Florida daňové listiny prodeje jsou stále riskantní
Každý rok výběrčí daní a v obvodu soudu, úředníci v celé státní vedení daňové skutek prodeje shromáždit nezaplacené ad valorem daně z nemovitosti. Občas úspěšní uchazeči o tyto prodeje získávají daňové listiny na cenné nemovitosti v hodnotě mnohem vyšší než daně, které jim dluží., Někteří z těchto šťastných kupujících však mohou být pro hrubé překvapení, pokud oznámení o prodeji skutečně nedosáhlo bývalých vlastníků nemovitosti. Dvě nedávné rozhodnutí o použití řádného procesu ochranu daňové skutek prodeje zavedly přísnější oznámení požadavky, než zvítězil v předchozích letech,1 naklápění hracího pole ve prospěch vlastníků náročné daňové skutek prodeje kvůli nedostatku předchozího upozornění.,
Všimněte si, že Daňové Skutek Prodeje
Podle Florida zákon, pozemku nemovitosti se stává nárok na daňové skutek prodeje, když valorické daně z majetku se více než dva roky po splatnosti. Florida Stanovy, rozdělit odpovědnost za to, že oznámení o daňové skutek prodeje mezi kraji je výběrčí daní, kteří musí určit osoby oprávněné k oznámení, a úředník obvodního soudu, který odešle oznámení.,2 výběrčí daní musí hledat county oficiální evidence nemovitostí identifikovat právní titul držitele rekordu, hypoteční věřitelé a jiné osoby, kteří jsou oprávněni přijímat upozornění, že jejich majetek má být prodán za nezaplacené daně.3 výběrčí daně musí také přezkoumat nejnovější hodnotící roli odhadce nemovitosti, aby identifikoval osobu, na kterou byl dotyčný majetek Naposledy posouzen, který je také oprávněn si toho všimnout.,4
jakmile výběrčí daně určí, kdo má právo na oznámení, musí připravit prohlášení identifikující tyto osoby a jejich adresy a poté doručit prohlášení úředníkovi obvodního soudu.5 úředník musí odeslat oznámení o připravované daňové skutek prodeje doporučeně s doručenkou, aby každá z osob uvedených na výběrčí daní prohlášení.6.
V minulosti, Florida soudy běžně potvrdil daňové skutek prodeje, a to navzdory výzvám, které přinášejí majitelům nemovitostí, kteří ve skutečnosti nikdy obdržela oznámení poslal úředník., Je-li výběrčí daní připraveny požadované prohlášení a úředník poslal oznámení na osoby označeny tak, soudů potvrdil prodej, i když vyhlášení byly nesprávně kvůli chybám tím, že výběrčí daní, nebo byly zaslány na zastaralé adresy stále odráží na odhadce nemovitostí je rolích.7 v těchto případech se soudy zaměřily na spravedlivost zákonného režimu obecně a na informace, které má úředník K dispozici na začátku procesu., Soudy také časté odkazy na clo uložené na každý vlastník nemovitosti, aby věděl, že jeho nebo její majetek je předmětem valorických daní, které se stanou splatné každý rok jako dodatečná podpora pro prosazování prodeje, kde oznámení se nepodařilo dosáhnout vlastníka nemovitosti.
Ve skutečnosti, soudů potvrdil daňové skutek prodeje, i když úředník obdržel výnosy z poštovních služeb, jasně uvádí, že oznámení se nepodařilo dosáhnout majitel nemovitosti, který byl o jeho nebo její majetek.,8 a Tak, i když úředník provádějící prodej byl plně vědom oznámení se nepodařilo dosáhnout vlastník nemovitosti, soudy potvrdil, prodej, držení, že oznámení spokojeni Florida statutu a také splnily základní požadavek spravedlivého procesu, že oznámení bude „rozumně stanovit, za všech okolností, seznámit zúčastněné strany pendency akce.“9
Při Oznámení Prodeje Je Vrácena Nedoručená
vlastník nemovitosti vyhlídky pro převrácení daňové skutek prodeje kvůli nedostatku oznámení dramaticky zlepšila v roce 2006, nicméně, Nejvyšší Soud rozhodnutí Jones v., Květiny, 547 USA 220 (2006). Tam, soud přímo odmítl předpoklad, že pouze zaslání oznámení o prodeji daňové listiny splnilo náležitý proces, pokud je toto oznámení vráceno nedoručené před uskutečněním prodeje.10.
Tváří v tvář s vlastníkem nemovitosti je výzvou k Arkansas daň z prodeje, soud udělil certiorari určit, „zda v důsledku procesu doložka vyžaduje, aby vládu, aby přijala další kroky informovat vlastníka nemovitosti, kdy oznámení o prodeji daň je vrácena nedoručená.,“11 soud vysvětlil, že v minulosti vyhověl dostatečnosti neúspěšných oznámení, protože oznámení byla“ přiměřeně vypočtena tak, aby se při odeslání dostala k zamýšlenému příjemci“.
v každém z případů se vláda pokusila podat oznámení a neslyšela nic, co by naznačovalo, že se něco pokazilo. . . . Nikdy se však neřešilo, zda řádný proces nese další odpovědnost, když si Vláda před přijetím uvědomí, že její pokus o oznámení selhal.,12,
i když soud uznal, že státy nejsou povinny stanovit, oznámení, postup, který poskytuje pro návrat příjmy, soud určí, že pokud se vrátí příjmy byly použity, a „poslal oznámení o prodeji daň je vrácena nevyužitá, stát musí přijmout další vhodné kroky, aby se pokusili zajistit oznámení vlastníka nemovitosti před prodejem svého majetku, pokud je to možné, aby tak učinily.,“13
soud také považován, a odmítl tvrzení, že prodej by měl být přijat, protože 1) poplatník poskytl adresu, na kterou oznámení byly zaslány; 2) to bylo na poplatníka udržet jeho nebo její adresu aktualizovány; a 3) poplatník byl obviněn z oznámení, že jeho nebo její majetek byl předmětem užívání, pokud on nebo ona se nepodařilo platit daně. Zatímco soud souhlasil, že poplatník měl každý z těchto povinnosti, soud určí, že „žádná z těchto tvrzení zmírňuje státu jeho ústavní povinnost poskytnout odpovídající oznámení.,“14 i když soud odmítl upřesnit, co „dodatečné přiměřené kroky“, jsou povinni, několik odvolací soudy navrhli další veřejné záznamy, vyhledávání může být nezbytné v případě, kdy daňovému úřadu obdrží doručenkou ukazuje, že doručení oznámení o prodeji selhal.15
Jedinečné Okolnosti Mohou Vyžadovat Další Opatření
Florida Nejvyšší Soud také naznačil, že je třeba pro přísné přezkoumání dostatečnosti daňové skutek prodeje oznámení, počínaje rozhodnutím Delta Property Management, Inc. v. Profile Investments, Inc., 875 So. 2d 433 (Fla. 2004)., Tam, soud zamítl a rozsudek potvrdil daňové skutek prodeje k dalšímu řízení, protože oznámení mailem, že majitel nemovitosti může mít spoléhala na zastaralou adresu převzaty ze staré posouzení role, spíše než z poslední dostupné posouzení role, jak je požadováno od F. S. §197.502(4)(a)., Soud také oznámil, že od nynějška pouze dodržení zákonné výpovědní postup nemusí vždy uspokojit v důsledku procesu, který uvádí: „Zatímco úředník by měl používat výběrčí daní prohlášení při přípravě daňového prodej oznámení, okolnosti mohou vyžadovat některé další akce, které úředník. . . . „16
kromě toho, v návaznosti na rozhodnutí ve věci Jones v. Květiny, Florida Nejvyšší Soud dále rozvinul na typu jedinečných okolností soudní dvůr měl na mysli, že by vyžadovalo další úsilí úředník dát odpovídající oznámení o daňové skutek prodeje v Vosilla v. Rosado, 944., 2d 289 (Fla. 2006) .17 V případě, že soud za odvolání proti daňové skutek prodeje, ve kterém vlastníků neobdržel v zákonné oznámení o prodeji, i když majitelé nemovitostí měli učinit přiměřené kroky, aby oba výběrčí daní a odhadce nemovitostí informovat o své nové adrese. Ve skutečnosti, důkazy předložené u soudu prokáže, že Rosados dal písemné oznámení o své nové poštovní adrese jak výběrčí daní a úředník obvodního soudu, ale ani oficiální aktualizaci odhadce nemovitostí posouzení rohlíky ukázat novou adresu.,18 Když tedy výběrčí daně obdržel žádost o provedení prodeje daňové listiny, výběrčí daně připravil prohlášení k oznámení pomocí staré adresy a úředník zaslal oznámení na starou adresu.
Není divu, úředník obdržel obdržení vrátit zpět, které by naznačovaly, že někdo jiný než Rosados podepsal pro oznámení.19 úředník musí také obdržet šerifův návrat do služby, který výslovně uvedl, že Rosados již nežil na staré adrese.20 úředník však pokračoval v daňovém prodeji majetku Rosados.,
Když Rosados vyzval prodej, soud potvrdil prodej, vládní úředník byl oprávněn spolehnout se na výběrčí daní prohlášení, a to i v případě, že prohlášení obsažené starou adresu, prodej souladu se zákonným postupem.21 Na odvolání, Pátý Okres zvrátit, a Nejvyšší Soud potvrdil zvrat, který uvádí: „spravedlivý proces vyžaduje, aby úředník podívat za výběrčí daní prohlášení, když tam je důvod věřit, že výrok již odráží ty, kteří mají nárok na oznámení nebo, … již odráží nejaktivnějším adresu.,“22
odůvodnění rozsudku soud uvedl dále, že:
kroky učiněné státem při ohlášení držitel titulu blížící se daňové skutek prodeje nejaktivnějším majetku musí být přiměřeně vypočítat dosáhnout držitel titulu za všech okolností. Mezi takové okolnosti patří unikátní informace o zamýšlené příjemce, které by mohly vyžadovat, berní úřad, aby se úsilí nad rámec těchto požadovaných zákonných režimu za normálních okolností.,23
Vzhledem k tomu, „úředník věděl nebo měl vědět, že oznámení bylo odesláno k Rosados na nesprávnou adresu,“24 soudní dvůr dospěl K závěru, že úředník musí vyvinout další úsilí, aby oznámení o prodeji.
Použití na spravedlivý Proces Normy na Floridu Daňové Skutek Prodeje
Použití v důsledku procesu standardů, oznámila v Květiny a výše uvedený rozsudek Rosado na Floridu daňové skutek prodeje diktuje, že úředníci, kteří se učí, že oznámení byla vrácena nedoručená, než plánované daňové skutek prodeje nastane, musí vzít další přiměřené kroky k výpovědi před prodejem nemovitosti, pokud je to možné, aby tak učinily., Jednoduše uvedení zpáteční příjmy ve spisu ukazující oznámení bylo odesláno, ale neobdržel může být v souladu s Florida Zákonné oznámení řízení, ale nebude splňovat požadavky ústavní náležitý proces. Kromě toho, snadnost a dostupnost elektronických vyhledávání v tomto technologickém věku hovoří silně ve prospěch vyžadující běžné vyhledávání na Internetu pro chybějící daňové poplatníky a zástavní držitelé před prodejem jejich majetku., Stejně tak se nezdařilo oznámení na základě chyby v výběrčí daní prohlášení určení nesprávné osoby nebo adresy již nebudou chránit daňové skutek kupujícím od nutnosti prodej zrušil. Od nynějška by kupující daňové listiny měli očekávat, že budou muset bránit selhání úředníka, aby podnikl další kroky k oznámení o prodeji daňové listiny, když je oznámení vráceno nedoručeno. Stejně tak musí být kupující daňové listiny připraveni prokázat, že úředník nevěděl o jedinečných okolnostech vlastníka nemovitosti, který mohl nařídit zvláštní úsilí nad rámec zákonného systému oznámení., V opačném případě může mít nákup daňové listiny velmi obtížné období, kdy majitelé přijdou k soudu, aby napadli dostatečnost oznámení, která nikdy neobdrželi.
následující odpověď byla zveřejněna v říjnu 2007 Journal
Autor Zapojení
píši vám, abych vyjádřil své krajní nespokojenost s rozhodnutím Věstníku se zveřejní ve svých červenec/srpen 2007 vydat článek napsal Robert M. Quinn, „Florida Daňové Skutek Prodeje jsou Stále Riskantní.,“
Tento článek je neúplný, jak to prezentuje jako ustálené judikatury několik důležitých zásad, údajně na základě nedávných rozhodnutí Floridského Nejvyššího Soudu a Nejvyššího Soudu Spojených Států, které mají buď ještě nebylo rozhodnuto, nebo jsou silně omezen působnosti soudů skutečných podniků.
Několik kritických otázek, které jsou hlavním předmětem tohoto článku jsou intenzivně diskutována a řešeny ve dvou různých případech, mám na starosti a které jsou řešeny na druhé straně Robert Quinn a jeho právnická firma Carlton Pole.,
první případ hraje významnou roli v článku Delta Property Management, Inc. v. Profile Investments, Inc., 875 So. 2d 433 (Fla. 2004), a vstupuje do svého sedmého roku sporů v Duval County Circuit Court, kde jsem spolu s co-poradce zastupovat žalobce a Pan Quinn a jeho firmy představují jeden z obžalovaných. Další odvolání jednání, mimo jiné s soud je stanovení nepoužitelnost Nejvyšší Soud předchozí rozhodnutí (popsány v poznámce 17 článek) je na spadnutí., Další případ byl také projednán v textu přiložené poznámky 17 článku, Luke Investments, Inc. v. Camelot Condominium Owners Association, Inc., (2d DCA Případ Č. 2D07-1682), je případ, ve kterém jsem se spolu s dalšími zástupci, zastupují odvolatele Luke Investice, a Pan Quinn a jeho advokátní kancelář zastupuje odvolal, Camelot Condominium Asociace Vlastníků. Ústní argumentace před druhým okresem je stanovena na 3. října 2007.
skutečnost, že pan., Quinn a Carlton Fields, autor a jeho firma, mají tento zřejmý zájem o tyto případy a výsledek této oblasti práva nebyl v článku zveřejněn. Považuji to za naprosto nepřijatelné.
nemohu uvěřit, že časopis nepřijímá odpovědnost za to, aby se na jeho stránkách objevilo to, co se rovná ex parte soudní lobbing.
William S., Graessle, Jacksonville,
Editor Poznámka : autor a jeho advokátní kancelář účast v soudním řízení projednávány ve svém článku a pendency některých případech projednána v něm podle platného Věstníku politik, ne nutně diskvalifikovat kousek od zveřejnění. Nicméně, přes neúplné komunikace mezi redakcí a autorem, toto zapojení nebylo známo, nebo zvážit přezkoumání panelu. Nyní jsou zavedeny formálnější postupy, aby se podobná situace znovu neobjevila., Časopis se omlouvá, že tyto záležitosti nebyly oznámeny našemu čtenáři a doufá, že všechny zúčastněné strany provedou vlastní posouzení otázek vznesených panem Graesslem. Nakonec ho časopis pozval k přípravě navazujícího článku v budoucím vydání.
Robert M. Quinn je akcionářem společnosti Carlton Fields, P. a. v Tampě. Je členem obchodních sporů firmy, soudních sporů v oblasti nemovitostí a konkurzních a věřitelských práv. Pane., Quinn má více než 25 let zkušeností zastupující podniky a věřitelé v obchodních sporech všeho druhu, a také ve věcech týkajících se nemovitostí, spory, cvičení a exekucí, Jednotný Obchodní Zákoník spory, práva věřitelů, a konkurzních věcech. Pan Quinn je častým lektorem a spisovatelem v těchto oborech.