Der Einkommensansatz zur Immobilienbewertung

Der Einkommensansatz ist eine von drei Techniken, mit denen gewerbliche Immobiliengutachter Immobilien bewerten. Im Vergleich zu den beiden anderen Techniken (dem Verkaufsvergleichsansatz und dem Kostenansatz) ist der Einkommensansatz komplizierter und daher für viele gewerbliche Immobilienfachleute oft verwirrend. In diesem Artikel werden wir den Einkommensansatz für die Immobilienbewertung Schritt für Schritt durchgehen, einschließlich mehrerer Beispiele für Einkommensansätze.

Was ist das Ertragswertverfahren zur Bewertung?,

Der Einkommensansatz ist eine Methodik, die von Gutachtern verwendet wird und den Marktwert einer Immobilie auf der Grundlage des Einkommens der Immobilie schätzt. Der Einkommensansatz ist eine Anwendung der diskontierten Cashflow-Analyse im Finanzwesen. Mit dem Einkommensansatz ist der Wert einer Immobilie heute der Barwert der zukünftigen Cashflows, die der Eigentümer erwarten kann. Da es auf Mieteinnahmen angewiesen ist, ist dieser Ansatz am häufigsten für Gewerbeimmobilien mit Mietern.,

Es gibt zwei Methoden, um zukünftige Erträge in einen Barwert zu kapitalisieren: die Methode der direkten Kapitalisierung und die Methode der Ertragskapitalisierung. Der Unterschied besteht darin, dass die Methode der direkten Kapitalisierung den Wert anhand eines Einjahreseinkommens schätzt, während die Methode der Ertragskapitalisierung Erträge über einen mehrjährigen Halteperiode umfasst. Schauen wir uns beide Methoden genauer an.

Einkommensansatz: Die Methode der direkten Kapitalisierung

Die Methode der direkten Kapitalisierung schätzt den Immobilienwert anhand der Einkommensprognose eines einzelnen Jahres., Die Einkommensmessung kann potenzielles Bruttoeinkommen, effektives Bruttoeinkommen oder Nettobetriebsergebnis sein. Die direkte Kapitalisierung erfordert gute, aktuelle Verkaufsdaten von vergleichbaren Immobilien. Die vergleichbaren Verkäufe bieten den geeigneten Marktmultiplikator für die Verwendung mit der betreffenden Immobilie. Sie können den durchschnittlichen Marktmultiplikator finden, nachdem Sie vernünftige vergleichbare Verkaufsdaten gefunden haben., Die folgenden Formeln bieten drei Möglichkeiten, den Marktmultiplikator anhand verschiedener Einkommensmessungen zu ermitteln:

1. Potenzieller Bruttoeinkommensmultiplikator (PGIM) = Verkaufspreis / GGA
2. Effektiver Bruttoeinkommensmultiplikator (EGIM) = Verkaufspreis / EGI
3. Nettoeinkommensmultiplikator (NIM) = Verkaufspreis / NOI

Multiplizieren Sie das prognostizierte Einkommen der Subjekteigenschaft nach dem Auffinden des Marktmultiplikators mit dem Marktmultiplikator. Beispielsweise ergibt die Multiplikation des Markt-PGIM mit der prognostizierten GGA der Subjekteigenschaft im nächsten Jahr die aktuelle Subjektwertschätzung., Die direkte Kapitalisierung erfordert, dass die Ertrags-und Ausgabenquoten für die vergleichbaren Werte und das Subjektobjekt ähnlich sind und dass die Erträge des nächsten Jahres repräsentativ für zukünftige Jahre sind.

Einkommensansatz: Die Ertragskapitalisierungsmethode

Die Ertragskapitalisierungsmethode ist ein komplexerer Bewertungsansatz. Diese Methode verwendet Schätzungen des Netto-Betriebsergebnisses für eine typische Investitionsholdingperiode. Daher berücksichtigt der resultierende Immobilienwert zukünftige erwartete Änderungen der Mietpreise, Leerstände und Betriebskosten., Renditekapitalisierung erfordert keine stabilen und unveränderlichen Marktbedingungen über die Haltedauer. Die Renditekapitalisierungsmethode umfasst auch eine Schätzung des erwarteten Verkaufspreises am Ende der Halteperiode. Schauen wir uns genauer an, wie die Methode zur Großschreibung der Rendite funktioniert.

Komponenten der Renditekapitalisierungsmethode

Unter Verwendung der Renditekapitalisierungsmethode ist die Subjektwertschätzung der Barwert der zukünftigen erwarteten Cashflows. Die Barwertformel summiert einfach die zukünftigen Cashflows (P), nachdem sie in die Gegenwart zurückgerechnet wurden., Bei Anwendung dieser Formel sind die Cashflows die Proforma-Schätzungen des Netto-Betriebsergebnisses (P1 bis Pn), die erforderliche Rendite ist r und n ist die Halteperiode. Obwohl die Formel den Barwert (PV) berechnet, sollte beachtet werden, dass sowohl Excel als auch gängige Finanzrechner die Net Present Value (NPV) – Formel verwenden, um den Barwert ungleichmäßiger Cashflows zu ermitteln. Dies funktioniert, weil Sie einfach $0 für den anfänglichen Investitionsbetrag einstecken können und dann der resultierende Nettogegenwartswertbetrag dem Barwert entspricht.,

Hier sind einige weitere Details zu den Komponenten der Ertragskapitalisierungsmethode:

• Cashflow-Prognosen. Die Prognose der Cashflows, die eine einkommenserzeugende Immobilie im nächsten Jahr generieren wird, ist relativ einfach und genau. Immobilien haben bereits Mieter mit Mietverträgen, und die Kosten sollten nicht dramatisch von ihrem aktuellen Niveau abweichen. Der schwierigere Teil der Cashflow-Prognose besteht darin, zu überlegen, was mit den Cashflows in den nächsten Jahren passiert., Darüber hinaus neigen Prognosefehler in einem Jahr dazu, sich in den folgenden Jahren zu verschlimmern. Halteperioden von 5-10 Jahren sind die häufigsten, und diese Schätzungen erfordern die Prognose zukünftiger Marktmieten, Leerstands-und Inkassoverluste sowie Betriebskosten.
• Verkaufswert. Berechnungen nach dem Einkommensansatz gehen davon aus, dass der Eigentümer die betroffene Immobilie am Ende der Halteperiode verkauft. Gutachter können den Wiederverkaufswert anhand einer direkten Dollarprognose oder einer durchschnittlichen erwarteten jährlichen Wachstumsrate der Immobilienwerte schätzen., Direkte Dollarprognosen werden nicht bevorzugt, da sie keine Markterwartungen direkt berücksichtigen. Wachstumsraten Berücksichtigen Sie prognostizierte Marktwachstumsraten, aber der Wert des Subjekts kann mit einer Rate wachsen, die sich vom Marktdurchschnitt unterscheidet. Eine dritte Methode wendet direkte Kapitalisierungstechniken auf das Ende der Halteperiode an. Beispielsweise würde ein Gutachter, der eine Haltedauer von fünf Jahren in Betracht zieht, den Proforma-Cashflow um ein weiteres Jahr verlängern., Der erwartete Verkaufspreis am Ende des fünften Jahres würde dem NOI im sechsten Jahr dividiert durch eine Marktkapitalisierungsrate entsprechen.
• Diskontsätze. In der Unternehmensfinanzierung ist der Diskontsatz in einer Nettowertberechnung normalerweise die gewichteten durchschnittlichen Kapitalkosten des Unternehmens. Bei der Bewertung einer Investition wird der Diskontsatz jedoch in der Regel als erforderliche Rendite dargestellt. Immobilieninvestoren können die erforderliche Rendite für ihre Anlageimmobilien oder die erwartete Rendite für eine Anlage mit gleichwertigem Risiko verwenden.,

Einkommensansatz Beispiel mit direkter Kapitalisierung

Einer der Vorteile der direkten Kapitalisierung ist, dass es eine Möglichkeit bietet, eine schnelle Bewertungsschätzung zu erhalten. Gutachter können schnell einen Marktmultiplikator aus kürzlich verkauften Immobilientransaktionen erhalten. Betrachten Sie zwei kürzlich verkaufte Vergleichswerte, eine mit einem GGA von 300.000 US-Dollar und einem Verkaufspreis von 2.1 Millionen US-Dollar und eine mit einem GGA von 225.000 US-Dollar und einem Verkaufspreis von 1.8 Millionen US-Dollar. Die erste ergibt eine PGIM von 7 ($2,100,000/$300,000), während die zweite eine PGIM von 8 ($1,800,000/ $ 225,000) ergibt. Also, der Marktdurchschnitt PGIM von 7.,5 kann auf die GGA-Schätzung einer Subjekteigenschaft angewendet werden, um eine schnelle Bewertung zu ermöglichen. Wenn die erwartete GGA einer Subjekteigenschaft im nächsten Jahr $ 195,000 beträgt, multiplizieren Sie diese mit dem Markt PGIM, um den Subjektwert zu schätzen.

Subject Value = $ 195,000 x 7.5 = $1,462,500

Gutachter verwenden auch die direkte Kapitalisierung zusammen mit Restbewertungstechniken, um den Wert einer Immobilie zu ermitteln, wenn nur der Wert des Grundstücks oder der Wert der Verbesserungen bekannt ist. Der Wert des Grundstücks kann aus einer separaten Analyse unter Verwendung vergleichbarer Landverkaufsdaten ermittelt werden., Aus dieser Analyse geht hervor, dass der Grundstückswert $350.000 mit einer Landkapitalisierungsrate von 9% beträgt. Angenommen, die Verbesserungen allein haben eine Kapitalisierungsrate von 10%.

Der Teil des NOI der Immobilie, der durch das Land generiert wird, kann durch Multiplikation des Landwerts und der Landkapitalisierungsrate berechnet werden. Das restliche Einkommen wird den Verbesserungen zugeschrieben.

Dividiert man den Ertragsbeitrag der Verbesserungen durch die Verbesserungen, ergibt sich eine Bewertung von $2.185.000 für nur die Verbesserungen., Addiert man den Grundstückswert zum Wert der Verbesserungen, ergibt sich eine Schätzung des Gesamtwerts der Immobilie von $2,535,000.

Einkommensansatz Beispiel unter Verwendung der Ertragskapitalisierung

Um den Wert der Subjekteigenschaft unter Verwendung des Einkommensansatzes zu schätzen, besteht der erste Schritt darin, eine Proforma-Cashflow-Rechnung für die erwartete Halteperiode zu erstellen. Lassen Sie uns anhand der folgenden Marktannahmen die Cashflows für den Eigentümer über einen Zeitraum von fünf Jahren schätzen.

• Es wird erwartet, dass die Subjekteigenschaft im nächsten Jahr eine GGA von 200,000 USD liefert und derzeit eine Leerstandsquote von 5% aufweist., Die Betriebskosten betragen derzeit 45% des EGI, und das wird voraussichtlich während der Haltedauer gleich bleiben.
• Die Marktmiete steigt derzeit um 3% pro Jahr. Im zweiten Jahr wird jedoch erwartet, dass es nur um 1% wächst, bevor es zur aktuellen Wachstumsrate von 3% zurückkehrt.
• Die Leerstandsquote wird in den folgenden zwei Jahren voraussichtlich auf 7% steigen und dann auf stabile 5% zurückkehren.
• Die Terminalkapitalisierungsrate von 9% wird anhand der aktuellen Marktkapitalisierungsraten geschätzt.,

Dies ist die Proforma-Kapitalflussrechnung unter den gegebenen Marktannahmen. Der Verkaufspreis in Jahr 5 ist Jahr 6 NOI geteilt durch die Kapitalisierungsrate.

Jetzt können wir den Barwert berechnen, indem wir die zukünftigen Cashflows mit der erforderlichen Rendite des Anlegers von 12% auf die Gegenwart abzinsen. Die Cashflows betragen 104.500 USD im Jahr 1, 103.323 USD im Jahr 2, 106.423 USD im Jahr 3, 111.973 USD im Jahr 4 und 1.435.241 USD (die Summe der NOI im Jahr 5 und der erwartete Wiederverkaufswert) im Jahr 5. Daher ist die Subjektwertschätzung $ 1,136,977.,

Schlussfolgerung

In diesem Artikel haben wir den Einkommensansatz für die Immobilienbewertung diskutiert. Wir haben den Einkommensansatz definiert und dann die beiden Einkommensansatzmethoden erklärt, die Gutachter verwenden. Erstens verwendet die Methode der direkten Kapitalisierung das Einkommen eines einzelnen Jahres, um den Marktwert einer Immobilie zu schätzen. Zweitens verwendet die Renditekapitalisierungsmethode eine mehrjährige Prognose der Cashflows und zieht diese zukünftigen Cashflows dann in die Gegenwart zurück, um einen Barwert für die Immobilie zu erhalten., Wir gingen dann durch ein Beispiel sowohl der Einkommen Ansatz mit der direkten Kapitalisierung Methode und ein anderes Beispiel mit der Yield Capitalization Methode.