7 Ting Du Behøver at Vide Om Fannie Mae og Freddie Mac

Præcis fire år siden, i den tidlige dage af den finansielle krise, den føderale regering overtog kontrollen af pant finansfolk Fannie Mae og Freddie Mac gennem en juridisk proces, der kaldes conservatorship., Siden da har de to virksomheder krævet omkring $150 milliarder i skatteydernes støtte for at forblive solvent, mens regeringen har holdt boligmarkedet flydende ved at støtte mere end 95 procent af alle boliglån i USA.Fannie og Freddie forbliver to af de største finansielle institutioner i verden, der er ansvarlige for en kombineret $5 billioner i realkreditaktiver. Stadig forstår få amerikanere, hvad Fannie og Freddie faktisk gør for husejere, hvilken rolle de spillede i den nylige boligkrise, eller hvilken rolle de vil have på fremtidens realkreditmarked., På fjerde årsdagen for deres konservatorium er her syv ting, du har brug for at vide om de to pantegiganter.

Hvad gør f. eks. Gademimeren Mae og Freddie Mac?

den primære funktion af f.eks. Gademimeren Mae og Freddie Mac er at give likviditet til nationens pant finanssystem. Fannie og Freddie køber boliglån fra private virksomheder (forudsat at lånene opfylder strenge størrelse, kredit og tegningsgarantistandarder), pakker disse lån i realkreditobligationer og garanterer rettidig betaling af hovedstol og renter på disse værdipapirer til eksterne investorer., Fannie og Freddie har også nogle boliglån og pantebreve i deres egne investeringsporteføljer.

da realkreditinstitutter ikke behøver at holde disse lån på deres balancer, har de mere kapital til rådighed til at yde lån til andre kreditværdige låntagere. Långivere har også et ekstra incitament til at tilbyde sikre og bæredygtige produkter—nemlig langsigtede fastforrentede realkreditlån-fordi de ved, at Fannie og Freddie sandsynligvis vil købe dem., Da Fannie og Freddie garanterer betalinger i tilfælde af en standard—for et gebyr, selvfølgelig—behøver investorer ikke at bekymre sig om kreditrisiko, hvilket gør realkreditlån til en særlig attraktiv investering.

Under dette system var realkreditlån løbende tilgængelig langt ind i slutningen af 1990 ‘ erne under vilkår og til priser, der satte bæredygtigt husejerskab inden for rækkevidde for de fleste amerikanske familier. Ved udgangen af dette årti havde howeverall Street imidlertid fundet ud af, hvordan man køber og securitiserer pantelån uden at have brug for Fannie og Freddie som formidlere, hvilket førte til et grundlæggende skift i USA, realkreditmarked.

hvilken rolle spillede Fannie og Freddie i opblæsning af boligboblen i midten til slutningen af 2000 ‘ erne?

i modsætning til konservative talepunkter er svaret meget lidt. I løbet af den boble, lån initiativtagere bakkes op af Wall Street kapital begyndte opererer uden for Fannie og Freddie system, der havde arbejdet i årtier med salgsfremstød store mængder af høj-risiko subprime-realkreditlån med udtryk og funktioner, der drastisk forøget chance for misligholdelse., Mange af disse lån var rovdyrprodukter såsom hybrid realkreditlån med justerbar rente med ballonbetalinger, der krævede seriel refinansiering eller negativ afskrivning, realkreditlån, der øgede den ubetalte saldo over tid.

Wall Street virksomheder som Lehman Brothers og Bear Stearns pakket disse høj-risiko lån til værdipapirer, fik kreditvurderingsbureauerne til at velsigne dem, og derefter givet dem sammen til investorer, der ofte var uvidende eller misinformeret af de underliggende risici., Det var de dårlige resultater af lån i disse “private label” værdipapirer—dem, der ikke er ejet af eller garanteret af Fannie og Freddie—der førte til den finansielle nedsmeltning, ifølge tværpolitisk Finansielle Krise Undersøgelseskommission, blandt andre uafhængige forskere.

faktisk mistede Fannie og Freddie markedsandelen, efterhånden som boblen voksede: virksomhederne støttede omkring halvdelen af alle boliglån i 2002, men kun 30 procent i 2005 og 2006. I en ulykkelig indsats for at vinde markedsandele tilbage, Fannie og Freddie begik et par tragiske fejl., Fra 2006 og 2007—ligesom boligboblen nåede sit højdepunkt—øgede Fannie og Freddie deres gearing og begyndte at investere i visse subprime-værdipapirer, som kreditbureauer fejlagtigt anså for lavrisiko. Fannie og Freddie sænkede også garantistandarderne i deres securitiseringsvirksomhed, køb og securitisering af såkaldte Alt-A-lån., Mens Alt-A-lån typisk gik til låntagere med god kredit og relativt høj indkomst, krævede de ringe eller ingen indkomstdokumentation og åbnede døren for svig (som ofte blev begået af realkreditmægleren snarere end homebuyer).

disse beslutninger bidrog til sidst til virksomhedernes massive tab, men alt dette skete alt for sent til at være en primær årsag til boligkrisen.

hvorfor krævede Fannie og Freddie en skatteydernes redning?

Fannie og Freddie mislykkedes i vid udstrækning, fordi de tog dårlige forretningsbeslutninger og havde utilstrækkelig kapital., Også, i modsætning til de fleste private investeringsselskaber, Fannie og Freddie havde kun en branche—boliglån finansiering—og havde således ikke andre indtægtskilder til at kompensere, når boligpriserne begyndte at falde.

i 2008 Fannie og Freddie mistede en kombineret $47 milliarder i deres enfamilie pant virksomheder, tvinger virksomhederne til at grave dybt ind i deres kapitalreserver. Næsten halvdelen af disse tab kom fra alt-A-lån, på trods af at disse lån tegner sig for kun 11 procent af virksomhedernes samlede forretning., Men disse tab var kun begyndelsen: mellem januar 2008 og marts 2012 ville Fannie og Freddie miste en samlet 265 milliarder dollars, hvoraf mere end 60 procent kunne henføres til risikable produkter købt i 2006 og 2007.

Ved slutningen af sommeren i 2008—et år efter start af boligkrisen—Wall Street virksomheder havde alle, men har forladt det AMERIKANSKE realkreditmarked, mens pensionskasser og andre store investorer i hele verden fortsatte med at holde store mængder af Fannie og Freddie værdipapirer., Hvis Fannie og Freddie fik lov til at mislykkes, var eksperter enige om, at boligmarkedet ville kollapse endnu mere og lamme hele det finansielle system. Bush-administrationen i September 2008 reagerede ved at placere f.eks. Gademimeren Mae og Freddie Mac i regeringens Konservatorium, hvor de forbliver i dag.

spillede overkommelige boligmål for Fannie og Freddie nogen rolle i subprime-krisen?

nr.,

i 1992 Kongressen etableret “billige boliger mål”, som var numeriske mål for andelen af Fannie – og Freddie-støttede udlån, der gik til lav indkomst og mindretal låntagere. I årevis har konservative analytikere fejlagtigt peget på disse mål som en katalysator for boligkrisen og hævdet, at de pressede Fannie og Freddie til at påtage sig hidtil usete risikoniveauer, skabe en boble og en buste på subprime-boligmarkedet, der udløste den økonomiske katastrofe.

det er simpelthen ikke sandt. En nylig undersøgelse fra Federal Reserve Bank of St., Louis fandt, at de overkommelige boligmål ikke havde nogen observerbar indflydelse på volumen, pris, eller misligholdelsesrater for subprime-lån under krisen, selv efter at have kontrolleret lånestørrelsen, lånetype, låntagers egenskaber, og andre faktorer. Federal Reserve-økonom Neil BHUTTA nåede en lignende konklusion i 2009 og konstaterede, at de overkommelige boligmål havde en ubetydelig effekt på Fannie og Freddie-udlån under boligboblen.

det burde ikke komme som en overraskelse., Fannie og Freddie securitiserede ikke lån, der opfyldte branchedefinitionen af “subprime,” og lånene i deres mere risikable værdipapirer—ofte identificeret som “subprime-lignende” eller “subprime—ækvivalent” – oplevede kriminelle satser, der spejlede det primære marked. Alt – a-lånene, der kørte deres tab, blev typisk foretaget til husholdninger med højere indkomst og kvalificerede sig således ikke til de overkommelige boligmål., Mens Fannie og Freddie havde nogle subprime mortgage-backed securities i deres investeringsporteføljer—hvoraf mange er kvalificeret til overkommelige boliger mål—disse investeringer haltet bagud i forhold til resten af markedet, og kun en lille brøkdel af den samlede subprime-lån under boligboblen.

Hvordan har Fannie og Freddie det i dag?

meget bedre, men begge virksomheder har stadig en meget lang vej at gå. Til dels takket være stigende hjem priser, f. eks. Gademimeren Mae i August offentliggjorde sin største kvartalsvise overskud siden krisen begyndte, markerer sin anden på hinanden følgende rentable kvartal., I mellemtiden rapporterede Freddie Mac et kvartalsoverskud for femte gang siden krisen begyndte.

de forbedrede finanser hos begge virksomheder førte til, at US Treasury Department i August omarbejdede betingelserne for regeringens redning. I henhold til den forrige aftale trak Fannie og Freddie penge fra Treasury Department efter behov for at styrke sine kapitalreserver. Til gengæld udstedte virksomhederne foretrukne aktier til regeringen, hvor de betalte et obligatorisk udbytte på 10 procent., I henhold til de nye regler vil Treasury simpelthen kræve alt Fannie og Freddies overskud i slutningen af hvert kvartal og give kapital, når det er nødvendigt i tilfælde af kvartalstab.

mens det værste af krisen ser ud til at være forbi, er Fannie og Freddie langt fra at tilbagebetale deres gæld. Ifølge Moody ‘ s Analytics kan det tage virksomhederne 15 år at betale skatteyderne fuldt ud., Imens, da regeringen fortsætter med at spille en central rolle i den daglige drift af Fannie og Freddie, den fortsatte usikkerhed har ført til, at mange nøglepersonale forlader og har forårsaget en underinvestering i den nødvendige infrastruktur og systemer.

Hvad skal vi gøre med Fannie og Freddie?

med den føderale regering opbakning næsten hver boliglån i landet i dag, næsten alle er enige om, at det nuværende niveau af støtte er uholdbar i det lange løb, og privat kapital i sidste ende bliver nødt til at påtage sig mere risiko på realkreditmarkedet., Det efterlader to kritiske spørgsmål for politikerne i dag: hvilken slags tilstedeværelse skal den føderale regering have på det fremtidige boligmarked, og hvordan overgår vi ansvarligt til dette nye system med boligfinansiering?

siden konservatoriet for Fannie og Freddie begyndte, har snesevis af fortalergrupper, akademikere og interessenter i branchen tilbudt mulige svar på disse spørgsmål. Det overvældende flertal af disse foreslåede planer er enige om, at en form for statsstøtte er nødvendig for at sikre et stabilt boligmarked og for at opretholde det 30-årige fastforrentede realkreditlån.,

I januar 2011 Realkredit Arbejdsgruppe—en progressiv gruppe af boligfinansiering eksperter, billige boliger advokater, og førende akademikere, der er sponsoreret af the Center for American Progress—udgivet sin plan for ansvarligt afvikling Fannie Mae og Freddie Mac og bringe private kapital tilbage til det AMERIKANSKE realkreditmarked. Vores forslag inkluderer en eksplicit regerings backstop på visse pantprodukter, krav om, at private virksomheder betjener hele markedet, og en bemyndiget regulator til at sikre pantprodukters bæredygtighed og overkommelighed., Planen indeholder fem vejledende principper for en reform indsats:

• Bred og ensartet adgang til realkredit-på tværs af alle samfund
• Stabilitet i realkredit under alle former for økonomiske forhold
• Åbenhed og standardisering af produkter, der kan forstås
• Adgang til billige lån til både deres eget hus og udlejning af boliger
• Forbruger-beskyttelse til at sikre, at realkredit-produkter og-praksis, der opererer i den langsigtede interesser bedst af låntagere

Hvad ville der ske, hvis vi fuldt privatiseret USA, realkreditmarkedet?

mange konservative analytikere og politikere—ty til opvarmet retorik og mistruths om oprindelsen af krisen—hævder, at vi har brug for et fuldt privat realkreditmarked drives af .all Street. Det var det fuldt private segment af markedet, imidlertid, der forårsagede millioner af tvangsauktioner og bragt ned hele det finansielle system. Hvis vi trækker den forkerte lektion fra finanskrisen og pludselig trækker regeringen tilbage fra realkreditfinansiering, vil det føre til en kraftig reduktion i tilgængeligheden af boliglån og afskære adgangen til realkreditfinansiering til middelklassen.,

historie er en nyttig vejledning her. Forud for indførelsen af den statslige garanti på bolig realkreditlån i 1930’erne, pantebreve typisk havde 50 procent ned-krav til betaling, korte løbetider og høje renter,—at sætte deres eget hus uden for rækkevidde for mange middelklasse-familier. Boligfinansieringssystemet var underlagt hyppige panik, hvor indskydere krævede kontanter fra deres banker og efterlod långivere insolvente. Denne volatilitet er en af grundene til, at enhver anden udviklet økonomi i verden har dybe niveauer af statsstøtte til boliglån.,

derudover ville pludselig fjernelse af statsstøtte næsten helt sikkert betyde slutningen af det 30-årige fastforrentede realkreditlån, nu en søjle på det AMERIKANSKE boligmarked. Middelklassefamilier i årtier har været afhængige af sikkerheden og overkommeligheden af dette produkt, hvilket gør det muligt for låntagere at fastsætte deres boligomkostninger og bedre planlægge deres futures i en stadig mere ustabil økonomi. De fleste eksperter er enige om, at dette yderst gavnlige produkt stort set ville forsvinde uden en statsgaranti.,

konklusion

for at være sikker, f.eks. Gademimeren Mae og Freddie Mac var fejlbehæftede virksomheder, der gjorde flere dårlige forretningsbeslutninger, og skatteyderne bør aldrig igen nødt til at betale regningen for enhver finansiel institutions grådighed. Men som politikere ser på fremtiden for amerikansk boligfinansiering, skal de søge smarte reformer, der fokuserer på, hvad der blev brudt i det foregående system, samtidig med at det, der fungerede i årtier, opretholdes. Den føderale regering skal fortsætte med at spille en nøglerolle på boligmarkedet, uanset om det fungerer gennem Fannie og Freddie, et nyt agentur eller rent private virksomheder.,John Griffith er politikanalytiker hos Boligteamet ved Center for American Progress.