Ein Triple net Lease-manchmal auch als NNN Lease, Net-net-net Lease oder absolute Net Lease bezeichnet-ist ein kommerzielles Leasing Begriff, der sich auf eine Situation bezieht, in der der der Mieter praktisch alle Betriebskosten bezahlt, die mit der Instandhaltung der Immobilie verbunden sind, die er vermietet.
Diese Art von Leasingstruktur wird in gewerblichen Immobilien ausgiebig genutzt. Es ist sehr häufig mit Single-Tenant-Eigenschaften, aber Triple net Leases sind auch oft in Einzelhandelsflächen verwendet.
Brutto vs., Nettoleasing
Ein Bruttoleasingvertrag ist ein Mietvertrag, bei dem der Vermieter die volle Verantwortung für die meisten mit einer Immobilie verbundenen Kosten übernimmt, mit Ausnahme der persönlichen Nebenkosten und Versicherungen des Mieters. Die meisten Wohnmieten sind Bruttomieten und einige enthalten sogar Wärme und Warmwasser in der Miete.
Net Leases können in drei Kategorien unterteilt werden: single net, double net und triple net.
Die vom Mieter zu zahlenden Nettokaltmietkosten werden in der Regel in drei Kategorien unterteilt: Grundsteuern, Versicherungen und allgemeine Instandhaltung., Der Mieter würde für eine dieser Kosten in einem einzigen Netto-Leasing zahlen, und zwei von ihnen in einem doppelten Netto-Leasing. Der Mieter übernimmt die Verantwortung für alle drei in einem dreifachen Netto-Mietvertrag.
Was ist in einem Namen?
Die meisten absoluten Net Leases sind in Wirklichkeit keine Triple net Leases. Ein absoluter Netto-Mietvertrag gibt im Allgemeinen alle erdenklichen Kosten an die Mieter weiter, einschließlich solcher für größere Reparaturen oder Wartungsprobleme, die einfach darauf zurückzuführen sind, dass ein Gebäude alt wird. Ein dreifacher Netto-Mietvertrag legt einige Grenzen fest, wofür der Mieter bezahlen muss.,
Ein Mieter in einer absoluten Nettokaltmiete kann selbst dann Miete zahlen, wenn das Gebäude nach einem Brand oder einer Naturkatastrophe zerstört oder unbewohnbar gemacht wurde. Aber auch ein bona fide absolute net Lease deckt nicht jeden erdenklichen Aufwand. Buchhaltungs-und Rechtskosten, die nur dem Vermieter zugute kommen, werden in der Regel nicht an den Mieter weitergegeben.,
Triple Net Lease Expenses
Der Mieter in einem Triple net Lease zahlt für alle drei Kategorien von Ausgaben zusätzlich zu seiner Grundmiete sowie seine eigenen Versicherungsprämien, Nebenkosten und für Dinge wie Hausmeisterdienste.
Die Wartung des Gemeinschaftsbereichs umfasst Betriebskosten und Nebenkosten, die mit diesen Bereichen verbunden sind. In Fällen von Einzelhandelsflächen, in denen es mehrere NNN-Mieter gibt, werden die Kosten für diese Bereiche in der Regel basierend auf dem Prozentsatz des Gesamtgebäudes, das sie belegen, anteilig angesetzt., Zum Beispiel wäre ein Mieter, der nur 500 Quadratmeter eines 10.000 Quadratmeter großen Gebäudes vermietet, nur dafür verantwortlich .05 Prozent dieser Kosten.
Der Vermieter kann diese Ausgaben schätzen oder durchschneiden und sie monatlich berechnen, oder sie können zahlbar sein, wenn sie anfallen. Manchmal ist es eine Kombination aus beidem. Grundsteuern und Versicherungen können in der Regel erwartet werden, während Spitzen bei den Wartungskosten oder die Kosten für Reparaturen könnte als Überraschung kommen. Dreifache Nettomietverträge können daher von Monat zu Monat schwanken.,
Wie hoch Ist die Miete?
Fixmiete ist in der Regel weniger mit einem dreifachen Netto-Leasing. In der Tat, wenn das Gebäude ein neueres ist, könnten Mieter feststellen, dass eine dreifache Netzanordnung anderen Entscheidungen vorzuziehen ist. Die dreifache Netto-Mieterin, die gerade ihr Geschäft in einem neuen Gebäude aufbaut, kann sich in den ersten Jahren über niedrigere Mieten und Ausgaben freuen.
Was ist für den Vermieter drin?,
Ein dreifacher Netto-Mietvertrag bietet dem Vermieter den Vorteil, dass er die Rechnung nicht für Mieter bezahlen muss, die Energie verschwenden oder ihre Räume rauhen und daher mehr als durchschnittlich Wartungs-und Reparaturkosten benötigen. Die Mieter müssen bei dieser Art von Mietvertrag vorsichtiger sein und ihre Ausgaben beobachten. Der Vermieter hat nicht die Verschlimmerung und die Kosten für Reparaturen, die auf Fahrlässigkeit oder Missbrauch eines Mieters zurückzuführen sind.,
Diese Mietverträge sind in der Regel auch langfristig, so lange wie 10 Jahre oder sogar mehr, so dass der Vermieter nicht so oft den Mietvertrag neu verhandeln oder einen neuen Mieter finden muss.
Die Risiken für Mieter
Die Kehrseite ist, dass der Mieter am Ende laufende Kosten tragen kann, die höher sind, wenn eine ältere und weniger effiziente Struktur für eine Weile nicht renoviert wurde und etwas Arbeit benötigt.
Mieter sind in der Regel resistent gegen Triple net Leases, da sie keine Kontrolle über Ausgabenerhöhungen haben., Dies erschwert die Budgetierung ihrer Kosten. Dies gilt insbesondere bei Reparaturen und Wartungsarbeiten.