indkomst tilgang er en af tre teknikker erhvervsejendomme bedømmere bruger til at værdsætte fast ejendom. Sammenlignet med de to andre teknikker (salg sammenligning tilgang og omkostningerne tilgang), indkomst tilgang er mere kompliceret og derfor er det ofte forvirrende for mange erhvervsejendomme fagfolk. I denne artikel vil vi gå gennem indkomst tilgang til ejendomsvurdering trin for trin, herunder flere indkomst tilgang eksempler.
Hvad er indkomstmetoden til værdiansættelse?,
indkomstmetoden er en metode, der bruges af bedømmere, der estimerer markedsværdien af en ejendom baseret på ejendommens indkomst. Indkomst tilgang er en anvendelse af diskonteret cash Flo.analyse i finansiering. Med indkomstmetoden er en ejendoms værdi i dag nutidsværdien af de fremtidige pengestrømme, som ejeren kan forvente at modtage. Da den er afhængig af at modtage Lejeindtægter, er denne tilgang mest almindelig for erhvervsejendomme med lejere.,
Der er to metoder til kapitalisering af fremtidig indkomst til en nutidsværdi: metoden til direkte kapitalisering og metoden til kapitalisering af udbytte. Forskellen er, at den direkte kapitalisering metode estimerer værdi ved hjælp af et enkelt års indkomst, mens udbyttet kapitalisering metode inkorporerer indkomst over en flerårig bedrift periode. Lad os tage et kig på begge metoder i nogle mere dybde.
Indkomstmetode: metoden med direkte kapitalisering
metoden med direkte kapitalisering estimerer ejendomsværdien ved hjælp af et enkelt års indkomstprognose., Indkomstforanstaltningen kan være potentiel bruttoindkomst, effektiv bruttoindkomst eller netto Driftsindkomst. Direkte kapitalisering kræver, at der er gode, seneste salgsdata fra sammenlignelige egenskaber. Det sammenlignelige salg giver den passende markedsmultiplikator, der skal bruges med den pågældende ejendom. Du kan finde den gennemsnitlige markedsmultiplikator efter at have fundet rimelige sammenlignelige salgsdata., Følgende formler er tre måder til at finde markedet multiplikator ved hjælp af forskellige foranstaltninger af indkomst:
- Potentielle Brutto Indkomst Multiplikator (PGIM) = salgspris / BGB
- Effektiv Brutto Indkomst Multiplikator (EGIM) = salgspris / EGI
- nettoindkomst Multiplikator (NIM) = salgspris / NOI
Efter at finde markedets multiplikator, formere omfattet af ejendommens forventede indkomst ved markedet multiplikator. For eksempel giver multiplikation af markedet PGIM med emneejendommens forventede BGB i det næste år det aktuelle skøn over emneværdien., Direkte kapitalisering kræver, at indkomst-og udgiftsforhold er ens for sammenligningerne og emneejendommen, og at det næste års indkomst er repræsentativt for de kommende år.
indkomst tilgang: Afkastkapitaliseringsmetoden
afkastkapitaliseringsmetoden er en mere kompleks tilgang til værdiansættelse. Denne metode anvender estimater af nettoindtægter for en typisk investeringsperiode. Derfor tegner den resulterende ejendomsværdi sig for fremtidige forventede ændringer i lejepriser, ledige stillinger og driftsudgifter., Udbytte kapitalisering kræver ikke stabile og uændrede markedsforhold over holding periode. Rentekapitaliseringsmetoden inkluderer også et skøn over den forventede salgspris ved afslutningen af holdingsperioden. Lad os se nærmere på, hvordan udbyttekapitaliseringsmetoden fungerer.
komponenter i Afkastkapitaliseringsmetoden
Ved hjælp af afkastkapitaliseringsmetoden er subjektværdioverslaget nutidsværdien af de fremtidige forventede pengestrømme. Nutidsværdiformlen opsummerer simpelthen de fremtidige pengestrømme (P) efter diskontering af dem tilbage til nutiden., Ved anvendelse af denne formel er pengestrømmene proforma-estimaterne af nettodriftsindtægter (P1 til Pn), den krævede afkast er r, og n er holdingsperioden. Selvom formlen beregner nutidsværdi (PV), skal det bemærkes, at både e .cel og populære finansielle regnemaskiner udnytter nutidsværdien (NPV) formel til at finde nutidsværdien af ujævne pengestrømme. Dette fungerer, fordi du blot kan tilslutte $0 for det oprindelige investeringsbeløb, og derefter svarer det resulterende nettonutidsværdibeløb til nutidsværdien.,
Her er nogle flere detaljer om komponenterne i udbyttekapitaliseringsmetoden:
- Pengestrømsprognoser. At forudsige de pengestrømme, som en indkomstproducerende ejendom vil generere i løbet af det næste år, er relativt ligetil og præcis. Ejendomme har allerede lejere med lejekontrakter på plads, og omkostningerne bør ikke variere dramatisk fra deres nuværende niveau. Jo mere udfordring en del af cash Flo.prognoser kommer, når man overvejer, hvad der sker med pengestrømme i løbet af de næste par år., Derudover har eventuelle prognosefejl på et år en tendens til at sammensætte sig i de efterfølgende år. Holding perioder på 5-10 år er de mest almindelige, og disse skøn kræver prognoser fremtidige marked leje, ledige stillinger og indsamling tab, og driftsudgifter.
- videresalgsværdi. Beregninger ved hjælp af indkomstmetoden antager, at ejeren sælger emnet ejendom i slutningen af holdingperioden. Bedømmere kan estimere videresalgsværdi ved hjælp af en direkte dollarprognose eller en gennemsnitlig forventet årlig vækstrate i ejendomsværdier., Direkte dollarprognoser foretrækkes ikke, fordi de ikke direkte tegner sig for nogen markedsforventninger. Vækstrater overveje forventede vækst på markedet, men emnet ejendom værdi kan vokse med en hastighed, der adskiller sig fra gennemsnittet på markedet. En tredje metode anvender direkte kapitaliseringsteknikker til slutningen af holdeperioden. For eksempel vil en taksator, der overvejer en femårig beholdningsperiode, forlænge proforma cash Flo.-estimaterne et yderligere år., Den forventede salgspris ved udgangen af det femte år ville svare til NOI i det sjette år divideret med en markedsværdi.
- diskonteringsrenter. I corporate finance er diskonteringsrenten i en nutidsværdiberegning normalt virksomhedens vægtede gennemsnitlige kapitalomkostninger. Ved værdiansættelse af en investering er diskonteringsrenten dog normalt repræsenteret som den krævede afkast. Ejendomsinvestorer kan bruge den krævede forrentning af deres investeringsejendomme eller den forventede forrentning af en investering med tilsvarende risiko.,
Indkomst Tilgang Eksempel ved Hjælp af Direkte Kapitalisering
En af fordelene ved direkte aktivering er, at det giver en måde at få en hurtig værdiansættelse skøn. Bedømmere kan hurtigt få en markedsmultiplikator fra nyligt solgte ejendomstransaktioner. Overveje to nylig solgt comparables, den ene med BGB på $300.000 og en salgspris på $2,1 millioner og en anden med en BGB af $225,000 og en salgspris på $1,8 millioner. Den første giver en PGIM på 7 ($2,100,000/$300,000), mens den anden giver en pgim på 8 ($1,800,000/ $ 225,000). Så markedet gennemsnitlige pgim af 7.,5 kan anvendes på en emneejendoms BGB-estimat for at give en hurtig værdiansættelse. Hvis en emneejendom forventes BGB næste år er $195.000, multipliceres det med markedet PGIM for at estimere emneværdien.
Emneværdi = $195,000 195 7.5 = $1,462,500
bedømmere bruger også direkte kapitalisering sammen med resterende værdiansættelsesteknikker til at finde værdien af en ejendom, når kun værdien af jorden eller værdien af forbedringerne er kendt. Værdien af jorden kan være kendt fra en separat analyse ved hjælp af sammenlignelige salgsdata for jord., Fra denne analyse, formoder jordværdien er $ 350,000 med en 9% land kapitalisering sats. Antag endvidere, at forbedringerne alene har en kapitaliseringsrate på 10%.
den del af ejendommens NOI, der genereres af jorden, kan beregnes ved at gange jordværdien og landkapitaliseringsgraden. Den resterende indkomst tilskrives forbedringerne.
opdeling af forbedringernes returbidrag med forbedringernes kapitaliseringsrate resulterer i en værdiansættelse på $2,185,000 for kun forbedringerne., Tilføjelse af jordværdien til værdien af forbedringerne resulterer i et samlet skøn over ejendomsværdien på $2,535,000.eksempel på
Indkomstmetode ved hjælp af Udbyttekapitalisering
for at estimere emnets ejendomsværdi ved hjælp af indkomstmetoden er det første skridt at oprette en proforma pengestrømsopgørelse for den forventede beholdningsperiode. Ved hjælp af følgende markedsantagelser skal vi estimere pengestrømmene til ejeren over en femårig beholdningsperiode.
- emnet ejendom forventes at give BGB på $200.000 i løbet af det næste år og har i øjeblikket en 5% ledig stilling., Driftsomkostningerne er i øjeblikket 45% af EGI, og det forventes at forblive det samme i holdingperioden.
- markedslejen stiger i øjeblikket med en sats på 3% om året. I løbet af det andet år forventes det imidlertid kun at vokse med en sats på 1%, før det vender tilbage til den nuværende vækstrate på 3%.
- antallet af ledige stillinger forventes at stige til 7% i de følgende to år og derefter vende tilbage til en stabil 5%.
- terminalkapitaliseringsgraden på 9% estimeres ud fra de nuværende markedsværdisatser.,
Dette er proforma-pengestrømsopgørelsen under de givne antagelser om markedet. Salgsprisen i år 5 er år 6 NOI divideret med kapitalisering sats.
nu kan vi beregne nutidsværdien ved at diskontere de fremtidige pengestrømme tilbage til nutiden ved hjælp af investorens krævede afkast på 12%. Pengestrømmene er $104,500 i år 1, $103,323 i år 2, $106,423 i 3 år, $111,973 i 4 år, og $1,435,241 (summen af NOI i 5 år, og forventet videresalg værdi) i 5 år. Derfor genstand værdi skøn er $ 1,136,977.,
konklusion
i denne artikel diskuterede vi indkomstmetoden til værdiansættelse af fast ejendom. Vi definerede indkomst tilgang og derefter forklarede de to indkomst tilgang metoder bedømmere bruger. For det første bruger den direkte kapitaliseringsmetode et enkelt års indkomst til at estimere markedsværdien af en ejendom. For det andet bruger rentekapitaliseringsmetoden en flerårig prognose for pengestrømme og rabatter derefter disse fremtidige pengestrømme tilbage til nutiden for at få en nutidsværdi for ejendommen., Vi gik derefter gennem et eksempel på både indkomst tilgang ved hjælp af direkte kapitalisering metode og et andet eksempel ved hjælp af udbyttet kapitalisering metode.