el enfoque de ingresos es una de las tres técnicas que los tasadores comerciales de bienes raíces utilizan para valorar bienes raíces. En comparación con las otras dos técnicas (el enfoque de comparación de ventas y el enfoque de costos), el enfoque de ingresos es más complicado y, por lo tanto, a menudo es confuso para muchos profesionales de bienes raíces comerciales. En este artículo, vamos a caminar a través del enfoque de ingresos a la valoración de la propiedad paso a paso, incluyendo varios ejemplos de enfoque de ingresos.
¿Cuál es el método de valoración de los ingresos?,
el enfoque de ingresos es una metodología utilizada por los tasadores que estima el valor de mercado de una propiedad en función de los ingresos de la propiedad. El enfoque de ingresos es una aplicación del análisis de flujo de efectivo descontado en finanzas. Con el enfoque de ingresos, el valor actual de una propiedad es el valor actual de los flujos de efectivo futuros que el propietario puede esperar recibir. Dado que depende de recibir ingresos por Alquiler, este enfoque es más común para las propiedades comerciales con inquilinos.,
Hay dos métodos para capitalizar ingresos futuros en un valor presente: el método de capitalización directa y el método de capitalización de rendimiento. La diferencia es que el método de capitalización directa estima el valor utilizando los ingresos de un solo año, mientras que el método de capitalización de rendimiento incorpora los ingresos durante un período de tenencia de varios años. Echemos un vistazo a ambos métodos con un poco más de profundidad.
enfoque de ingresos: el método de capitalización directa
el método de capitalización directa estima el valor de la propiedad utilizando el pronóstico de ingresos de un solo año., La medida del ingreso puede ser ingreso bruto potencial, ingreso bruto efectivo o ingreso operativo neto. La capitalización directa requiere que haya buenos datos de ventas recientes de propiedades comparables. Las ventas comparables proporcionan el Multiplicador de mercado apropiado para usar con la propiedad en cuestión. Puede encontrar el Multiplicador promedio del mercado después de encontrar datos de ventas comparables razonables., Las siguientes fórmulas son tres formas de encontrar el Multiplicador de mercado utilizando diferentes medidas de ingresos:
- Multiplicador de ingresos brutos potenciales (PGIM) = precio de venta / PGI
- Multiplicador de ingresos brutos efectivos (EGIM) = precio de venta / EGI
- Multiplicador de ingresos netos (NIM) = precio de venta / NOI
Después de encontrar el Multiplicador de mercado, multiplique el ingreso pronosticado de la propiedad en cuestión por el Multiplicador de mercado. Por ejemplo, multiplicando el PGIM del mercado por el PGI pronosticado de la propiedad del sujeto en el próximo año se obtiene la estimación del valor del sujeto actual., La capitalización directa requiere que los ratios de ingresos y gastos sean similares para los comparables y la propiedad en cuestión y que los ingresos del próximo año sean representativos de los años futuros.
enfoque de ingresos: el método de capitalización de rendimiento
el método de capitalización de rendimiento es un enfoque más complejo para la valoración. Este método utiliza estimaciones de los ingresos netos de explotación para un período típico de tenencia de inversiones. Por lo tanto, el valor de la propiedad resultante tiene en cuenta los cambios futuros esperados en las tasas de alquiler, vacantes y gastos operativos., La capitalización del rendimiento no requiere condiciones de mercado estables e inmutables durante el período de mantenimiento. El método de capitalización del rendimiento también incluye una estimación del precio de venta esperado al final del período de tenencia. Echemos un vistazo más de cerca a cómo funciona el método de capitalización de rendimiento.
componentes del método de capitalización de rendimiento
utilizando el método de capitalización de rendimiento, la estimación del valor sujeto es el valor presente de los flujos de efectivo futuros esperados. La fórmula del valor presente simplemente suma los flujos de efectivo futuros (P) Después de descontarlos hasta el momento presente., Aplicando esta fórmula, los flujos de efectivo son las estimaciones proforma de los ingresos netos de explotación (P1 A Pn), la tasa de rendimiento requerida es r, y n es el período de tenencia. Aunque la fórmula calcula el valor presente (PV), debe tenerse en cuenta que tanto Excel como las calculadoras financieras populares utilizan la fórmula del valor presente neto (van) para encontrar el valor presente de los flujos de efectivo desiguales. Esto funciona porque simplemente puede ingresar $0 para el monto de la inversión inicial, y luego el monto del valor presente neto resultante será igual al valor presente.,
Aquí hay algunos detalles más sobre los componentes del rendimiento de capitalización método:
- Previsiones de Flujo de caja. Pronosticar los flujos de efectivo que generará una propiedad generadora de ingresos durante el próximo año es relativamente sencillo y preciso. Las propiedades ya tienen inquilinos con arrendamientos en su lugar, y los costos no deben variar dramáticamente de sus niveles actuales. La parte más desafiante de la previsión de flujo de efectivo viene cuando se considera lo que sucede con los flujos de efectivo en los próximos dos años., Además, cualquier error de previsión en un año tiende a agravarse en los años siguientes. Los períodos de retención de 5 a 10 años son los más comunes, y esas estimaciones requieren pronosticar el alquiler futuro del mercado, la pérdida de vacantes y cobros, y los gastos operativos.
- Valor de Reventa. Los cálculos que utilizan el enfoque de ingresos asumen que el propietario vende la propiedad en cuestión al final del período de tenencia. Los tasadores pueden estimar el valor de reventa utilizando un pronóstico directo en dólares o una tasa de crecimiento anual promedio esperada en el valor de la propiedad., Las previsiones directas en dólares no son preferidas porque no tienen en cuenta directamente las expectativas del mercado. Tasas de crecimiento considere las tasas de crecimiento pronosticadas del mercado, pero el valor de la propiedad en cuestión puede crecer a una tasa que difiere del promedio del mercado. Un tercer método aplica técnicas de capitalización directa al final del período de tenencia. Por ejemplo, un tasador que considere un período de tenencia de cinco años extendería las estimaciones proforma de flujo de efectivo un año más., El precio de venta esperado al final del quinto año sería igual al NOI en el sexto año dividido por una tasa de capitalización bursátil.
- tarifas de descuento. En finanzas corporativas, la tasa de descuento en un cálculo del valor presente neto es generalmente el costo promedio ponderado de capital de la empresa. Sin embargo, al valorar una inversión, la tasa de descuento se suele representar como la tasa de rendimiento requerida. Los inversores inmobiliarios pueden utilizar la tasa de rendimiento requerida de sus propiedades de inversión o la tasa de rendimiento esperada de una inversión de riesgo equivalente.,
ejemplo de enfoque de ingresos utilizando la capitalización directa
uno de los beneficios de la capitalización directa es que proporciona una forma de obtener una estimación de valoración rápida. Los tasadores pueden obtener rápidamente un multiplicador de mercado de transacciones de propiedades recientemente vendidas. Considere dos recientemente vendido comparables, uno con IGP de $300.000 y un precio de venta de $2.1 millones y otro con una IGP de $225.000 y un precio de venta de $1.8 millones. La primera produce un PGIM de 7 ($2,100,000/$300,000), mientras que el segundo produce un PGIM de 8 ($1,800,000/$225,000). Por lo tanto, el promedio de mercado PGIM de 7.,5 se puede aplicar a la estimación de IGP de una propiedad en cuestión para proporcionar una valoración rápida. Si el PGI esperado de una propiedad del sujeto el próximo año es de $195,000, multiplique eso por el PGIM del mercado para estimar el valor del sujeto.
valor del sujeto = $195,000 x 7.5 = 1 1,462,500
los tasadores también utilizan la capitalización directa junto con técnicas de valoración residual para encontrar el valor de una propiedad cuando solo se conoce el valor de la tierra o el valor de las mejoras. El valor de la tierra puede conocerse a partir de un análisis separado utilizando datos comparables de ventas de tierras., A partir de este análisis, supongamos que el valor de la tierra es de 3 350,000 con una tasa de capitalización de la Tierra del 9%. Además, supongamos que las mejoras por sí solas tienen una tasa de capitalización del 10%.
la porción del NOI de la propiedad que se genera por la tierra se puede calcular multiplicando el valor de la tierra y la tasa de capitalización de la tierra. Los ingresos restantes se atribuyen a las mejoras.
dividir la contribución de retorno de las mejoras por la tasa de capitalización de las mejoras resulta en una valoración de $2,185,000 solo para las mejoras., Agregar el valor de la tierra al valor de las mejoras resulta en una estimación del valor total de la propiedad de 2 2,535,000.
ejemplo de enfoque de ingresos utilizando capitalización de rendimiento
para estimar el valor de la propiedad en cuestión utilizando el enfoque de ingresos, el primer paso es crear un estado de flujo de efectivo proforma para el período de tenencia anticipado. Utilizando los siguientes supuestos de mercado, vamos a estimar los flujos de efectivo al propietario durante un período de tenencia de cinco años.
- Se espera que la propiedad en cuestión produzca una IGP de $200,000 durante el próximo año y actualmente tiene una tasa de vacantes del 5%., Los gastos de explotación representan actualmente el 45% de EGI, y se espera que se mantenga igual durante el período de tenencia.
- El alquiler del mercado está aumentando actualmente a una tasa del 3% por año. Durante el segundo año, sin embargo, se espera que solo crezca a una tasa del 1% antes de volver a la actual tasa de crecimiento del 3%.
- Se espera que la tasa de vacantes aumente al 7% durante los dos años siguientes y luego vuelva a un 5% estable.
- La tasa de capitalización terminal del 9% se estima a partir de las tasas de capitalización de mercado actuales.,
Este es el estado de flujo de efectivo proforma bajo los supuestos de mercado dados. El precio de venta en el año 5 es el año 6 NOI dividido por la tasa de capitalización.
ahora podemos calcular el Valor Actual descontando los flujos de efectivo futuros al presente utilizando la tasa de retorno requerida del inversor del 12%. Los flujos de efectivo son 1 104,500 en el año 1, 1 103,323 en el año 2, 1 106,423 en el año 3, 1 111,973 en el año 4, y 1 1,435,241 (la suma de NOI en el año 5 y el valor de reventa esperado) en el año 5. Por lo tanto, la estimación del valor del tema es de 1.136.977 dólares.,
conclusión
en este artículo, discutimos el enfoque de ingresos para la valoración de bienes raíces. Definimos el enfoque de ingresos y luego explicamos los dos métodos de enfoque de ingresos que utilizan los evaluadores. En primer lugar, el método de capitalización directa utiliza el ingreso de un solo año para estimar el valor de mercado de una propiedad. En segundo lugar, el método de capitalización de rendimiento utiliza un pronóstico plurianual de flujos de efectivo y luego descuenta estos flujos de efectivo futuros al presente para obtener un valor presente para la propiedad., Luego caminamos a través de un ejemplo de ambos el enfoque de ingresos utilizando el método de capitalización directa y otro ejemplo utilizando el método de capitalización de rendimiento.