ahorros y Préstamos (s& Ls) son bancos especializados creados para promover la propiedad de vivienda asequible. Obtienen su nombre financiando hipotecas con ahorros asegurados por la Federal Deposit Insurance Corporation. Históricamente, han ofrecido tasas más altas en las cuentas de ahorro para atraer más depósitos, lo que aumenta su capacidad para ofrecer hipotecas.,
proveedor inicial de hipotecas para viviendas
antes de la Ley Federal de préstamos hipotecarios de 1932, la mayoría de las hipotecas para viviendas eran a corto plazo y las proporcionaban las compañías de seguros, no los bancos. S& Ls luego obtuvo la capacidad de ofrecer hipotecas a 30 años que ofrecían pagos mensuales más bajos que los disponibles anteriormente. Ayudó a que la propiedad de la vivienda fuera más asequible.
S&Ls han cambiado significativamente en las últimas décadas., Los que todavía existen hoy en día operan como la mayoría de los bancos comerciales al ofrecer cuentas corrientes y otras características comunes. La diferencia clave es que deben tener casi dos tercios de sus activos invertidos en hipotecas residenciales.
creación de los bancos de ahorro y préstamo
antes de la Gran Depresión, las hipotecas eran préstamos de 5 a 10 años que debían refinanciarse o pagarse con un gran pago global. Para 1935, el 10% de todas las casas en los Estados Unidos estaban en ejecución hipotecaria, gracias a estos Términos duros y la caída de los precios de la vivienda., Para detener la carnicería, el New Deal hizo estas tres cosas:
- La Corporación de Préstamos del propietario de la casa compró 1 millón de hipotecas en mora de los bancos. El HOLC los cambió a la hipoteca a largo plazo de tasa fija que conocemos hoy y los restableció.
- La Administración Federal de vivienda proporcionó seguro hipotecario.
- La Asociación Nacional Federal de hipotecas creó un mercado secundario para las hipotecas.
la FNMA también creó ahorros y préstamos para emitir estas hipotecas. Estos cambios fueron en respuesta a una catástrofe económica., Pero aumentaron significativamente la propiedad de vivienda en los Estados Unidos.
el crecimiento del mercado de préstamos hipotecarios
en 1944, la administración de Veteranos creó un programa de seguro hipotecario que redujo los pagos. Eso animó a los veteranos de guerra que regresaban a comprar casas en los suburbios. El programa estimuló la actividad económica en la industria de la construcción de viviendas.
a lo largo de las décadas de 1960 y 1970, casi todas las hipotecas se emitieron a través de S&Ls. Gracias a todos estos programas federales, la propiedad de vivienda aumentó de 43.6 por ciento en 1940 a 64 por ciento en 1980.,
problemas para el s& Ls
en 1973, el presidente Richard Nixon creó una inflación desenfrenada al eliminar el Dólar estadounidense del patrón oro. S&Ls no pudo aumentar las tasas de interés para mantenerse al día con el aumento de la inflación, por lo que perdieron sus depósitos en cuentas del mercado monetario. Eso erosionó el capital s& Ls necesario para crear hipotecas de bajo costo. La industria pidió al Congreso que eliminara ciertas restricciones a sus operaciones.
En 1982, el Presidente Ronald Reagan firmó la Garn-San, Ley De Instituciones Depositarias Germain. Permitió a los bancos aumentar las tasas de interés sobre los depósitos de ahorro, hacer préstamos comerciales y de consumo, y reducir la relación préstamo-valor. S&Ls invertidos en bienes raíces especulativos y Préstamos comerciales. Entre 1982 y 1985, estos activos aumentaron un 56%.
colapso y rescate
el colapso de estas inversiones llevó al fracaso de la mitad de los bancos de la nación. A medida que los bancos se hundieron, los fondos de seguros estatales y federales comenzaron a quedarse sin el dinero necesario para reembolsar a los depositantes.
en 1989, el George H.,La administración de W. Bush rescató a la industria con la Ley de reforma, recuperación y ejecución de Instituciones Financieras. FIRREA proporcionó 5 50 mil millones para cerrar bancos fallidos, estableció la Resolution Trust Corporation para revender activos bancarios y utilizó los ingresos para reembolsar a los depositantes. FIRREA prohibió a S&Ls hacer préstamos más riesgosos.
desafortunadamente, la crisis de ahorros y préstamos destruyó la confianza en instituciones que una vez se pensó que eran fuentes seguras de hipotecas para viviendas porque los fondos estatales las respaldaban.,
repitiendo errores del pasado
Al igual que otros bancos, S&Ls había sido prohibido por la Ley Glass-Steagall de invertir fondos de depositantes en el mercado de valores y empresas de alto riesgo para obtener mayores tasas de rendimiento. La administración Clinton derogó Glass-Steagall para permitir a los bancos estadounidenses competir con bancos internacionales más vagamente regulados. Permitió a los bancos utilizar depósitos asegurados por la FDIC para invertir en derivados de riesgo.
el más popular de estos instrumentos de inversión de riesgo fueron los valores respaldados por hipotecas (MBS)., Los bancos vendieron hipotecas a Fannie Mae o a la Federal Home Loan Mortgage Corporation. Luego agruparon las hipotecas y las vendieron como MBS a otros inversores en el mercado secundario.
muchos fondos de cobertura y grandes bancos comprarían los préstamos y, a su vez, los reempaquetarían y revenderían con hipotecas de alto riesgo incluidas en el paquete. Estos compradores institucionales y grandes estaban asegurados contra el impago mediante la celebración de permutas de cobertura por impago (CDS). La demanda de los MBS empaquetados y de alto rendimiento fue tan grande que los bancos comenzaron a vender hipotecas a cualquiera y a todos. La burbuja inmobiliaria se expandió.,
la Crisis financiera de 2006
todo fue bien hasta que los precios de la vivienda comenzaron a caer en 2006. Al igual que durante la Gran Depresión, los propietarios de viviendas comenzaron a incumplir sus hipotecas, y todo el mercado de derivados que vendía los valores empaquetados y reempaquetados colapsó. La cronología de la crisis financiera de 2008 relata los eventos críticos que ocurrieron en la peor crisis financiera de Estados Unidos desde la Gran Depresión.
Washington Mutual fue el mayor banco de ahorros y préstamos en 2008., Se quedó sin efectivo durante la crisis financiera cuando no pudo revender sus hipotecas en el mercado secundario colapsado. Cuando Lehman Brothers quebró, los depositantes de WaMu entraron en pánico. Retiraron 1 16.7 mil millones en los próximos diez días. La FDIC se hizo cargo de WaMu y lo vendió a JPMorgan Chase por 1 1.9 mil millones.
Post-Crisis S&Ls
La diferencia entre los bancos comerciales y S&Ls se ha reducido significativamente. En 2013, solo había 936 ahorros y préstamos, según la FDIC. La agencia supervisó casi la mitad de ellos., Hoy en día, S&Ls son como cualquier otro banco, gracias al rescate FIRREA de la década de 1980.
La mayoría de S&Ls que permanecen pueden ofrecer servicios bancarios similares a otros bancos comerciales, incluidas cuentas de cheques y ahorros. La diferencia clave es que el 65% de los activos de un S&L deben invertirse en hipotecas residenciales.
otra diferencia clave es el enfoque local de la mayoría de S&Ls., En comparación con los bancos que a menudo son grandes corporaciones multinacionales, S&Ls más a menudo son de propiedad y control local, más similares en moda a las cooperativas de crédito. Por esta razón, a menudo pueden ser un buen lugar para obtener las mejores tasas de hipotecas.,