udsættelse er en proces, der gør det muligt for en udlejer lovligt at fjerne en lejer fra de lejede lokaler. Der er fire vigtigste årsager til, at en udlejer kan smide en lejer i North Carolina:
- manglende betaling af husleje
- lejer øvrige lokaler efter opsigelse af lejemålet, og uden samtykke fra udlejer (“hold-over lejer”)
- lejeren overtræder et vilkår eller betingelser leasing-eller lejeaftale, og
- narkotikahandel og anden kriminel aktivitet.,udlejere skal altid overholde loven og følge specifikke trin for at gennemføre en udsættelse i henhold til North Carolina ‘ s udlejer-lejerlov. (N. C. Gen. Stat. 42 42-25. 6 og følgende.) Selv når en udsættelse er berettiget, kan det være forsvarligt af forskellige grunde-for eksempel kan en lejer hævde, at udsættelsen er ulovlig, fordi udlejer brugte “selvhjælp” – foranstaltninger, såsom at lukke forsyningsselskaberne.
Denne artikel opsummerer udsættelsesprocessen i North Carolina., For yderligere oplysninger om fælles forsvar en lejer kan bruge i kampen mod en udsættelse, se Nolo artikel Lejer Forsvar til Bortvisning Meddelelser i North Carolina.
Sådan opsiges et lejemål i North Carolina
for at udsætte en lejer i North Carolina skal udlejer først betjene lejeren med den relevante opsigelsesmeddelelse. Typen af meddelelse afhænger af årsagen til opsigelsen.,
manglende betaling af husleje
Hvis grunden til, at udlejer ønsker at udskyde lejeren, skyldes manglende betaling af husleje, skal udlejer generelt give lejeren en ti-dages “meddelelse om at afslutte”, før han starter udsættelsesprocessen. (N. C. Gen. Stat. § 42-3.) Formålet med denne meddelelse er at kræve betaling, og det kaldes derfor i daglig tale en meddelelse om at “afslutte eller betale.”Hvis lejeren ikke betaler husleje inden for de ti dage, kan udlejer fortsætte med at arkivere udsættelsespapirer den 11. dag.,
Holdover lejer
Ved afslutningen af en lejekontrakt har en udlejer og en lejer begge mulighed for at forny lejekontrakten eller lejeaftalen. En udlejer, der ikke ønsker at forny aftalen, er ikke forpligtet til at gøre det. I så fald skal lejeren overgive besiddelse af de lejede lokaler ved afslutningen af lejekontrakten. En” holdover-lejer ” er en, der uden samtykke fra udlejer forbliver i besiddelse af lokalerne efter lejekontraktens udløb. (N. C. Gen. Stat. § 42-26.,)
Afhængigt af leasingperioden, en udlejer skal give en af følgende opsigelse bekendtgørelser inden udgangen af den gældende leje:
- to-dages varsel, hvis lejemålet var uge-til-uge
- syv dages varsel, hvis lejemålet blev måned-til-måned, eller
- et-måneders varsel, hvis lejemålet var år-til-år.
(jf.N. C. Gen. Stat. § 42-14.)
når lejekontrakten udløber, er udlejer ikke forpligtet til at give lejeren nogen muligheder., De ovennævnte opsigelsesmeddelelser, også kaldet” ubetingede meddelelser om at afslutte”, skal du blot underrette lejeren, når lejekontrakten udløber, og angive en frist, hvormed lejeren skal forlade lokalerne. Hvis lejeren ikke flytter ud inden den angivne dato, kan udlejer fortsætte med udsættelsen uden yderligere varsel.
det er vigtigt, at udlejer ikke accepterer nogen betaling efter udløbet af lejeperioden og inden indgivelse af en klage. Dette inkluderer delvis betaling. Hvis du gør det, kan du oprette en ny lejekontrakt baseret på de samme vilkår som den oprindelige lejekontrakt eller lejeaftale., (Se Kearney v. Hare, 265 N. C. 570, 144 S.E. 2d-636 (1965).)
Leasingovertrædelser
en udlejer har den juridiske ret til at udsætte en lejer, der overtræder eller overtræder en eksplicit betingelse for lejemålet. Skader lejeboligen, forstyrrer naboerne, boliger et kæledyr, hvis lejekontrakten eller lejeaftalen forbyder kæledyr eller indbringer en uautoriseret lejer er alle eksempler på almindelige overtrædelser. Bemærk, at forsætlig eller forsætlig ødelæggelse af de lejede lokaler også kan resultere i en forseelse i North Carolina. (N. C. Gen. Stat. § 42-11.,)
en udlejer er ikke juridisk forpligtet til at give en lejer en mulighed for at helbrede en leasingovertrædelse, før han påbegynder udsættelsesprocedurer. I modsætning til de tidligere diskuterede udsættelser er der ingen minimumskrav til varsel. Medmindre lejemålet kræver varsel og en mulighed for at helbrede, kan udlejer indgive udsættelsespapirer ved indlæring af en overtrædelse.
narkotikahandel og anden kriminel aktivitet
fremskyndet udsættelse er tilgængelig for udlejere, der søger at udsætte narkotikahandlere og andre kriminelle i North Carolina.,
arkivering og servering af Udsættelsespapirer i North Carolina
før arkivering af udsættelsespapirer skal en udlejer først opsige lejemålet ved hjælp af meddelelseskravene beskrevet ovenfor. Efter udlejer har tjent ordentlig varsel og fristen for at betale husleje eller fraflytte lokalerne er udløbet, udlejer kan være nødvendigt at indlede en retssag for at udvise lejeren fra lokalerne.
hvor skal der indgives en indkaldelse og klage
udlejer vil indlede retssager ved at indgive udsættelsespapirer i den relevante domstol eller distriktsdomstol., Udlejer skal indgive papirerne i det samme amt, hvor lejeboligen er beliggende. Småkravsdomstole i North Carolina er passende steder for handlinger, hvor de søgte skader ikke overstiger $10,000. Dette beløb kan være anderledes i nogle amter. En udlejer, der hævder, at en lejer skylder mere end $10,000, skal indgive udsættelsespapirerne i tingretten.
indholdet af en klage i North Carolina
en klage er et juridisk dokument, der angiver årsagerne til, at en part søger retssag mod en anden., En kontorist vil give en standardformular med titlen ” klage i resum.ejectment.”Ved udfyldelse af klagen skal udlejer angive som” tiltalte ” alle lejere, hvis navne fremgår af lejekontrakten eller lejeaftalen. Undladelse af at gøre kan forlænge udsættelsesprocessen.
indholdet af en stævning i North Carolina
en stævning er et juridisk dokument, der meddeler en sagsøgt, at en sag er påbegyndt. Indkaldelsen angiver en dato og et tidspunkt, hvor lejeren skal vises på et bestemt sted for at besvare klagen (en “høringsdato”).,
betjener indkaldelsen og klagen over lejeren
Når udlejer arkiverer udsættelsespapirerne, serveres lejeren med indkaldelsen og en kopi af klagen. Normalt vil County sheriff personligt tjene lejeren i hans eller hendes hjem. Ved modtagelse af disse papirer kan lejeren forlade lokalerne. Alternativt kan lejeren vælge at bekæmpe udsættelsen ved at præsentere forsvar ved udsættelseshøringen.
lejeren er ikke forpligtet til at være til stede ved udsættelseshøringen; det anbefales dog at gøre det., Manglende vises garanterer en automatisk sejr for udlejer-en ” standarddom.”Endnu værre, hvis udlejer søger penge erstatning, kan en penge dom indføres mod lejeren. Disse resultater kan have negativ indflydelse på lejerens leje-og kredithistorie.
lejere bør kontrollere klagen. Lejerens tilstedeværelse ved udsættelseshøringen er ikke nødvendig, hvis: 1) udlejeren blot søger besiddelse af de lejede lokaler (og ikke hævder, at lejeren skylder penge), og 2) lejeren er villig til at flytte ud og ikke ønsker at bekæmpe udsættelsen.,
Hvad sker der ved Udsættelseshøringer i North Carolina
Hvis lejeren vælger at bekæmpe udsættelsen, skal lejeren vises ved udsættelseshøringen. Under retsmødet vil udlejer tale først og præsentere sin sag for dommeren eller dommeren. De fleste udlejere mister udsættelse høringer, fordi de mangler ordentlig dokumentation. Således skal en udlejer i det mindste bringe følgende to ting til udsættelseshøringen:
- lejekontrakten eller lejeaftalen og
- den meddelelse, der blev forkyndt for lejeren.
Dernæst vil lejeren have mulighed for at tale., Hvis lejeren har forsvar for udsættelsen, såsom forkert varsel, “selvhjælp”-metoder eller gengældelsesudvisning, skal lejeren præsentere disse forsvar på dette tidspunkt. Lejeren kan bruge ethvert bevis til støtte for hans eller hendes sag. Lejer kan derfor bringe følgende til retten:
- fotos af lokaler (for at vise dårlige betingelser)
- leje kvitteringer (for at bevise, at betalingerne er blevet lavet)
- et vidne (for at bekræfte noget, det er lejer, der hævder), og/eller
- skriftlig kommunikation (hvis de findes).
denne liste er ikke eksklusiv., Lejeren skal medbringe det bevis, der understøtter hans eller hendes sag.
Når udlejer og lejer er færdige med at præsentere deres sager, vil dommeren overveje beviserne. Dommeren vil afgøre, om udlejer har ret til besiddelse af lokalerne og vil sandsynligvis træffe en beslutning på stedet. Hvis udlejer vinder udsættelseshøringen, vil en dom blive indtastet til hans eller hendes fordel. Lejeren har derefter ti dage til at appellere beslutningen. Bemærk, at lejeren kan pålægges at foretage obligationsbetalinger til retten, mens en appel er i gang., Hvis lejeren undlader at foretage obligationsbetalinger, kan udlejer annullere appellen. Hvis lejeren vælger ikke at appellere eller mister appellen, skal lejeren forlade lokalerne.
efter at have vundet udsættelseshøringen eller appellen, vil udlejer indgive en “overdragelse”, som gør det muligt for udlejer at tvinge lejeren fra lokalerne. Udlejer skal vente ti dage efter den oprindelige dom, inden han indgiver en ansøgning om besiddelse. Udlejer kan indgive en ansøgning om besiddelse umiddelbart efter at have vundet en appel., Hvis lejeren forbliver på ejendommen, vil County sheriff ledsage udlejer og hængelås lokalerne inden for syv dage efter modtagelsen af besiddelsesskrivningen.
udlejer vil også have ti dage til at appellere en ugunstig beslutning. Hvis lejeren vinder udsættelseshøringen (eller appellen, hvis man søges), vil udsættelsen blive opholdt, og lejeren vil være i stand til at forblive på stedet.
Ressourcer på North Carolina Udlejer-Lejer Lov
For en oversigt over ejer-lejer lov og udsættelse regler og procedurer, se Udlejning og Udsættelser del af LawHelpNC.,org, og HUD.gov. for at læse selve loven, se Kapitel 42: udlejer og lejer af North Carolina generelle vedtægter. For at finde juridisk hjælp til at hjælpe med en udsættelse, tjek North Carolina udlejer-lejer advokater i Nolo advokat Bibliotek.