A floridai adóelkerülés kockázatossá válik
minden évben adószedők és circuit court hivatalnokok szerte az állam magatartási adó okirat értékesítés beszedni ki nem fizetett ad valorem ingatlan adók. Alkalmanként, sikeres ajánlattevők ezen értékesítési szerezni adóügyi tetteket értékes ingatlanok sokkal többet ér, mint az adók tartozott velük szemben., De néhány ilyen szerencsés vásárlók lehet egy durva meglepetés, ha az adásvételi nem sikerült elérni a korábbi tulajdonosok az ingatlan. Két közelmúltbeli döntések alkalmazása megfelelő eljárás védelmet adó okirat értékesítés kivetett szigorúbb felmondási követelmények, mint érvényesült a korábbi években, 1 dönthető a játékteret, hogy az előnye az ingatlantulajdonosok kihívást adó okirat értékesítés hiánya miatt a közlemény.,
Értesítés az adó okirat értékesítés
a floridai törvény, egy parcella ingatlan válik jogosult az adó okirat eladó, Ha ad valorem ingatlanadó válik több mint két évvel ezelőtt esedékes. A floridai alapszabály megosztja a felelősséget az adólevél értékesítéséről a megyei adószedő között, ki kell azonosítania a bejelentésre jogosult személyeket, és a körzeti bíróság tisztviselője, aki elküldi a hirdetményeket.,2 A vámszedő kell keresés a megye hivatalos ingatlan-nyilvántartás azonosítani jogi cím birtokosai rekord, mortgagees, valamint más személyeket, akik jogosultak észre, hogy az ingatlant eladják a meg nem fizetett adót.3 az adóbehajtónak felül kell vizsgálnia az ingatlanértékelő legutóbbi értékelési tekercsét is, hogy azonosítsa azt a személyt, akinek a szóban forgó ingatlant utoljára értékelték, aki szintén jogosult észrevenni.,4
Miután az adószedő megállapítja, hogy ki jogosult észrevenni, nyilatkozatot kell készítenie, amelyben azonosítja ezeket a személyeket és azok címét, majd eljuttatja a nyilatkozatot a körzeti bíróság tisztviselőjéhez.5 a jegyző köteles értesíteni a közelgő adó okirat eladó hitelesített postai bevallás nyugtát kért minden felsorolt személyek az adószedő nyilatkozat.6
a múltban a floridai bíróságok rutinszerűen fenntartották az adólevél értékesítését az ingatlantulajdonosok kihívásai ellenére,akik soha nem kaptak értesítést a jegyző által., Ha a vámszedő felkészült, a szükséges nyilatkozatok, valamint a jegyző mailben észre, hogy a személyek tehát azonosított, a bíróság helyt adott az eladó, még akkor is, ha a hirdetmények voltak tévesek hibák miatt az adószedő, vagy küldtek, hogy elavult címek mindig tükrözi az ingatlan értékbecslő tekercs.7 ezekben az esetekben a bíróságok általában a törvényes rendszer tisztességességére, valamint a jegyző számára a folyamat elején rendelkezésre álló információkra összpontosítottak., Bíróságok is gyakori hivatkozás a vámot minden ingatlan tulajdonosa, hogy tudja, hogy az ő tulajdon tárgyát ad valorem adót, hogy esedékessé válik minden évben, mint kiegészítő támogatása betartása értékesítés, ahol figyelmeztetés volt, nem érte el az ingatlan tulajdonosa.
sőt, a bíróság helyt adó okirat értékesítési még akkor is, amikor a jegyző a beérkezett visszatér a postai szolgáltatás egyértelműen kimondja, hogy a közlemény nem sikerült elérni az ingatlan tulajdonosa, aki elveszti az ő tulajdona.,8 így, még akkor is, ha az eladást végző jegyző teljes mértékben tisztában volt azzal, hogy a hirdetmény nem érte el az ingatlan tulajdonosát, a bíróságok fenntartották az értékesítést, úgy tartva, hogy a hirdetmény megfelel a floridai törvénynek, és teljesítette a megfelelő eljárás alapvető követelményét, hogy az értesítést “ésszerűen kiszámítsák, minden körülmények között, hogy értesítsék az érdekelt feleket a kereset felfüggesztéséről.”9
Amikor Észre az Eladó Vissza Kézbesítetlen
ingatlan tulajdonos kilátások felborulás adó tettet eladó hiánya miatt az értesítés javult 2006-ban, azonban a Legfelsőbb Bíróság döntése a Jones v., Virágok, 547 U. S. 220 (2006). Ott, a bíróság egyenesen elutasította azt a feltevést,hogy csupán küld értesítést egy adó okirat eladó elégedett esedékesség eljárás, ha ezt az értesítést vissza kézbesítés előtt történik.10
Szembe egy ingatlan tulajdonosa a kihívás, hogy egy Arkansas-i adó eladó, a bíróság helyt adott certiorari meghatározni ” – e a due process klauzula előírja, hogy a kormány további lépéseket, hogy értesíti az ingatlan tulajdonosa, amikor észre, hogy egy adó-eladás vissza kézbesítetlen.,”11 a bíróság kifejtette, hogy helybenhagyta a sikertelen értesítések elégességét a múltban, mert a hirdetményeket “ésszerűen kiszámították, hogy elérjék a kívánt címzettet”, amikor elküldték.
a kormány minden esetben megpróbált értesítést küldeni, és semmit sem hallott vissza, ami arra utalna, hogy valami rosszul sült el. . . . De soha nem foglalkozott azzal, hogy a megfelelő folyamat további felelősséget von-e maga után, amikor a kormány a figyelemfelhívás előtt tudomást szerez arról, hogy a figyelemfelhívási kísérlete kudarcot vallott.,12
Bár a bíróság elismerte, hogy a tagállamok nem kötelesek létrehozni egy értesítés eljárás, amely előírja, hogy vissza bevételek, a bíróság megállapította, hogy ha vissza bevételek használtak, valamint egy “mailben értesítést adó eladó visszatért gazdátlan, az államnak meg kell tennie a további ésszerű lépéseket kísérlet arra, hogy közleményt adunk ki, hogy az ingatlan tulajdonosa, mielőtt eladja az ingatlant, amennyiben ez megvalósítható.,”13
A bíróság azt is figyelembe venni, valamint elutasította érvelését, hogy az eladó fenn kell tartani, mert 1) az adózó, amennyiben a címet, amelyre az értesítést volt mailben; 2) az az adózó, hogy tartsa címét frissül; valamint 3) az adózó vádolták észre, hogy az ő tulajdonát képezi, hogy ha ő nem fizet adót. Míg a bíróság egyetértett abban, hogy az adózónak mindegyik feladata van, a bíróság megállapította, hogy “ezek egyike sem mentesíti az államot alkotmányos kötelezettsége alól, hogy megfelelő értesítéseket nyújtson.,”14 Bár a bíróság elutasította, hogy meghatározza, mi az a “további ésszerű lépésre” van szükség, több fellebbviteli bíróságok javasolt kiegészítő állami nyilvántartások keresések lehet szükség, amikor az adóhatóság kap vissza átvétel mutatja, hogy a szállítási értesítést az értékesítés sikertelen volt.15
az egyedi körülmények további lépéseket igényelhetnek
a floridai Legfelsőbb Bíróság azt is jelezte, hogy szigorúbb felülvizsgálatra van szükség az adólevél-eladási hirdetmények elégességének, kezdve a Delta Property Management, Inc. döntésével. v. profil Investments, Inc., 875. 2d 433 (Fla. 2004)., Ott, a bíróság fordított egy összefoglaló ítéletet betartása adó tettet eladó további eljárás, mert az értesítés postára, hogy az ingatlan tulajdonosa lehet hivatkozni egy elavult cím venni egy régi értékelés roll ahelyett, hogy a legújabb elérhető értékelés roll által előírt F. S. §197.502(4)(egy)., A bíróság azt is bejelentette, hogy ezentúl, csupán megfelel a törvényi értesítési eljárás nem mindig felel meg a megfelelő eljárás, amely: “míg a jegyző kell használni az adóbehajtói nyilatkozat elkészítésekor az adó eladó közlemények, körülmények indokolhatja néhány további keresetet a jegyző. . . . “16
ezen túlmenően, a döntést követően a Jones v. Virágok, a Floridai Legfelsőbb Bíróság kidolgozott tovább a típusú egyedi körülmények között, a bíróság járt a fejemben, hogy szükség lenne további erőfeszítéseket a jegyző által, hogy megfelelő észre, hogy egy adó okirat eladó Vosilla v. Rosado, 944 Szóval., 2d 289 (Fla. 2006) .17 ebben Az esetben a bíróság úgy vélte, a fellebbezés az adó tettet eladó, amelyben a tulajdonosok nem kapta meg a törvényes felmondási eladó, annak ellenére, hogy a tulajdonosok volna ésszerű lépést mind a vámszedő pedig ingatlan értékbecslő tisztában az új címet. Valójában a tárgyaláson bemutatott bizonyítékok azt mutatták, hogy a Rosados írásbeli értesítést adott új levelezési címéről mind az adószedő, mind a körzeti bíróság tisztviselőjének, de egyik tisztviselő sem frissítette az ingatlanértékelő értékelési tekercseit az új cím bemutatására.,18 Így, amikor az adószedő kérelmet kapott, amelyben megkövetelte tőle, hogy végezzen adólevelet, az adószedő elkészítette az értesítési nyilatkozatot a régi cím használatával, a jegyző pedig elküldte az értesítést a régi címre.
nem meglepő, hogy a jegyző megkapta a visszaküldési nyugtát, ami azt jelezte, hogy a Rosadoson kívül valaki aláírta az értesítést.19 a tisztviselőnek meg kell kapnia a seriff szolgálati visszatérését is, amely kifejezetten kijelentette, hogy a Rosados már nem élt a régi címen.20 ennek ellenére a jegyző folytatta a Rosados ingatlanának adólevele eladását.,
amikor a Rosados megtámadta az eladást, a tárgyaló bíróság helybenhagyta az eladást, úgy döntött, hogy a jegyző jogosult az adószedő nyilatkozatára támaszkodni, és még akkor is, ha a nyilatkozat régi címet tartalmazott, az eladás megfelelt a törvényes eljárásnak.21 fellebbezéssel az ötödik kerület megfordult, és a Legfelsőbb Bíróság megerősítette a megfordítást, kijelentve: “a megfelelő eljárás megköveteli, hogy a jegyző túlnézzen az adószedő nyilatkozatán, amikor okkal feltételezhető, hogy a nyilatkozat már nem tükrözi azokat, akik jogosultak észrevenni, vagy … már nem tükrözi a címtulajdonos címét.,”22
A bíróság indokolt, továbbá, hogy:
A lépések által vállalt az állam, amikor a bejelentő a cím birtokosa egy közelgő adó okirat eladó a titleholder tulajdona lehet ésszerűen kell kiszámítani, hogy elérje a cím birtokosa alatt a teljes, az a körülmények. Ilyen körülmények lehetnek, egyedi információkat egy címzettje, hogy szükség lehet a adóhatóság erőfeszítéseket ezen szükséges jogszabályban meghatározott rendszer normál körülmények között.,23
mivel “a jegyző tudta vagy tudnia kellett volna, hogy az értesítést helytelen címre küldték a Rosados-nak,” 24 a bíróság arra a következtetésre jutott, hogy a tisztviselőnek további erőfeszítéseket kell tennie az eladás értesítésére.
Alkalmazása Miatt a Folyamat Szabványok Floridába Adó Okirat Értékesítési
Alkalmazása miatt a folyamat szabványok bejelentette, hogy a Virágok, Rosado, hogy Florida adó okirat értékesítési azt diktálja, hogy a hivatalnokoknak, akik megtanulják, hogy egy nyilatkozat került vissza attól függetlenül, mielőtt a tervezett adó okirat eladó fordul elő kell venni a további ésszerű lépéseket, hogy észre hamarabb eladni egy ingatlant, amennyiben ez megvalósítható., Egyszerűen üzembe vissza bevételek a fájlban megjelenítő értesítést küldtek, de nem kapott megfelelhet a floridai törvényi értesítési eljárás, de ez nem felel meg az alkotmányos megfelelő eljárás követelményeinek. Ezen túlmenően az elektronikus keresések e technológiai korban történő egyszerűsége és elérhetősége erőteljesen támogatja az eltűnt adófizetők és zálogjogosultak rendszeres internetes keresését, mielőtt eladnák ingatlanukat., Hasonlóképpen, a hibás személyeket vagy címeket azonosító adószedő nyilatkozatában szereplő hibákon alapuló sikertelen értesítések már nem védik meg az adóügyletek vásárlóit attól, hogy az értékesítést félretegyék. Mostantól kezdve, adó okirat vásárlók elvárják, hogy meg kell védeni a jegyző elmulasztása további lépéseket, hogy értesítést adó okirat eladó, Ha egy értesítést vissza nem kézbesített. Hasonlóképpen adó okirat vásárlók készen kell állnia annak bizonyítására, hogy a jegyző nem volt tudomása egyedi körülmények között az ingatlan tulajdonosa, hogy esetleg megbízott különleges erőfeszítéseket túl a törvényi közlemény rendszer., Ellenkező esetben adó okirat vásárlások lehet egy nagyon nehéz idő lóg az adó okirat ingatlan, amikor a tulajdonosok bírósághoz fordulnak, hogy megtámadják a megfelelő értesítések soha nem kapott.
a következő választ tették közzé az októberi 2007 Journal
szerző bevonása
írok, hogy kifejezzem a szélsőséges elégedetlenség a döntést a folyóirat közzé a július / augusztus 2007-es számában egy cikket írt Robert M. Quinn, ” Florida adó okirat értékesítés egyre kockázatos.,”
Ez a cikk nem teljes, mint amilyennek mutatja be, mint telepedett törvény több fontos elvek állítólag alapján közelmúltban hozott a Floridai Legfelsőbb Bíróság az Amerikai Legfelsőbb Bíróság, amely vagy még nem dőlt, vagy súlyosan korlátozott hatálya a bíróságok általában a gazdaságok.
Több kritikus kérdés, amely a cikk középpontjában áll, erősen vitatott és peres két különálló ügyben, amelyeket én kezelek, és amelyeket a másik oldalon Robert Quinn és ügyvédi irodája Carlton Fields perel.,
az első eset jelentős szerepet játszik a cikkben, Delta Property Management, Inc. v. profil Investments, Inc., 875. 2d 433 (Fla. 2004), és belép a hetedik év peres Duval County Circuit Court, ahol én együtt ügyvéd képviseli a felperes és Mr. Quinn és cége képviseli az egyik vádlott. Egy másik fellebbezés, amely többek között azzal foglalkozik, hogy a bíróság meghatározza a Legfelsőbb Bíróság előzetes határozatának alkalmazhatatlanságát (a cikk 17.megjegyzésében tárgyalt), küszöbön áll., Egy másik eset is tárgyalt a szöveg kísérő megjegyzés 17 A cikk, Luke Investments, Inc. v. Camelot társasház Tulajdonosok Egyesülete, Inc., (2D DCA Case No.2d07-1682), egy olyan eset, amelyben én, valamint más ügyvéd, képviseli a fellebbező Luke Investments, és Mr. Quinn és ügyvédi irodája képviseli a fellebbező, Camelot társasház tulajdonosok egyesület. A második kerület előtti szóbeli érvelés 2007.október 3-ra van beállítva.
Az a tény, hogy Mr., Quinn és Carlton Fields, a szerző és cégének nyilvánvaló érdeke fűződik ezekhez az esetekhez, és ennek a jogi területnek a kimenetelét nem hozták nyilvánosságra a cikkben. Ezt teljesen elfogadhatatlannak tartom.
nem tudom elhinni, hogy a folyóirat nem vállal felelősséget azért, hogy lehetővé tegye, ami egyenértékű az ex parte bírósági lobbizással, hogy megjelenjen az oldalain.
William S., Graessle, Jacksonville
Szerkesztő megjegyzése : A szerző, illetve a jogi cég bevonása a pert tárgyalt a cikk a léte bizonyos esetekben az abban tárgyalt, az alkalmazandó Journal politikák, nem feltétlenül zárja ki a darab a kiadvány. A szerkesztőség és a szerző közötti hiányos kommunikáció révén azonban ezt a részvételt a vizsgálóbizottság nem ismerte és nem is vizsgálta. Formálisabb eljárások vannak érvényben, így hasonló helyzet nem fordul elő újra., A lap elnézést kér, hogy ezeket a kérdéseket olvasóink nem hozták nyilvánosságra, és reméli, hogy minden érdekelt fél saját maga értékeli majd a Mr. Graessle által felvetett kérdéseket. Végül a folyóirat felkérte őt, hogy készítsen nyomon követési cikket egy jövőbeli kérdésben.
Robert M. Quinn a tampai Carlton Fields részvényese. Tagja a cég üzleti peres ügyeinek, ingatlan peres ügyeinek, csőd-és hitelezői joggyakorlási csoportjainak. Mr., Quinn több mint 25 éves tapasztalattal rendelkezik a vállalkozások és a hitelezők képviseletében mindenféle kereskedelmi vitákban, valamint ingatlanjogi peres ügyekben, edzések és kizárások, Egységes Kereskedelmi Kódex viták, hitelezők jogai és csődügyekben. Mr. Quinn gyakori előadó és író ezeken a területeken.