příjem přístup je jedním ze tří technik komerčních nemovitostí odhadci použít k hodnotě nemovitosti. Ve srovnání s dalšími dvěma techniky (prodej srovnání přístupu a nákladový přístup), výnosový přístup je složitější, a proto je často matoucí pro mnoho komerčních realitních odborníků. V tomto článku projdeme přístup příjmů k oceňování nemovitostí krok za krokem, včetně několika příkladů přístupu k příjmům.
jaký je přístup k oceňování příjmů?,
přístup k příjmu je metodika používaná odhadci, která odhaduje tržní hodnotu nemovitosti na základě příjmu nemovitosti. Přístup k příjmům je aplikace analýzy diskontovaných peněžních toků ve financích. S přístupem příjmů je hodnota nemovitosti dnes současnou hodnotou budoucích peněžních toků, které může majitel očekávat. Vzhledem k tomu, že se spoléhá na příjem z pronájmu, je tento přístup nejčastější u komerčních nemovitostí s nájemci.,
existují dvě metody pro kapitalizaci budoucích příjmů do současné hodnoty: metoda přímé kapitalizace a metoda výnosové kapitalizace. Rozdíl je v tom, že metoda přímé kapitalizace odhaduje hodnotu pomocí jediného ročního příjmu, zatímco metoda výnosové kapitalizace zahrnuje příjem za víceleté období držení. Podívejme se na obě metody v nějaké větší hloubce.
přístup k příjmům: metoda přímé kapitalizace
metoda přímé kapitalizace odhaduje hodnotu nemovitosti pomocí prognózy příjmů za jeden rok., Příjmovým opatřením může být potenciální hrubý příjem, efektivní hrubý příjem nebo čistý provozní příjem. Přímá kapitalizace vyžaduje, aby existovala dobrá, nedávná prodejní data ze srovnatelných vlastností. Srovnatelné prodeje poskytují odpovídající tržní multiplikátor pro použití s předmětem majetku. Průměrný tržní multiplikátor najdete po nalezení přiměřených srovnatelných údajů o prodeji., Následující vzorce jsou tři způsoby, jak najít na trhu násobič pomocí různých opatření, příjem:
- Potenciální Hrubý Příjem Multiplikátor (PGIM) = prodejní cena / ZO
- Efektivní Hrubý Příjem Multiplikátor (EGIM) = prodejní cena / EGI
- Čistý Příjem Multiplikátor (NIM) = prodejní cena / NOI
Po nalezení tržní multiplikátor, množí předmětu vlastnictví je předpokládaný příjem tržní multiplikátor. Například vynásobením tržního PGIM prognózovaným CHZO subjektu v příštím roce se získá aktuální odhad hodnoty předmětu., Přímé kapitalizace vyžaduje, aby výnosy a náklady jsou poměry podobné jako u srovnatelných a předmětu vlastnictví, a že příští rok příjem je reprezentativní pro budoucí roky.
přístup k příjmům: metoda výnosové kapitalizace
metoda výnosové kapitalizace je složitější přístup k ocenění. Tato metoda používá čisté odhady provozních výnosů pro typické období investičního holdingu. Výsledná hodnota nemovitosti tedy představuje budoucí očekávané změny nájemného, neobsazenosti a provozních nákladů., Výnosová kapitalizace nevyžaduje stabilní a neměnné tržní podmínky během holdingového období. Metoda výnosové kapitalizace zahrnuje také odhad očekávané prodejní ceny na konci holdingového období. Podívejme se blíže na to, jak metoda kapitalizace výnosu funguje.
komponenty metody kapitalizace výnosu
pomocí metody kapitalizace výnosu je odhad hodnoty předmětu současnou hodnotou budoucích očekávaných peněžních toků. Vzorec současné hodnoty jednoduše shrnuje budoucí peněžní toky (P) poté, co je diskontuje zpět do současnosti., Použití tohoto vzorce, peněžní toky jsou zálohové odhady čisté provozní výnosy (označení P1 až Pn), požadovaná míra výnosu je r, a n je doba držení. Přestože vzorec vypočítává současnou hodnotu (PV), je třeba poznamenat, že Excel i populární finanční kalkulačky využívají vzorec Net present value (NPV) k nalezení současné hodnoty nerovných peněžních toků. Funguje to proto, že můžete jednoduše připojit $0 pro počáteční investiční částku a výsledná čistá současná hodnota se rovná současné hodnotě.,
Zde jsou některé další podrobnosti o komponenty výnosové kapitalizace metoda:
- Prognózy cashflow. Předpovídání peněžních toků, které bude nemovitost produkující příjmy generovat v příštím roce, je relativně jednoduché a přesné. Nemovitosti už mají nájemce s nájmem na místě a náklady by se neměly dramaticky lišit od jejich současné úrovně. Náročnější část prognózování peněžních toků přichází při zvažování toho, co se stane s peněžními toky v příštích několika letech., Navíc jakékoli chyby prognóz v jednom roce mají tendenci se v následujících letech skládat. Hospodářství období 5-10 let jsou nejčastější, a tyto odhady vyžadují předvídání budoucích tržní nájemné, volné místo a sbírka ztráty a provozní náklady.
- hodnota dalšího prodeje. Výpočty pomocí výnosového přístupu předpokládat, že majitel prodává předmětem majetku na konci období držení. Odhadci mohou odhadnout hodnotu dalšího prodeje pomocí přímé prognózy dolaru nebo průměrné očekávané roční tempo růstu hodnot nemovitostí., Přímé prognózy dolaru nejsou preferovány, protože přímo nezohledňují žádná očekávání trhu. Tempo růstu zvažuje předpokládané tempo růstu trhu, ale hodnota nemovitosti subjektu může růst tempem, které se liší od tržního průměru. Třetí metoda aplikuje techniky přímé kapitalizace na konec holdingového období. Například odhadce, který zvažuje pětiletou dobu držení, by prodloužil odhady peněžních toků proforma o jeden další rok., Očekávaná prodejní cena na konci pátého roku by se rovnala NOI v šestém roce vydělí tržní kapitalizace sazba.
- diskontní sazby. V podnikových financích je diskontní sazba v čistém výpočtu současné hodnoty obvykle váženými průměrnými náklady společnosti na kapitál. Při oceňování investice je však diskontní sazba obvykle reprezentována jako požadovaná míra návratnosti. Investoři do nemovitostí mohou použít požadovanou míru návratnosti svých investičních nemovitostí nebo očekávanou míru návratnosti investice s rovnocenným rizikem.,
Přístup z Příjmů Například Pomocí Přímé Kapitalizace
Jednou z výhod přímé kapitalizace je, že poskytuje způsob, jak získat rychlý ocenění, odhad. Odhadci mohou rychle získat tržní multiplikátor z nedávno prodaných transakcí s nemovitostmi. Vezměme si dva nedávno prodaných srovnatelných, jeden s CHZO 300.000 dolarů a prodejní cena je $2.1 milionu a další s CHZO 225 000 dolarů a prodejní cena ve výši $1,8 milionu. První poskytuje PGIM 7 ($2,100,000 / $300,000), zatímco druhý poskytuje PGIM 8 ($1,800,000/$225,000). Takže tržní průměr PGIM 7.,5 lze použít na odhad CHZO subjektu, který poskytuje rychlé ocenění. Pokud je očekávaná CHZO předmětu nemovitosti v příštím roce $ 195,000, vynásobte to tržním PGIM a odhadněte hodnotu předmětu.
Předmět Value = $195,000 x 7,5 = $1,462,500
Odhadci také použít přímé kapitalizace spolu s reziduální techniky oceňování najít hodnotu vlastnosti, když pouze hodnotu pozemku nebo hodnota zlepšení je známo. Hodnota pozemku může být známa ze samostatné analýzy s použitím srovnatelných údajů o prodeji půdy., Z této analýzy předpokládejme, že hodnota půdy je 350 000 $s 9% mírou kapitalizace půdy. Dále předpokládejme, že samotná vylepšení mají míru kapitalizace 10%.
část Noi nemovitosti, která je generována pozemkem, lze vypočítat vynásobením hodnoty půdy a míry kapitalizace půdy. Zbývající příjem je přičítán zlepšení.
Dělící vrátit příspěvek na zlepšení, zlepšení, míra kapitalizace výsledků v ocenění $2,185,000 pro zlepšení., Přidání hodnoty půdy k hodnotě zlepšení vede k celkovému odhadu hodnoty nemovitosti ve výši $2,535,000.
Přístup z Příjmů Například Pomocí Výnosové Kapitalizace
aby bylo možné odhadnout předmětem majetkové hodnoty pomocí výnosového přístupu, prvním krokem je vytvořit proforma výkaz peněžních toků pro očekávané období držení. Pomocí následujících tržních předpokladů odhadneme peněžní toky majiteli za pětileté období držení.
- očekává se, že předmětná vlastnost přinese CHZO ve výši $200,000 v příštím roce a v současné době má míru neobsazenosti 5%., Provozní náklady jsou v současné době 45% EGI, a to se očekává, že zůstane stejná během období držení.
- tržní nájemné se v současné době zvyšuje sazbou 3% ročně. Během druhého roku se však očekává, že poroste pouze tempem 1%, než se vrátí k současné 3% tempo růstu.
- očekává se, že míra neobsazenosti během následujících dvou let stoupne na 7% a poté se vrátí na stabilní 5%.
- míra kapitalizace terminálu ve výši 9% se odhaduje ze současných tržních sazeb.,
jedná se o výkaz peněžních toků proforma podle daných tržních předpokladů. Prodejní cena v roce 5 je rok 6 NOI děleno kapitalizační sazbou.
nyní můžeme vypočítat současnou hodnotu diskontováním budoucích peněžních toků zpět do současnosti pomocí požadované míry návratnosti investora 12%. Peněžní toky jsou $104,500 v roce 1, $103,323 v roce 2, $106,423 v roce 3, $111,973 v roce 4, a $1,435,241 (součet NOI v roce 5 a očekávanou prodejní hodnotou), v roce 5. Proto odhad hodnoty předmětu je $1,136,977.,
závěr
v tomto článku jsme diskutovali o příjmovém přístupu k oceňování nemovitostí. Definovali jsme přístup příjmů a poté jsme vysvětlili dvě metody přístupu k příjmům, které odhadci používají. Za prvé, metoda přímé kapitalizace používá roční příjem k odhadu tržní hodnoty nemovitosti. Za druhé, metoda výnosové kapitalizace používá víceletou prognózu peněžních toků a poté slevy těchto budoucích peněžních toků zpět do současnosti, aby se získala současná hodnota nemovitosti., Poté jsme prošli příkladem jak přístupu k příjmům pomocí metody přímé kapitalizace, tak jiného příkladu pomocí metody kapitalizace výnosu.