrtletní ztráty.

zatímco nejhorší krize se zdá být u konce, Fannie a Freddie jsou daleko od splácení svého dluhu. Podle agentury Moody ‚ s Analytics by firmám mohlo trvat 15 let, než daňovým poplatníkům vrátí v plné výši., Mezitím, co vláda i nadále hrát ústřední roli v den-to-day operace Fannie a Freddie, pokračující nejistota vedla mnoho klíčových zaměstnanců opustit a způsobilo nedostatečné investice do nezbytné infrastruktury a systémů.

co bychom měli dělat s Fannie a Freddie?

federální vláda podporu téměř každé domácnosti, půjčka v zemi dnes, téměř všichni souhlasí s tím, že současná úroveň podpory je dlouhodobě neudržitelný, a soukromého kapitálu bude nakonec muset převzít větší riziko na hypotečním trhu., Před tvůrci politik to dnes ponechává dvě kritické otázky: Jakou přítomnost by měla mít federální vláda na budoucím trhu s bydlením a jak zodpovědně přecházíme k tomuto novému systému financování bydlení?

Protože předal Fannie a Freddie začal, desítky zájmových skupin, akademiků, a zúčastněnými stranami z odvětví nabízejí možné odpovědi na tyto otázky. Převážná většina z těchto navrhovaných plánů souhlasí s tím, že určitá forma vládní podpory je nezbytná k zajištění stabilního trhu s bydlením a udržení 30leté hypotéky s pevnou sazbou.,

V lednu 2011 Hypoteční Finance Pracovní Skupina—progresivní skupiny v oblasti financování bydlení odborníků, cenově dostupné bydlení advokáti, a předních vědců sponzorované Centrum pro Americký Pokrok—vydala svůj plán zodpovědně likvidaci Fannie Mae a Freddie Mac a přináší soukromého kapitálu zpět do USA hypotečního trhu. Náš návrh zahrnuje výslovnou vláda jištění na některých hypotečních produktů, požadavků, že soukromé firmy sloužit celému trhu, a zmocnit regulátor k zajištění udržitelnosti a dostupnosti hypotečních produktů., Plán také stanovuje pět hlavních zásad pro jakékoli reformní úsilí:

• Široké a konzistentní přístup k hypotečních úvěrů napříč všemi komunitami
• Stability na hypoteční financování během všech druhů hospodářských podmínek
• Transparentnost a standardizaci výrobků, které mohou být chápány
• Přístup k cenově dostupné a hypotéky, financování pro oba počty majitelů vlastních domů a nájemního bydlení
• Spotřebitelské ochrany, aby zajistily, že hypoteční produkty a postupy se uplatňují v dlouhodobé zájmy dlužníků

Co by se stalo, kdyby jsme plně privatizována USA, hypoteční trh?

Mnoho konzervativní analytici a politici—se uchylovat k vášnivé rétoriky a mistruths o původu krize—tvrdí, že potřebujeme plně soukromé hypoteční trh řídí Wall Street. Byl to však zcela soukromý segment trhu, který způsobil miliony exekucí a zničil celý finanční systém. Pokud budeme čerpat špatné poučení z finanční krize a náhle stáhla vláda z hypotéky financovat, bude to vést k prudkému snížení dostupnosti úvěrů pro domácnosti, odříznout přístup k hypotečního financování pro střední třídu.,

historie je zde užitečným průvodcem. Před zavedením státní záruky na hypotéky na bydlení, v roce 1930, hypotéky obvykle 50% dolů-platba požadavky, krátké trvání, a vysoké úrokové sazby—uvedení počty majitelů vlastních domů mimo dosah pro mnoho středostavovských rodin. Systém financování bydlení podléhal častým panikám, během nichž vkladatelé požadovali hotovost od svých bank, takže věřitelé byli v platební neschopnosti. Tato volatilita je jedním z důvodů, proč každá jiná rozvinutá ekonomika na světě má hluboké úrovně vládní podpory financování hypoték na bydlení.,

kromě toho by náhlé odstranění vládní podpory téměř jistě znamenalo konec 30leté hypotéky s pevnou sazbou, nyní pilíře amerického trhu s bydlením. Rodiny střední třídy po celá desetiletí závisely na bezpečnosti a cenové dostupnosti tohoto produktu, což dlužníkům umožňuje fixovat náklady na bydlení a lépe plánovat svou budoucnost ve stále volatilnější ekonomice. Většina odborníků se shoduje, že tento vysoce prospěšný produkt by do značné míry zmizel bez vládní záruky.,

Závěr

ujistěte se, Fannie Mae a Freddie Mac byly chybné společnostem, které se několika špatných podnikatelských rozhodnutí, a daňoví poplatníci by měli nikdy platit pro všechny finanční instituce, je chamtivost. Když se však politici dívají na budoucnost amerických financí na bydlení, musí hledat chytré reformy, které se zaměřují na to, co bylo v předchozím systému porušeno, a přitom zachovat to, co fungovalo po celá desetiletí. Federální vláda musí i nadále hrát klíčovou roli na trhu nemovitostí, bez ohledu na to, zda to funguje prostřednictvím Fannie a Freddie, nové agentury, nebo čistě soukromé firmy.,

John Griffith je politickým analytikem bytového týmu v centru amerického pokroku.