las ventas de escrituras de impuestos de Florida se están volviendo riesgosas
cada año los recaudadores de impuestos y secretarios de Tribunales de circuito en todo el estado realizan ventas de escrituras fiscales para recaudar impuestos ad valorem a la propiedad inmobiliaria no pagados. Ocasionalmente, los licitadores exitosos en estas ventas adquieren Escrituras de impuestos a propiedades valiosas que valen mucho más que los impuestos que se les deben., Pero algunos de estos compradores afortunados pueden estar en una sorpresa grosera si el Aviso de venta no llegó realmente a los antiguos propietarios de la propiedad. Dos decisiones recientes que aplican la protección del debido proceso a las ventas de escrituras de impuestos han impuesto requisitos de notificación más estrictos que los que han prevalecido en años anteriores,1 inclinando el campo de juego a favor de los propietarios que desafían las ventas de escrituras de impuestos debido a la falta de notificación.,
Aviso de venta de escritura de impuestos
bajo la Ley de Florida, una parcela de propiedad real se convierte en elegible para una venta de escritura de impuestos cuando los impuestos a la propiedad ad valorem se vencen más de dos años. Los Estatutos de la Florida dividen la responsabilidad de dar aviso de ventas de escrituras de impuestos entre el recaudador de impuestos del condado, que debe identificar a las personas con derecho a la notificación, y el secretario del Tribunal de circuito, que envía los Avisos.,2 el recaudador de impuestos debe buscar los registros oficiales de bienes raíces del condado para identificar a los titulares legales de registro, hipotecarios y otras personas que tienen derecho a recibir aviso de que su propiedad está a punto de ser vendida por impuestos no pagados.3 el recaudador de impuestos también debe revisar el último registro de tasación del tasador de la propiedad para identificar a la persona a la que la propiedad en cuestión fue evaluada por última vez, que también tiene derecho a notificación.,4
una vez que el recaudador de impuestos determina quién tiene derecho a la notificación, debe preparar una declaración identificando a esas personas y sus direcciones, luego entregar la declaración al secretario del Tribunal de circuito.5 El Secretario debe enviar un aviso de la próxima venta de escritura de impuestos por correo certificado con acuse de recibo solicitado a cada una de las personas que figuran en la declaración del recaudador de impuestos.6
en el pasado, los tribunales de Florida confirmaban rutinariamente las ventas de escrituras de impuestos a pesar de los desafíos presentados por los propietarios que nunca recibieron notificaciones enviadas por correo por el Secretario., Si el recaudador de impuestos preparó las declaraciones requeridas y el Secretario envió un aviso por correo a las personas así identificadas, los tribunales confirmaron la venta, incluso si los Avisos fueron mal dirigidos debido a errores del recaudador de impuestos o fueron enviados a direcciones desactualizadas que aún están reflejadas en las listas del tasador de la propiedad.7 In these cases, the courts focused on the fairness of the statutory scheme generally and upon the information available to the clerk at the beginning of the process., Los tribunales también se refirieron con frecuencia a la obligación impuesta a todos los propietarios de saber que sus bienes están sujetos a impuestos ad valorem que vencen y deben pagarse cada año, como apoyo adicional para mantener las ventas cuando no se haya notificado al propietario.
de hecho, los tribunales confirmaron las ventas de escrituras de impuestos incluso cuando el Secretario recibió declaraciones del servicio postal indicando claramente que la notificación no había llegado al propietario que estaba a punto de perder su propiedad.,8 por lo tanto, incluso cuando el secretario que realizaba la venta era plenamente consciente de que la notificación no había llegado al propietario, los tribunales confirmaron las ventas, sosteniendo que la notificación satisfacía el estatuto de la Florida y también cumplía el requisito básico del debido proceso de que la notificación se «calculara razonablemente, bajo todas las circunstancias, para informar a las Partes Interesadas de la pendiente de la acción.»9
When Notice of Sale Is Returned Undelivered
Las perspectivas del propietario de una propiedad para revocar una venta de escritura de impuestos debido a la falta de notificación mejoraron dramáticamente en 2006, sin embargo, con la decisión de la Corte Suprema en Jones V., Flowers, 547 U. S. 220 (2006). Allí, el tribunal rechazó directamente la premisa de que el simple envío de un aviso de una venta de escritura de impuestos satisfizo el debido proceso si ese aviso no se devuelve antes de que se produzca la venta.10
ante el desafío de un propietario a una venta de impuestos de Arkansas, el Tribunal otorgó certiorari para determinar «si la cláusula de debido proceso requiere que el gobierno tome medidas adicionales para notificar a un propietario cuando el Aviso de una venta de impuestos se devuelve sin entregar.,»11 el tribunal explicó que había confirmado la suficiencia de los Avisos fallidos en el pasado porque los Avisos habían sido «razonablemente calculados para llegar al destinatario previsto» cuando se enviaron.
En cada uno de los casos, el gobierno intentó dar aviso y escuchado nada de lo que indica que algo había salido mal. . . . Pero nunca se refirió a si el debido proceso implica más responsabilidad cuando el gobierno se de cuenta antes de la toma de que su intento de notificación ha fallado.,12
aunque el Tribunal reconoció que los estados no están obligados a establecer un procedimiento de notificación que prevea recibos de devolución, el tribunal determinó que si se utilizaron recibos de devolución, y una «notificación enviada por correo de una venta de impuestos se devuelve sin reclamar, el estado debe tomar medidas razonables adicionales para tratar de notificar al propietario antes de vender su propiedad, si es factible hacerlo.,»13
el tribunal también consideró y rechazó los argumentos de que la venta debía confirmarse porque 1) el contribuyente había proporcionado la dirección a la que se había enviado la notificación; 2) incumbía al contribuyente mantener actualizada su dirección; y 3) se acusaba al Contribuyente de notificar que su propiedad estaba sujeta a apropiación si no pagaba impuestos. Si bien el Tribunal acordó que el contribuyente tenía cada uno de estos deberes, el tribunal determinó que «ninguna de estas afirmaciones exime al estado de su obligación constitucional de proporcionar notificaciones adecuadas.,»14 aunque el tribunal se negó a especificar qué» medidas razonables adicionales » se requieren, varios tribunales de apelación han sugerido que pueden ser necesarias búsquedas adicionales de Registros Públicos cuando una autoridad tributaria recibe un acuse de recibo que muestra que la entrega de un aviso de venta ha fallado.15
circunstancias únicas pueden requerir acción adicional
La Corte Suprema de Florida también ha señalado la necesidad de una revisión más rigurosa de la suficiencia de los Avisos de venta de escritura de impuestos, comenzando con la decisión de Delta Property Management, Inc. V. Profile Investments, Inc., 875 So. 2d 433 (Fla. 2004)., Allí, el Tribunal revocó una sentencia sumaria que confirmaba una venta de escritura de impuestos para procedimientos posteriores, porque la notificación enviada por correo al propietario puede haberse basado en una dirección obsoleta tomada de una lista de evaluación antigua en lugar de la lista de evaluación más reciente disponible como lo requiere F. S. §197.502(4)(a)., El tribunal también anunció que de ahora en adelante, simplemente cumplir con el procedimiento de notificación legal no siempre puede satisfacer el debido proceso, declarando: «si bien el Secretario debe usar la declaración del recaudador de impuestos al preparar los Avisos de venta de impuestos, las circunstancias pueden justificar alguna acción adicional por parte del Secretario. . . . «16
Además, después de la decisión en Jones V.Flowers, la Corte Suprema de Florida elaboró más sobre el tipo de circunstancias únicas que el Tribunal tenía en mente que requerirían esfuerzos adicionales por parte del secretario para dar aviso adecuado de una venta de escritura de impuestos en Vosilla V. Rosado, 944 So., 2d 289 (Fla. 2006) .17 en ese caso, el Tribunal consideró una apelación de una venta de escritura fiscal en la que los propietarios no recibieron el aviso legal de venta, a pesar de que los propietarios habían tomado medidas razonables para mantener informados tanto al recaudador de impuestos como al tasador de la propiedad de su nueva dirección. De hecho, la evidencia presentada en el juicio estableció que los Rosados habían notificado por escrito su nueva dirección postal tanto al recaudador de impuestos como al secretario del Tribunal de circuito, pero ninguno de los funcionarios actualizó las listas de tasación del tasador de propiedades para mostrar la nueva dirección.,18 por lo tanto, cuando el recaudador de impuestos recibió una solicitud que le exigía realizar una venta de escritura de impuestos, el recaudador de impuestos preparó la declaración para la notificación utilizando la dirección anterior, y el Secretario envió la notificación a la dirección anterior.
no es sorprendente que el empleado recibiera el acuse de recibo, que indicaba que alguien que no fuera los Rosados había firmado el aviso.19 El Secretario también debe recibir una devolución del sheriff de la entrega, que establece expresamente que los Rosados ya no vivían en la antigua dirección.20 Sin embargo, el Secretario procedió con la escritura de venta de la propiedad de los Rosados.,
cuando los Rosados impugnaron la venta, el Tribunal de primera instancia confirmó la venta, dictaminando que el Secretario tenía derecho a confiar en la declaración del recaudador de impuestos, e incluso si la declaración contenía una dirección antigua, la venta cumplió con el procedimiento legal.21 en apelación, el quinto distrito revocó, y la Corte Suprema confirmó la revocación, declarando: «el debido proceso requiere que el Secretario Mire más allá de la declaración del recaudador de impuestos cuando hay razones para creer que la declaración ya no refleja a los que tienen derecho a notificación o, no ya no refleja la dirección del titular.,»22
el Tribunal razonó además que:
las medidas adoptadas por el estado al notificar a un titular de una venta inminente de escritura fiscal de la propiedad del titular deben calcularse razonablemente para llegar al titular bajo la totalidad de las circunstancias. Tales circunstancias incluyen información única sobre un destinatario previsto que podría requerir que la autoridad tributaria realice esfuerzos más allá de los requeridos por el régimen legal en circunstancias ordinarias.,23
dado que «el Secretario sabía o debería haber sabido que el aviso fue enviado a los Rosados en una dirección incorrecta», 24 El Tribunal concluyó que el Secretario debe hacer esfuerzos adicionales para dar aviso de la venta.
Aplicar las normas del Debido Proceso a las ventas de escrituras de impuestos de Florida
aplicar las normas del debido proceso anunciadas en Flowers and Rosado to Florida tax deed sales dicta que los empleados que se enteran de que un aviso ha sido devuelto sin entregar antes de que ocurra una venta programada de escrituras de impuestos deben tomar medidas adicionales razonables para dar aviso antes de vender una propiedad, si es factible hacerlo., Simplemente poner recibos de devolución en el archivo que muestran que se envió una notificación pero no se recibió puede cumplir con el procedimiento de notificación legal de la Florida, pero no satisfará los requisitos constitucionales del debido proceso. Además, la facilidad y disponibilidad de las búsquedas electrónicas en esta era tecnológica militan fuertemente a favor de requerir búsquedas rutinarias en Internet para los contribuyentes desaparecidos y los titulares de gravámenes antes de vender su propiedad., Del mismo modo, los Avisos fallidos basados en errores en la declaración del recaudador de impuestos que identifican personas o direcciones incorrectas ya no protegerán a los compradores de escrituras de impuestos de tener ventas reservadas. A partir de ahora, los compradores de escritura de impuestos deben esperar tener que defender la falta del Secretario de tomar medidas adicionales para dar aviso de una venta de escritura de impuestos cuando un aviso no se entrega. Del mismo modo, los compradores de escrituras de impuestos deben estar listos para demostrar que el secretario no tenía conocimiento de circunstancias únicas sobre el propietario que pueden haber ordenado esfuerzos especiales más allá del esquema de notificación legal., De lo contrario, las compras de escritura de impuestos pueden tener un tiempo muy difícil aferrarse a la propiedad de escritura de impuestos cada vez que los propietarios acuden a los tribunales para impugnar la suficiencia de los avisos que nunca recibieron.
la siguiente respuesta fue publicada en la revista de octubre de 2007
Author Involvement
Le escribo para expresar mi descontento extremo con la decisión de la revista de publicar en su edición de julio/agosto de 2007 un artículo escrito por Robert M. Quinn, «Florida Tax Deed Sales are Getting Risky.,»
Este artículo es incompleto ya que presenta como ley establecida varios principios importantes supuestamente basados en decisiones recientes de la Corte Suprema de Florida y la Corte Suprema de los Estados Unidos que aún no se han decidido o están severamente limitados por el alcance de las tenencias reales de los tribunales.
varios temas críticos que son el enfoque final de este artículo están siendo vigorosamente disputados y litigados en dos casos separados que estoy manejando y que están siendo litigados por el otro lado por Robert Quinn y su bufete de abogados Carlton Fields.,
el primer caso juega un papel importante en el artículo, Delta Property Management, Inc. V. Profile Investments, Inc., 875 So. 2d 433 (Fla. 2004), y está entrando en su séptimo año de litigio en el Tribunal de circuito del Condado de Duval, en el que junto con el co-abogado representa al demandante y el Sr. Quinn y su firma representan a uno de los demandados. Es inminente otro recurso relativo, entre otras cosas, a la determinación del Tribunal de primera instancia de la inaplicabilidad de la decisión anterior del Tribunal Supremo (que se examina en la nota 17 del artículo)., Otro caso también discutido en el texto que acompaña la nota 17 del artículo, Luke Investments, Inc. V. Camelot Condominium Owners Association, Inc. 2d07-1682), es un caso en el que yo, junto con otros abogados, represento al Apelante Luke Investments, y el Sr. Quinn y su bufete de abogados representan al apelado, Camelot Condominium Owners Association. El argumento Oral ante el segundo distrito está fijado para el 3 de octubre de 2007.
El hecho de que el Sr., Quinn y Carlton Fields, el autor y su firma, tienen este interés evidente en estos casos, y en el resultado de esta área del derecho no se dio a conocer en el artículo. Esto me parece totalmente inaceptable.
no puedo creer que la revista no acepte la responsabilidad de permitir que lo que equivale a cabildeo judicial ex parte aparezca en sus páginas. William S., Graessle, Jacksonville
Nota del Editor : la participación del autor y su bufete de abogados en litigios discutidos en su artículo y la pendencia de ciertos casos discutidos en él, bajo las políticas aplicables de la revista, no necesariamente descalifican el artículo de publicación. Sin embargo, debido a la comunicación incompleta entre el equipo editorial y el autor, esta participación no fue conocida o considerada por el panel revisor. Se han establecido procedimientos más formales para que no se repita una situación similar., La revista pide disculpas porque estos asuntos no se dieron a conocer a nuestros lectores y espera que todas las partes interesadas hagan su propia evaluación de las cuestiones planteadas por el Sr. Graessle. Finalmente, la revista lo ha invitado a preparar un artículo de seguimiento en un número futuro.
Robert M. Quinn es accionista de Carlton Fields, P. A., en Tampa. Es miembro de los grupos de práctica de litigios comerciales, litigios sobre bienes raíces y quiebras y derechos de acreedores de la firma. Sr., Quinn tiene más de 25 años de experiencia representando a empresas y prestamistas en disputas comerciales de todo tipo, y también en asuntos relacionados con litigios de bienes raíces, entrenamientos y ejecuciones hipotecarias, disputas del Código Comercial Uniforme, derechos de los acreedores y asuntos de bancarrota. El Sr. Quinn es un conferenciante y escritor frecuente en estos campos.