megtakarítások és hitelek (S&Ls) olyan speciális bankok létre, hogy támogassák a megfizethető homeownership. A nevüket a szövetségi betétbiztosítási Társaság által biztosított megtakarításokkal rendelkező jelzáloghitelek finanszírozásával kapják. Történelmileg magasabb kamatlábakat kínáltak a megtakarítási számlákon, hogy több betétet vonzzanak, ami növeli a jelzálogkölcsönök kínálatának képességét.,
A lakáshitelek korai szállítója
az 1932-es szövetségi lakáshitel-banki törvény előtt a legtöbb otthoni jelzálog rövid lejáratú volt, amelyet biztosítótársaságok biztosítottak, nem bankok. S&LS ezután megszerezte a 30 éves jelzáloghitelek kínálatát, amelyek alacsonyabb havi kifizetéseket kínáltak, mint korábban rendelkezésre álltak. Ez segített abban, hogy a homeownership megfizethetőbb legyen.
s & LS jelentősen megváltozott az elmúlt évtizedekben., Azok, amelyek ma is léteznek, úgy működnek, mint a legtöbb kereskedelmi bank, azáltal, hogy ellenőrző számlákat és más közös jellemzőket kínálnak. A legfontosabb különbség az, hogy eszközeik közel kétharmadát lakossági jelzálogokba kell befektetniük.
a takarékszövetkezetek létrehozása
a nagy gazdasági világválság előtt a jelzáloghitelek 5-10 éves hitelek voltak, amelyeket nagy léggömbfizetéssel kellett refinanszírozni vagy kifizetni. 1935 – re az összes amerikai lakás 10% – a árverésen volt, köszönhetően ezeknek a kemény feltételeknek és a csökkenő lakásáraknak., A vérontás megállítása érdekében az új üzlet ezt a három dolgot tette:
- a lakástulajdonos Kölcsönvállalata 1 millió nem teljesített jelzálogot vásárolt a bankoktól. A HOLC a ma ismert hosszú távú, fix kamatozású jelzáloghitelre cserélte őket, és visszahelyezte őket.
- a szövetségi lakásügyi Igazgatóság jelzálogbiztosítást nyújtott.
- a Szövetségi Nemzeti Jelzálogszövetség másodlagos jelzálogpiacot hozott létre.
az FNMA megtakarításokat és hiteleket is létrehozott e jelzálogkölcsönök kibocsátására. Ezek a változások egy gazdasági katasztrófára reagáltak., De jelentősen növelték a homeownership-t az Egyesült Államokban.
A lakáshitel-piac növekedése
1944-ben a Veterans Administration létrehozott egy jelzálogbiztosítási programot, amely csökkentette a kifizetéseket. Ez arra ösztönözte a visszatérő háborús veteránokat, hogy vásároljanak otthonokat a külvárosokban. A program ösztönözte a gazdasági tevékenységet az otthoni építőiparban.
az 1960-as és 1970-es években szinte minden jelzálogot s& Ls-en keresztül bocsátottak ki. Mindezen szövetségi programoknak köszönhetően a homeownership az 1940-es 43, 6 százalékról 1980-ra 64 százalékra emelkedett.,
Trouble for the S&Ls
1973-ban Richard Nixon elnök féktelen inflációt hozott létre az amerikai dollár eltávolításával az arany standardból. S&Ls nem tudott kamatot emelni, hogy lépést tartson az emelkedő inflációval, így pénzpiaci számlákon veszítették el betéteiket. Ez erodálta a tőke s&Ls létrehozásához szükséges olcsó jelzálog. Az iparág arra kérte a Kongresszust, hogy távolítsa el bizonyos korlátozásokat a működésére.
1982-ben Ronald Reagan elnök aláírta a Garn-St., A Német Letétkezelő Intézményekről Szóló Törvény. Lehetővé tette a bankok számára a takarékbetétek kamatának emelését, a kereskedelmi és fogyasztási hitelek felvételét, valamint a hitel / érték arány csökkentését. S &LS befektetett spekulatív Ingatlan és kereskedelmi hitelek. 1982 és 1985 között ezek az eszközök 56% – kal nőttek.
összeomlás és mentés
ezeknek a befektetéseknek az összeomlása a nemzeti bankok felének kudarcához vezetett. Ahogy a bankok csődbe mentek, az állami és a szövetségi biztosítási alapok kifogytak a betétesek visszatérítéséhez szükséges pénzekből.
1989-ben a George H.,A W. Bush-adminisztráció a pénzügyi intézmények reformjával, a helyreállítással és a végrehajtási törvénnyel segítette az iparágat. FIRREA 50 milliárd dollárt biztosított a csődbe ment bankok bezárására, létrehozta a Resolution Trust Corporation-t a banki eszközök viszonteladására, és a bevételt a betétesek megtérítésére fordította. FIRREA megtiltotta az S& Ls-nek, hogy kockázatosabb hiteleket hozzon létre.
sajnos a takarékossági és hitelválság tönkretette a bizalmat az olyan intézmények iránt, amelyekről korábban azt hitték, hogy a lakáshitelek biztonságos forrásai, mivel az állami tulajdonban lévő alapok támogatták őket.,
A korábbi hibák megismétlése
mint más bankok, S &az LS-t a Glass-Steagall törvény megtiltotta a betétesek pénzeszközeinek tőzsdei befektetése és a magas kockázatú vállalkozások számára, hogy magasabb megtérülési rátát szerezzenek. A Clinton-adminisztráció hatályon kívül helyezte a Glass-Steagall-t, hogy lehetővé tegye az amerikai bankok számára, hogy versenyezzenek lazán szabályozott nemzetközi bankokkal. Ez lehetővé tette a bankok számára, hogy FDIC-biztosítású betéteket használjanak kockázatos származtatott ügyletekbe történő befektetéshez.
a kockázatos befektetési eszközök közül a legnépszerűbb a jelzálogalapú értékpapír (MBS) volt., A bankok jelzálogot adtak el a Fannie Mae-nek vagy a szövetségi lakáshitel jelzáloghitel-Társaságnak. Ezután kötegelték a jelzáloghiteleket, és MBS-ként értékesítették őket a másodlagos piacon lévő más befektetőknek.
sok fedezeti alap és nagybank venné meg a hiteleket, és viszonteladnák azokat a csomagban szereplő másodlagos jelzáloghitelekkel. Ezek az intézményi és nagyvásárlók a nemteljesítés ellen biztosítottak a hitel-nemteljesítési csereügyletek (CDs) tartásával. A csomagolt és magas hozamú MBS iránti kereslet olyan nagy volt, hogy a bankok jelzálogkölcsönöket kezdtek eladni bárkinek és mindenkinek. A ház buborék bővült.,
2006 pénzügyi válság
minden jól ment, amíg a lakásárak 2006-ban csökkenni kezdtek. Csakúgy, mint a nagy gazdasági világválság idején, a lakástulajdonosok elkezdték a jelzáloghitelek nemteljesítését, és a csomagolt és újracsomagolt értékpapírokat értékesítő teljes származékos piac összeomlott. A 2008-as pénzügyi válság idővonala beszámol azokról a kritikus eseményekről, amelyek a Nagy Depresszió óta a legrosszabb amerikai pénzügyi válságban történtek.
a Washington Mutual volt a legnagyobb Takarékszövetkezet 2008-ban., Elfogyott a készpénz a pénzügyi válság idején, amikor nem tudta értékesíteni jelzáloghiteleit az összeomlott másodlagos piacon. Amikor a Lehman Brothers csődbe ment, a WaMu betétesei pánikba estek. A következő tíz napban 16,7 milliárd dollárt vontak ki. Az FDIC átvette a Wamut, és 1,9 milliárd dollárért eladta a JPMorgan Chase-nek.
válság utáni S &Ls
a kereskedelmi bankok és S&Ls közötti különbség jelentősen csökkent. Az FDIC szerint 2013-ban csak 936 Takarékszövetkezet volt. Az ügynökség csaknem felét felügyelte., Ma, s&Ls olyanok, mint bármely más bank, köszönhetően az 1980-as évek FIRREA mentőakciójának.
legtöbb S&LS, amely továbbra is kínálhat banki szolgáltatásokat, mint más kereskedelmi bankok, beleértve az ellenőrző és megtakarítási számlákat. A legfontosabb különbség az, hogy az S&l eszközeinek 65% – át lakossági jelzálogokba kell fektetni.
egy másik kulcsfontosságú különbség a legtöbb s&Ls helyi fókusza., Összehasonlítva a bankok, amelyek gyakran nagy, multinacionális vállalatok, s&Ls gyakrabban helyi tulajdonú és ellenőrzött, több hasonló módon hitelszövetkezetek. Emiatt gyakran lehet egy jó hely, hogy a legjobb arány a jelzálog.,