a jövedelem megközelítés egyike annak a három technikának, amelyet a kereskedelmi ingatlanértékelők használnak az ingatlanok értékére. A másik két technikához (az értékesítési összehasonlító megközelítés és a költség megközelítés) képest a jövedelem megközelítés bonyolultabb, ezért sok kereskedelmi ingatlanszakértő számára gyakran zavaró. Ebben a cikkben lépésről lépésre végigmegyünk az ingatlanértékelés jövedelmi megközelítésén,beleértve számos jövedelmi megközelítést.
mi az értékelés jövedelmi megközelítése?,
a jövedelmi megközelítés az értékbecslők által alkalmazott módszer, amely az ingatlan jövedelmén alapuló ingatlan piaci értékét becsüli. A jövedelem megközelítés alkalmazása diszkontált cash flow elemzés pénzügyek. A jövedelmi megközelítéssel az ingatlan értéke ma a jövőbeli cash flow-k jelenértéke, amelyet a tulajdonos elvárhat. Mivel a bérleti jövedelem fogadására támaszkodik, ez a megközelítés a leggyakoribb a bérlőkkel rendelkező kereskedelmi ingatlanok esetében.,
két módszer létezik a jövőbeli jövedelem jelenértékre történő tőkésítésére: a közvetlen tőkésítési módszer és a hozam tőkésítési módszer. A különbség az, hogy a közvetlen kapitalizációs módszer az értéket egy éves jövedelem felhasználásával becsüli, míg a hozam kapitalizációs módszer több éves tartási időszak alatt jövedelmet foglal magában. Vessünk egy pillantást mindkét módszerre néhány mélyebben.
jövedelem megközelítés: a közvetlen kapitalizációs módszer
a közvetlen kapitalizációs módszer az ingatlan értékét egy éves jövedelem-előrejelzés segítségével becsüli meg., A jövedelmi intézkedés lehet potenciális bruttó jövedelem, tényleges bruttó jövedelem vagy nettó működési jövedelem. A közvetlen kapitalizáció megköveteli, hogy jó, legutóbbi értékesítési adatok legyenek összehasonlítható tulajdonságokból. Az összehasonlítható értékesítés biztosítja a megfelelő piaci szorzót az adott ingatlanhoz való felhasználáshoz. Megtalálhatja az átlagos piaci szorzót, miután ésszerű összehasonlítható értékesítési adatokat talált., A következő képletek három módon lehet találni a piacon szorzó segítségével különböző intézkedések jövedelem:
- Potenciális Bruttó Jövedelem Szorzó (PGIM) = eladási ár / OFJ
- Hatékony Bruttó Jövedelem Szorzó (EGIM) = eladási ár / EGI
- Nettó Jövedelem Szorzó (NIM) = eladási ár / NOI
Miután megtalálta a piaci szorzó, szaporodnak a tárgy ingatlan várható jövedelem a piac által szorzó. Például, megszorozzuk a piaci PGIM a témában ingatlan előre jelzett OFJ a következő évben a hozamok az aktuális tárgy, érték, becslés., A közvetlen tőkésítés megköveteli, hogy a jövedelem-és költségarányok hasonlóak legyenek az összehasonlítható és a tárgytulajdon esetében, és hogy a jövő évi jövedelem reprezentatív legyen a következő évekre.
jövedelem megközelítés: a hozam kapitalizációs módszer
a hozam kapitalizációs módszer az értékelés összetettebb megközelítése. Ez a módszer egy tipikus Befektetési holding időszak nettó működési jövedelem becsléseit használja. Ezért az így létrejövő ingatlanérték a bérleti díjak, az üresedés és a működési költségek jövőbeli várható változásait jelenti., A hozam tőkésítése nem igényel stabil és változatlan piaci feltételeket a holding időszak alatt. A hozam kapitalizációs módszer magában foglalja a várható eladási ár becslését a tartási időszak végén. Vessünk egy közelebbi pillantást arra, hogyan működik a hozam nagybetűs módszer.
A hozam-kapitalizációs módszer összetevői
a hozam-kapitalizációs módszer alkalmazásával a tárgyérték-becslés a jövőbeli várható cash flow-k jelenértéke. A jelenérték-képlet egyszerűen összegzi a jövőbeli cash flow-kat (P), miután visszavonta őket a jelen időbe., Ezt a képletet alkalmazva a cash flow-k a nettó működési jövedelem proforma becslései (P1-től Pn-ig), a szükséges megtérülési ráta r, n pedig a tartási időszak. Bár a képlet kiszámítja a jelenértéket (PV), meg kell jegyezni, hogy mind az Excel, mind a népszerű pénzügyi számológépek a nettó jelenérték (NPV) képletet használják az egyenetlen cash flow-k jelenértékének megtalálásához. Ez azért működik, mert egyszerűen csatlakoztathatja a 0 dollárt a kezdeti befektetési összeghez, majd a kapott nettó jelenérték összege megegyezik a jelen értékkel.,
itt van néhány további részlet a hozam nagybetűs módszer összetevőiről:
- Cash Flow előrejelzések. Viszonylag egyszerű és pontos előrejelzést adni arról, hogy egy jövedelemtermelő ingatlan milyen cash flow-kat generál a következő évben. Az ingatlanokban már vannak bérlők, akiknek bérleti szerződése van, és a költségek nem térhetnek el drámaian a jelenlegi szintjüktől. A cash flow-előrejelzés nagyobb kihívást jelent, ha figyelembe vesszük, hogy mi történik a cash flow-kkal az elkövetkező néhány évben., Ezenkívül az egy éven belüli előrejelzési hibák általában a következő években alakulnak ki. Az 5-10 éves tartási időszakok a leggyakoribbak, és ezek a becslések megkövetelik a jövőbeli piaci bérleti díj, az üresedés és a beszedési veszteség, valamint a működési költségek előrejelzését.
- viszonteladási érték. A jövedelmi megközelítést alkalmazó számítások azt feltételezik, hogy a tulajdonos a tárgytulajdont a birtokolási időszak végén értékesíti. Az értékelők közvetlen Dollár előrejelzés vagy az ingatlanértékek átlagos várható éves növekedési üteme alapján becsülhetik meg a viszonteladási értéket., A közvetlen Dollár-előrejelzéseket nem részesítik előnyben, mert nem számolnak közvetlenül a piaci várakozásokkal. A növekedési ráták figyelembe veszik az előrejelzett piaci növekedési rátákat, de a tárgy ingatlan értéke a piaci átlagtól eltérő ütemben nőhet. A harmadik módszer közvetlen tőkésítési technikákat alkalmaz a tartási időszak végére. Például egy ötéves tartási időszakot figyelembe vevő értékbecslő egy további évvel meghosszabbítaná a proforma cash flow becsléseit., Az ötödik év végén várható eladási ár megegyezik a hatodik év NOI-jával, amelyet piaci kapitalizációs rátával osztanak meg.
- kedvezményes árak. A vállalati finanszírozásban a nettó jelenérték-számítás diszkontrátája általában a vállalat súlyozott átlagos tőkeköltsége. A befektetés értékelésekor azonban a diszkontrátát általában a szükséges megtérülési ráta képviseli. Az ingatlanbefektetők a befektetési tulajdonságaikhoz szükséges megtérülési rátát vagy az egyenértékű kockázatú befektetés várható megtérülési rátáját használhatják.,
jövedelem megközelítés példa a közvetlen kapitalizáció
egyik előnye a közvetlen kapitalizáció, hogy ez biztosítja a módját, hogy egy gyors értékelési becslés. Értékelők gyorsan kap egy piaci szorzó a közelmúltban eladott ingatlanügyletek. Tekintsünk két nemrég eladott komparátumot: az egyik 300 000 dolláros, a másik 2,1 millió dolláros, a másik pedig 225 000 dolláros eladási árral és 1,8 millió dolláros eladási árral. Az első hozamok PGIM 7 ($2,100,000 / $300,000), míg a második hozamok pgim 8 ($1,800,000 / $225,000). Tehát a piaci átlagos PGIM 7.,5 lehet alkalmazni, hogy egy tárgy ingatlan OFJ becslés, hogy egy gyors értékelés. Ha egy tárgy ingatlan várható OFJ jövőre $ 195,000, szorozzuk meg, hogy a piaci PGIM megbecsülni a tárgy értékét.
Tárgyérték = $195,000 x 7.5 = $1,462,500
az értékelők közvetlen tőkésítést is használnak a maradványértékelési technikákkal együtt, hogy megtalálják az ingatlan értékét, ha csak a föld értéke vagy a fejlesztések értéke ismert. A földterület értéke összehasonlítható földértékesítési adatok felhasználásával külön elemzésből ismert., Ebből az elemzésből tegyük fel, hogy a föld értéke 350 000 dollár, 9% – os föld kapitalizációs rátával. Továbbá tegyük fel, hogy a fejlesztések önmagukban 10% – os kapitalizációs rátával rendelkeznek.
az ingatlan NOI-jának a föld által generált része a földérték és a földtőkésítési Arány szorzásával számítható ki. A fennmaradó jövedelmet a fejlesztéseknek tulajdonítják.
a fejlesztések megtérülési hozzájárulásának elosztása a fejlesztések kapitalizációs arányával 2,185,000 Dollár értékbecslést eredményEz csak a fejlesztésekhez., A földérték hozzáadása a fejlesztések értékéhez 2,535,000 dolláros teljes ingatlanérték-becslést eredményez.
jövedelem megközelítés példa hozam kapitalizáció
annak érdekében, hogy becsülni a tárgy ingatlan értéke a jövedelem megközelítés, az első lépés az, hogy hozzon létre egy proforma cash flow kimutatás a várható holding időszak. A következő piaci feltételezések alapján becsüljük meg a tulajdonosnak az ötéves tartási időszak alatt történő cash flow-kat.
- a tárgy tulajdonság várhatóan $ 200,000 értéket ad a következő évben, jelenleg 5% – os üresedési rátával rendelkezik., A működési költségek jelenleg az EGI 45% – át teszik ki, ami a tartási időszakban várhatóan változatlan marad.
- a piaci bérleti díj jelenleg évi 3% – kal növekszik. A második évben azonban várhatóan csak 1% – os ütemben növekszik, mielőtt visszatérne a jelenlegi 3% – os növekedési ütemhez.
- az üresedési ráta várhatóan 7% – ra emelkedik a következő két évben, majd stabil 5% – ra tér vissza.
- a terminális kapitalizációs ráta 9% becsült jelenlegi piaci kap árak.,
Ez a proforma cash flow kimutatása az adott piaci feltételezések alapján. Az 5. év eladási ára a 6. év NOI osztva a kapitalizációs rátával.
most a jelen értéket úgy tudjuk kiszámítani, hogy a jövőbeli cash flow-kat a befektetőnek a 12% – os megtérülési rátával visszaengedjük a jelenbe. A cash flow-k $104,500 évben 1, $103,323 évben 2, $106,423 évben 3, $111,973 évben 4 $1,435,241 (az összeg NOI évben 5 a várható értéktartás) az 5 év. Ezért a tárgy értéke becslés $ 1,136,977.,
következtetés
ebben a cikkben az ingatlanértékelés jövedelmi megközelítését tárgyaltuk. Meghatároztuk a jövedelmi megközelítést, majd elmagyaráztuk a két jövedelmi megközelítési módszert, amelyet az értékelők használnak. Először is, a közvetlen tőkésítési módszer egyetlen éves jövedelmet használ az ingatlan piaci értékének becslésére. Másodszor, a hozam kapitalizációs módszer több éves cash flow-előrejelzést használ, majd ezeket a jövőbeli cash flow-kat visszaengedi a jelenbe annak érdekében, hogy az ingatlan jelenlegi értékét megkapja., Ezután egy példát mutattunk mind a jövedelem megközelítésre a közvetlen kapitalizációs módszerrel, mind egy másik példát a hozam kapitalizációs módszerrel.