Epargne et prêts (s&Ls) sont des banques spécialisées créées pour promouvoir l’accession à la propriété abordable. Ils obtiennent leur nom en finançant des prêts hypothécaires avec des économies assurées par la Federal Deposit Insurance Corporation. Historiquement, ils ont offert des taux plus élevés sur les comptes d’épargne pour attirer plus de dépôts, ce qui augmente leur capacité à offrir des prêts hypothécaires.,
premier fournisseur de prêts hypothécaires à domicile
avant la Loi fédérale sur les banques de prêts immobiliers de 1932, la plupart des prêts hypothécaires à domicile étaient à court terme et fournis par des compagnies d’Assurance, pas par des banques. S & Ls a ensuite acquis la possibilité d’offrir des prêts hypothécaires de 30 ans offrant des paiements mensuels inférieurs à ceux disponibles auparavant. Cela a contribué à rendre l’accession à la propriété plus abordable.
S&Ls ont beaucoup changé au cours des dernières décennies., Celles qui existent encore aujourd’hui fonctionnent comme la plupart des banques commerciales en offrant des comptes chèques et d’autres caractéristiques communes. La principale différence est qu’ils doivent avoir près des deux tiers de leurs actifs investis dans des prêts hypothécaires résidentiels.
création des banques D’épargne et de crédit
avant la Grande Dépression, les prêts hypothécaires étaient des prêts de 5 à 10 ans qui devaient être refinancés ou remboursés par un gros montant. En 1935, 10% de toutes les maisons américaines étaient en forclusion, grâce à ces conditions difficiles et à la baisse des prix des logements., Pour arrêter le carnage, Le New Deal a fait ces trois choses:
- La Société de prêt du propriétaire de la maison a acheté 1 million d’hypothèques en défaut auprès des banques. Le HOLC les a changés pour l’hypothèque à long terme à taux fixe que nous connaissons aujourd’hui et les a rétablis.
- La Federal Housing Administration a fourni une assurance hypothécaire.
- La Federal National Mortgage Association a créé un marché secondaire pour les prêts hypothécaires.
La FNMA a également créé de l’épargne et des prêts pour émettre ces prêts hypothécaires. Ces changements étaient en réponse à une catastrophe économique., Mais ils ont considérablement stimulé l’accession à la propriété aux États-Unis.
la croissance du marché des prêts immobiliers
en 1944, L’Administration des Anciens Combattants crée un programme d’assurance hypothécaire qui réduit les paiements. Cela a encouragé les anciens combattants de retour à acheter des maisons dans les banlieues. Le programme a stimulé l’activité économique dans l’industrie de la construction résidentielle.
tout au long des années 1960 et 1970, presque tous les prêts hypothécaires ont été émis par S& Ls. Grâce à tous ces programmes fédéraux, l’accession à la propriété est passée de 43,6% en 1940 à 64% en 1980.,
problème pour le S&Ls
en 1973, le président Richard Nixon a créé une inflation galopante en retirant le dollar américain de l’étalon-or. S & Ls ne pouvait pas augmenter les taux d’intérêt pour suivre l’inflation croissante, ils ont donc perdu leurs dépôts sur les comptes du marché monétaire. Cela a érodé le capital S & LS nécessaire pour créer des prêts hypothécaires à faible coût. L’industrie a demandé au Congrès de supprimer certaines restrictions sur ses opérations.
En 1982, le Président Ronald Reagan a signé le Garn-St, Germain Loi Sur Les Institutions De Dépôt. Il a permis aux banques d’augmenter les taux d’intérêt sur les dépôts d’épargne, de consentir des prêts commerciaux et à la consommation et de réduire les ratios prêt-valeur. S&LS investi dans des prêts immobiliers spéculatifs et commerciaux. Entre 1982 et 1985, ces actifs ont augmenté de 56%.
effondrement et sauvetage
l’effondrement de ces investissements a entraîné la faillite de la moitié des banques du pays. Au fur et à mesure que les banques passaient, les fonds d’assurance étatiques et fédéraux ont commencé à manquer d’argent pour rembourser les déposants.
En 1989, George H.,L’administration W. Bush a renfloué l’industrie avec la Loi sur la Réforme, le recouvrement et l’exécution des Institutions financières. FIRREA a fourni 50 milliards de dollars pour fermer des banques en faillite, créer la Resolution Trust Corporation pour revendre des actifs bancaires et utiliser le produit pour rembourser les déposants. FIRREA interdit à S & Ls de faire des prêts plus risqués.
malheureusement, la crise de l’épargne et des prêts a détruit la confiance dans des institutions qui étaient autrefois considérées comme des sources sûres de prêts hypothécaires à domicile parce que les fonds gérés par l’état les soutenaient.,
répéter les erreurs du passé
comme d’autres banques, S & LS avait été interdit par la loi Glass-Steagall d’investir les fonds des déposants sur le marché boursier et les entreprises à haut risque pour obtenir des taux de rendement plus élevés. L’administration Clinton a abrogé Glass-Steagall pour permettre aux banques américaines de rivaliser avec des banques internationales plus réglementées. Il a permis aux banques d’utiliser les dépôts assurés par la FDIC pour investir dans des produits dérivés risqués.
le plus populaire de ces instruments de placement risqués était le titre adossé à une hypothèque (MBS)., Les banques ont vendu des prêts hypothécaires à Fannie Mae ou à la Federal Home Loan Mortgage Corporation. Ils ont ensuite regroupé les hypothèques et les ont vendues en tant que MBS à d’autres investisseurs sur le marché secondaire.
de nombreux fonds spéculatifs et grandes banques achèteraient les prêts et, à leur tour, les reconditionnaient et les revendaient avec des prêts hypothécaires à risque inclus dans le paquet. Ces acheteurs institutionnels et importants étaient assurés contre le défaut de paiement en détenant des CDs (credit default swaps). La demande pour les MBS emballés et à haut rendement était si grande que les banques ont commencé à vendre des prêts hypothécaires à tout le monde. La bulle de l’immobilier élargi.,
crise financière de 2006
tout s’est bien passé jusqu’à ce que les prix des logements commencent à baisser en 2006. Tout comme pendant la Grande Dépression, les propriétaires ont commencé à faire défaut sur leurs hypothèques, et l’ensemble du marché des dérivés vendant les titres emballés et reconditionnés s’est effondré. La chronologie de la crise financière de 2008 raconte les événements critiques qui se sont produits dans la pire crise financière américaine depuis la Grande Dépression.
Washington Mutual était la plus grande banque d’épargne et de prêt en 2008., Il a manqué de liquidités pendant la crise financière quand il ne pouvait pas revendre ses hypothèques sur le marché secondaire effondré. Lorsque Lehman Brothers a fait faillite, les déposants de WaMu ont paniqué. Ils ont retiré 16,7 milliards de dollars au cours des dix prochains jours. La FDIC a repris WaMu et l’a vendu à JPMorgan Chase pour 1,9 milliard de dollars.
Post-Crise S&Ls
La différence entre les banques commerciales et S&Ls a diminué de manière significative. En 2013, il n’y avait que 936 économies et prêts, selon la FDIC. L’agence a supervisé près de la moitié d’entre eux., Aujourd’hui, les S &LS sont comme n’importe quelle autre banque, grâce au sauvetage de FIRREA des années 1980.
La plupart des s&LS qui restent peuvent offrir des services bancaires similaires aux autres banques commerciales, y compris les comptes chèques et d’épargne. La principale différence est que 65% des actifs d’un S&l doivent être investis dans des prêts hypothécaires résidentiels.
une Autre différence importante est la dimension locale de la plupart des S&Ls., Par rapport aux banques qui sont souvent de grandes sociétés multinationales, S&LS sont plus souvent détenues et contrôlées localement, plus similaires à la mode aux coopératives de crédit. Pour cette raison, ils peuvent souvent être un bon endroit pour obtenir les meilleurs taux sur les prêts hypothécaires.,