L’approche du Revenu à L’évaluation immobilière

l’approche du revenu est l’une des trois techniques utilisées par les évaluateurs de biens immobiliers commerciaux pour évaluer les biens immobiliers. Par rapport aux deux autres techniques (l’approche de comparaison des ventes et l’approche des coûts), l’approche des revenus est plus compliquée et est donc souvent déroutante pour de nombreux professionnels de l’immobilier commercial. Dans cet article, nous allons passer en revue l’approche du Revenu à l’évaluation foncière étape par étape, y compris plusieurs exemples d’approche du revenu.

Quelle est l’approche par Revenu de L’évaluation?,

l’approche du revenu est une méthode utilisée par les évaluateurs qui estime la valeur marchande d’une propriété en fonction du revenu de la propriété. L’approche du revenu est une application de l’analyse des flux de trésorerie actualisés en finance. Avec l’approche du revenu, la valeur actuelle d’une propriété est la valeur actuelle des flux de trésorerie futurs que le propriétaire peut s’attendre à recevoir. Comme elle repose sur la réception de revenus locatifs, cette approche est la plus courante pour les propriétés commerciales avec des locataires.,

Il existe deux méthodes pour capitaliser les revenus futurs en une valeur actuelle: la méthode de capitalisation directe et la méthode de capitalisation par rendement. La différence est que la méthode de capitalisation directe estime la valeur en utilisant le revenu d’une seule année, tandis que la méthode de capitalisation par rendement intègre le revenu sur une période de détention pluriannuelle. Jetons un coup d’œil aux deux méthodes plus en profondeur.

approche du revenu: la méthode de capitalisation directe

la méthode de capitalisation directe estime la valeur de la propriété en utilisant les prévisions de revenu d’une seule année., La mesure du revenu peut être le revenu brut potentiel, le revenu brut effectif ou le revenu D’exploitation Net. La capitalisation directe exige qu’il existe de bonnes données de ventes récentes provenant de propriétés comparables. Les ventes comparables fournissent le multiplicateur de marché approprié à utiliser avec le bien en question. Vous pouvez trouver le multiplicateur de marché moyen après avoir trouvé des données de vente comparables raisonnables., Les formules suivantes sont trois façons de trouver le multiplicateur de marché en utilisant différentes mesures du revenu:

1. multiplicateur de revenu brut potentiel (PGIM) = prix de vente/IGP
2. multiplicateur de revenu brut effectif (EGIM) = prix de vente/EGI
3. multiplicateur de revenu Net (NIM) = prix de vente/NOI

Après avoir trouvé le multiplicateur de marché, multipliez le revenu prévu de la propriété en question par le multiplicateur de marché. Par exemple, en multipliant l’IGP du marché par l’IGP prévue de la propriété en question au cours de la prochaine année, on obtient l’estimation actuelle de la valeur en question., La capitalisation directe exige que les ratios des produits et des charges soient similaires pour les biens comparables et les biens visés et que le revenu de l’année suivante soit représentatif des années futures.

approche du revenu: la méthode de capitalisation du rendement

la méthode de capitalisation du rendement est une approche plus complexe de l’évaluation. Cette méthode utilise des estimations du résultat d’exploitation net pour une période de détention de placement typique. Par conséquent, la valeur de la propriété qui en résulte tient compte des changements futurs prévus dans les taux de location, les inoccupations et les dépenses d’exploitation., La capitalisation du rendement ne nécessite pas de conditions de marché stables et immuables sur la période de détention. La méthode de capitalisation du rendement comprend également une estimation du prix de vente attendu à la fin de la période de détention. Examinons de plus près le fonctionnement de la méthode de capitalisation du rendement.

composantes de la méthode de capitalisation du rendement

En utilisant la méthode de capitalisation du rendement, l’estimation de la valeur en question Est la valeur actuelle des flux de trésorerie futurs attendus. La formule de la valeur actuelle résume simplement les flux de trésorerie futurs (P) Après les avoir actualisés au temps présent., En appliquant cette formule, les flux de trésorerie sont les estimations proforma du résultat d’exploitation net (P1 à Pn), le taux de rendement requis est r et n est la période de détention. Bien que la formule calcule la valeur actualisée (PV), il convient de noter que les calculateurs Excel et popular financial utilisent la formule de la valeur actualisée nette (van) pour trouver la valeur actualisée des flux de trésorerie inégaux. Cela fonctionne parce que vous pouvez simplement brancher 0 $pour le montant de l’investissement initial, puis le montant de la valeur actuelle nette résultante sera égal à la valeur actuelle.,

Voici quelques détails supplémentaires sur les composantes de la méthode de capitalisation du rendement:

• prévisions de flux de trésorerie. La prévision des flux de trésorerie qu’une propriété productrice de revenus générera au cours de la prochaine année est relativement simple et précise. Les propriétés ont déjà des locataires avec des baux en place, et les coûts ne devraient pas varier considérablement de leurs niveaux actuels. La partie la plus difficile de la prévision des flux de trésorerie vient lorsque l’on considère ce qui arrive aux flux de trésorerie au cours des deux prochaines années., En outre, toute erreur de prévision au cours d’une année a tendance à s’aggraver au cours des années suivantes. Les périodes de détention de 5 à 10 ans sont les plus courantes, et ces estimations nécessitent de prévoir les loyers futurs du marché, les pertes d’inoccupation et de recouvrement, ainsi que les dépenses d’exploitation.
• Valeur de Revente. Les calculs utilisant l’approche du revenu supposent que le propriétaire vend le bien en question à la fin de la période de détention. Les évaluateurs peuvent estimer la valeur de revente à l’aide d’une prévision directe en dollars ou d’un taux de croissance annuel moyen prévu de la valeur des propriétés., Les prévisions directes en dollars ne sont pas préférées car elles ne tiennent pas compte directement des attentes du marché. Taux de croissance tenez compte des taux de croissance prévus du marché, mais la valeur de la propriété en question peut croître à un taux qui diffère de la moyenne du marché. Une troisième méthode applique des techniques de capitalisation directe à la fin de la période de détention. Par exemple, un évaluateur qui envisage une période de détention de cinq ans prolongerait les estimations des flux de trésorerie proforma d’une année supplémentaire., Le prix de vente prévu à la fin de la cinquième année serait égal à L’indice D’intérêt de la sixième année divisé par un taux de capitalisation boursière.
• Taux d’Actualisation. En financement des entreprises, le taux d’actualisation dans le calcul de la valeur actualisée nette est généralement le coût moyen pondéré du capital de l’entreprise. Lors de l’évaluation d’un investissement, toutefois, le taux d’actualisation est généralement représenté comme le taux de rendement requis. Les investisseurs immobiliers peuvent utiliser le taux de rendement requis sur leurs immeubles de placement ou le taux de rendement attendu sur un investissement à risque équivalent.,

exemple D’approche de revenu utilisant la capitalisation directe

l’un des avantages de la capitalisation directe est qu’elle fournit un moyen d’obtenir une estimation rapide de l’évaluation. Les évaluateurs peuvent rapidement obtenir un multiplicateur de marché à partir de transactions immobilières récemment vendues. Considérons deux produits comparables récemment vendus, l’un avec une IGP de 300 000 $et un prix de vente de 2,1 millions de dollars et l’autre avec une IGP de 225 000 and et un prix de vente de 1,8 million de dollars. Le premier donne un PGIM de 7 ($2,100,000 / 3 300,000) tandis que le second donne un PGIM de 8 ($1,800,000/2 225,000). Ainsi, la moyenne du marché PGIM de 7.,5 peut être appliqué à l’estimation de L’IGP d’une propriété en question pour fournir une évaluation rapide. Si l’IGP prévue d’une propriété assujettie l’an prochain est de 195 000$, multipliez-la par L’IGP du marché pour estimer la valeur assujettie.

valeur du sujet = 195 000 x x 7,5 = 1 462 500

Les évaluateurs utilisent également la capitalisation directe ainsi que des techniques d’évaluation résiduelle pour trouver la valeur d’une propriété lorsque seule la valeur du terrain ou la valeur des améliorations est connue. La valeur du terrain peut être connue à partir d’une analyse distincte utilisant des données comparables sur les ventes de terrains., À partir de cette analyse, supposons que la valeur foncière soit de 350 000 with avec un taux de capitalisation foncière de 9%. En outre, supposons que les améliorations aient à elles seules un taux de capitalisation de 10%.

la partie de L’IP de la propriété qui est générée par le terrain peut être calculée en multipliant la valeur du terrain et le taux de capitalisation du terrain. Le revenu restant est attribué aux améliorations.

en divisant la contribution au rendement des améliorations par le taux de capitalisation des améliorations, on obtient une évaluation de 2 185 000 $pour les seules améliorations., L’ajout de la valeur foncière à la valeur des améliorations donne une estimation de la valeur totale de la propriété de 2 535 000$.

exemple D’approche du revenu en utilisant la capitalisation du rendement

afin d’estimer la valeur de la propriété en question en utilisant l’approche du revenu, la première étape consiste à créer un état des flux de trésorerie pro forma pour la période de détention prévue. En utilisant les hypothèses de marché suivantes, évaluons les flux de trésorerie vers le propriétaire sur une période de détention de cinq ans.

• La propriété en question devrait générer une IGP de 200 000 $au cours de la prochaine année et affiche actuellement un taux d’inoccupation de 5%., Les charges d’exploitation représentent actuellement 45% D’EGI, et cela devrait rester le même pendant la période de détention.
• Le loyer du marché augmente actuellement à un rythme de 3% par an. Au cours de la deuxième année, cependant, il ne devrait croître qu’à un taux de 1% avant de revenir au taux de croissance actuel de 3%.
• le taux de vacance devrait grimper à 7% au cours des deux années suivantes, puis revenir à un niveau stable de 5%.
• le taux de capitalisation terminale de 9% est estimé à partir des taux de capitalisation boursière actuels.,

Il s’agit de l’état des flux de trésorerie proforma selon les hypothèses de marché données. Le prix de vente de l’année 5 est le NOI de l’année 6 divisé par le taux de capitalisation.

maintenant, nous pouvons calculer la valeur actuelle en actualisant les flux de trésorerie futurs vers le présent en utilisant le taux de rendement requis de l’investisseur de 12%. Les flux de trésorerie sont de 104 500 $pour l’année 1, de 103 323 in pour l’année 2, de 106 423 in pour l’année 3, de 111 973 in pour l’année 4 et de 1 435 241 $(la somme des NOI pour l’année 5 et la valeur de revente prévue) pour l’année 5. Par conséquent, l’estimation de la valeur en question Est de 1 136 977$.,

Conclusion

dans cet article, nous avons discuté de l’approche du Revenu à l’évaluation immobilière. Nous avons défini l’approche du revenu, puis expliqué les deux méthodes d’approche du revenu utilisées par les évaluateurs. Premièrement, la méthode de capitalisation directe utilise le revenu d’une seule année pour estimer la valeur marchande d’une propriété. Deuxièmement, la méthode de capitalisation du rendement utilise une prévision pluriannuelle des flux de trésorerie, puis actualise ces flux de trésorerie futurs au présent afin d’obtenir une valeur actuelle pour la propriété., Nous avons ensuite parcouru un exemple de l’approche du revenu en utilisant la méthode de capitalisation directe et un autre exemple en utilisant la méthode de capitalisation du rendement.