Florida Skat Gerning Salg Bliver Risikabel
hvert år skatteopkrævere og circuit Court clerks på tværs af staten adfærd skat gerning salg til at indsamle ubetalte ad valorem ejendomsskatter. Lejlighedsvis, succesfulde tilbudsgivere på disse salg erhverve skat gerninger til værdifulde ejendomme værd langt mere end de skatter skyldte mod dem., Men nogle af disse heldige købere kan være en uhøflig overraskelse, hvis meddelelsen om salg faktisk ikke nåede de tidligere ejere af ejendommen. To nylige beslutninger, der anvender due process protection til skat gerning salg har pålagt strengere varsel krav end har hersket i tidligere år, 1 vippe banen til fordel for ejendomsejere udfordrende skat gerning salg på grund af manglende varsel.,
meddelelse om skat gerning salg
i henhold til Florida lov, en parcel af fast ejendom bliver berettiget til en skat gerning salg når værditold ejendomsskatter bliver mere end to år forfaldne. Florida-vedtægterne deler ansvaret for at give meddelelse om salg af skat mellem et Amts skatteopkræver, der skal identificere de personer, der har ret til at lægge mærke til, og kontorist for circuit court, der sender meddelelserne.,2 skatteopkræveren skal søge i amtets officielle ejendomsregistre for at identificere indehavere af juridiske titler, panthavere og andre personer, der har ret til at modtage meddelelse om, at deres ejendom er ved at blive solgt for ubetalte skatter.3 skatteopkræveren skal også gennemgå ejendomsvurderingens seneste vurderingsrulle for at identificere den person, som den pågældende ejendom sidst blev vurderet til, som også har ret til at lægge mærke til.,4
Når skatteopkræveren bestemmer, hvem der har ret til at lægge mærke til, skal han eller hun udarbejde en erklæring, der identificerer disse personer og deres adresser, og derefter levere erklæringen til kontorist for circuit court.5 kontorist skal sende meddelelse om den kommende skat gerning salg ved bekræftet mail return kvittering anmodet til hver af de personer, der er anført på skatteopkræverens erklæring.6
tidligere opretholdt Florida-domstole rutinemæssigt skatsalg på trods af udfordringer bragt af ejendomsejere, der aldrig faktisk modtog meddelelser sendt af kontorist., Hvis skatteopkræveren udarbejdede de krævede erklæringer, og kontorist sendte meddelelse til de således identificerede personer, domstole opretholdt salget, selvom meddelelserne blev forkert rettet på grund af fejl fra skatteopkræveren eller blev sendt til forældede adresser, der stadig afspejles på ejendomsvurderingsrullerne.7 i disse tilfælde fokuserede domstolene på retfærdigheden af den lovbestemte ordning generelt og på de oplysninger, der var tilgængelige for kontorist i begyndelsen af processen., Domstolene henviste også ofte til den pligt, der blev pålagt enhver ejendomsejer at vide, at hans eller hendes ejendom er underlagt værditold, der forfalder og skal betales hvert år, som yderligere støtte til opretholdelse af salg, hvor meddelelsen ikke havde nået ejendomsejeren.
faktisk stadfæstede domstolene skat gerning salg, selv når ekspedienten modtaget afkast fra postvæsenet klart om, at meddelelsen havde undladt at nå ejeren af ejendommen, der var ved at miste sin ejendom.,8 Derfor, selv når degnen, der forestår salget, var fuldt ud klar over den meddelelse havde undladt at nå frem til ejendommens ejer, domstole stadfæstede salg, besiddelse, at bekendtgørelsen er opfyldt Florida vedtægter og også opfyldt de basale krav til en retfærdig rettergang, at mærke være “med rimelighed kan beregnes, under alle omstændigheder, at oplyse interesserede parter om afhængighedsforhold af den handling.”9
Når meddelelsen om salg returneres ikke leveret
en ejendom ejerens udsigter til at vælte en skat gerning salg på grund af manglende varsel forbedret dramatisk i 2006, dog med Højesterets afgørelse i Jones v., Blomster, 547 US 220 (2006). Der, retten afviste helt og holdent den forudsætning, at blot at sende meddelelse om en skat gerning salg tilfreds behørig proces, hvis denne meddelelse returneres leveret før salget sker.10
konfronteret med en ejendomsejers udfordring til et Arkansas-skattesalg, gav retten certiorari at afgøre “om due process-klausulen kræver, at regeringen tager yderligere skridt til at underrette en ejendomsejer, når meddelelsen om et skattesalg returneres ikke leveret.,”11 retten forklarede, at den havde opretholdt tilstrækkeligheden af mislykkede meddelelser i fortiden, fordi meddelelserne var blevet “rimeligt beregnet til at nå den tilsigtede modtager”, når de blev sendt.
i hvert af sagerne forsøgte regeringen at give besked og hørte intet tilbage, hvilket tyder på, at noget var gået galt. . . . Men aldrig behandlet, om behørig proces indebærer yderligere ansvar, når regeringen bliver opmærksom på, inden den tager, at dens forsøg på varsel har mislykkedes.,12
Selvom retten anerkendte, at medlemsstaterne er ikke forpligtet til at etablere en meddelelse procedure, der giver mulighed for kvitteringer, retten fastslået, at hvis kvitteringer blev brugt, og en “sendt meddelelse om en skat salg er tilbage uafhentede, skal staten tage yderligere rimelige skridt til at forsøge at give meddelelse til ejeren, før han sælger sin ejendom, hvis det er praktisk muligt at gøre det.,”13
domstolen også overvejet og afvist argumenter om, at salget skal fastholdes, fordi 1) den skattepligtige havde givet den adresse, som meddelelsen var blevet sendt; 2) var det op til den skattepligtige at holde hans eller hendes adresse, opdaterede; og 3) den skattepligtige person blev anklaget for at bemærke, at hans eller hendes ejendom var omfattet af tage, hvis han eller hun har undladt at betale skat. Mens retten var enig i, at skatteyderen havde hver af disse opgaver, fastslog Retten, at “ingen af disse påstande lindrer staten for sin forfatningsmæssige forpligtelse til at give tilstrækkelige meddelelser.,”14 selvom retten afviste at specificere, hvilke “yderligere rimelige skridt” der kræves, har flere appelretter foreslået, at yderligere offentlige registreringer kan være nødvendige, når en skattemyndighed modtager en returkvittering, der viser, at levering af en meddelelse om salg er mislykket.15
unikke omstændigheder kan kræve yderligere handling
Florida Højesteret har også signaleret behovet for en mere stringent gennemgang af tilstrækkeligheden af meddelelser om salg af skat, begyndende med beslutningen fra Delta Property Management, Inc. v. profil investeringer, Inc., 875 så. 2d-433 (Fla. 2004)., Der har retten omstødte en summarisk dom, der stadfæster en skat gerning salg til flere retssager, fordi den meddelelse, der sendes til ejendommens ejer kan have støttet sig på en forældet adresse er taget fra en gammel vurdering roll snarere end fra den senest foreliggende vurdering roll, som det kræves ved F. S. §197.502(4)(a)., Retten meddelte også, at fremover, blot at overholde bekendtgørelsen procedure kan ikke altid opfylde behørig proces, med angivelse: “mens kontorist bør bruge skatteopkræverens erklæring ved udarbejdelsen af skat salg meddelelser, omstændigheder kan berettige nogle yderligere handling fra kontorist . . . . “16
Hertil kommer, at Florida højesteret efter beslutningen i Jones v. Flo .ers uddybede den type unikke omstændigheder, som Retten havde i tankerne, der ville kræve yderligere indsats fra kontorist til at give tilstrækkelig meddelelse om et skatteopkøb i Vosilla v. Rosado, 944 så., 2d-289 (Fla. 2006) .17 i dette tilfælde behandlede retten en appel om et skatteopkrævningssalg, hvor ejendomsejerne ikke modtog den lovpligtige meddelelse om salg, selvom ejendomsejerne havde taget rimelige skridt til at holde både skatteopkræveren og ejendomsvurdereren underrettet om deres nye adresse. Faktisk, de beviser, der blev fremlagt under retssagen, konstaterede, at Rosados havde givet skriftlig meddelelse om deres nye postadresse til både skatteopkræveren og kontorist for circuit court, men ingen af embedsmændene opdaterede ejendomsvurderingens vurderingsruller for at vise den nye adresse.,18 således, da skatteopkræveren modtog en ansøgning, der krævede, at han foretog et skatteopkrævningssalg, udarbejdede skatteopkræveren erklæringen til meddelelse ved hjælp af den gamle adresse, og kontorist sendte meddelelsen til den gamle adresse.
ikke overraskende modtog kontorist returkvitteringen tilbage, hvilket indikerede, at en anden end Rosados havde underskrevet meddelelsen.19 ekspedienten skal også modtage en sheriffens tilbagevenden, som udtrykkeligt erklærede, at Rosados ikke længere boede på den gamle adresse.20 ikke desto mindre ekspedienten fortsatte med skat gerning salg af Rosados’ ejendom.,
da Rosados udfordrede salget, stadfæstede retten salget, idet kontorist var berettiget til at stole på skatteopkræverens erklæring, og selvom erklæringen indeholdt en gammel adresse, overholdt salget den lovbestemte procedure.21 På appel, den Femte Distrikt vendt, og Højesteret bekræftede vending, hvori det hedder: “som Følge processen kræver, at degnen ser ud over de skattemæssige collector’ s erklæring, når der er grund til at tro, at erklæringen ikke længere afspejler dem, der har ret til at mærke eller … ikke længere afspejler titleholder adresse.,”22
retten begrundede yderligere, at:
de skridt, som staten har foretaget, når han underrettede en titelindehaver om et forestående skatteopgave salg af titelindehaverens ejendom, skal med rimelighed beregnes for at nå titelindehaveren under de samlede omstændigheder. Sådanne omstændigheder omfatter unikke oplysninger om en bestemt modtager, der kan kræve, at skattemyndigheden under almindelige omstændigheder gør en indsats ud over disse, der kræves i henhold til den lovbestemte ordning.,23
da “kontorist vidste eller burde have vidst, at meddelelsen blev sendt til Rosados på en forkert adresse,”24 Retten konkluderede, at kontorist skal gøre yderligere bestræbelser på at give meddelelse om salget.
Anvendelse som Følge Processen Standarder til Florida Skat Gerning Salg
at Anvende som følge processen standarder annonceret i Blomster og Rosado til Florida skat gerning salg dikterer, at kontorelever, som lærer, at en meddelelse er blevet returneret ikke-leverede, før en planlagt skat gerning salg opstår, skal tage yderligere rimelige skridt til at give meddelelse, før du sælger en ejendom, hvis det er praktisk muligt at gøre det., Blot at sætte returkvitteringer i filen, der viser, at meddelelsen blev sendt, men ikke modtaget, kan overholde Florida-bekendtgørelsen, men det vil ikke opfylde forfatningsmæssige krav til behørig proces. Desuden militerer letheden og tilgængeligheden af elektroniske søgninger i denne teknologiske tidsalder kraftigt til fordel for at kræve rutinemæssige internetsøgninger efter manglende skatteydere og panteholdere, før de sælger deres ejendom., Ligeledes vil mislykkede meddelelser baseret på fejl i skatteopkræverens erklæring, der identificerer forkerte personer eller adresser, ikke længere beskytte skattekøbere fra at have afsat salg. Fra nu af, skat gerning købere bør forvente at skulle forsvare degnen manglende tage yderligere skridt til at give meddelelse om en skat gerning salg, når en meddelelse returneres leveret. Ligeledes skal købere af skattehandler være klar til at bevise, at kontorist ikke havde kendskab til unikke omstændigheder om ejendomsejeren, der muligvis har krævet særlig indsats ud over den lovbestemte opsigelsesordning., Ellers skat gerning køb kan have en meget vanskelig tid hængende på skat gerning ejendom, når ejere kommer til retten for at udfordre tilstrækkeligheden af meddelelser, de aldrig har modtaget.
følgende svar blev offentliggjort i oktober 2007 Journal
Forfatter Inddragelse
jeg skriver for at udtrykke min dybe utilfredshed med afgørelsen af den Tidende at offentliggøre i sin juli/August 2007-udgaven en artikel, skrevet af Robert M. Quinn, “Florida Skat Gerning Salg bliver Risikabelt.,”
Denne artikel er ufuldstændig, da det viser sig som fast praksis, flere vigtige principper, der angiveligt er baseret på de seneste afgørelser fra Florida Højesteret og de Forenede Staters Højesteret, der har enten endnu ikke blevet besluttet, eller er alvorligt begrænset af omfanget af domstolenes faktiske bedrifter.flere kritiske spørgsmål, der er det ultimative fokus i denne artikel, bliver kraftigt bestridt og retsforfulgt i to separate sager, jeg håndterer, og som bliver retsforfulgt på den anden side af Robert .uinn og hans advokatfirma Carlton Fields.,
det første tilfælde spiller en væsentlig rolle i artiklen, Delta Property Management, Inc. v. profil investeringer, Inc., 875 så. 2d-433 (Fla. 2004), og er på vej ind i sit syvende år af retssager i Duval County Circuit Court, hvor jeg sammen med co-råd repræsenterer sagsøger og Mr. Quinn og hans firma repræsenterer en af de tiltalte. En anden appel, der bl.a. vedrører rettens afgørelse om, at Højesterets forudgående afgørelse (diskuteret i artiklens note 17) ikke kan anvendes), er nært forestående., En anden sag blev også omtalt i teksten, der fulgte med note 17 i artiklen, Luke Investments, Inc. v. Camelot ejerlejlighed O ,ners Association, Inc., (2d-DCA Sag Nr 2D07-1682), er en sag, hvor jeg sammen med andre råd, repræsenterer appellanten Luke Investeringer, og Mr. Quinn og hans advokatfirma repræsenterer appellee, Camelot Ejerlejlighed ejerforening. Mundtligt argument før det andet distrikt er sat til 3. oktober 2007.
det faktum, at hr., Authoruinn og Carlton Fields, forfatteren og hans firma, har denne åbenlyse interesse i disse sager, og i resultatet af dette lovområde blev ikke beskrevet i artiklen. Det finder jeg fuldstændig uacceptabelt.
Jeg kan ikke tro, at tidsskriftet ikke påtager sig ansvaret for at tillade, hvad der er ensbetydende med e.parte-lobbyvirksomhed, at vises på dets sider.
S.illiam S., Graessle, Jacksonville
Redaktørens Note : forfatterens og hans advokatfirma engagement i retssager diskuteret i hans artikel og pendensen af visse sager diskuteret deri, under gældende Tidsskriftspolitikker, diskvalificerede ikke nødvendigvis stykket fra offentliggørelse. Gennem ufuldstændig kommunikation mellem redaktionen og forfatteren var denne involvering imidlertid ikke kendt eller overvejet af revisionspanelet. Mere formelle procedurer er nu på plads, så en lignende situation ikke opstår igen., Tidsskriftet undskylder, at disse spørgsmål ikke blev gjort kendt for vores læserskare og håber, at alle interesserede parter vil foretage deres egen vurdering af de spørgsmål, som Mr. Graessle rejste. Endelig har tidsskriftet opfordret ham til at forberede en opfølgningsartikel i et fremtidig nummer.Robert M. Robertuinn er aktionær i Carlton Fields, P. A., I Tampa. Han er medlem af virksomhedens forretning retssager, fast ejendom retssager, og konkurs og kreditorer rettigheder praksis grupper. Hr., Quinn har over 25 års erfaring, som repræsenterer virksomheder og långivere i kommercielle tvister af enhver art, og også i sager, der vedrører fast ejendom, retssager, træning og tvangsauktioner, Uniform Commercial Code tvister, kreditorernes rettigheder, og konkurs spørgsmål. Mr. .uinn er en hyppig foredragsholder og forfatter på disse områder.