7 Cosas que necesitas saber sobre Fannie Mae y Freddie Mac

hace exactamente cuatro años, durante los primeros días de la crisis financiera, el gobierno federal tomó el control de los financieros hipotecarios Fannie Mae y Freddie Mac a través de un proceso legal llamado tutela., Desde entonces, las dos compañías han requerido aproximadamente 1 150 mil millones en apoyo de los contribuyentes para mantenerse solventes, mientras que el Gobierno ha mantenido el mercado de la vivienda a flote respaldando más del 95 por ciento de todos los préstamos hipotecarios hechos en los Estados Unidos.

Fannie y Freddie siguen siendo dos de las instituciones financieras más grandes del mundo, responsables de un total combinado de 5 5 billones en activos hipotecarios. Sin embargo, pocos estadounidenses entienden lo que Fannie y Freddie realmente hacen por los propietarios de viviendas, qué papel jugaron en la reciente crisis de la vivienda o qué papel tendrán en el mercado hipotecario del futuro., En el cuarto aniversario de su tutela, aquí hay siete cosas que necesita saber sobre los dos gigantes hipotecarios.

¿qué hacen Fannie Mae y Freddie Mac?

La función principal de Fannie Mae y Freddie Mac es proporcionar liquidez al sistema de financiamiento hipotecario de la nación. Fannie y Freddie compran préstamos hipotecarios hechos por firmas privadas (siempre que los préstamos cumplan con estrictos estándares de tamaño, crédito y suscripción), empaquetan esos préstamos en valores respaldados por hipotecas y garantizan el pago oportuno del capital y los intereses de esos valores a inversionistas externos., Fannie y Freddie también tienen algunos préstamos hipotecarios y valores hipotecarios en sus propias carteras de inversión.

dado que los prestamistas hipotecarios no tienen que mantener estos préstamos en sus balances, tienen más capital disponible para hacer préstamos a otros prestatarios solventes. Los prestamistas también tienen un incentivo adicional para ofrecer productos seguros y sostenibles, a saber, hipotecas de tasa fija a largo plazo, porque saben que Fannie y Freddie probablemente las comprarán., Dado que Fannie y Freddie garantizan los pagos en caso de incumplimiento, por una tarifa, por supuesto, los inversores no tienen que preocuparse por el riesgo de crédito, lo que hace que las hipotecas sean una inversión particularmente atractiva.

bajo este sistema, el crédito hipotecario estaba continuamente disponible hasta fines de la década de 1990 bajo términos y a precios que ponían la propiedad de vivienda sostenible al alcance de la mayoría de las familias estadounidenses. Para fines de esa década, sin embargo, Wall Street había descubierto cómo comprar y titularizar hipotecas sin necesidad de Fannie y Freddie como intermediarios, lo que llevó a un cambio fundamental en los Estados Unidos., mercado hipotecario.

¿qué papel jugaron Fannie y Freddie en inflar la burbuja inmobiliaria de mediados a finales de la década de 2000?

contrariamente a los puntos de discusión conservadores, la respuesta es muy poca. Durante la burbuja, los originadores de préstamos respaldados por Wall Street capital comenzaron a operar más allá del sistema de Fannie y Freddie que había estado trabajando durante décadas vendiendo grandes cantidades de hipotecas subprime de alto riesgo con Términos y características que aumentaron drásticamente las posibilidades de incumplimiento., Muchos de esos préstamos eran productos predatorios, como hipotecas híbridas de tasa ajustable con pagos globales que requerían refinanciación en serie, o amortizaciones negativas, hipotecas que aumentaban el saldo pendiente con el tiempo.

empresas de Wall Street como Lehman Brothers y Bear Stearns empaquetaron estos préstamos de alto riesgo en valores, hicieron que las agencias de calificación crediticia los bendijeran y luego los transmitieron a los inversores, que a menudo desconocían o estaban mal informados de los riesgos subyacentes., Fue el pobre desempeño de los préstamos en estos valores de «marca privada»-aquellos que no son propiedad ni están garantizados por Fannie y Freddie—lo que llevó al colapso financiero, según la Comisión bipartidista de Investigación de la Crisis financiera, entre otros investigadores independientes.

de hecho, Fannie y Freddie perdieron cuota de mercado a medida que la burbuja creció: las compañías respaldaron aproximadamente la mitad de todas las originaciones de préstamos hipotecarios en 2002, pero solo el 30 por ciento en 2005 y 2006. En un malogrado esfuerzo por recuperar la cuota de mercado, Fannie y Freddie cometieron algunos errores trágicos., A partir de 2006 y 2007—justo cuando la burbuja inmobiliaria estaba llegando a su punto máximo—Fannie y Freddie aumentaron su apalancamiento y comenzaron a invertir en ciertos valores de alto riesgo que las agencias de crédito consideraban incorrectamente de bajo riesgo. Fannie y Freddie también bajaron los estándares de Suscripción en su negocio de titulización, comprando y titulizando los llamados préstamos Alt-A., Mientras que los préstamos Alt-A generalmente iban a prestatarios con buen crédito y ingresos relativamente altos, requerían poca o ninguna documentación de ingresos, abriendo la puerta al fraude (que a menudo era perpetrado por el agente hipotecario en lugar del comprador de vivienda).

estas decisiones eventualmente contribuyeron a las pérdidas masivas de las empresas, pero todo esto sucedió demasiado tarde para ser una causa primaria de la crisis de la vivienda.

¿por qué Fannie y Freddie requieren un rescate de contribuyentes?

Fannie y Freddie fracasaron en gran parte porque tomaron malas decisiones comerciales y no tenían suficiente capital., Además, a diferencia de la mayoría de las firmas de inversión privadas, Fannie y Freddie tenían solo una línea de negocio—financiamiento hipotecario residencial—y por lo tanto no tenían otras fuentes de ingresos para compensar cuando los precios de las casas comenzaron a caer.

en 2008 Fannie y Freddie perdieron un total combinado de 4 47 mil millones en sus negocios hipotecarios unifamiliares, lo que obligó a las compañías a profundizar en sus reservas de capital. Casi la mitad de esas pérdidas provino de préstamos Alt-A, a pesar de que esos préstamos representan solo el 11 por ciento del negocio total de las empresas., Pero esas pérdidas fueron solo el comienzo: entre enero de 2008 y marzo de 2012, Fannie y Freddie perderían combined 265 mil millones combinados, más del 60 por ciento de los cuales era atribuible a productos riesgosos comprados en 2006 y 2007.

a finales del verano de 2008—aproximadamente un año después del inicio de la crisis de la vivienda-las firmas de Wall Street casi habían abandonado el mercado hipotecario de los Estados Unidos, mientras que los fondos de pensiones y otros inversionistas importantes en todo el mundo continuaron manteniendo grandes cantidades de valores de Fannie y Freddie., Si a Fannie y Freddie se les permitiera fracasar, los expertos estuvieron de acuerdo en que el mercado de la vivienda colapsaría aún más, paralizando todo el sistema financiero. La administración Bush en septiembre de 2008 respondió colocando a Fannie Mae y Freddie Mac en la tutela del Gobierno, donde permanecen hoy.

¿las metas de vivienda asequible para Fannie y Freddie jugaron algún papel en la crisis de las hipotecas de alto riesgo?

No.,

en 1992, el Congreso estableció las «metas de vivienda asequible», que eran metas numéricas para la proporción de préstamos respaldados por Fannie y Freddie que iban a prestatarios de bajos ingresos y minorías. Durante años, los analistas conservadores han señalado falsamente estos objetivos como un catalizador de la crisis de la vivienda, afirmando que empujaron a Fannie y Freddie a asumir niveles de riesgo sin precedentes, creando una burbuja y una caída en el mercado de la vivienda de alto riesgo que desató la catástrofe financiera.

Eso simplemente no es cierto. Un reciente estudio del Banco de la Reserva Federal de San, Louis encontró que los objetivos de vivienda asequible no tuvieron un impacto observable en el volumen, el precio o las tasas de incumplimiento de los préstamos de alto riesgo durante la crisis, incluso después de controlar el tamaño del préstamo, el tipo de préstamo, las características del prestatario y otros factores. El Economista de la Reserva Federal Neil Bhutta llegó a una conclusión similar en 2009, encontrando que los objetivos de vivienda asequible tuvieron un efecto insignificante en los préstamos de Fannie y Freddie durante la burbuja inmobiliaria.

Eso no debería ser una sorpresa., Fannie y Freddie no securitizaron ningún préstamo que cumpliera con la definición de la industria de «subprime», y los préstamos en sus valores más riesgosos—comúnmente identificados como «subprime-like» o «subprime equivalent»—experimentaron tasas de morosidad que reflejaban el mercado prime. Los préstamos Alt-A que condujeron sus pérdidas se hicieron típicamente a hogares de mayores ingresos y por lo tanto no calificaron para los objetivos de vivienda asequible., Si bien Fannie y Freddie sí tenían algunos valores respaldados por hipotecas subprime en sus carteras de inversión, muchos de los cuales calificaron para los objetivos de vivienda asequible, estas inversiones se quedaron atrás del resto del mercado y representaron solo una pequeña fracción del total de préstamos subprime durante la burbuja inmobiliaria.

¿cómo están Fannie y Freddie hoy?

mucho mejor, pero ambas compañías todavía tienen un largo camino por recorrer. Gracias en parte al aumento de los precios de las viviendas, Fannie Mae registró en agosto su mayor ganancia trimestral desde que comenzó la crisis, marcando su segundo trimestre rentable consecutivo., Mientras tanto, Freddie Mac reportó una ganancia trimestral por quinta vez desde que comenzó la crisis.

la mejora de las finanzas en ambas compañías llevó al Departamento del Tesoro de EE.UU. en agosto a reelaborar los términos del rescate del Gobierno. Bajo el acuerdo anterior, Fannie y Freddie sacaron dinero del Departamento del Tesoro según fuera necesario para reforzar sus reservas de capital. A cambio, las compañías emitieron acciones preferentes al gobierno sobre las cuales pagaron un dividendo obligatorio del 10 por ciento., Bajo las nuevas reglas, El Tesoro simplemente reclamará todas las ganancias de Fannie y Freddie al final de cada trimestre y proporcionará capital cuando sea necesario en caso de una pérdida trimestral.

mientras que lo peor de la crisis parece haber terminado, Fannie y Freddie están muy lejos de pagar su deuda. De acuerdo con Moody’s Analytics, las compañías podrían tardar 15 años en pagar a los contribuyentes en su totalidad., Mientras tanto, a medida que el gobierno continúa desempeñando un papel central en las operaciones diarias de Fannie y Freddie, la continua incertidumbre ha llevado a muchos empleados clave a irse y ha causado una inversión insuficiente en la infraestructura y los sistemas necesarios.

¿Qué debemos hacer con Fannie y Freddie?

con el gobierno federal respaldando casi todos los préstamos hipotecarios hechos en el país hoy en día, casi todo el mundo está de acuerdo en que el nivel actual de apoyo es insostenible a largo plazo, y el capital privado eventualmente tendrá que asumir más riesgo en el mercado hipotecario., Eso deja dos preguntas críticas ante los legisladores Hoy: ¿Qué tipo de presencia debería tener el gobierno federal en el futuro mercado de la vivienda, y cómo hacemos la transición responsable a este nuevo sistema de financiamiento de la vivienda?

desde que comenzó la tutela de Fannie y Freddie, docenas de grupos de defensa, académicos y partes interesadas de la industria han ofrecido posibles respuestas a estas preguntas. La abrumadora mayoría de estos planes sugeridos están de acuerdo en que es necesario algún tipo de apoyo gubernamental para garantizar un mercado de la vivienda estable y mantener la hipoteca de tasa fija a 30 años.,

en enero de 2011, el Mortgage Finance Working Group—un grupo Progresista de expertos en financiación de viviendas, defensores de viviendas asequibles y académicos destacados patrocinados por el Center for American Progress—publicó su plan para liquidar responsablemente a Fannie Mae y Freddie Mac y traer de vuelta el capital privado al mercado hipotecario de los Estados Unidos. Nuestra propuesta incluye un respaldo gubernamental explícito en ciertos productos hipotecarios, requisitos para que las empresas privadas sirvan a todo el mercado y un regulador facultado para garantizar la sostenibilidad y asequibilidad de los productos hipotecarios., El plan también establece cinco principios rectores para cualquier esfuerzo de reforma:

• Acceso amplio y consistente al crédito hipotecario en todas las comunidades
• estabilidad en el financiamiento hipotecario durante todo tipo de condiciones económicas
• Transparencia y estandarización de productos que se pueden entender
• Acceso a financiamiento hipotecario asequible tanto para la propiedad de vivienda como para la vivienda de alquiler
• sucedería si privatizáramos completamente los EE.UU., mercado hipotecario?

  muchos analistas y políticos conservadores-recurriendo a una acalorada retórica y equivocaciones sobre los orígenes de la crisis—argumentan que necesitamos un mercado hipotecario totalmente privado dirigido por Wall Street. Sin embargo, fue el segmento totalmente privado del mercado el que causó millones de ejecuciones hipotecarias y derribó todo el sistema financiero. Si sacamos la lección equivocada de la crisis financiera y retiramos abruptamente al gobierno de la financiación hipotecaria, esto conducirá a una fuerte reducción en la disponibilidad de préstamos hipotecarios, cortando el acceso a la financiación hipotecaria para la clase media.,

  la Historia es una guía útil aquí. Antes de la introducción de la garantía del gobierno sobre las hipotecas residenciales en la década de 1930, las hipotecas típicamente tenían requisitos de pago inicial del 50 por ciento, duraciones cortas y altas tasas de interés, lo que puso la propiedad de vivienda fuera del alcance de muchas familias de clase media. El sistema de financiación de la vivienda estaba sujeto a frecuentes pánicos durante los cuales los depositantes exigían dinero en efectivo de sus bancos, dejando a los prestamistas insolventes. Esa volatilidad es una de las razones por las que todas las demás economías desarrolladas del mundo tienen niveles profundos de apoyo gubernamental para la financiación hipotecaria residencial.,

  además, eliminar abruptamente el apoyo del Gobierno significaría casi con certeza el final de la hipoteca de tasa fija a 30 años, ahora un pilar del mercado de la vivienda en Estados Unidos. Las familias de clase media durante décadas han dependido de la seguridad y la asequibilidad de este producto, lo que permite a los prestatarios fijar sus costos de vivienda y planificar mejor su futuro en una economía cada vez más volátil. La mayoría de los expertos coinciden en que este producto altamente beneficioso desaparecería en gran medida sin una garantía Gubernamental.,

  conclusión

  sin duda, Fannie Mae y Freddie Mac eran compañías defectuosas que tomaron varias decisiones comerciales malas, y los contribuyentes nunca deberían tener que pagar la cuenta por la avaricia de ninguna institución financiera. Pero a medida que los legisladores miran hacia el futuro del financiamiento de la vivienda en Estados Unidos, deben buscar reformas inteligentes que se centren en lo que se rompió en el sistema anterior, mientras mantienen lo que funcionó durante décadas. El gobierno federal debe seguir desempeñando un papel clave en el mercado de la vivienda, independientemente de si funciona a través de Fannie y Freddie, una nueva agencia o empresas puramente privadas.,

  John Griffith es un analista de políticas con el equipo de vivienda en el Centro para el progreso americano.