7 dolog, amit tudni kell Fannie Mae és Freddie Mac

pontosan négy évvel ezelőtt, a pénzügyi válság első napjaiban, a szövetségi kormány átvette a Fannie Mae és a Freddie Mac jelzáloghitel-finanszírozók irányítását egy konzervatívnak nevezett jogi folyamaton keresztül., Azóta a két vállalat nagyjából 150 milliárd dollár adófizetői támogatást igényelt a fizetőképesség megőrzéséhez, míg a kormány a lakáspiacot az Egyesült Államokban nyújtott összes lakáshitel több mint 95% – ának támogatásával tartotta fenn.

a Fannie és a Freddie továbbra is a világ két legnagyobb pénzintézete, amelyek együttesen 5 trillió dolláros jelzáloghitel-vagyonért felelősek. Ennek ellenére kevés amerikai érti meg, hogy valójában mit tesz a Fannie és Freddie a lakástulajdonosokért, milyen szerepet játszottak a mostani lakásválságban, vagy milyen szerepük lesz a jövő jelzálogpiacán., A konzervatórium negyedik évfordulóján itt van hét dolog, amit tudnod kell a két jelzálog óriásról.

mit csinál a Fannie Mae és a Freddie Mac?

a Fannie Mae és a Freddie Mac elsődleges feladata, hogy likviditást biztosítson az ország jelzáloghitel-finanszírozási rendszerének. Fanny pedig Freddie vásárlás home hitelek, amelyeket az egyéni cégek (feltéve, hogy a hitelek megfelelnek a szigorú méret, hitel, illetve kockázatvállalási), csomag azok a hitelek jelzálog-fedezetű értékpapírok, valamint garantálja a kellő időben történő kifizetése kamatokkal azokat az értékpapír külső befektetők számára., A Fannie és a Freddie a saját befektetési portfóliójában is tart néhány lakáshitelt és jelzálogpapírt.

mivel a jelzáloghitelezőknek nem kell ezeket a hiteleket a mérlegükben tartaniuk, több tőkéjük van ahhoz, hogy más hitelképes hitelfelvevőknek hitelt nyújtsanak. A hitelezőknek további ösztönzésük van arra, hogy biztonságos és fenntartható termékeket—nevezetesen hosszú távú, fix kamatozású jelzáloghiteleket-kínáljanak, mert tudják, hogy a Fannie és a Freddie valószínűleg megvásárolja azokat., Mivel a Fannie és a Freddie nemfizetés esetén—természetesen díj ellenében-garantálja a kifizetéseket, a befektetőknek nem kell aggódniuk a hitelkockázat miatt, ami különösen vonzó befektetéssé teszi a jelzáloghiteleket.

e rendszer szerint a jelzáloghitel folyamatosan jól elérhető volt az 1990-es évek végén olyan feltételek mellett és Áron, amelyek a fenntartható homeownership-t a legtöbb amerikai család számára elérhetetlenné tették. Az évtized végére azonban a Wall Street kitalálta, hogyan lehet jelzálogot vásárolni és értékpapírosítani anélkül, hogy a Fannie-nek és Freddie-nek közvetítőként szüksége lenne rá, ami alapvető változást eredményezett az Egyesült Államokban., jelzálogpiac.

milyen szerepet játszott a Fannie és Freddie a 2000 – es évek közepe és vége közötti lakásbuborék felfújásában?

a konzervatív beszélgetési pontokkal ellentétben a válasz nagyon kevés. Közben a buborék, hitel kezdeményezők által támogatott Wall Street fővárosban kezdte meg működését túl a Fannie Freddie rendszer, amely már évtizedek óta által előadott nagy mennyiségű magas kockázatú subprime jelzálog részvételi jellemzői, hogy drasztikusan megnőtt az esélye, hogy az alapértelmezett., Sok ilyen hitelek voltak ragadozó termékek, mint a hibrid állítható kamatozású jelzálog ballon kifizetések, amelyek megkövetelték a Soros refinanszírozási, vagy negatív amortizáció, jelzálog, amely növelte a kifizetetlen egyenleg idővel.

az olyan Wall Street-i cégek, mint a Lehman Brothers és a Bear Stearns ezeket a magas kockázatú hiteleket értékpapírokba csomagolták, a hitelminősítők megáldották őket, majd továbbadták azokat a befektetőknek, akik gyakran nem voltak tisztában vagy tévesen tájékoztatták az alapul szolgáló kockázatokat., Ezekben a “magánkézben lévő” értékpapírokban-amelyek nem a Fannie és Freddie tulajdonában vagy garanciájában vannak—a hitelek rossz teljesítménye vezetett a pénzügyi összeomláshoz, a kétpárti pénzügyi Válságvizsgálati Bizottság szerint, más független kutatók között.

valójában a Fannie és a Freddie piaci részesedése a buborék növekedésével csökkent: a vállalatok 2002-ben az összes lakáshitel-származás nagyjából felét támogatták, 2005-ben és 2006-ban viszont csak 30 százalékot. A Fannie és Freddie a piaci részesedés visszaszerzése érdekében tett néhány tragikus hibát., 2006—tól és 2007—től-ahogy a lakásbuborék elérte csúcspontját-a Fannie és a Freddie növelte tőkeáttételét, és elkezdett befektetni bizonyos másodlagos értékpapírokba, amelyeket a hitelintézetek tévesen alacsony kockázatnak tartottak. A Fannie és a Freddie is csökkentette a jegyzési előírásokat értékpapírosítási üzletágukban, úgynevezett Alt-a hiteleket vásárolva és értékpapírosítva., Míg az Alt-a hitelek jellemzően jó hitelekkel és viszonylag magas jövedelemmel rendelkező hitelfelvevőkhöz kerültek, kevés vagy semmilyen jövedelemdokumentációt igényeltek, megnyitva az ajtót a csalás előtt(amelyet gyakran a jelzálog-bróker követett el, nem pedig a homebuyer).

ezek a döntések végül hozzájárultak a vállalatok hatalmas veszteségeihez, de mindez túl későn történt, hogy a lakásválság elsődleges oka legyen.

miért kellett a Fannie-nak és Freddie-nek az adófizetők megmentése?

a Fannie és Freddie nagyrészt azért bukott meg, mert rossz üzleti döntéseket hoztak, és nem rendelkeztek elegendő tőkével., Továbbá, ellentétben a legtöbb magán befektetési vállalkozások, Fanny pedig Freddie csak egy vonal üzleti lakossági jelzálog-finanszírozás—, így nem volt más jövedelme, hogy kompenzálja amikor otthon az árak csökkenni kezdtek.

2008-ban a Fannie és a Freddie összesen 47 milliárd dollárt veszített egy családi jelzáloghitel-üzletágában, arra kényszerítve a vállalatokat, hogy mélyre ássanak tőketartalékaikban. A veszteségek közel fele az Alt-a hitelekből származott, annak ellenére, hogy ezek a hitelek a vállalatok teljes üzletének mindössze 11 százalékát tették ki., A veszteségek azonban csak a kezdetekkor jelentkeztek: 2008 januárja és 2012 márciusa között a Fannie és a Freddie összesen 265 milliárd dollárt veszítene, ennek több mint 60 százaléka a 2006-ban és 2007-ben vásárolt kockázatos termékeknek tulajdonítható.

a késő nyári 2008-ban—egy évvel a rajt után a lakhatási válság a Wall Street-i cég volt, de elhagyott az AMERIKAI jelzáloghitel-piacon, míg a nyugdíj-alapok, illetve más jelentős befektetők az egész világon továbbra is tartani a nagy mennyiségű Fannie Freddie értékpapír., Ha a Fannie és a Freddie megbukhat, a szakértők egyetértettek abban, hogy a lakáspiac még tovább fog összeomlani, megbénítva az egész pénzügyi rendszert. A Bush-kormány 2008 szeptemberében úgy reagált, hogy a Fannie Mae-t és Freddie Mac-et kormánymegőrzőbe helyezték, ahol ma is maradnak.

a Fannie és Freddie számára elérhető lakhatási célok játszottak szerepet a szubprime válságban?

No.,

1992 – ben a Kongresszus létrehozta a “megfizethető lakhatási célokat”, amelyek számszerű célokat szolgáltak az alacsony jövedelmű és kisebbségi hitelfelvevők számára nyújtott Fannie-és Freddie-alapú hitelezés arányában. Évek konzervatív elemzők hamisan rámutatott, hogy ezek a célok, mint egy katalizátor a lakhatási válság, azt állítva, hogy ők löktek Fannie Freddie, hogy példátlan kockázati szint, ami egy buborék bukta a másodlagos lakáspiac, hogy felkeltette a pénzügyi katasztrófa.

Ez egyszerűen nem igaz. Egy friss tanulmány a Federal Reserve Bank of St., Louis megállapította, hogy a megfizethető lakhatás célok nem volt érzékelhető hatást a mennyiség, ár, vagy az alapértelmezett árak a subprime hitelek a válság alatt, után is irányítja a hitel méret, hitel típusa, a hitelfelvevő a jellemzők, valamint az egyéb tényezők. Neil Bhutta, a Federal Reserve közgazdásza hasonló következtetésre jutott 2009-ben, megállapítva, hogy a megfizethető lakhatási célok elhanyagolható hatást gyakoroltak a Fannie-re és a Freddie-hitelezésre a lakásbuborék során.

Ez nem meglepő., Fanny pedig Freddie nem securitize bármely kölcsön, hogy találkoztam az iparág meghatározása a “subprime”, a hitelek, a kockázatosabb értékpapír—gyakran azonosítják, mint a “subprime-mint” vagy a “subprime egyenértékű”—tapasztalt bűnözés aránya, ami tükröződik az elsődleges piacon. A veszteségeiket okozó Alt-a hiteleket jellemzően a magasabb jövedelmű háztartásoknak adták, így nem voltak jogosultak a megfizethető lakhatási célokra., Míg Fanny pedig Freddie volt egy kis subprime jelzálog-fedezetű értékpapírok a befektetési portfóliók—sok amely alkalmas a megfizethető lakhatás célok—ezek a beruházások lemaradt a többi piaci készült, csak egy apró töredéke a teljes subprime hitelezés során az ingatlanpiaci buborék.

hogy van ma a Fannie és Freddie?

sokkal jobb,de mindkét vállalatnak még nagyon hosszú útja van. Részben az emelkedő lakásáraknak köszönhetően a Fannie Mae augusztusban közzétette a válság kezdete óta a legnagyobb negyedéves nyereségét, jelezve a második egymást követő nyereséges negyedévet., Eközben a Freddie Mac negyedéves nyereséget jelentett a válság kezdete óta ötödik alkalommal.

a javuló pénzügyek mindkét vállalatnál arra késztették az amerikai Pénzügyminisztériumot augusztusban, hogy átdolgozzák a kormányzati mentőcsomag feltételeit. A korábbi megállapodás értelmében a Fannie és Freddie a Tőketartalékok növeléséhez szükség szerint pénzt vontak ki a Pénzügyminisztériumból. Cserébe a cégek elsőbbségi részvényeket bocsátottak ki a kormánynak, amelyen kötelező 10 százalékos osztalékot fizettek., Az új szabályok szerint a Kincstár minden negyedév végén egyszerűen a Fannie és a Freddie összes nyereségét visszaköveteli, és szükség esetén tőkét biztosít negyedéves veszteség esetén.

míg a válságból a legrosszabbnak tűnik vége, a Fannie és Freddie messze van az adósságuk visszafizetésétől. A Moody ‘ s Analytics szerint 15 évbe telhet, mire a cégek teljes egészében visszafizetik az adófizetőket., Miközben a kormány továbbra is központi szerepet játszik a Fannie és a Freddie napi működésében, a folyamatos bizonytalanság miatt sok kulcsember távozott, és a szükséges infrastruktúra és rendszerek beruházásainak elmaradását okozta.

mit kezdjünk a Fannie-val és Freddie-vel?

a szövetségi kormány támogatásával szinte minden lakáshitel az országban ma, szinte mindenki egyetért azzal, hogy a jelenlegi támogatási szint fenntarthatatlan hosszú távon, és magántőke végül kell vállalnia nagyobb kockázatot a jelzálogpiacon., Marad két kritikus kérdést, mielőtt döntéshozóknak ma: Milyen jelenlét kell, hogy a szövetségi kormány a jövőben lakáspiac, hogy átmeneti felelősségteljesen, hogy ez az új rendszer a lakásfinanszírozási?

a Fannie és Freddie konzervatóriumának megalakulása óta több tucat érdekképviseleti csoport, akadémikus és iparági szereplő adott lehetséges választ ezekre a kérdésekre. A javasolt tervek túlnyomó többsége egyetért abban, hogy valamilyen kormányzati támogatásra van szükség a stabil lakáspiac biztosításához és a 30 éves fix kamatozású jelzálog fenntartásához.,

2011 januárjában a Jelzálog Finanszírozási munkacsoport—haladó csoport a ház pénzügyi szakemberek, megfizethető lakhatás támogatja, valamint a vezető tudósok által támogatott, a Center for American Progress—megjelent a terv felelősen kanyargós le Fannie Mae Freddie Mac-hoz, privát tőke vissza az AMERIKAI jelzáloghitel-piac. Javaslatunk tartalmaz egy explicit kormányzati backstopot bizonyos jelzálogtermékek, követelmények, hogy a magáncégek szolgálja az egész piacon, és egy felhatalmazott szabályozó, hogy biztosítsa a fenntarthatóság és megfizethetőségét jelzálog termékek., A terv azt is megállapítja, hogy öt irányadó elvek bármilyen reform erőfeszítés:

• Széles, következetes hozzáférést jelzálog hitel valamennyi közösségek
• Stabilitás a jelzálog-finanszírozás során mindenféle gazdasági feltételek
• az Átláthatóságot, illetve a szabványosítás, a termékek lehet érteni,
• Hozzáférést megfizethető jelzálog-finanszírozás, mind homeownership, valamint bérlakások
• a Fogyasztói védelem biztosítása érdekében, hogy a jelzáloghitel-termékek gyakorlatok működnek, hosszú távú érdekeit hitelfelvevők

Mi történne, ha teljes mértékben privatizált a USA-ban, jelzálogpiac?

sok konzervatív elemző és politikus—heves retorikára és a válság eredetével kapcsolatos bizalmatlanságra hivatkozva—azzal érvel, hogy a Wall Street által üzemeltetett, teljesen privát jelzálogpiacra van szükség. Ez azonban a piac teljesen privát szegmense volt, amely több millió foreclosures-t okozott, és az egész pénzügyi rendszert lebontotta. Ha rossz tanulságot vonunk le a pénzügyi válságból, és hirtelen kivonjuk a kormányt a jelzálogfinanszírozásból, az a lakáshitelek rendelkezésre állásának hirtelen csökkenéséhez vezet, a középosztály számára a jelzálogfinanszírozáshoz való hozzáférés megszakításával.,

A történelem hasznos útmutató itt. Bevezetése előtt a kormány garantálja a lakossági jelzálog az 1930-as években, jelzáloghitelek jellemzően 50% önrész követelmények, rövid időtartamú, valamint a magas kamatok—elhelyezés homeownership elzárva, sok középosztálybeli családok. A lakásfinanszírozási rendszer gyakori pániknak volt kitéve, amelynek során a betétesek készpénzt követeltek bankjaiktól, így a hitelezők fizetésképtelenek voltak. Ez a volatilitás az egyik oka annak, hogy a világ minden más fejlett gazdasága mélyen támogatja a lakossági jelzálogfinanszírozást.,

ráadásul a kormányzati támogatás hirtelen megszüntetése szinte biztosan a 30 éves fix kamatozású jelzálog végét jelentené, amely jelenleg az amerikai lakáspiac pillére. A középosztálybeli családok évtizedek óta függnek a termék biztonságától és megfizethetőségétől, ami lehetővé teszi a hitelfelvevők számára, hogy egy egyre ingatagabb gazdaságban rögzítsék lakhatási költségeiket, és jobb tervet készítsenek jövőjükre. A legtöbb szakértő egyetért abban, hogy ez a rendkívül előnyös termék nagyrészt kormányzati garancia nélkül eltűnik.,

következtetés

az biztos, hogy a Fannie Mae és a Freddie Mac hibás cégek voltak, amelyek több rossz üzleti döntést hoztak, és az adófizetőknek soha többé nem kell állniuk a számlát bármely pénzintézet kapzsiságáért. De ahogy a politikai döntéshozók az amerikai lakásfinanszírozás jövőjére tekintenek, intelligens reformokat kell keresniük, amelyek az előző rendszerben megszakadt dolgokra összpontosítanak, miközben fenntartják azt, ami évtizedek óta működött. A szövetségi kormánynak továbbra is kulcsszerepet kell játszania a lakáspiacon, függetlenül attól, hogy a Fannie-n és Freddie-n, egy új ügynökségen vagy tisztán magánvállalatokon keresztül működik-e.,

John Griffith egy politikai elemző a ház csapat a Center for American Progress.