Comment acheter une maison de vente à découvert

L’achat d’une maison par une vente à découvert est similaire à l’achat d’une forclusion, mais les deux processus ne sont pas les mêmes.

dans une vente à découvert, le prêteur de la banque ormortgage n’expulse pas le propriétaire. Au lieu de cela, le prêteur laisse le propriétaire actuel vendre la maison pour moins que leur dette hypothécaire.

l’avantage d’acheter une vente à découvert est que vous pourriez trouverune maison à un prix réduit.

Mais le processus peut souvent être long et frustrant, et les transactions de vente à découvert ont des périls uniques., De plus, il n’y a aucune garantie que vous économiseriez de l’argent par rapport à la vente traditionnelle.

Voici ce que vous devez savoir si vous envisagez d’acheter une maison à vendre.

Vérifiez vos options hypothécaires (6 février 2021)

dans cet article (passer à…)

• Qu’est-ce qu’une vente à découvert?
• Le processus de vente à découvert
• Combien de temps d’une vente à court prendre?
• des Obstacles durant le processus de vente à découvert
• Qui doit acheter une vente à découvert?
• avantages et les inconvénients de l’achat d’une vente à découvert

qu’est Ce qu’une vente à découvert?,

Une transaction de vente à découvert peut se produire lorsque le solde du prêt hypothécaire d’un propriétaire dépasse la valeur marchande de sa maison.

en d’autres termes, la valeur marchande de la maison est inférieure au solde dû sur l’hypothèque. C’est aussi ce qu’on appelle être « sous l’eau” ou en « actions négatives ». »

dans une vente à découvert, la maison a besoin de vendre sa maison sous — marine-et le prêteur hypothécaire donne la permission de vendre la propriété pour moins que le solde exceptionnel.,

le prêteur perdra de l’argent, mais il accepte la vente de la propriété afin d’éviter le processus de forclusion, qui pourrait coûter encore plus.

D’une certaine manière, une vente à découvert peut aiderà la fois le prêteur et le propriétaire. Et cela vous aide également, l’acheteur de la maison, si vous pouvez obtenir un accord inférieur au marché sur la propriété.

Le processus de vente à découvert

Le processus de vente à découvert est une lotlike l’achat d’une maison hors du marché.

Vous commencerez par trouver une maison et obtenir une approbation de financement (sauf si vous payez en espèces). Ensuite, vous ferez une offre, négocierez la vente et fermerez.,

mais à l’une de ces étapes, il y ades défis uniques pour les maisons de vente à découvert. Voici ce que vous devez savoir.

Étape 1: Trouver une maison de vente à découvert

compte tenu de la complexité et du risqueassocié aux ventes à découvert, nous ne recommandons pas de faire cavalier seul, sauf si vous avez beaucoup d’expérience préalable.

bien que vous puissiez rechercher des propriétés par vous-même en utilisant un service de liste Multiple (MLS), il est préférable d’embaucher un agent realestate expérimenté dans les ventes à découvert.,

un bon agent vérifiera le titre,apprendra si un avis de forclusion a été déposé et déterminera combien isowed au prêteur(s). Ces données vous aideront à préparer une offre compétitive.

en outre, l’agent aidevous négocier la meilleure affaire et surmonter les obstacles à une fermeture réussie.

soyez conscient que le processus de vente à découvert pourrait prendre beaucoup plus de temps que l’achat d’une maison traditionnelle. Même avec un agent qualifié, il n’est pas rare que les transactions de vente courtes prennent six mois ou plus pour être clôturées.,

Étape 2: Obtenir une préapprobation pour le financement

sauf si vous payez pour une propriété shortsale avec de l’Argent, votre première étape consiste à obtenir une préapprobation pour un prêt hypothécaire.

C’est un must. Sans financementà la place, une banque est susceptible de rejeter votre offre hors de la main.

heureusement, obtenir une pré-approbation est relativement rapide et facile.

de nombreux prêteurs peuvent vérifier yourcredit score et documents financiers injust un jour. Ensuite, ils vous écriront une lettre de pré-approbation, qui vous donnera le pouvoir de faire une offre incroyable sur une maison.,

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Étape 3: Faire une offre

votre troisième étape pour acheter une maison shortsale est de faire une offre concurrentielle. Bien que vous puissiez acheter ci-dessous le prix du sticker, ne comptez pas dessus. Au lieu de cela, faites une offre raisonnable basée sur la valeur de la maison.

un agent immobilier qui connaît votre marché immobilier local peut vous montrer des propriétés comparables (« comps”) qui ont récemment vendu, de sorte que vous pouvezfaire une offre réaliste.,

Une bonne offre pour un shortsale comprendra:

• Un contrat d’achat pour vous et le vendeur à signer
• Un dépôt d’arrhes. Un dépôt substantiel montre à l’agent inscripteur et à la banque que vous êtes un acheteur sérieux., Si la transaction se termine, le dépôt devient une partie de votre acompte
• Une lettre de pré-approbation pour prouver que vous avez la possibilité d’acheter la propriété au prix offert
• informations sur les prix de vente récents pour des propriétés similaires dans la région (« comps”) pour prouver que votre prix proposé est basé sur la réalité
• preuve de fonds-cela peut être nécessaire si une lettre de pré — approbation ne convainc pas le vendeur que vous avez assez d’argent., La preuve de fonds peut inclure des copies des relevés bancaires, ainsi que des marges de crédit et des états financiers certifiés

le lancement des négociations avec une offre alow-ball n’est pas susceptible de jouer en votre faveur. Un prêteur peut rejeter votre offresans même répondre.

faire des offres à bas prix aurait pu fonctionner pendant la dernière récession lorsque les prêteurs étaient désespérés d’atténuer leurs pertes. Mais les vendeurs peuvent se permettre d’être plus éclairé maintenant.

en fait, la sous-tarification est l’une des raisons pour lesquelles les banques rejettent les offres de vente à découvert.,

Une autre raison courante de rejet est une offre incomplète — une offre qui ne contient pas tous les documents nécessaires.

assurez-vous donc d’avoir votre travail en ordre avant d’essayer d’acheter une maison à vendre à découvert, tout comme vous le feriez pour tout autre achat de maison.

Étape 4: négocier la vente à découvert et les éventualités

vous et votre agent devez également préparer un addendum de vente à découvert avec certaines éventualités.

les »éventualités” sont des conditions qui doivent être remplies avant la vente de la maison.,

par exemple, vous voulez probablement rendre votre offre conditionnelle à l’approbation de la vente par les prêteurs, à la durée pendant laquelle vous êtes prêt à attendre l’approbation de la vente à découvert et au montant que vous paierez en frais de clôture.

vous voulez probablement aussi qu’une vente à découvert soit subordonnée aux résultats d’une inspection de la maison.

quoi que vous fassiez, n’achetez pas une maison de vente à découvert sans avoir d’abord inspecté l’endroit.

en fait, vous voudrez peut-être embaucher des inspecteurs spécialisés pour rechercher des problèmes coûteux tels que les termites, les moisissures et les dommages structurels.,

Remarque: Les maisons de vente à découvert sont vendues « telles quelles”

gardez à l’esprit qu’une vente à court terme est un achat « tel quel”.

Contrairement aux ventes de maisons régulières, vous ne devriez pas vous attendre à ce que le vendeur abaisse le prix demandé si votre inspection de la maison débouche sur des problèmes. Cela arrive rarement.

Mais une inspection peut toujourscouvrir les problèmes de rupture qui pourraient vous empêcher d’acheter la maison.

Si vous êtes un acheteur intelligent et déterminé, il est possible de trouver des bonnes affaires de vente à découvert. Une fois que vous en trouvez un, un résultat réussi peut certainement en valoir la peine.

combien de temps dure une vente à découvert?,

un agent basé en Californie a estimé qu’il faut environ 60 à 90 jours en moyenne pour qu’un prêteur approuve une vente à découvert-et c’est après avoir reçu l’offre complète.

cependant, ce n’est qu’une estimation d’un agent. Le délai réel pour une vente à découvert peut varier beaucoup.

le temps de fermeture dépend de l’endroit où vous vivez. Cela pourrait être beaucoup plus long si plusieurs prêteurs sont impliqués. Et 60-90 jours est juste une moyenne, ce qui signifie par définition que certains prennent moins de temps et d’autres plus.,

Les variables sont tellement larges et complexes qu’un agent immobilier spécialisé dans les ventes à découvert ne pouvait que deviner le temps entre l’offre et la clôture — même s’il était en pleine possession des faits de votre affaire.

Obstacles à attendre pendant le processus de vente à découvert

trois obstacles communs peuvent rendre la vente à découvert plus longue qu’une vente traditionnelle — ou empêcher complètement la transaction.

1. Plusieurs dettes sont dues. Si le propriétaire empruntait auprès de plusieurs prêteurs, les « détenteurs de privilèges Juniors” pourraient bloquer la vente., Ces prêteurs reçoivent souvent peu (ou pas) d’argent des ventes à découvert. Un exemple serait un prêteur immobilier qui a garanti la dette contre la maison après que l’hypothèque originale a été contractée
2. Le vendeur pourrait annuler la transaction. Cela se produit parfois lorsque le prêteur principal demande au vendeur de contribuer aux frais de clôture et que le vendeur rechigne
3. La banque accepte une offre concurrente. Cela peut arriver même après avoir effectué un dépôt d’argent sérieux et payé pour une recherche de titre, une inspection de la maison, etc.,

en raison de ces pièges uniques,il est particulièrement important de savoir dans quoi vous vous engagez lorsque vous démarrez le processus de vente court. Et vous voudrez probablement un expert, comme un agent immobilier expérimenté, de votre côté.

qui devrait acheter une maison de vente à découvert?

Il y a souvent des défis et des retards lors de l’achat d’une maison de vente à découvert — c’est pourquoi un nombre disproportionné de ventes à découvert est pris par les promoteurs immobiliers professionnels et les palmes de maison.,

Ces acheteurs potentiels ne sont pas émotionnellement investis dans la transaction et peuvent éviter les retards jusqu’à ce qu’ils paient le prix d’achat et en prennent possession. Ils peuvent ne pas se soucier beaucoup, même sil’accord tombe en morceaux s’ils ont plusieurs autres dans le pipeline.

c’est différent pour les acheteurs de maisons individuelles qui cherchent un endroit où vivre, car ils pourraient être dans une situation délicate si la vente tombe.

peut-être que vous êtes bien situé pour attendre une vente à découvert, et ces pièges ne poseraient pas de défi pour vous.,Mais il y a une bonne raison pour laquelle tant d’acheteurs privés laissent les ventes à découvert aux pros.

avantages et inconvénients de l’achat d’une maison de vente à découvert

le plus grand avantage à l’achat d’une maison de vente courte est la chance de trouver une bonne affaire.

et contrairement à une forclusion, une maison de vente courte est susceptible d’être en bon état. Souvent, le propriétaire actuel sera toujours en résidence et assurera l’entretien de base. Aforeclosure, en revanche, pourrait être en mauvais état.

de nombreux défis dans le processus de vente à découvert découlent d’un fait:le propriétaire ne prend pas les décisions concernant la transaction de vente à découvert.,

c’est le prêteur hypothécaire qui conserve la maison et supervise la vente.Il pourrait même y avoir plusieurs prêteurs si le propriétaire actuel a une deuxième hypothèque, comme un prêt hypothécaire ou une marge de crédit hypothécaire (HELOC).

certains acheteurs choisissent de supporter des complications de vente à découvert parce qu’ils pourraient acheter au prix abargain. Mais vous devez être pleinement conscient des problèmes potentiels avantconsidérer un achat à découvert.,

les maisons à vendre à découvert peuvent être difficiles à trouver

pour avoir besoin d’une vente à découvert, le propriétaire doit avoir des capitaux propres négatifs — ce qui signifie que le solde hypothécaire de la maison est supérieur à la valeur de la propriété.

Après l’effondrement du marché du logement qui a commencé en 2008,beaucoup de propriétaires se sont retrouvés sous l’eau sur leurs hypothèques. Ce meanta beaucoup plus de propriétaires qualifiés pour les ventes à découvert.

La situation a radicalement changé depuis. Les valeurs domestiques ont rebondi et continuent de croître dans la plupart des marchés., Maintenant, avec des taux d’intérêt si bas, plus de propriétaires en difficulté peuvent se permettre de garder leurs maisons en refinançant.

pour être admissible à une vente à découvert, un propriétaire doit également prouver des difficultés financières. Un vendeur peut même avoir besoin d’une lettre de difficultés ou payer stubsproving il ou elle ne peut pas rattraper les paiements hypothécaires et avoidbecoming une propriété REO (forclusion).

Dr.Frank Nothaft est économiste en chef pour CoreLogic, une société qui suit les marchés immobiliers et les prêts hypothécaires., Il explique: « Il y a dix ans, au plus profond de la Grande Récession, plus de 11 millions de propriétaires avaient des capitaux propres négatifs ou 25% des maisons hypothéquées. »

mais,  » après plus de huit ans de hausse des prix des logements et de croissance de l’emploi, les propriétaires sous-marins ont été réduits à seulement 2 millions, soit moins de 4% des maisons hypothéquées. »

Il y a donc aujourd’hui beaucoup moins d’opportunités qu’auparavant pour les acheteurs avertis de profiter des ventes à découvert.

pourtant, ces opportunités ne se sont pas complètement taries. Pour les acheteurs déterminés, il pourrait encore y avoir de bonnes affaires à trouver.,

le processus de vente à découvert peut avoir de longs retards

Les ventes à découvert sont souvent moins prioritaires que les ventes traditionnelles. C’est parce que la paperasse est traitée par un prêteur qui sait qu’il a déjà perdu de l’argent sur la maison.

Il faut parfois des semaines, voire des mois, pour qu’une offre de vente à découvert soit acceptée ou rejetée. Ou le prêteur peut faire une contre-offre, auquel cas vous pouvez refuser, accepter, oucounter back — ce qui implique de redémarrer le processus à partir de la case départ.,

Si des prêteurs hypothécaires secondaires ou des « détenteurs de privilèges juniors » sont impliqués,les retards peuvent être étirés au-delà de l’endurance car ils doivent chacun acheter dans thedeal.

L’Association Nationale des agents immobiliers décrit certaines des expériences de ses membres en matière de ventes à découvert:

« en raison de ces défis, nos membres ont signalé des difficultés avec: des prêteurs qui ne répondent pas; des documents perdus qui nécessitent des soumissions multiples, des évaluations de valeur à domicile inexactes ou irréalistes et de longs délais de traitement, , »

cela ne veut pas dire que tout le monde aura une expérience aussi douloureuse en achetant une vente à découvert, mais il est important de définir vos attentes de manière réaliste.

l’Achat d’une vente à découvert sera probablement bemore difficile que l’achat d’une maison hors du marché.

Qu’arrive-t-il au propriétaire d’origine après la clôture d’une vente à découvert?

pour le vendeur de la maison, une vente à découvert signifie la fin d’un voyage long et stressant. L’accession à la propriété ne s’est pas déroulée comme prévu. Le propriétaire ne peut pas payer les paiements hypothécaires en raison d’une perte d’emploi, d’une maladie ou d’une autre circonstance imprévue.,

le propriétaire a peut-être essayé de refinancer mais n’a pas pu, soit à cause de problèmes de rapport de crédit ou d’un manque de revenu. La maison originalepeut avoir demandé, sans succès, des programmes de modification de prêt.

pour éviter de perdre la maison par forclusion, les propriétairesavec succès fait appel au prêteur pour une transaction de vente à découvert. Mais ce faisant, il ou elle a perdu le contrôle du processus de vente et de toute capacité à réclamer l’acompte ou tout capital supplémentaire.

le service d’atténuation des pertes du prêteur appelle maintenant les coups de feu au lieu de cela.,

Après une vente à découvert, le prêteur peut donner la totalité de la dette même si le produit de la vente n’a pas remboursé le prêt entiremortgage.

d’Autres fois, le prêteur peut pursueadeficiency jugement à l’encontre de l’emprunteur par les tribunaux dans un effort pour récupérer theshortfall. Un propriétaire qui demande une vente à découvert devraient essayer d’obtenir une dérogation pour empêcher le prêteur d’essayer de récupérer l’argent perdu dans l’avenir.

le crédit du propriétaire sera bloqué pendant un certain temps, mais il se rétablira généralement plus rapidement après une vente à découvert qu’après une forclusion.,

Par exemple, un propriétaire qui renonce à la maison par le biais d’un processus de vente de courte durée peut acheter une autre maison par le biais du programme de prêt FHA lorsqu’il répond aux critères de souscription du prêteur.

Après une forclusion, cependant, FHA nécessite une période d’attente de trois ans avant d’acheter une autre maison. Les prêts conventionnels soutenus par Freddie Mac etfannie Mae nécessitent une attente de sept ans pour les emprunteurs avec une forclusion sur leur rapport de crédit.

l’achat d’une vente à découvert en vaut-il la peine?

pour l’instant, les jours de cueillette facile des ventes à découvert sont terminés., Les maisons en pré-forclusion et les bonnes affaires saisies sont gettingharder à trouver, aussi.

Certes, vous pouvez toujours trouver trèsaffaires rentables avec une vente à découvert. Mais vous devez travailler plus dur etmarter pour les traquer.

et il est fortement recommandé que vous travailliez avec un agent professionnel qui a beaucoup d’expérience de vente courte.

Si vous êtes intéressé à acheter une maison à vendre, vous devez toujours obtenir une pré-approbation pour le financement. Cette étape,au moins, vous pouvez commencer ici.,

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