7 choses à savoir sur Fannie Mae et Freddie Mac

Il y a exactement quatre ans, au début de la crise financière, le gouvernement fédéral a pris le contrôle des financiers hypothécaires Fannie Mae et Freddie Mac par le biais d’un processus juridique appelé conservatorship., Depuis lors, les deux entreprises ont besoin d’environ 150 milliards de dollars de soutien des contribuables pour rester solvables, tandis que le gouvernement a maintenu le marché du logement à flot en soutenant plus de 95 pour cent de tous les prêts immobiliers consentis aux États-Unis.

Fannie et Freddie restent deux des plus grandes institutions financières au monde, responsables d’un actif Hypothécaire combiné de 5 billions de dollars. Pourtant, peu D’Américains comprennent ce que Fannie et Freddie font réellement pour les propriétaires, quel rôle ils ont joué dans la récente crise du logement, ou quel rôle ils auront sur le marché hypothécaire de l’avenir., À l’occasion du quatrième anniversaire de leur conservation, voici sept choses que vous devez savoir sur les deux géants hypothécaires.

que font Fannie Mae et Freddie Mac?

la fonction principale de Fannie Mae et Freddie Mac est de fournir des liquidités au système de financement hypothécaire du pays. Fannie et Freddie achètent des prêts immobiliers consentis par des entreprises privées (à condition que les prêts répondent à des normes strictes de taille, de crédit et de souscription), regroupent ces prêts en titres adossés à des hypothèques et garantissent le paiement en temps opportun du principal et des intérêts sur ces titres à des investisseurs extérieurs., Fannie et Freddie détiennent également des prêts immobiliers et des titres hypothécaires dans leurs propres portefeuilles d’investissement.

étant donné que les prêteurs hypothécaires n’ont pas à conserver ces prêts dans leur bilan, ils ont plus de capital disponible pour accorder des prêts à d’autres emprunteurs solvables. Les prêteurs ont également une incitation supplémentaire à offrir des produits sûrs et durables—à savoir des prêts hypothécaires à taux fixe à long terme-parce qu’ils savent que Fannie et Freddie les achèteront probablement., Étant donné que Fannie et Freddie garantissent les paiements en cas de défaut—moyennant des frais, bien sûr—les investisseurs n’ont pas à se soucier du risque de crédit, ce qui rend les prêts hypothécaires un investissement particulièrement attrayant.

dans le cadre de ce système, le crédit hypothécaire était continuellement disponible jusqu’à la fin des années 1990, à des conditions et à des prix qui mettaient l’accession durable à la propriété à la portée de la plupart des familles américaines. À la fin de cette décennie, cependant, Wall Street avait compris comment acheter et titriser des prêts hypothécaires sans avoir besoin de Fannie et Freddie comme intermédiaires, conduisant à un changement fondamental aux États-Unis., le marché hypothécaire.

quel rôle Fannie et Freddie ont-ils joué dans le gonflement de la bulle immobilière du milieu à la fin des années 2000?

Contrairement aux points de discussion conservateurs, la réponse est très faible. Pendant la bulle, les initiateurs de prêts soutenus par Wall Street capital ont commencé à opérer au-delà du système Fannie et Freddie qui fonctionnait depuis des décennies en colportant de grandes quantités de prêts hypothécaires à risque élevé avec des conditions et des caractéristiques qui augmentaient considérablement les risques de défaut., Bon nombre de ces prêts étaient des produits prédateurs tels que les prêts hypothécaires hybrides à taux variable avec des paiements en ballon qui nécessitaient un refinancement en série ou un amortissement négatif, des prêts hypothécaires qui augmentaient le solde impayé au fil du temps.

des entreprises de Wall Street telles que Lehman Brothers et Bear Stearns ont conditionné ces prêts à haut risque en titres, obtenu des agences de notation de crédit pour les bénir, puis les ont transmis aux investisseurs, qui étaient souvent ignorants ou mal informés des risques sous-jacents., C’est la mauvaise performance des prêts dans ces titres « de marque privée”-ceux qui ne sont pas détenus ou garantis par Fannie et Freddie—qui a conduit à la crise financière, selon la Commission d’enquête bipartisane sur la crise financière, parmi d’autres chercheurs indépendants.

en fait, Fannie et Freddie ont perdu des parts de marché à mesure que la bulle augmentait: les sociétés ont soutenu environ la moitié de toutes les originations de prêts immobiliers en 2002, mais seulement 30% en 2005 et 2006. Dans un effort malheureux pour reconquérir des parts de marché, Fannie et Freddie ont commis quelques erreurs tragiques., À partir de 2006 et 2007—alors que la bulle immobilière atteignait son apogée-Fannie et Freddie ont augmenté leur effet de levier et ont commencé à investir dans certains titres subprimes que les agences de crédit jugeaient à tort à faible risque. Fannie et Freddie ont également abaissé les normes de souscription dans leurs activités de titrisation, en achetant et en titrisant des prêts dits Alt-A., Alors que les prêts Alt-A étaient généralement accordés aux emprunteurs ayant un bon crédit et un revenu relativement élevé, ils exigeaient peu ou pas de documents sur le revenu, ouvrant la porte à la fraude (qui était souvent perpétrée par le courtier en hypothèques plutôt que par l’acheteur).

ces décisions ont finalement contribué aux pertes massives des entreprises, mais tout cela est arrivé beaucoup trop tard pour être une cause principale de la crise du logement.

pourquoi Fannie et Freddie ont-ils besoin d’un plan de sauvetage des contribuables?

Fannie et Freddie ont échoué en grande partie parce qu’ils ont pris de mauvaises décisions commerciales et détenaient un capital insuffisant., En outre, contrairement à la plupart des entreprises d’investissement privées, Fannie et Freddie n’avaient qu’un seul secteur d’activité—le financement hypothécaire résidentiel—et n’avaient donc pas d’autres sources de revenus pour compenser lorsque les prix des maisons ont commencé à baisser.

en 2008, Fannie et Freddie ont perdu un total de 47 milliards de dollars dans leurs activités hypothécaires unifamiliales, forçant les entreprises à puiser profondément dans leurs réserves de capital. Près de la moitié de ces pertes provenaient de prêts Alt-A, Bien que ces prêts ne représentent que 11% de l’activité totale des entreprises., Mais ces pertes n’étaient que le début: entre janvier 2008 et Mars 2012, Fannie et Freddie perdraient un total de 265 milliards de dollars, dont plus de 60% étaient attribuables à des produits risqués achetés en 2006 et 2007.

à la fin de l’été 2008—environ un an après le début de la crise du logement—les entreprises de Wall Street avaient pratiquement abandonné le marché hypothécaire américain, tandis que les fonds de pension et d’autres grands investisseurs du monde entier continuaient de détenir de grandes quantités de titres Fannie et Freddie., Si Fannie et Freddie étaient autorisés à échouer, les experts ont convenu que le marché du logement s’effondrerait encore plus, paralysant l’ensemble du système financier. En septembre 2008, L’administration Bush a réagi en plaçant Fannie Mae et Freddie Mac au poste de conservateur du gouvernement, où ils sont toujours aujourd’hui.

les objectifs de logement abordable pour Fannie et Freddie ont-ils joué un rôle dans la crise des subprimes?

Non.,

en 1992, le Congrès a établi les « objectifs de logement abordable”, qui étaient des cibles numériques pour la part des prêts garantis par Fannie et Freddie qui étaient destinés aux emprunteurs à faible revenu et minoritaires. Pendant des années, les analystes conservateurs ont faussement souligné ces objectifs comme un catalyseur de la crise du logement, affirmant qu’ils ont poussé Fannie et Freddie à prendre des niveaux de risque sans précédent, créant une bulle et un effondrement du marché du logement subprime qui a déclenché la catastrophe financière.

Ce n’est tout simplement pas vrai. Une étude récente de la Banque de Réserve Fédérale de Saint, Louis a constaté que les objectifs de logement abordable n’avaient aucun impact observable sur le volume, le prix ou les taux de défaut des prêts subprimes pendant la crise, même après avoir contrôlé la taille du prêt, le type de prêt, les caractéristiques de l’emprunteur et d’autres facteurs. L’économiste de la Réserve fédérale Neil Bhutta est arrivé à une conclusion similaire en 2009, constatant que les objectifs de logement abordable avaient un effet négligeable sur les prêts de Fannie et Freddie pendant la bulle immobilière.

cela ne devrait pas être une surprise., Fannie et Freddie n’ont titrisé aucun prêt répondant à la définition de « subprime” de l’industrie, et les prêts de leurs titres les plus risqués—communément identifiés comme « de type subprime” ou « équivalents à des subprimes”-ont connu des taux de délinquance qui reflétaient le marché principal. Les prêts Alt-A qui ont entraîné leurs pertes étaient généralement consentis à des ménages à revenu élevé et n’étaient donc pas admissibles aux objectifs de logement abordable., Alors que Fannie et Freddie détenaient des titres adossés à des prêts hypothécaires à risque dans leurs portefeuilles d’investissement-dont beaucoup se qualifiaient pour les objectifs de logement abordable—ces investissements étaient à la traîne par rapport au reste du marché et ne représentaient qu’une infime fraction du total des prêts à risque pendant la bulle immobilière.

comment vont Fannie et Freddie aujourd’hui?

Beaucoup mieux, mais les deux entreprises ont encore un très long chemin à parcourir. Grâce en partie à la hausse des prix des logements, Fannie Mae a enregistré en août son bénéfice trimestriel le plus important depuis le début de la crise, marquant son deuxième trimestre rentable consécutif., Pendant ce temps, Freddie Mac a publié un bénéfice trimestriel pour la cinquième fois depuis le début de la crise.

L’amélioration des finances des deux sociétés a conduit le département du Trésor américain en août à retravailler les termes du plan de sauvetage du gouvernement. En vertu de l’accord précédent, Fannie et Freddie ont puisé de l’argent du Département du Trésor au besoin pour renforcer ses réserves de capital. En échange, les sociétés ont émis des actions privilégiées au gouvernement sur lesquelles elles ont versé un dividende obligatoire de 10%., En vertu des nouvelles règles, le Trésor réclamera simplement la totalité des bénéfices de Fannie et Freddie à la fin de chaque trimestre et fournira du capital si nécessaire en cas de perte trimestrielle.

alors que le pire de la crise semble être passé, Fannie et Freddie sont loin de rembourser leur dette. Selon Moody’s Analytics, les entreprises pourraient prendre 15 ans pour rembourser intégralement les contribuables., Pendant ce temps, alors que le gouvernement continue de jouer un rôle central dans les opérations quotidiennes de Fannie et Freddie, l’incertitude persistante a conduit de nombreux employés clés à quitter et a provoqué un sous-investissement dans les infrastructures et les systèmes nécessaires.

Que devrions-nous faire avec Fannie et Freddie?

avec le soutien du gouvernement fédéral à presque tous les prêts immobiliers faits dans le pays aujourd’hui, presque tout le monde convient que le niveau actuel de soutien est insoutenable à long terme, et les capitaux privés devront éventuellement assumer plus de risques sur le marché hypothécaire., Cela laisse deux questions cruciales aux décideurs aujourd’hui: quel genre de présence le gouvernement fédéral devrait-il avoir dans le futur marché du logement, et comment pouvons-nous passer de manière responsable à ce nouveau système de financement du logement?

Depuis le début du mandat de conservation de Fannie et Freddie, des dizaines de groupes de défense des droits, d’universitaires et d’intervenants de l’industrie ont offert des réponses possibles à ces questions. La très grande majorité de ces plans suggérés conviennent qu’une certaine forme de soutien gouvernemental est nécessaire pour assurer un marché du logement stable et pour maintenir le prêt hypothécaire à taux fixe de 30 ans.,

en janvier 2011, le groupe de travail sur le financement hypothécaire—un groupe progressiste d’experts en financement du logement, de défenseurs du logement abordable et d’universitaires de premier plan parrainé par le Center for American Progress—a publié son plan visant à liquider de manière responsable Fannie Mae et Freddie Mac et à ramener les capitaux privés Notre proposition comprend un filet de sécurité gouvernemental explicite sur certains produits hypothécaires, des exigences selon lesquelles les entreprises privées desservent l’ensemble du marché et un organisme de réglementation habilité à assurer la durabilité et l’abordabilité des produits hypothécaires., Le plan énonce également cinq principes directeurs pour tout effort de réforme:

• accès large et cohérent au crédit hypothécaire dans toutes les communautés
• stabilité du financement hypothécaire dans toutes sortes de conditions économiques
• transparence et normalisation des produits qui peuvent être compris
• accès au financement hypothécaire abordable pour l’accession à la propriété et le logement locatif
• protection des consommateurs pour s’assurer que les produits et les pratiques hypothécaires fonctionnent dans le meilleur intérêt à long terme des emprunteurs

cela arriverait si nous privatisions complètement les États-Unis., marché hypothécaire?

de nombreux analystes et politiciens conservateurs—recourant à une rhétorique enflammée et à des méfiance sur les origines de la crise—soutiennent que nous avons besoin d’un marché hypothécaire entièrement privé géré par Wall Street. C’est le segment entièrement privé du marché, cependant, qui a causé des millions de saisies et a fait tomber l’ensemble du système financier. Si nous tirons la mauvaise leçon de la crise financière et retirons brusquement le gouvernement du financement hypothécaire, cela entraînera une forte réduction de la disponibilité des prêts immobiliers, coupant ainsi l’accès au financement hypothécaire pour la classe moyenne.,

l’Histoire est un guide utile ici. Avant l’introduction de la garantie gouvernementale sur les prêts hypothécaires résidentiels dans les années 1930, les prêts hypothécaires avaient généralement des exigences de mise de Fonds de 50%, des durées courtes et des taux d’intérêt élevés, ce qui mettait l’accession à la propriété hors de portée de nombreuses familles de la classe moyenne. Le système de financement du logement était sujet à de fréquentes crises de panique au cours desquelles les déposants demandaient de l’argent à leurs banques, laissant les prêteurs insolvables. Cette volatilité est l’une des raisons pour lesquelles toutes les autres économies développées dans le monde ont des niveaux profonds de soutien gouvernemental pour le financement hypothécaire résidentiel.,

en outre, la suppression brutale du soutien gouvernemental signifierait presque certainement la fin du prêt hypothécaire à taux fixe de 30 ans, maintenant un pilier du marché du logement américain. Les familles de la classe moyenne dépendent depuis des décennies de la sécurité et de l’abordabilité de ce produit, qui permet aux emprunteurs de fixer leurs coûts de logement et de mieux planifier leur avenir dans une économie toujours plus volatile. La plupart des experts conviennent que ce produit très bénéfique disparaîtrait en grande partie sans garantie gouvernementale.,

Conclusion

Pour être sûr, Fannie Mae et Freddie Mac étaient des entreprises imparfaites qui ont pris plusieurs mauvaises décisions commerciales, et les contribuables ne devraient plus jamais avoir à payer la facture pour la cupidité d’une institution financière. Mais alors que les décideurs se tournent vers l’avenir du financement du logement aux États-Unis, ils doivent rechercher des réformes intelligentes qui se concentrent sur ce qui a été brisé dans le système précédent, tout en maintenant ce qui a fonctionné pendant des décennies. Le gouvernement fédéral doit continuer à jouer un rôle clé dans le marché du logement, qu’il travaille par L’intermédiaire de Fannie et Freddie, d’une nouvelle agence ou d’entreprises purement privées.,

John Griffith est analyste des politiques au sein de l’équipe du logement du Center for American Progress.