la Floride la Taxe de l’Acte de Vente Se Sont Risqués
chaque année, les collecteurs d’impôts et les greffiers de la Cour de circuit à travers l’état effectuent des ventes d’actes fiscaux pour collecter les impôts immobiliers ad valorem impayés. De temps en temps, les enchérisseurs retenus à ces ventes acquièrent des actes fiscaux à des propriétés de valeur beaucoup plus que les taxes dues contre eux., Mais certains de ces acheteurs chanceux peuvent être dans une mauvaise surprise si l’avis de vente n’a pas atteint réellement les anciens propriétaires de la propriété. Deux décisions récentes appliquant la protection de la procédure régulière aux ventes d’actes fiscaux ont imposé des exigences de préavis plus strictes que celles des années précédentes, 1 inclinant les règles du jeu à l’avantage des propriétaires qui contestent les ventes d’actes fiscaux en raison d’un manque de préavis.,
avis de Vente D’acte fiscal
En vertu de la Loi de la Floride, une parcelle de biens immobiliers devient admissible à une vente d’acte fiscal lorsque les impôts fonciers ad valorem deviennent plus de deux ans en retard. Les lois de Floride divisent la responsabilité de donner un avis de vente d’actes fiscaux entre le collecteur d’impôts d’un comté, qui doit identifier les personnes ayant droit à un avis, et le greffier de la Cour de circuit, qui envoie les avis.,2 Le collecteur d’impôts doit rechercher les registres immobiliers officiels du comté pour identifier les détenteurs de titres légaux, les hypothèques et les autres personnes qui ont le droit de recevoir un avis que leur propriété est sur le point d’être vendue pour des impôts impayés.3 le percepteur d’impôt doit également examiner le dernier rôle d’évaluation de l’évaluateur pour identifier la personne à qui le bien en question a été évalué pour la dernière fois, qui a également droit à un avis.,4
Une fois que le percepteur détermine qui a droit à un avis, il doit préparer une déclaration identifiant ces personnes et leur adresse, puis remettre la déclaration au greffier de la Cour de circuit.5 Le greffier doit envoyer l’avis de vente de l’acte fiscal à venir par courrier certifié reçu de retour demandé à chacune des personnes énumérées sur le relevé du percepteur.6
dans le passé, les tribunaux de Floride ont régulièrement confirmé les ventes d’actes fiscaux malgré les contestations apportées par des propriétaires qui n’ont jamais reçu d’avis postés par le greffier., Si le percepteur préparait les relevés requis et que le greffier envoyait un avis par la poste aux personnes ainsi identifiées, les tribunaux confirmaient la vente, même si les avis avaient été mal acheminés en raison d’erreurs du percepteur ou avaient été envoyés à des adresses désuètes qui figuraient encore sur les rôles de l’évaluateur.7 Dans ces cas, les tribunaux l’accent sur l’équité du régime législatif en général et sur l’information disponible à l’employé au début du processus., Les tribunaux ont également fait souvent référence à l’obligation imposée à chaque propriétaire de savoir que ses biens sont assujettis à des taxes ad valorem qui deviennent exigibles et payables chaque année, comme soutien supplémentaire pour maintenir les ventes lorsque l’avis n’a pas été parvenu au propriétaire.
en fait, les tribunaux ont confirmé les ventes d’actes fiscaux même lorsque le greffier a reçu des déclarations du service postal indiquant clairement que l’avis n’avait pas atteint le propriétaire qui était sur le point de perdre ses biens.,8 Ainsi, même lorsque le greffier effectuant la vente était pleinement conscient que l’avis n’avait pas réussi à atteindre le propriétaire, les tribunaux ont confirmé les ventes, estimant que l’avis satisfaisait à la Loi de Floride et répondait également à l’exigence de base d’une procédure régulière selon laquelle l’avis était « raisonnablement calculé, dans toutes les circonstances, pour informer »9
lorsque L’avis de vente est retourné non livré
Les perspectives d’un propriétaire immobilier d’annuler un acte fiscal de vente en raison de l’absence d’avis se sont considérablement améliorées en 2006, cependant, avec la décision de la Cour suprême dans Jones v., Fleurs, 547 U. S. 220 (2006). Là, le tribunal a carrément rejeté la prémisse selon laquelle le simple envoi d’un avis de vente d’acte fiscal satisfaisait à une procédure régulière si cet avis est retourné non livré avant la vente.10
face à la contestation d’un propriétaire d’une vente d’impôt de L’Arkansas, le tribunal a accordé certiorari pour déterminer « si la clause de procédure régulière exige que le gouvernement prenne des mesures supplémentaires pour informer un propriétaire lorsque l’avis d’une vente d’impôt est retourné non livré., »11 La Cour a expliqué qu’elle avait confirmé la suffisance des avis non reçus dans le passé parce que les avis avaient été « raisonnablement calculés pour atteindre le destinataire prévu” lorsqu’ils avaient été envoyés.
dans chacun des cas, le gouvernement a tenté de donner un avis et n’a rien entendu indiquant que quelque chose avait mal tourné. . . . Mais n’a jamais abordé la question de savoir si une procédure régulière entraîne une responsabilité supplémentaire lorsque le gouvernement prend conscience avant la prise que sa tentative de notification a échoué.,12
bien que la Cour ait reconnu que les États ne sont pas tenus d’établir une procédure de notification prévoyant des reçus de retour, la Cour a déterminé que si des reçus de retour étaient utilisés et qu’un « avis postal d’une vente de taxe est retourné non réclamé, l’État doit prendre des mesures raisonnables supplémentaires pour tenter d’aviser le propriétaire avant de vendre son bien, s’il est possible de le faire.,”13
La Cour a également examiné et rejeté les arguments selon lesquels la vente devrait être maintenue parce que 1) le contribuable avait fourni l’adresse à laquelle l’avis avait été envoyé par la poste; 2) il appartenait au contribuable de tenir son adresse à jour; et 3) le contribuable a été accusé d’avis que ses biens étaient assujettis à la prise s’il ne payait pas d’impôts. Bien que la Cour ait convenu que le contribuable avait chacune de ces obligations, la Cour a déterminé qu ‘ « aucune de ces affirmations ne dispense l’état de son obligation constitutionnelle de fournir des avis adéquats., »14 bien que la Cour ait refusé de préciser quelles « mesures raisonnables supplémentaires” sont requises, plusieurs cours d’appel ont suggéré que des recherches supplémentaires dans les dossiers publics pourraient être nécessaires lorsqu’une autorité taxatrice reçoit un accusé de réception démontrant que la livraison d’un avis de vente a échoué.15
des circonstances uniques peuvent nécessiter des mesures supplémentaires
La Cour suprême de Floride a également signalé la nécessité d’un examen plus rigoureux de la suffisance des avis de vente d’actes fiscaux, en commençant par la décision de Delta Property Management, Inc. v. Profil Investments, Inc., 875 donc. 2d 433 (Fla. 2004)., Là, le tribunal a infirmé un jugement sommaire confirmant une vente d’acte fiscal pour la suite des procédures, parce que l’avis envoyé au propriétaire immobilier peut avoir invoqué une adresse désuète tirée d’un ancien rôle d’évaluation plutôt que du dernier rôle d’évaluation disponible comme l’exige f. s. §197.502(4)(a)., La Cour a également annoncé que désormais, le simple respect de la procédure de notification légale ne peut pas toujours satisfaire à une procédure régulière, déclarant: « bien que le greffier doive utiliser la déclaration du percepteur lors de la préparation des avis de vente de taxe, les circonstances peuvent justifier une action supplémentaire de la part du greffier. . . . « 16
en outre, à la suite de la décision dans Jones v. Flowers, la Cour suprême de Floride a approfondi le type de circonstances uniques que la Cour avait à l’esprit et qui nécessiteraient des efforts supplémentaires de la part du greffier pour donner un avis adéquat d’une vente d’acte fiscal dans Vosilla v. Rosado, 944 So., 2d 289 (Fla. 2006) .17 dans cette affaire, la Cour a examiné un appel d’un acte de vente fiscal dans lequel les propriétaires n’avaient pas reçu l’avis légal de Vente, même si les propriétaires avaient pris des mesures raisonnables pour tenir le percepteur et l’évaluateur de la propriété informés de leur nouvelle adresse. En fait, la preuve présentée au procès a établi que les Rosados avaient donné un avis écrit de leur nouvelle adresse postale au collecteur d’impôts et au greffier de la Cour de circuit, mais aucun des deux officiels n’a mis à jour les rôles d’évaluation de l’évaluateur immobilier pour indiquer la nouvelle adresse.,18 ainsi, lorsque le percepteur a reçu une demande lui demandant d’effectuer une vente d’acte fiscal, le percepteur a préparé la déclaration pour avis en utilisant l’ancienne adresse, et le greffier a posté l’avis à l’ancienne adresse.
Sans surprise, le greffier a reçu le reçu de retour, qui indiquait que quelqu’un d’autre que les Rosados avait signé pour l’avis.19 Le greffier doit également recevoir un retour de service du shérif, qui indiquait expressément que les Rosados n’habitaient plus à l’ancienne adresse.20 néanmoins, le greffier procéda à l’acte fiscal de vente de la propriété des Rosados.,
lorsque les Rosados ont contesté la vente, le Tribunal de première instance a confirmé la vente, jugeant que le greffier était en droit de se fonder sur la déclaration du percepteur, et même si la déclaration contenait une ancienne adresse, la vente était conforme à la procédure légale.21 en appel, le cinquième District a annulé et la Cour suprême a confirmé l’annulation, déclarant: « la procédure régulière exige que le greffier regarde au-delà de la déclaration du percepteur lorsqu’il y a des raisons de croire que la déclaration ne reflète plus ceux qui ont droit à un avis ou … ne reflète plus l’adresse du titulaire., »22
la Cour a en outre estimé que:
les mesures prises par l’état lorsqu’il notifie à un titulaire de titre un acte fiscal imminent de vente des biens du titulaire de titre doivent être raisonnablement calculées pour atteindre le titulaire de titre dans l’ensemble des circonstances. De telles circonstances comprennent des informations uniques sur un destinataire prévu qui pourraient obliger l’autorité fiscale à faire des efforts au-delà de ceux requis par le régime légal dans des circonstances ordinaires.,23
puisque « le greffier savait ou aurait dû savoir que l’avis avait été envoyé aux Rosados à une adresse incorrecte”24, Le Tribunal a conclu que le greffier devait faire des efforts supplémentaires pour donner avis de la vente.
application des normes de procédure régulière aux ventes D’actes fiscaux en Floride
L’application des normes de procédure régulière annoncées dans Flowers et Rosado aux ventes d’actes fiscaux en Floride dicte que les commis qui apprennent qu’un avis a été retourné non livré avant une vente d’actes fiscaux prévue doit prendre des mesures raisonnables supplémentaires, Le simple fait de mettre des reçus de retour dans le dossier indiquant qu’un avis a été envoyé mais n’a pas été reçu peut être conforme à la procédure d’avis statutaire de la Floride, mais il ne satisfera pas aux exigences constitutionnelles d’une procédure régulière. De plus, la facilité et la disponibilité des recherches électroniques à l’ère technologique militent fortement en faveur de l’obligation de rechercher systématiquement sur Internet les contribuables et les détenteurs de privilèges manquants avant de vendre leur propriété., De même, les avis d’échec basés sur des erreurs dans la déclaration du percepteur identifiant des personnes ou des adresses incorrectes ne protégeront plus les acheteurs d’actes fiscaux contre l’annulation des ventes. À partir de Maintenant, les acheteurs d’un acte fiscal devraient s’attendre à devoir défendre le fait que le greffier n’a pas pris de mesures supplémentaires pour donner un avis de vente d’un acte fiscal lorsqu’un avis est retourné non livré. De même, les acheteurs d’actes fiscaux doivent être prêts à prouver que le greffier n’avait aucune connaissance de circonstances uniques au sujet du propriétaire qui pourraient avoir exigé des efforts spéciaux au-delà du régime de préavis légal., Sinon, les achats d’actes fiscaux peuvent avoir un moment très difficile de s’accrocher à la propriété de l’acte fiscal chaque fois que les propriétaires viennent au tribunal pour contester la suffisance des avis qu’ils n’ont jamais reçus.
la réponse suivante a été publiée dans le journal d’octobre 2007
implication de L’auteur
je vous écris pour exprimer mon extrême mécontentement face à la décision de la revue de publier dans son numéro de juillet / août 2007 un article écrit par Robert M. Quinn, « Florida Tax Deed Sales are Getting Risky., »
Cet article est incomplet car il présente en tant que droit établi plusieurs principes importants prétendument basés sur des décisions récentes de la Cour suprême de Floride et de la Cour suprême des États-Unis qui n’ont pas encore été décidées ou sont sévèrement limités par la portée des avoirs réels des tribunaux.
Plusieurs questions critiques qui sont au centre de cet article sont vigoureusement contestées et plaidées dans deux affaires distinctes que je traite et qui sont plaidées de l’autre côté par Robert Quinn et son cabinet D’avocats Carlton Fields.,
le premier cas joue un rôle important dans L’article, Delta Property Management, Inc. v. Profil Investments, Inc., 875 donc. 2d 433 (Fla. 2004), et entame sa septième année de litige devant la Cour de circuit du comté de Duval, dans laquelle je représente avec co-avocat le demandeur et M. Quinn et son cabinet représentent l’un des défendeurs. Un autre appel portant, entre autres, sur la décision du Tribunal de première instance de l’inapplicabilité de la décision antérieure de la Cour suprême (dont il est question à la note 17 de l’article) est imminent., Un autre cas également discuté dans le texte accompagnant la note 17 de l’article, Luke Investments, Inc. v. Camelot Propriétaires de Condominium Association, Inc., (2D DCA affaire No 2d07-1682), est une affaire dans laquelle je représente, avec d’autres avocats, L’appelant Luke Investments, et M. Quinn et son cabinet d’avocats représentent l’appellee, Camelot Condominium Owners Association. La plaidoirie devant le deuxième District est fixée au 3 octobre 2007.
Le fait que M., Quinn et Carlton Fields, l’auteur et son cabinet, ont cet intérêt évident dans ces cas, et dans le résultat de ce domaine du droit n’a pas été divulgué dans l’article. Je trouve cela totalement inacceptable.
Je ne peux pas croire que le Journal n’accepte pas la responsabilité de permettre à ce qui équivaut à un lobbying judiciaire ex parte de paraître dans ses pages.
William S., Graessle, Jacksonville
note de L’éditeur: l’implication de L’auteur et de son cabinet d’avocats dans les litiges discutés dans son article et la pendence de certains cas qui y sont discutés, en vertu des politiques de revues applicables, n’ont pas nécessairement disqualifié l’article de la publication. Cependant, en raison d’une communication incomplète entre la rédaction et l’auteur, cette participation n’a pas été connue ou prise en compte par le Comité d’examen. Des procédures plus formelles sont maintenant en place afin qu’une situation similaire ne se reproduise plus., Le Journal s’excuse que ces questions n’aient pas été portées à la connaissance de notre lectorat et espère que toutes les parties intéressées feront leur propre évaluation des questions soulevées par M. Graessle. Enfin, la revue l’a invité à préparer un article de suivi dans un prochain numéro.
Robert M. Quinn est actionnaire de Carlton Fields, P. A., à Tampa. Il est membre des groupes de pratique litige commercial, litige immobilier et droit de la faillite et droit des créanciers du cabinet. Mr., Quinn a plus de 25 ans d’expérience dans la représentation d’entreprises et de prêteurs dans des litiges commerciaux de toutes sortes, ainsi que dans des affaires impliquant des litiges immobiliers, des séances d’entraînement et des saisies, des différends liés au Code de commerce uniforme, des droits des créanciers et des questions de faillite. M. Quinn est un conférencier et un écrivain fréquent dans ces domaines.