romper mi contrato de alquiler de apartamento no fue la peor decisión financiera que he tomado, pero definitivamente fue una de las más aterradoras. ¿Por qué? Porque, legalmente hablando, no tenía una razón convincente para romper mi contrato de arrendamiento. Yo estaba voluntariamente dejar mi trabajo actual y mudarse a una nueva ciudad para estar más cerca de mi pareja sin una oferta formal de empleo.
nada me impidió quedarme otro par de meses para ver mi contrato de arrendamiento., Mi propietario habría estado dentro de sus derechos para buscar el pago completo del alquiler debido hasta el final del plazo de arrendamiento.
afortunadamente para mí, eligió no hacerlo. El costo total de mi alquiler roto se sumó a aproximadamente un mes de alquiler; Me mudé a mediados de mes, sin una devolución prorrateada del alquiler pagado, y accedí a perder una parte de mi depósito de seguridad igual a la mitad del alquiler de un mes.
Tengo la suerte de que el proceso fue tan suave como lo hizo. Las cosas podrían haber salido mucho peor para mí., Resultan mucho peores para innumerables otros inquilinos que rompen los contratos de arrendamiento, ya sea por necesidad, debido a dificultades financieras, por ejemplo, o por elección, como lo hice yo.
las posibles consecuencias de un alquiler de apartamento roto incluyen una demanda civil por parte del propietario para recuperar el alquiler pendiente, acoso por parte de los cobradores de deudas, daños crediticios a largo plazo y dificultad para encontrar una nueva vivienda. Pero bajo ciertas circunstancias, es posible evitar algunos o todos estos resultados, incluso cuando el propietario no está dispuesto a llegar a un acuerdo informal.,
consecuencias potenciales de un alquiler de Apartamento roto
estas son algunas de las consecuencias que podría enfrentar Después de romper su contrato de alquiler. No son mutuamente excluyentes, lo que significa que podría experimentar varios simultáneamente.
su propietario puede demandarlo
Cuando su justificación para romper su contrato de arrendamiento no está protegida por las leyes o regulaciones estatales que rigen las relaciones inquilino-propietario, su propietario puede demandarlo por alquiler impago., Es más probable que suceda si:
- Usted se muda temprano en su período de arrendamiento cuando el saldo de alquiler pendiente excede con creces los costos de la corte de los propietarios
- su propietario conoce su paradero
- su propietario se entera de que usted tiene los recursos para pagar el alquiler adeudado si se le ordena
- La unidad ha estado vacante durante algún tiempo y los esfuerzos para volver a arrendarla no han tenido éxito.
si su propietario tiene experiencia tratando con malos inquilinos, no dudarán en llevarlo a la corte si vale la pena.,
usted es libre de montar una defensa, incluso si su decisión de ruptura de arrendamiento no está cubierta por la ley aplicable. Por ejemplo, en muchos estados, los propietarios deben demostrar esfuerzos de buena fe para volver a arrendar las unidades desalojadas antes. No pueden simplemente dejar una unidad vacía hasta que expire el contrato de arrendamiento y demandar al inquilino que rompe el contrato de arrendamiento por el alquiler atrasado.
si usted carece de una defensa creíble por romper su contrato de arrendamiento, sin embargo, el juez es casi seguro que fallará a favor de su propietario. Si ya ha dejado la ciudad, puede que no valga la pena el tiempo y los gastos para regresar y aparecer en persona; muchos inquilinos que rompen el contrato de arrendamiento no lo hacen.,
puede enfrentar un fallo monetario
si un tribunal dictamina que está legalmente obligado a pagar el saldo de su alquiler adeudado, enfrentará un fallo monetario, también conocido como fallo crediticio. Es posible que pueda evitar el daño crediticio a largo plazo al:
- Elaborar un plan de pago mutuamente aceptable con su propietario en la corte, lo que no puede hacer a menos que se presente para defender su caso
- pagando el fallo en su totalidad en el acto, si es posible.,
aunque los juicios y gravámenes fiscales ya no aparecen en los informes de crédito al consumidor compilados por las tres principales agencias de informes de crédito, una consecuencia bienvenida del Plan Nacional de Asistencia al consumidor, y por lo tanto no pueden dañar directamente su puntaje de crédito, siguen siendo legalmente vinculantes. Un fallo monetario a favor del propietario puede permitirle embargar su salario, sujeto a límites de ingresos (generalmente el 25% del ingreso disponible) y posiblemente su cuenta bancaria. Si usted vive en un estado de propiedad comunitaria, los bienes de su cónyuge también pueden estar sujetos a embargo.,
es posible que tenga que lidiar con cobradores de deudas
si su antiguo propietario decide no molestarse con el tiempo y los gastos de perseguir una sentencia judicial para recuperar el alquiler pendiente, pueden contratar a una agencia de cobro para recuperar la deuda en su nombre.
aunque la ley federal limita las longitudes a las que pueden ir para cobrar las deudas, las agencias de cobro son invariablemente más agresivas que los titulares de embargos originales; si uno toma su caso, lo sabrá., Además, la agencia de cobro que asume su deuda de ruptura de arrendamiento puede optar por hacer lo que su propietario no hizo: buscar un fallo de dinero en la corte.
el cobro de deudas es algo que debes evitar a toda costa. Afectará gravemente su puntaje de crédito. Si tienes miedo de que el propietario contrate una agencia de cobros, regístrate para el monitoreo de crédito de TransUnion. También puede usar Credit Karma para verificar su puntaje de crédito de forma gratuita cada mes.
puede perder su depósito de seguridad
romper su contrato de arrendamiento es una de las muchas razones por las que podría perder su depósito de seguridad., Incluso cuando el propietario decide no llevarlo a la corte, puede confiscar su depósito, generalmente en su totalidad.
La mayoría de los estados limitan los depósitos de seguridad a uno o dos meses de alquiler. Unos pocos, incluyendo Ohio y Nueva York, no tienen límites legales a nivel estatal en los depósitos de seguridad para unidades no controladas por alquileres. En esos estados, los municipios pueden imponer límites de depósito de seguridad más bajos.,
es posible que tenga dificultades para encontrar una vivienda nueva
aunque los juicios monetarios por el alquiler no pagado ya no aparecen en los informes de crédito, las deudas en sí perduran y es probable que su propietario no olvide que rompió su contrato de arrendamiento. Eso podría volver a morderte la próxima vez que busques vivienda.
incluso si su solicitud de alquiler o hipoteca omite la dirección donde rompió su contrato de arrendamiento, una verificación de antecedentes de rutina y una búsqueda de propiedades lo descubrirán y la identidad de su propietario., El hecho de que haya omitido la dirección del problema es una señal de alerta en sí misma; Ahora imagine cómo irá la conversación entre el propietario que usted estafó y su posible futuro propietario o prestamista hipotecario.
Su antiguo propietario también puede reportar el contrato roto a las agencias de informes de inquilinos, como la Agencia de protección del propietario. Los inquilinos pueden tener poco o ningún recurso para eliminar información despectiva-y potencialmente inexacta-de estos recursos ligeramente regulados.,
puede experimentar dificultades financieras continuas
Cuando los fondos son escasos y los ahorros son ligeros, cualquier impuesto excesivo relacionado con la vivienda puede ser suficiente para alterar su presupuesto. Encontrarse en el gancho por varios meses de alquiler sin pagar después de que su propietario asegura un juicio de dinero podría resultar catastrófico para sus finanzas. Si las medidas más suaves como el asesoramiento crediticio no son suficientes, su mejor opción puede ser declarar la bancarrota, un paso drástico que afectará negativamente su crédito en los próximos años.,
consejo profesional: si termina rompiendo un contrato de arrendamiento y afecta su crédito, considere inscribirse en Experian Boost, un servicio gratuito que incluye facturas recurrentes sin crédito (como electricidad y cable) en su informe de crédito de Experian.
¿cuándo puede romper su contrato de Arrendamiento Con una penalización mínima?
en las siguientes circunstancias, se le puede permitir romper su contrato de Arrendamiento Con una multa financiera mínima – o ninguna en absoluto. Tenga en cuenta que incluso si su decisión de ruptura de arrendamiento está protegida por la ley estatal, aún puede perder parte o la totalidad de su depósito de seguridad.,
Las leyes que rigen los derechos de propietarios e inquilinos varían según el estado, así que consulte con su Fiscal General estatal o la oficina de Protección al consumidor para obtener orientación local. Los recursos legales gratuitos como Nolo y FindLaw tienen mucha información sobre las leyes de vivienda de alquiler, pero no sustituyen a las fuentes oficiales.
usted está llamado al servicio militar activo
la Ley Federal de ayuda Civil para miembros del servicio (SCRA, por sus siglas en Inglés) permite a los miembros del servicio militar en servicio activo romper los contratos de arrendamiento de vivienda sin penalización, siempre que cumpla con ciertas condiciones., Esta protección se aplica a:
- miembros en servicio activo de todas las ramas de las fuerzas armadas regulares, como el ejército, La Marina, La Fuerza Aérea y los Infantes de Marina
- miembros en servicio activo de la Guardia Costera que sirven en apoyo de las ramas de las fuerzas armadas regulares
- miembros de la Guardia Nacional y reservistas llamados al servicio activo
para romper un contrato de arrendamiento firmado antes de ingresar al estado de servicio activo, proporcione a su propietario una copia de sus órdenes militares no menos de 30 días antes de que tenga la intención de romper su contrato de arrendamiento. Su estado de servicio activo debe durar al menos 90 días consecutivos.,
para romper un contrato de arrendamiento firmado después de ingresar al estado de servicio activo, proporcione a su propietario una copia de las órdenes de despliegue o cambio permanente de estación que duren al menos 90 días consecutivos. El plazo de preaviso de 30 días también se aplica aquí.
en cualquier caso, la SCRA le permite 30 días para desocupar las instalaciones después de la fecha de vencimiento de su último pago mensual de alquiler.
su unidad sufre daños graves (fuera de su Control)
muchos estados permiten a los inquilinos romper los contratos de arrendamiento sin penalización cuando sus unidades se vuelven inhabitables debido a circunstancias fuera de su control., Las definiciones de» inhabitable «y» circunstancias fuera de su control » varían según el estado, pero las situaciones comunes incluyen desastres naturales y actos criminales, como incendios provocados, que destruyen o destruyen las instalaciones.
usted es víctima de Violencia Doméstica
muchos estados permiten que las víctimas de violencia doméstica rompan los contratos de arrendamiento de vivienda sin penalización. Las reglas varían según el estado, pero una orden de protección emitida actualmente por la corte suele ser prueba suficiente de la condición de víctima.,
el período mínimo de aviso es generalmente de 30 días, pero nunca debe permanecer en una situación insegura para evitar consecuencias financieras que nunca pueden llegar. Si siente que está en peligro, comuníquese con la Línea Nacional de Violencia Doméstica.
usted o un Co-inquilino enfrentan una Crisis de salud
si un problema grave de salud física o mental hace que usted, un dependiente que vive con usted, o un co-inquilino no pueda vivir de forma independiente en su vivienda alquilada, puede calificar para la terminación anticipada del arrendamiento sin obligación de pagar el saldo total del alquiler adeudado.,
Cuando esté permitido, los acuerdos de ruptura de arrendamiento relacionados con la salud pueden tener restricciones de edad. En Nevada, la edad mínima es de 60 años. La mayoría de los estados requieren una nota de un médico con licencia local y un aviso de al menos 30 días. Las condiciones permisibles varían, pero generalmente encajan con las condiciones por las que puede reclamar beneficios de seguro de discapacidad.
su propietario no está cumpliendo con sus obligaciones de mantener una vivienda Habitable
muchos estados tienen leyes de «desalojo constructivo» que permiten a los inquilinos mudarse sin penalización cuando el propietario no mantiene una vivienda segura y habitable.,
para calificar como desalojo constructivo, el fracaso debe ser persistente y grave. Ignorar las solicitudes para reemplazar un microondas roto probablemente no lo cortará; ignorar las solicitudes repetidas y urgentes para que el calor o el agua se vuelvan a encender probablemente lo hará. En general, el problema debe ser tan grave que se ve obligado a mudarse antes de que finalice su contrato de arrendamiento.,
incluso si la falla del propietario cumple con el estándar de desalojo constructivo, deberá documentar a fondo el problema, incluyendo cuándo comenzó, cómo se desarrolló y cómo afecta su uso de la propiedad, junto con todas las solicitudes de servicio. Contratar a un inspector de edificios con licencia para documentar el problema y verificar que la unidad es inhabitable puede fortalecer su caso.
si usted ha sido desalojado constructivamente, esté listo para comparecer en la corte si y cuando su propietario lo demanda por alquiler impago., El desalojo constructivo es una defensa válida contra los reclamos de alquiler no pagados, pero los jueces no se limitan a tomar la palabra de los inquilinos, de ahí la necesidad de documentación. Si pagó el alquiler después de que el problema se volvió intolerable, podría demandar a su propietario para recuperarlo. Busque la representación pro bono de los derechos de los inquilinos en su área; por ejemplo, en Minneapolis, donde vivo, la red de Abogados Voluntarios es un gran recurso para inquilinos de bajos ingresos y personas inseguras de vivienda.
su propietario interfiere o permite la interferencia con su privacidad
esto se conoce como «violación de disfrute tranquilo.,»Básicamente, los propietarios no pueden interferir indebidamente con los derechos de los inquilinos a:
- Privacidad. Las reglas varían según el estado, pero los propietarios generalmente deben notificar con 12 a 24 horas de anticipación que tienen la intención de acceder a la propiedad en situaciones que no sean de emergencia, como para presentaciones o reparaciones.
- Seguridad. Los propietarios no pueden poner en peligro directa o indirectamente la seguridad del inquilino, por ejemplo, al permitir que ocurra una actividad ilegal en las instalaciones o al no reparar una línea de gas con fugas.
- Uso Exclusivo., Un inquilino con uso exclusivo de una propiedad alquilada tiene el derecho exclusivo de ocupar y usar esa propiedad para el propósito establecido en el contrato de arrendamiento. Eso significa que solo los inquilinos nombrados en el contrato de arrendamiento pueden vivir en el local. Un propietario no puede, por ejemplo, desalojar temporalmente a un inquilino para hacer espacio para un familiar visitante o listar una segunda habitación en Airbnb sin el permiso del inquilino.
si usted cree que su propietario ha roto este pacto, usted puede estar en su derecho de mudarse sin penalización. Una vez más, la documentación es su amigo si y cuando su propietario lo lleva a la corte.,
su contrato de arrendamiento tiene una cláusula de terminación anticipada
Los contratos de arrendamiento de vivienda aptos para inquilinos pueden tener cláusulas expansivas de terminación anticipada que permiten a los inquilinos romper los contratos de arrendamiento por razones no protegidas por la ley estatal o local. Sin embargo, incluso cuando está permitido, la ley estatal puede requerir un aviso con suficiente antelación – a menudo de 30 a 60 días – y documentación adecuada, como una carta oficial de oferta de trabajo o una presentación de divorcio. Las cláusulas de rescisión pueden incluir situaciones como:
- reubicación laboral. Esto puede cubrir la reubicación de su empleador actual o la reubicación para aceptar un trabajo con un nuevo empleador., La reubicación de un cónyuge o pareja de hecho también puede estar cubierta.
- Pérdida de empleo. Si experimenta dificultades financieras debido a la pérdida inesperada del trabajo, es posible que tenga razones para romper su contrato de Arrendamiento Con una multa mínima. Sin embargo, a menos que tenga un lugar más barato o libre, es posible que primero desee negociar un plan de pago de alquiler diferido con su propietario (consulte a continuación).
- divorcio. Las dificultades financieras o la reubicación causadas por el divorcio pueden absolverle de su obligación de pagar parte o la totalidad del alquiler restante debido a un contrato de arrendamiento roto., Sin embargo, es poco probable que el mero hecho de su divorcio sea suficiente. En consulta con sus respectivos representantes legales, deberá redactar y firmar un acuerdo de transferencia de arrendamiento que asigne todos los derechos y obligaciones del inquilino, incluido el pago completo del alquiler restante adeudado, al cónyuge que permanezca en la unidad.
- Una Crisis de Salud Familiar. Si necesita proporcionar atención en el hogar a un miembro de la familia gravemente enfermo o experimenta dificultades financieras relacionadas con su atención, puede recurrir., Una vez más, el mero hecho de la enfermedad de un miembro de la familia probablemente no será suficiente si usted no es financieramente responsable de su cuidado.
usted es libre de intentar negociar una cláusula de terminación anticipada más completa antes de firmar su contrato de arrendamiento. En un mercado de inquilinos, los propietarios pueden estar más inclinados a la generosidad.
mitigar el impacto financiero de un Arrendamiento roto
incluso si su decisión de ruptura del arrendamiento no está cubierta por las leyes estatales de protección de inquilinos, estas estrategias pueden mitigar su impacto financiero.,
documente todo
primero, si cree que su decisión de romper su contrato de arrendamiento está justificada por la ley estatal o local, documente todo lo que pueda respaldar su reclamo.,de:
- fechas y horas importantes, como el día en que notó por primera vez un problema de habitabilidad o el momento de una llamada policial a la unidad de al lado
- registros de servicio o inspección relacionados con el problema, como una inspección del horno que confirmó la necesidad de reemplazo
- Comunicación sobre el problema con su propietario, incluidos correos electrónicos, cartas enviadas por correo, Avisos Legales, resúmenes de llamadas telefónicas o grabaciones (si lo permite la ley) es mucho menos probable que prevalezca en la corte, si llega a eso.,
avise a su propietario de su deber de mitigar los daños
en la mayoría de los estados, los propietarios deben hacer esfuerzos razonables para volver a alquilar las unidades desocupadas antes de que expire el contrato de arrendamiento. En el lenguaje legal, Esto se conoce como el «deber de los propietarios de mitigar los daños.»Nolo tiene una lista exhaustiva de estados donde se aplica el deber de mitigar los daños y donde la ley es menos clara.
si vive en un estado de obligación de mitigar, supervise los esfuerzos de su propietario para volver a alquilar la unidad que ha desocupado., Si parece que no están haciendo esfuerzos razonables, no están haciendo ningún esfuerzo en absoluto, o solicitan formalmente el alquiler impago poco después de que se mude, envíeles una notificación por escrito de su deber de mitigar. Este aviso debe referirlos al estatuto estatal aplicable y describir brevemente sus disposiciones, incluida su definición de» esfuerzos razonables » y cómo los pasos que han tomado o no han tomado hasta la fecha no cumplen con ese estándar., Deje en claro en su carta que su propietario no puede esperar simplemente permitir que expire el plazo de su contrato de arrendamiento, volver a alquilar el lugar en un nuevo contrato de arrendamiento a largo plazo y luego llevarlo a la corte para el alquiler debido.
rompí mi contrato de arrendamiento en un estado de obligación de mitigar, y fue inmediatamente evidente que mi propietario entendió su obligación bajo la ley. A los pocos días de dar aviso, estaba mostrando el lugar, y estoy bastante seguro de que tenía un nuevo inquilino en fila antes de que me fuera oficialmente. En cualquier caso, la facilidad con la que volvió a alquilar la unidad sin duda contribuyó a su indulgencia.,
encuentre un subarrendatario
incluso cuando su propietario tenga el deber de volver a alquilar la unidad, usted querrá hacer esfuerzos razonables por su cuenta para ayudar en ese proceso.
una de las formas más fáciles de resolver un arrendamiento roto es subarrendar la unidad por el resto del plazo del arrendamiento. Muchos arrendamientos de vivienda prohíben expresamente subarrendar, pero si el suyo no lo hace, dígale a su propietario que tiene la intención de subarrendar y publicitar el lugar en recursos gratuitos o baratos frecuentados por posibles inquilinos en su área, como Craigslist, Nextdoor o Roommates.com.,
es esencial que seas honesto sobre tus intenciones de subarrendar. Comprensiblemente, los propietarios tienden a desconfiar de los subarrendatarios y, como mínimo, someterán a los suyos a la misma investigación de antecedentes que cualquier otro inquilino a término completo. Es en su mejor interés también, ya que usted sigue siendo responsable del arrendamiento y alquiler debido incluso después de subarrendar.
el subarrendatario ideal es alguien con quien tienes una relación preexistente y para quien no tienes ninguna duda avalar. Conozco inquilinos que han sido quemados por subarrendatarios incompletos con los que no tenían ninguna asociación previa.,
transferir su contrato de arrendamiento
si prefiere no retener la responsabilidad de su contrato de arrendamiento después de mudarse, considere transferirlo a un nuevo inquilino. Los cesionarios asumen la responsabilidad legal por el alquiler adeudado después de la fecha de transferencia, absolviendo al inquilino anterior, lo que le permite alejarse de su contrato de alquiler temprano sin ninguna obligación persistente más allá de las tarifas legalmente permitidas por daños o suciedad que causó.
confirme que su contrato de arrendamiento es transferible antes de pasar el tiempo y el esfuerzo para buscar nuevos inquilinos., Si su contrato de arrendamiento es transferible, el propietario no puede impedirle que realice esta mudanza, pero aún puede estar sujeto a un período de aviso requerido, generalmente de 30 a 60 días. Si la transferencia no está permitida explícitamente, es posible que deba pedirle permiso al propietario y este puede estar en su derecho de negarse.
en cualquier caso, sea franco con su propietario. Muchos propietarios son cautelosos de las transferencias de arrendamiento por las mismas razones que son cautelosos de los acuerdos de subarrendamiento., He oído evidencia anecdótica de los propietarios que frustran los esfuerzos de los inquilinos salientes para transferir arrendamientos, incluso cuando el arrendamiento permite explícitamente transferencias.
dé la mayor cantidad de aviso posible
cuanto más largo sea su período de aviso, menor será la probabilidad de que su unidad quede vacante después de su partida. Nunca está de más exceder el período de preaviso requerido por su estado, aunque esto puede no ser posible en medio de una partida apresurada.
cambiar a un arrendamiento a corto plazo
el arrendamiento que rompí fue un arrendamiento de seis meses-probablemente otro factor en la indulgencia de mi propietario., Y mi esposa y yo tuvimos la suerte de cambiar a un alquiler mensual poco antes de comprar nuestra primera casa; al final de nuestro último mes en ese apartamento, estábamos libres y libres.
si se está preparando para renovar su contrato de arrendamiento y espera mudarse antes de la fecha de renovación posterior, vea si su propietario estará de acuerdo con un plazo de renovación menor a un año. Mensual es ideal, pero muchos propietarios no están dispuestos a tomar ese riesgo; tres o seis meses es más común. Su propietario no está obligado a aceptar un contrato de arrendamiento más corto, por supuesto.,
apelar a la indulgencia
Cuando todo lo demás falla, apelar al lado más suave de su propietario. La mayoría de los propietarios no son villanos de dibujos animados que se preocupan por nada más que maximizar el flujo de efectivo de sus propiedades. En casos de dificultades genuinas, el tuyo puede estar dispuesto a cortarte un respiro.
ayude a su propietario a » sí » haciendo un esfuerzo adicional antes y durante la mudanza., Limpie el lugar a fondo, ofrezca pintar o hacer reparaciones menores que no requieran mano de obra especializada, haga un esfuerzo concertado para encontrar inquilinos de reemplazo, sin usurpar el deber del propietario de mitigar, y cante las alabanzas del propietario en los foros de inquilinos en línea.
si su propietario no está dispuesto a perdonar directamente el alquiler pendiente, lo mejor es elaborar un plan de pago mutuamente aceptable sin ir a la corte. Si debe cuatro meses de alquiler, tal vez su propietario acepte cuotas durante los siguientes 12 o 18 meses., En última instancia, su propietario probablemente preferiría el pago completo, o incluso parcial, con el tiempo a una cancelación sustancial.
palabra Final
que mi decisión de romper mi contrato de arrendamiento terminó lo suficientemente bien para todos los involucrados no ha aliviado mi arrepentimiento persistente. Aunque nos separamos amigablemente, no puedo evitar sentir que decepcioné a mi propietario; no puedo imaginar que estuviera feliz de que me fuera temprano.
años más tarde, es fácil para mí decirle a los lectores que no hagan lo que hice y romper un contrato de arrendamiento voluntariamente sin una justificación permisible., Su decisión podría funcionar tan bien como la mía, y bien puede mitigar el daño financiero siguiendo la guía aquí. Pero eso no necesariamente lo hace correcto.
por otro lado, si su situación actual de vivienda amenaza su seguridad, libertad o privacidad, tiene todo el derecho de irse con la debida prisa y preocuparse por ejercer sus derechos legales más adelante. Su vida es más importante que cualquier contratiempo financiero temporal.
¿alguna vez has roto el contrato de alquiler de tu apartamento? ¿Cómo te fue?