comprar una casa a través de una venta corta es similar a comprar una ejecución hipotecaria, pero los dos procesos no son los mismos.
en una venta corta, EL PRESTAMISTA DEL bancoortortgage no desaloja al propietario. En su lugar, el prestamista permite que el propietario actual venda la casa por menos de su deuda hipotecaria.
el beneficio de comprar una venta corta es que usted podría encontrar una casa a un precio reducido.
pero el proceso a menudo puede ser lento y frustrante, y las transacciones de venta en corto tienen peligros únicos., Además, no hay garantía de que ahorraría dinero en comparación con la venta tradicional.
esto es lo que necesita saber si está considerando comprar una casa de venta corta.
Compruebe sus opciones de hipoteca (Feb 6th, 2021)
en este artículo (Saltar a…)
- ¿Qué es una venta corta?
- El proceso de venta corta
- ¿Cuánto tiempo dura una venta corta tomar?
- obstáculos durante el proceso de venta corta
- ¿Quién debe comprar una venta corta?
- Pros y contras de comprar una venta corta
¿qué es una venta corta?,
una transacción de venta corta puede ocurrir cuando el saldo del préstamo hipotecario de un propietario excede el valor de mercado de su casa.
En otras palabras, el valor de mercado de la casa está por debajo del saldo adeudado en el saldo. Esto también se llama estar «bajo el agua» o en «equidad negativa».»
en una venta corta, la casa tiene que vender su casa bajo el agua — y el prestamista hipotecario da permiso para que la propiedad se venda por menos que el saldo pendiente.,
el prestamista perderá dinero, pero acepta la venta de la propiedad para evitar el proceso de ejecución hipotecaria, que podría costar aún más.
en cierto modo, una venta corta puede ayudar tanto al prestamista como al propietario. Y también le ayuda a usted, el comprador de la casa, si usted puede conseguir un acuerdo por debajo del mercado en la propiedad.
el proceso de venta corta
el proceso de venta corta es muy parecido a comprar una casa fuera del mercado.
usted comenzará por encontrar una casa y obtener la aprobación previa para el financiamiento (a menos que esté pagando en efectivo). Entonces harás una oferta, negociarás la venta y cerrarás.,
pero en cualquiera de estas etapas, hay desafíos únicos para las casas de venta corta. Esto es lo que necesitas saber.
Paso 1: Encuentre una casa de venta corta
dada la complejidad y el riesgo asociados con las ventas cortas, no recomendamos ir solo a menos que tenga mucha experiencia previa.
aunque usted podría buscar propiedades por su cuenta utilizando un servicio de listado múltiple (MLS), es mejor contratar a un agente de bienes raíces que tenga experiencia en ventas cortas.,
un buen agente revisará el título, aprenderá si se ha presentado un aviso de ejecución hipotecaria y determinará cuánto isowed al prestamista(s). Estos datos le ayudarán a preparar una oferta competitiva.
Además, el agente le ayudará a negociar el mejor acuerdo y superar cualquier obstáculo para un cierre exitoso.
tenga en cuenta que el proceso de venta corta podría tomar mucho más tiempo que la compra de una casa tradicional. Incluso con un agente calificado, no es raro que las transacciones de venta corta demoren seis meses o más en cerrarse.,
Paso 2: obtenga una preaprobación para financiamiento
a menos que esté pagando una propiedad en corto con efectivo, su primer paso es obtener una preaprobación para una hipoteca.
esto es imprescindible. Sin financiación en su lugar, es probable que un banco desestime su oferta de inmediato.
afortunadamente, obtener la aprobación previa es relativamente rápido y fácil.
muchos prestamistas pueden verificar su puntaje de crédito y documentos financieros en un día. Luego le escribirán una carta de aprobación previa, que le da el poder de hacer una oferta creíble en una casa.,
Comience su pre-aprobación de hipoteca (Feb 6th, 2021)
Paso 3: Haga una oferta
su tercer paso para comprar una casa de venta corta es hacer una oferta competitiva. Aunque usted puede ser capaz de comprar belowsticker precio, no cuente con él. En su lugar, haga una oferta razonable basada en el valor de la vivienda.
un agente de bienes raíces que conoce su mercado inmobiliario local puede mostrarle propiedades comparables («comps») que se han vendido recientemente, para que pueda hacer una oferta realista.,
un buen paquete de oferta para una venta corta incluirá:
- Un contrato de compra para que usted y el vendedor firmen
- Un depósito de Arras. Un depósito sustancial muestra al agente y al banco que usted es un comprador serio., Si el acuerdo se cierra, el depósito se convierte en parte de su pago inicial
- Una carta de aprobación previa para demostrar que tiene la capacidad de comprar la propiedad al precio ofrecido
- información sobre los precios de venta recientes para propiedades similares en el área («comps») para demostrar que su precio propuesto está basado en la realidad
- prueba de fondos-esto puede ser necesario si una carta de aprobación previa no convence al vendedor de que tiene suficiente dinero., La prueba de fondos puede incluir copias de estados de cuenta bancarios, así como líneas de crédito de capital y estados financieros certificados
lanzar las negociaciones con la oferta de alow-ball no es probable que funcione a su favor. Un prestamista puede descartar su oferta sin siquiera responder.
hacer ofertas low-ball podría haber funcionado durante la última recesión, cuando los prestamistas estaban desesperados por mitigar sus pérdidas. Pero los vendedores pueden darse el lujo de ser más exigentes ahora.
de hecho, la falta de precios es la razón por la que los bancos rechazan las ofertas de venta corta.,
otra razón común para la expulsión es una oferta incompleta, una que no contiene todos los documentos necesarios.
así que asegúrese de tener su trabajo en orden antes de intentar comprar una casa en venta corta, al igual que lo haría para cualquier otra compra de casa.
Paso 4: negociar la venta corta y contingencias
usted y su agente también deben preparar un apéndice de venta corta con ciertas contingencias.
las»contingencias» son condiciones que deben cumplirse antes de que se realice la venta de la casa.,
por ejemplo, es probable que desee hacer que su oferta dependa de la aprobación de la venta por parte de los prestamistas, el tiempo que está dispuesto a esperar para la aprobación de la venta corta y la cantidad que pagará en costos de cierre.
probablemente también desee que una venta corta dependa de los resultados de una inspección de la casa.
Haga lo que haga, no compre una casa en venta corta sin haber inspeccionado primero el lugar.
de hecho, es posible que desee contratar inspectores especializados para buscar problemas costosos como termitas, moho y daños estructurales.,
Nota: Las Casas de Venta Corta se venden «tal cual»
tenga en cuenta que una venta corta es una compra «tal cual».
A diferencia de las ventas regulares de las casas, no debe esperar que el vendedor baje el precio de venta si la inspección de su casa descubre problemas. Rara vez sucede.
pero una inspección puede aún no resolver problemas que podrían impedirle comprar la casa.
Si eres un comprador inteligente y decidido, es posible encontrar ofertas de venta corta. Una vez que encuentre uno, un resultado exitoso definitivamente puede valer la pena el esfuerzo.
¿Cuánto dura una venta corta?,
Un agente con sede en California ha estimado que un prestamista tarda de 60 a 90 días en promedio en aprobar un acuerdo de venta corta, y eso después de recibir la oferta completa.
sin embargo, eso es solo la estimación de un agente. El marco de tiempo real para una venta corta puede variar mucho.
El tiempo para cerrar depende de dónde vivas. Podría ser mucho más largo si múltiples prestamistas están involucrados. Y 60-90 días es solo un promedio, lo que significa por definición que algunos toman menos tiempo y otros más.,
las variables son tan amplias y complejas que un agente de bienes raíces que se especializa en ventas cortas solo podría adivinar el tiempo desde la oferta hasta el cierre, incluso si estuvieran en plena posesión de los hechos de su caso.
obstáculos a esperar durante el proceso de venta corta
tres obstáculos comunes pueden hacer que una venta corta tome más tiempo que una venta tradicional — o evitar la transacción por completo.
- Se deben múltiples deudas. Si el propietario tomó prestado de múltiples prestamistas, los «tenedores de gravamen junior» podrían bloquear la venta., Estos prestamistas a menudo reciben poco (o ningún) dinero de las ventas cortas. Un ejemplo sería un prestamista de la equidad casera que aseguró la deuda contra la casa después de que la hipoteca original fuera sacada
- El vendedor podría cancelar el reparto. Esto sucede a veces cuando el prestamista principal pide al vendedor que contribuya a los costos de cierre y el vendedor se niega
- El banco acepta una oferta competidora. Esto puede suceder incluso después de hacer un depósito de Arras y pagar por una búsqueda de título, inspección de la casa, etc.,
debido a estas trampas únicas,es especialmente importante saber en qué te estás metiendo cuando comiences el corto proceso de venta. Y lo más probable es que desee un experto, como un agente de bienes raíces con experiencia, de su lado.
¿quién debería comprar una casa en venta corta?
a menudo hay desafíos y retrasos al comprar una casa de venta corta, por lo que un número desproporcionado de ventas cortas son asumidas por promotores inmobiliarios profesionales y propietarios.,
Estos compradores potenciales no invierten emocionalmente en la transacción y pueden ignorar los retrasos hasta que paguen el precio de compra y tomen posesión. Es posible que no les importe mucho, incluso si el acuerdo se desmorona si tienen varios otros en la tubería.
es diferente para los compradores de viviendas individuales que buscan un lugar para vivir, porque podrían estar en una situación difícil si la venta se cae.
tal vez esté bien situado para esperar una venta corta, y estas trampas no representarían un desafío para usted.,Pero hay una buena razón por la que muchos compradores privados dejan las ventas cortas a los profesionales.
Pros y contras de comprar una casa de venta corta
el mayor beneficio de comprar una casa de venta corta es la oportunidad de encontrar una gran oferta.
y a diferencia de una ejecución hipotecaria, es probable que una casa de venta corta esté en buenas condiciones. A menudo, el propietario actual estará todavía en residencia y manteniendo el mantenimiento básico. Aforeclosure, por el contrario, podría estar en mal estado.
muchos desafíos en el proceso de venta corta se derivan de un hecho:el propietario no está tomando las decisiones sobre la transacción de venta corta.,
es el prestamista hipotecario que mantiene la casa y supervisa la venta.Incluso podría haber varios prestamistas si el propietario actual tiene una segunda hipoteca, como un préstamo con garantía hipotecaria o una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC).
algunos compradores de vivienda optan por soportar complicaciones de venta corta porque podrían comprar a un precio mayor. Pero usted debe ser plenamente consciente de los problemas potenciales antes de considerar una compra de venta corta.,
las casas de venta corta pueden ser difíciles de encontrar
para necesitar una venta corta, un propietario debe tener plusvalía negativa, lo que significa que el saldo hipotecario de la casa es más alto que el valor de la propiedad.
después del colapso del mercado de la vivienda que comenzó en 2008,muchos propietarios se encontraron bajo el agua con sus hipotecas. Este meanta mucho más propietarios calificados para ventas cortas.
La situación ha cambiado drásticamente desde entonces. Homevalues se han recuperado y continúan creciendo en la mayoría de los mercados., Ahora, con las tasas de interés tan bajas, más propietarios en problemas pueden permitirse mantener sus casas refinanciando.
para calificar para una venta corta, un propietario de vivienda también debe proporcionar dificultades financieras. Un vendedor puede incluso necesitar una carta de dificultades o pagar stubsproving él o ella no puede ponerse al día con los pagos de la hipoteca y evitar convertirse en una propiedad REO (ejecución hipotecaria).
El Dr. Frank Nothaft es economista jefe de CoreLogic, una compañía que rastrea los mercados inmobiliarios y las hipotecas., Él explica: «hace diez años, durante las profundidades de la Gran Recesión, más de 11 millones de propietarios tenían plusvalía negativa o el 25% de las casas hipotecadas.»
Pero, » después de más de ocho años de aumentar los precios de las viviendas y el crecimiento del empleo, los propietarios submarinos han sido reducidos a solo 2 millones, o menos del 4% de las casas hipotecadas.»
así que hoy en día hay menos oportunidades que antes para que los compradores inteligentes aprovechen las ventas en corto.
aún así, esas oportunidades no se han agotado por completo. Para los compradores determinados, todavía podría haber buenas ofertas a befound.,
el proceso de venta corta puede tener largos retrasos
Las ventas cortas a menudo se les da menor prioridad que las ventas tradicionales. Esto se debe a que el papeleo está siendo procesado por un prestamista que sabe que ya ha perdido dinero en la casa.
A veces toma semanas o incluso meses para que una oferta de venta corta sea aceptada o rechazada. O bien, el prestamista puede hacer una contraoferta, en cuyo caso usted puede rechazar, aceptar o devolver, lo que implica reiniciar el proceso desde cero.,
si los prestamistas de segunda hipoteca o los «tenedores de gravámenes junior» están involucrados,los retrasos pueden estirarse más allá de la resistencia, ya que cada uno necesita comprar en el trato.
la Asociación Nacional de Realtors describe algunas de las experiencias de sus miembros con ventas cortas:
«como resultado de estos desafíos, nuestros miembros han reportado dificultades con: prestamistas que no responden; documentos perdidos que requieren múltiples presentaciones, evaluaciones inexactas o poco realistas, y largos retrasos en el procesamiento, que hacen que los compradores se alejen.,»
eso no quiere decir que todos tendrán una experiencia tan dolorosa comprando una venta corta, pero es importante establecer sus expectativas de manera realista.
comprar una venta corta probablemente será más difícil de lo que sería comprar una casa fuera del mercado.
¿qué sucede con el propietario original después de que se cierra una venta corta?
para el vendedor de la casa, una venta corta significa el final de un viaje largo y estresante. Ser propietario de vivienda no salió como estaba planeado. El propietario no podía pagar los pagos de la hipoteca, ya sea debido a una pérdida de trabajo, enfermedad u otra circunstancia no planificada.,
el propietario puede haber intentado refinanciar pero no pudo, ya sea por problemas de informe de crédito o por falta de ingresos. El propietario original puede haber solicitado, sin éxito, programas de modificación de préstamos.
para evitar perder la casa a través de la ejecución hipotecaria, el propietario apeló con éxito al prestamista para una transacción de venta corta. Pero al hacerlo, él o ella perdió el control del proceso de venta y cualquier capacidad de reclamar el pago inicial o cualquier equidad adicional.
el Departamento de mitigación de pérdidas del prestamista ahora llama a shotsinstead.,
después de una venta corta, el prestamista puede renunciar a la totalidad de la deuda a pesar de que los ingresos de la venta no pagaron todo el préstamo de mortgage.
otras veces, el prestamista puede perseguir una sentencia de eficiencia contra el prestatario a través de los tribunales en un esfuerzo por recuperar la escasez. Un propietario de vivienda que pide una venta corta debe tratar de obtener una exención para evitar que el prestamista trate de recuperar el dinero perdido en el futuro.
el crédito del propietario de vivienda se quedará por un tiempo, pero normalmente se recuperará más rápidamente después de una venta corta que después de una ejecución hipotecaria.,
por ejemplo, un propietario que renuncia a la casa a través de un proceso de venta corta puede comprar otra casa a través del programa de préstamos de la FHA siempre que cumpla con los criterios de suscripción del prestamista.
después de una ejecución hipotecaria, sin embargo, FHA requiere un período de espera de tres años antes de comprar otra casa. Los préstamos convencionales respaldados por Freddie Mac yfannie Mae requieren una espera de siete años para los prestatarios con una ejecución hipotecaria en su informe de crédito.
¿vale la pena comprar una venta corta?
por ahora, los días de cosecha fácil de ventas cortas han terminado., Las casas en pre-ejecución hipotecaria y gangas ejecutadas son gettingharder para encontrar, también.
cierto, todavía puedes encontrar ofertas muy rentables con una venta corta. Pero tienes que trabajar más duro y Marter para cazarlos.
y se recomienda encarecidamente que trabajes con un agente profesional que tenga mucha experiencia en ventas cortas.
si está interesado en comprar una casa de venta corta, todavía necesita obtener una aprobación previa para el financiamiento. Ese paso, al menos, puede comenzar aquí.,
Comprobar la nueva tasa (Feb 6th, 2021)