el desalojo es un proceso que permite a un propietario retirar legalmente a un inquilino de las instalaciones arrendadas. Hay cuatro razones principales por las que un propietario puede desalojar a un inquilino en Carolina del Norte:
- Falta de pago del alquiler
- inquilino que permanece en el local después de la terminación del contrato de arrendamiento y sin el consentimiento del propietario («inquilino retenido»)
- inquilino que viola un término o términos del contrato de arrendamiento o alquiler, y
- tráfico de drogas y otras actividades delictivas.,
Los propietarios siempre deben cumplir con la ley y seguir los pasos específicos para completar un desalojo bajo la Ley de propietarios e inquilinos de Carolina del Norte. (N. C. Gral. Stat. § § 42-25.6 y siguientes. Incluso cuando un desalojo está justificado, puede ser defendible, por varios motivos – por ejemplo, un inquilino puede reclamar que el desalojo es ilegal porque el propietario utilizó medidas de «autoayuda», como el cierre de los servicios públicos.
Este artículo resume el proceso de desalojo en Carolina del Norte., Para obtener detalles sobre las defensas comunes que un inquilino puede usar para luchar contra un desalojo, consulte el artículo de Nolo defensas de inquilinos a los Avisos de desalojo en Carolina del Norte.
cómo terminar un contrato de arrendamiento en Carolina del Norte
para desalojar a un inquilino en Carolina del Norte, el propietario primero debe entregar al inquilino el Aviso de terminación apropiado. El tipo de notificación depende de la razón de la terminación.,
falta de pago del alquiler
si la razón por la que el propietario quiere desalojar al inquilino se debe a la falta de pago del alquiler, el propietario generalmente debe darle al inquilino un «aviso de renuncia» de diez días antes de comenzar el proceso de desalojo. (N. C. Gral. Stat. § 42-3.) El propósito de este aviso es exigir el pago y, por lo tanto, coloquialmente se llama un aviso para «renunciar o pagar.»Si el inquilino no paga el alquiler dentro de los diez días, el propietario puede proceder a presentar los documentos de desalojo en el día 11.,
inquilino Remanente
al final de un plazo de arrendamiento, el propietario y el inquilino tienen la opción de renovar el contrato de arrendamiento o alquiler. Un propietario que no desea renovar el Acuerdo no está obligado a hacerlo. En ese caso, el inquilino debe renunciar a la posesión de los locales arrendados al final del contrato de arrendamiento. Un «inquilino remanente» es aquel que, sin el consentimiento del propietario, permanece en posesión de los locales después de la expiración del contrato de arrendamiento. (N. C. Gral. Stat. § 42-26.,)
dependiendo del plazo del contrato de arrendamiento, el propietario debe proporcionar uno de los siguientes avisos de terminación antes del final del contrato de arrendamiento vigente en ese momento:
- Aviso de dos días si el contrato de arrendamiento fue de semana a semana
- Aviso de siete días si el contrato de arrendamiento fue de mes a mes, o
- Aviso de un mes si el contrato de arrendamiento fue de año a año.
(Véase N. C. Gen.Stat. § 42-14.)
Cuando el contrato de arrendamiento expira, el propietario no está obligado a dar al inquilino ninguna opción., Los Avisos de terminación mencionados anteriormente, también llamados «avisos incondicionales para dejar de fumar», simplemente notifican al inquilino cuando el contrato de arrendamiento está a punto de expirar y establecen una fecha límite para que el inquilino debe desalojar el local. Si el inquilino no se muda en la fecha especificada, el propietario puede proceder con el desalojo sin previo aviso.
Es importante destacar que el propietario no debe aceptar ningún pago después de la expiración del plazo de arrendamiento y antes de presentar una queja. Esto incluye el pago parcial. Al hacerlo, puede crear un nuevo arrendamiento basado en los mismos términos que el contrato de arrendamiento o alquiler original., (Véase Kearney V. Hare, 265 N. C. 570, 144 S.E. 2d 636 (1965).)
violaciones del contrato de arrendamiento
Un propietario tiene el derecho legal de desalojar a un inquilino que incumple o viola una condición explícita del contrato de arrendamiento. Dañar la propiedad de alquiler, molestar a los vecinos, alojar a una mascota si el contrato de arrendamiento o alquiler prohíbe mascotas, o traer a un inquilino no autorizado son todos ejemplos de violaciones comunes. Tenga en cuenta que la destrucción deliberada o intencional de las instalaciones arrendadas también podría resultar en un cargo de delito menor en Carolina del Norte. (N. C. Gral. Stat. § 42-11.,)
un propietario no está legalmente obligado a dar a un inquilino la oportunidad de curar una violación del contrato de arrendamiento antes de iniciar el procedimiento de desalojo. A diferencia de los desalojos mencionados anteriormente, no hay requisitos mínimos de notificación. A menos que el contrato de arrendamiento requiera un aviso y una oportunidad para curar, el propietario puede presentar documentos de desalojo al enterarse de una violación.
tráfico de drogas y otras actividades delictivas
desalojo acelerado está disponible para los propietarios que buscan desalojar a los traficantes de drogas y otros delincuentes en Carolina del Norte.,
presentar y entregar los documentos de desalojo en Carolina del Norte
antes de presentar los documentos de desalojo, el propietario primero debe terminar el arrendamiento utilizando los requisitos de notificación descritos anteriormente. Después de que el propietario haya notificado debidamente y el plazo para pagar el alquiler o desalojar el local haya expirado, es posible que el propietario deba iniciar un procedimiento judicial para expulsar al inquilino del local.
dónde presentar una citación y queja
el propietario iniciará un procedimiento judicial presentando documentos de desalojo en el Tribunal de reclamos menores o en el Tribunal de distrito correspondiente., El propietario debe presentar los documentos en el mismo condado donde se encuentra la propiedad de alquiler. Los tribunales de reclamos menores en Carolina del Norte son lugares apropiados para acciones en las que los daños buscados no exceden los $10,000. Esta cantidad puede ser diferente en algunos condados. Un propietario que afirma que un inquilino debe más de 1 10,000 debe presentar los documentos de desalojo en el Tribunal de Distrito.
contenido de una queja en Carolina del Norte
una queja es un documento legal que establece las razones por las que una parte busca acciones legales contra otra., Un secretario proporcionará un formulario estándar titulado » queja en expulsión sumaria.»Al llenar la queja, el propietario debe enumerar como «demandados» a todos los inquilinos cuyos nombres aparecen en el contrato de arrendamiento o alquiler. No hacerlo puede prolongar el proceso de desalojo.
contenido de una citación en Carolina del Norte
una citación es un documento legal que notifica a un demandado que se ha iniciado una acción. La citación indicará la fecha y hora en que el inquilino debe comparecer en un lugar específico para responder a la queja (una «fecha de audiencia»).,
la Citación y la demanda al Inquilino
una Vez que el propietario de los archivos de los documentos de desalojo, el inquilino es la citación y una copia de la queja. Generalmente, el sheriff del condado va a servir personalmente al inquilino en su casa. Al recibir estos documentos, el inquilino puede desalojar el local. Alternativamente, el inquilino puede optar por luchar contra el desalojo presentando defensas en la audiencia de desalojo.
El inquilino no está obligado a estar presente en la audiencia de desalojo; sin embargo, es aconsejable hacerlo., No presentarse garantizará una victoria automática para el propietario—un «fallo por falta de comparecencia.»Peor aún, si el propietario está buscando daños monetarios, un fallo monetario puede ser ingresado en contra del inquilino. Estos resultados pueden afectar negativamente el historial de alquiler y crédito del inquilino.
Los inquilinos deben revisar la queja. La presencia del inquilino en la audiencia de desalojo no es necesaria si: 1) el propietario simplemente busca la posesión del local arrendado (y no afirma que el inquilino debe dinero), y 2) el inquilino está dispuesto a mudarse y no desea luchar contra el desalojo.,
lo que sucede en las audiencias de desalojo en Carolina del Norte
si el inquilino decide luchar contra el desalojo, el inquilino debe comparecer en la audiencia de desalojo. En la audiencia, el propietario hablará primero y presentará su caso al juez o magistrado. La mayoría de los propietarios pierden las audiencias de desalojo porque carecen de la documentación adecuada. Por lo tanto, el propietario debe por lo menos traer los siguientes dos artículos a la audiencia de desalojo:
- El contrato de arrendamiento o alquiler, y
- El aviso que se le entregó al inquilino.
a continuación, el inquilino tendrá la oportunidad de hablar., Si el inquilino tiene defensas contra el desalojo, como un aviso inadecuado, métodos de «autoayuda» o desalojo en represalia, el inquilino debe presentar esas defensas en este momento. El inquilino puede usar cualquier evidencia en apoyo de su caso. Por lo tanto, el inquilino puede traer lo siguiente a la corte:
- fotos del local (para mostrar malas condiciones)
- recibos de alquiler (para probar que se han realizado pagos)
- Un testigo (para verificar cualquier cosa que el inquilino esté reclamando), y/o
- comunicaciones escritas (si existen).
Esta lista no es exclusiva., El inquilino debe traer cualquier evidencia que apoye su caso.
una vez que el propietario y el inquilino terminen de presentar sus casos, el juez considerará la evidencia. El juez determinará si el propietario tiene derecho a la posesión de las instalaciones y probablemente tomará una decisión en el acto. Si el propietario gana la audiencia de desalojo, se dictará un fallo a su favor. El inquilino tendrá entonces diez días para apelar la decisión. Tenga en cuenta que se le puede ordenar al inquilino que haga pagos de fianza al Tribunal mientras la apelación está en curso., Si el inquilino no hace los pagos de la fianza, el propietario puede cancelar la apelación. Si el inquilino decide no apelar o pierde la apelación, el inquilino debe desalojar el local.
después de ganar la audiencia o apelación de desalojo, el propietario presentará una «orden de posesión», que le permite al propietario retirar por la fuerza al inquilino de las instalaciones. El propietario debe esperar diez días después del fallo inicial antes de presentar una orden de posesión. El propietario puede solicitar una orden de posesión inmediatamente después de ganar una apelación., Si el inquilino permanece en la propiedad, el alguacil del condado acompañará al propietario y bloqueará la propiedad dentro de los siete días posteriores a la recepción de la orden de posesión.
el propietario también tendrá diez días para apelar una decisión desfavorable. Si el inquilino gana la audiencia de desalojo (o la apelación, si se busca una), el desalojo se suspenderá y el inquilino podrá permanecer en el local.
recursos sobre la Ley de propietarios e inquilinos de Carolina del Norte
para obtener una descripción general de la Ley de propietarios e inquilinos y las reglas y procedimientos de desalojo, consulte la sección de alquiler y desalojos de LawHelpNC.,org, y HUD.gov. para leer la ley en sí, ver capítulo 42: propietario e inquilino de los Estatutos Generales de Carolina del Norte. Para encontrar ayuda legal para ayudar con un desalojo, consulte los abogados de propietarios e inquilinos de Carolina del Norte en el directorio de abogados de Nolo.