Florida Steuer Tat Umsatz Sind Immer Riskant
Jedes Jahr führen Steuereintreiber und Circuit Court Clerks im ganzen Staat Steuererklärungsverkäufe durch, um unbezahlte Ad Valorem-Grundsteuern zu erheben. Gelegentlich erwerben erfolgreiche Bieter bei diesen Verkäufen Steuerurkunden für wertvolle Immobilien, die weit mehr wert sind als die ihnen geschuldeten Steuern., Einige dieser glücklichen Käufer könnten jedoch eine unhöfliche Überraschung erleben, wenn die Verkaufsanzeige die ehemaligen Eigentümer der Immobilie nicht tatsächlich erreicht. Zwei kürzlich getroffene Entscheidungen zur Anwendung des gebührenden Verfahrensschutzes für den Verkauf von Steuerurkunden haben strengere Kündigungspflichten auferlegt als in den Vorjahren, 1 Kippen des Spielfelds zum Vorteil von Grundstückseigentümern, die den Verkauf von Steuerurkunden aufgrund mangelnder Benachrichtigung in Frage stellen.,
Hinweis der Steuerurkunde Verkäufe
Nach Florida Gesetz, ein Paket von Immobilien wird für eine Steuerurkunde Verkauf berechtigt, wenn ad valorem Grundsteuern werden mehr als zwei Jahre nach fällig. Die Florida Statuten teilen die Verantwortung für die Bekanntmachung der Steuerurkunde Verkäufe zwischen einem County-Steuereintreiber geben, wer muss die Personen identifizieren, die berechtigt sind, zu bemerken, und der Schreiber des Circuit Court, wer sendet die Mitteilungen.,2 Der Steuereintreiber muss die offiziellen Immobilienunterlagen des Landkreises durchsuchen, um Rechtstitelinhaber von Aufzeichnungen, Hypotheken und anderen Personen zu identifizieren, die berechtigt sind, die Mitteilung zu erhalten, dass ihr Eigentum gegen unbezahlte Steuern verkauft wird.3 Der Steuereintreiber muss auch die neueste Bewertungsrolle des Immobiliengutachters überprüfen, um die Person zu identifizieren, der die betreffende Immobilie zuletzt bewertet wurde und die ebenfalls zur Kündigung berechtigt ist.,4
Sobald der Steuereintreiber feststellt, wer kündigungsberechtigt ist, muss er eine Erklärung zur Identifizierung dieser Personen und ihrer Adressen erstellen und die Erklärung dann dem Schreiber des Amtsgerichts vorlegen.5 Der Schreiber muss die Mitteilung über den bevorstehenden Verkauf der Steuerurkunde per beglaubigtem Posteingang an jede der auf dem Kontoauszug des Steuereintreibers aufgeführten Personen senden.6
In der Vergangenheit, Florida Gerichte bestätigten routinemäßig Steuerurkunde Verkäufe trotz Herausforderungen von Grundstückseigentümern gebracht, die nie tatsächlich Mitteilungen per Post vom Schreiber erhalten., Wenn der Steuereintreiber die erforderlichen Erklärungen vorbereitete und der Sachbearbeiter die Mitteilung an die so identifizierten Personen verschickte, bestätigten die Gerichte den Verkauf, auch wenn die Mitteilungen aufgrund von Fehlern des Steuereintreibers fehlgeleitet wurden oder an veraltete Adressen gesendet wurden, die sich noch auf den Rollen des Immobiliengutachters widerspiegelten.7 In diesen Fällen konzentrierten sich die Gerichte auf die Fairness des gesetzlichen Systems im Allgemeinen und auf die Informationen, die dem Angestellten zu Beginn des Prozesses zur Verfügung standen., Die Gerichte verwiesen auch häufig auf die jedem Grundstückseigentümer auferlegte Pflicht zu wissen, dass sein Eigentum Ad-Valorem-Steuern unterliegt, die jedes Jahr fällig und zahlbar werden, als zusätzliche Unterstützung für die Aufrechterhaltung des Verkaufs, wenn die Mitteilung den Grundstückseigentümer nicht erreicht hatte.
Tatsächlich bestätigten Gerichte den Verkauf von Steuerurkunden, selbst wenn der Angestellte eine Rücksendung von der Post erhielt, aus der eindeutig hervorging, dass die Mitteilung den Eigentümer, der sein Eigentum verlieren wollte, nicht erreicht hatte.,8 Selbst als der Verkäufer, der den Verkauf durchführte, voll und ganz wusste, dass die Mitteilung den Eigentümer nicht erreicht hatte, bestätigten die Gerichte den Verkauf und vertraten die Auffassung, dass die Mitteilung das Florida-Statut erfüllte und auch die Grundvoraussetzung eines ordnungsgemäßen Verfahrens erfüllte, das „unter allen Umständen angemessen berechnet werden sollte, um interessierte Parteien über die Angemessenheit der Klage aufzuklären.“9
Wenn die Mitteilung über den Verkauf nicht zugestellt zurück
Die Aussichten eines Grundstückseigentümers für eine Steuerurkunde Verkauf wegen mangelnder Mitteilung verbessert dramatisch im Jahr 2006, jedoch mit der Entscheidung des Obersten Gerichtshofs in Jones v., Flowers, 547 U. S. 220 (2006). Dort, Das Gericht lehnte die Prämisse ab, dass die bloße Übermittlung einer Mitteilung über einen Verkauf einer Steuerurkunde das fällige Verfahren erfüllte, wenn diese Mitteilung vor dem Verkauf nicht zugestellt wird.10
Angesichts der Herausforderung eines Grundstückseigentümers durch einen Steuerverkauf in Arkansas erteilte das Gericht certiorari die Erlaubnis, “ festzustellen, ob die Due Process-Klausel die Regierung dazu verpflichtet, zusätzliche Schritte zu unternehmen, um einen Grundstückseigentümer zu benachrichtigen, wenn die Mitteilung über einen Steuerverkauf zurückgeschickt wird nicht geliefert.,“11 Das Gericht erklärte, es habe die hinreichende Wirksamkeit fehlgeschlagener Bekanntmachungen in der Vergangenheit bestätigt, da die Bekanntmachungen bei der Übermittlung „vernünftigerweise so berechnet worden seien, dass sie den beabsichtigten Empfänger erreichen“.
In jedem der Fälle versuchte die Regierung, Anzeige zu erstatten und hörte nichts zurück, was darauf hindeutet, dass etwas schief gelaufen war. . . . Aber nie angesprochen, ob ein ordnungsgemäßer Prozess weitere Verantwortung mit sich bringt, wenn die Regierung vor der Übernahme bewusst wird, dass ihr Kündigungsversuch gescheitert ist.,12
Obwohl das Gericht anerkannte, dass Staaten nicht verpflichtet sind, ein Kündigungsverfahren einzurichten, das Rücksendungen vorsieht, stellte das Gericht fest, dass der Staat, wenn Rücksendungen verwendet wurden und eine „per Post verschickte Mitteilung über einen Steuerverkauf nicht beansprucht wird, zusätzliche angemessene Schritte unternehmen muss, um zu versuchen, den Eigentümer vor dem Verkauf seiner Immobilie zu benachrichtigen, sofern dies praktikabel ist.,“13
Das Gericht berücksichtigte und wies auch Argumente zurück, dass der Verkauf aufrechterhalten werden sollte, da 1) der Steuerpflichtige die Adresse angegeben hatte, an die die Mitteilung verschickt worden war; 2) es dem Steuerpflichtigen oblag, seine Adresse auf dem neuesten Stand zu halten; und 3) dem Steuerpflichtigen wurde die Mitteilung gemacht, dass sein Eigentum genommen werden musste, wenn er oder sie keine Steuern zahlte. Während das Gericht zustimmte, dass der Steuerzahler jede dieser Pflichten hatte, stellte das Gericht fest, dass „keiner dieser Streitigkeiten den Staat von seiner verfassungsmäßigen Verpflichtung befreit, angemessene Mitteilungen zu machen.,“14 Obwohl das Gericht es abgelehnt hat, anzugeben, welche „zusätzlichen angemessenen Schritte“ erforderlich sind, haben mehrere Berufungsgerichte vorgeschlagen, dass zusätzliche Recherchen in öffentlichen Aufzeichnungen erforderlich sein können, wenn eine Steuerbehörde eine Quittung erhält, aus der hervorgeht, dass die Zustellung einer Verkaufsanzeige fehlgeschlagen ist.15
Einzigartige Umstände können zusätzliche Maßnahmen erfordern
Der Oberste Gerichtshof von Florida hat auch die Notwendigkeit einer strengeren Überprüfung der ausreichenden Steuererklärungen signalisiert, beginnend mit der Entscheidung von Delta Property Management, Inc. v. Profil Investments, Inc., 875 So. 2d 433 (Fla. 2004)., Dort hob das Gericht ein summarisches Urteil auf, mit dem ein Verkauf einer Steuerurkunde für weitere Verfahren aufrechterhalten wurde, da sich die an den Eigentümer gesendete Mitteilung möglicherweise auf eine veraltete Adresse gestützt hat, die aus einer alten Beurteilungsrolle und nicht aus der neuesten verfügbaren Beurteilungsrolle stammt, wie dies in F. S. §197.502(4)(a) vorgeschrieben ist., Das Gericht kündigte auch an, dass fortan die bloße Einhaltung des gesetzlichen Kündigungsverfahrens möglicherweise nicht immer das ordnungsgemäße Verfahren befriedigt, und erklärte: „Während der Angestellte die Erklärung des Steuereintreibers bei der Erstellung der Steuerverkaufsmitteilungen verwenden sollte, können die Umstände eine zusätzliche Klage des Angestellten rechtfertigen. . . . „16
Darüber hinaus hat der Oberste Gerichtshof von Florida nach der Entscheidung in Jones v. Flowers die Art der einzigartigen Umstände, die das Gericht im Auge hatte, weiter ausgearbeitet, die zusätzliche Anstrengungen des Sachbearbeiters erfordern würden, um eine angemessene Mitteilung über einen Verkauf einer Steuerurkunde in Vosilla v. Rosado, 944 So., 2d 289 (Fla. 2006) .17 In diesem Fall betrachtete das Gericht eine Berufung auf einen Verkauf einer Steuerurkunde, bei der die Grundstückseigentümer nicht die gesetzliche Verkaufserklärung erhielten, obwohl die Grundstückseigentümer angemessene Schritte unternommen hatten, um sowohl den Steuereintreiber als auch den Gutachter über ihre neue Adresse zu informieren. Tatsächlich stellten die vorgelegten Beweise fest, dass die Rosados sowohl dem Steuereintreiber als auch dem Angestellten des Circuit Court ihre neue Postanschrift schriftlich mitgeteilt hatten, aber keiner der Beamten aktualisierte die Beurteilungsrolle des Immobiliengutachters, um die neue Adresse anzuzeigen.,18 Als der Steuereintreiber also einen Antrag erhielt, wonach er einen Verkauf einer Steuerurkunde durchführen müsse, bereitete der Steuereintreiber die Erklärung unter Verwendung der alten Adresse zur Benachrichtigung vor, und der Angestellte schickte die Mitteilung an die alte Adresse.
Es überrascht nicht, dass der Angestellte die Rücksendungsquittung zurückerhalten hat, aus der hervorgeht, dass jemand anderes als der Rosados für die Benachrichtigung unterschrieben hat.19 Der Schreiber muss auch eine Dienstrückgabe des Sheriffs erhalten, die ausdrücklich feststellte, dass die Rosados nicht mehr an der alten Adresse lebten.20 Dennoch ging der Schreiber mit der Steuerurkunde Verkauf des Rosados‘ Eigentum.,
Als die Rosados den Verkauf anriefen, bestätigte das Gericht den Verkauf und entschied, dass der Angestellte berechtigt sei, sich auf die Erklärung des Steuereintreibers zu verlassen, und selbst wenn die Erklärung eine alte Adresse enthielt, entsprach der Verkauf dem gesetzlichen Verfahren.21 Im Berufungsverfahren kehrte der Fünfte Bezirk um, und der Oberste Gerichtshof bestätigte die Umkehrung und erklärte: „Das ordnungsgemäße Verfahren erfordert, dass der Angestellte über die Erklärung des Steuereintreibers hinausschaut, wenn Grund zu der Annahme besteht, dass die Erklärung nicht mehr diejenigen widerspiegelt, die dazu berechtigt sind, oder, … spiegelt nicht mehr die Adresse des Titelinhabers wider.,“22
Das Gericht begründete weiter, dass:
Die Schritte, die der Staat unternimmt, wenn er einen Titelinhaber über einen bevorstehenden steuerlichen Verkauf des Eigentums des Titelinhabers informiert, angemessen berechnet werden müssen, um den Titelinhaber unter den Gesamt Umständen zu erreichen. Zu diesen Umständen gehören eindeutige Informationen über einen beabsichtigten Empfänger, die die Steuerbehörde möglicherweise dazu verpflichten, unter normalen Umständen Anstrengungen zu unternehmen, die über die gesetzlich vorgeschriebenen hinausgehen.,23
Da „der Schreiber wusste oder hätte wissen müssen, dass die Mitteilung an die Rosados an eine falsche Adresse gesendet wurde“24 kam das Gericht zu dem Schluss, dass der Schreiber zusätzliche Anstrengungen unternehmen muss, um den Verkauf bekannt zu geben.
Anwendung Due Process Standards Florida Tax Deed Sales
Anwendung der Due Process Standards angekündigt in Blumen und Rosado Florida Tax deed Sales diktiert, dass Angestellte, die erfahren, dass eine Mitteilung nicht zugestellt wurde, bevor eine geplante Steuerurkunde Verkauf auftritt, müssen zusätzliche angemessene Schritte unternehmen, um Mitteilung vor dem Verkauf einer Immobilie zu geben, wenn es praktikabel ist, dies zu tun., Das einfache Einfügen von Rücksendungsbelegen in die Datei, in der die gesendete, aber nicht erhaltene Benachrichtigung angezeigt wird, kann dem Florida Statutory Notice-Verfahren entsprechen, erfüllt jedoch nicht die Anforderungen des verfassungsgemäßen Verfahrens. Darüber hinaus spricht die Leichtigkeit und Verfügbarkeit elektronischer Suchvorgänge in diesem technologischen Zeitalter stark dafür, dass routinemäßige Internetrecherchen nach fehlenden Steuerzahlern und Pfandrechtsinhabern erforderlich sind, bevor sie ihr Eigentum verkaufen., Ebenso schützen fehlgeschlagene Bekanntmachungen, die auf Fehlern in der Erklärung des Steuereintreibers beruhen, die falsche Personen oder Adressen identifizieren, die Käufer von Steuerurkunden nicht mehr davor, Verkäufe beiseite zu legen. Von nun an sollten Käufer von Steuerurkunden erwarten, dass sie das Versäumnis des Sachbearbeiters verteidigen müssen, zusätzliche Schritte zu unternehmen, um einen Steuerurkunde-Verkauf anzuzeigen, wenn eine Mitteilung nicht zugestellt wird. Ebenso Steuerurkunde Käufer müssen bereit sein zu beweisen, dass der Schreiber keine Kenntnis von einzigartigen Umständen über den Eigentümer hatte, die über die gesetzliche Kündigungsregelung hinaus besondere Anstrengungen erforderlich gemacht haben., Andernfalls können Steuertatenkäufe eine sehr schwierige Zeit haben, an der Steuerurkunde festzuhalten, wenn Eigentümer vor Gericht kommen, um die ausreichenden Mitteilungen anzufechten, die sie nie erhalten haben.
Die folgende Antwort wurde veröffentlicht im Oktober 2007 Journal
Autor Engagement
mit diesem schreiben möchte ich meine extremen Unmut über die Entscheidung der Zeitschrift zu veröffentlichen, die in Ihrer Juli/August 2007 Ausgabe einen Artikel von Robert M. Quinn, Florida Steuer Tat Umsatz sind Immer Riskant.,“
Dieser Artikel ist unvollständig, da er mehrere wichtige Grundsätze als Settled Law darstellt, die angeblich auf jüngsten Entscheidungen des Obersten Gerichtshofs von Florida und des Obersten Gerichtshofs der Vereinigten Staaten beruhen und die entweder noch nicht entschieden wurden oder durch den Umfang der tatsächlichen Bestände der Gerichte stark eingeschränkt sind.
Mehrere kritische Fragen, die im Mittelpunkt dieses Artikels stehen, werden in zwei getrennten Fällen, die ich behandle und die auf der anderen Seite von Robert Quinn und seiner Anwaltskanzlei Carlton Fields angefochten werden, heftig umstritten und angefochten.,
Der erste Fall spielt eine bedeutende Rolle in dem Artikel Delta Property Management, Inc. v. Profil Investments, Inc., 875 So. 2d 433 (Fla. 2004), und tritt in sein siebtes Jahr des Rechtsstreits in Duval County Circuit Court, wobei ich zusammen mit Co-Counsel vertreten den Kläger und Herr Quinn und seine Firma vertreten einen der Angeklagten. Eine weitere Berufung, die sich unter anderem mit der Feststellung des Gerichtshofs über die Nichtanwendbarkeit der vorherigen Entscheidung des Obersten Gerichtshofs (erörtert in Anmerkung 17 des Artikels) befasst, steht unmittelbar bevor., Ein weiterer Fall, der auch im Text zur Anmerkung 17 des Artikels erörtert wird, Luke Investments, Inc. v. Camelot Condominium Owners Association, Inc. 2D07-1682), ist ein Fall, in dem ich zusammen mit anderen Anwälten den Beschwerdeführer Luke Investments vertrete und Herr Quinn und seine Anwaltskanzlei den Beschwerdeführer Camelot Condominium Owners Association vertreten. Mündliche Verhandlung vor dem Zweiten Amtsgericht ist für den 3. Oktober angesetzt.
Die Tatsache, dass Mr., Quinn und Carlton Fields, der Autor und seine Kanzlei, haben dieses offensichtliche Interesse in diesen Fällen und am Ergebnis dieses Rechtsbereichs wurde in dem Artikel nicht offenbart. Ich finde das völlig inakzeptabel.
Ich kann nicht glauben, dass die Zeitschrift keine Verantwortung dafür übernimmt, dass das, was Ex-Parte-Justiz-Lobbying gleichkommt, auf ihren Seiten erscheint.
William S., Graessle, Jacksonville
Anmerkung des Herausgebers : Die Beteiligung des Autors und seiner Anwaltskanzlei an Rechtsstreitigkeiten, die in seinem Artikel erörtert wurden, und die Abhängigkeit bestimmter Fälle, die darin gemäß den geltenden Richtlinien der Zeitschrift besprochen wurden, disqualifizierten das Stück nicht unbedingt von der Veröffentlichung. Durch unvollständige Kommunikation zwischen der Redaktion und dem Autor war diese Beteiligung dem Reviewing Panel jedoch nicht bekannt oder wurde von ihm in Betracht gezogen. Es gibt jetzt formellere Verfahren, damit eine ähnliche Situation nicht erneut auftritt., Die Zeitschrift entschuldigt sich dafür, dass diese Fragen unserer Leserschaft nicht bekannt gegeben wurden, und hofft, dass alle interessierten Parteien ihre eigene Einschätzung der von Herrn Graessle aufgeworfenen Fragen abgeben. Schließlich hat die Zeitschrift ihn eingeladen, einen Follow-up-Artikel in einer zukünftigen Ausgabe vorzubereiten.
Robert M. Quinn ist Gesellschafter der Carlton Fields, P. A., in Tampa. Er ist Mitglied der Praxisgruppen Business Litigation, Real Property Litigation sowie Konkurs-und Gläubigerrechte des Unternehmens. Herr, Quinn hat über 25 Jahre Erfahrung in der Vertretung von Unternehmen und Kreditgebern in Handelsstreitigkeiten aller Art, und auch in Fragen der Immobilien-Rechtsstreitigkeiten, Workouts und Zwangsvollstreckungen, Einheitliche Handelsgesetzbuch Streitigkeiten, Gläubigerrechte, und Insolvenzangelegenheiten. Herr Quinn ist ein häufiger Dozent und Schriftsteller in diesen Bereichen.