7 Ting Du Trenger å Vite Om Fannie Mae og Freddie Mac

Nøyaktig fire år siden, under de tidlige dager av den økonomiske krisen, den føderale regjeringen tok kontroll av boliglån finansfolk Fannie Mae og Freddie Mac gjennom en juridisk prosess som kalles conservatorship., Siden da, de to selskapene har hatt behov for omtrent $150 milliarder kroner i skattyteren støtte til å bo løsemiddel, mens regjeringen har holdt boligmarkedet flytende ved å sikkerhetskopiere mer enn 95 prosent av alle hjem lån gjort i Usa.

Fannie og Freddie være to av de største finansinstitusjonene i verden, som er ansvarlig for et kombinert $5 milliarder i pant. Likevel, noen Amerikanere forstå hva Fannie og Freddie faktisk gjør for huseiere, hvilken rolle de spilte i siste bolig krise, eller hvilken rolle de skal ha i markedet for boliglån i fremtiden., På den fjerde jubileum av deres conservatorship, her er syv ting du trenger å vite om de to boliglån gigantene.

Hva gjør Fannie Mae og Freddie Mac gjøre?

Den primære funksjon av Fannie Mae og Freddie Mac er å gi likviditet til landets boliglån finans system. Fannie og Freddie kjøp hjem lån laget av private bedrifter (gitt lån som oppfyller strenge størrelse, kreditt, og underwriting-standarder), pakke dem lån til mortgage-backed securities, og garanti for rettidig betaling av hovedstol og renter på disse verdipapirene til eksterne investorer., Fannie og Freddie også holde noen hjem lån og boliglån verdipapirer i sine egne investeringsporteføljer.

Siden boliglån långivere trenger ikke å holde disse lån på sine balanser, de har mer kapital tilgjengelig for å gjøre lån til andre kredittverdig låntakere. Långivere har også et ekstra insentiv til å tilby trygge og bærekraftige produkter—nemlig lang sikt, fast-rente—fordi de vet Fannie og Freddie vil trolig kjøpe dem., Siden Fannie og Freddie garanti betalinger i tilfelle av en standard—for en avgift, selvfølgelig—investorer trenger ikke å bekymre deg for kredittrisiko, noe som gjør boliglån en spesielt attraktiv investering.

Under dette systemet, mortgage credit ble kontinuerlig tilgjengelig for godt til sent på 1990-tallet under vilkår og priser som sette bærekraftig homeownership innen rekkevidde for de fleste Amerikanske familier. Ved utgangen av dette tiåret, men Wall Street hadde funnet ut hvordan å kjøpe og securitize boliglån uten å måtte Fannie og Freddie som mellommenn, noe som fører til en grunnleggende endring i USA, markedet for boliglån.

Hvilken rolle spilte Fannie og Freddie spille i oppblåsing boligboble i midten til slutten av 2000-tallet?

i Motsetning til konservative snakker poeng, svaret er veldig lite. Under boblen, lån initiativtakerne støttet av Wall Street hovedstaden begynte som opererer utenfor Fannie og Freddie system som hadde jobbet i flere tiår av peddling store mengder høy-risiko subprime boliglån med regler og funksjoner som drastisk økt sjanse for mislighold., Mange av disse lånene var rov produkter som hybrid justerbar rente boliglån med ballong betalinger som kreves seriell refinansiering, eller negativ amortisering, boliglån som økt ubetalt saldo over tid.

Wall Street bedrifter som Lehman Brothers og Bear Stearns pakket disse lån med høy risiko i verdipapirer, fikk kreditt-rating-byråer for å velsigne dem, og så gikk dem sammen til investorer, som ofte var uvitende eller feilinformert av underliggende risiko., Det var dårlig ytelse av lån i disse «private label» verdipapirer—de som ikke er eid eller garantert av Fannie og Freddie—som førte til den økonomiske meltdown, i henhold til tverrpolitisk Financial Crisis Inquiry-Kommisjonen, blant andre uavhengige forskere.

faktisk, Fannie og Freddie tapte markedsandeler som boblen vokste: selskapene støttet omtrent halvparten av alle hjem-lån av originasjoner i 2002, men bare 30 prosent i 2005 og 2006. I en ulykksalige forsøk på å vinne tilbake markedsandeler, Fannie og Freddie gjort noen tragiske feil., Fra 2006 og 2007—akkurat som boligboble nådde sin topp—Fannie og Freddie økt sin innflytelse og begynte å investere i visse subprime verdipapirer som kreditt-byråer feil anses som lav-risiko. Fannie og Freddie også senket underwriting-standarder i sine securitization virksomhet, kjøp og securitizing såkalte Alt-A-lån., Mens Alt-A-lån vanligvis gikk til låntakere med god kreditt og relativt høy inntekt, de krevde lite eller ingen inntekt dokumentasjon, åpne døren til svindel (som ofte ble utført av boliglån megler snarere enn homebuyer).

Disse beslutninger etter hvert bidratt til selskapenes enorme tap, men alt dette skjedde altfor sent til å være en primær årsak av bolig krisen.

Hvorfor gjorde Fannie og Freddie krever en skattyter bailout?

Fannie og Freddie mislyktes for en stor del fordi de har gjort dårlige forretningsmessige beslutninger og hadde for lite kapital., Også, i motsetning til de fleste private investeringsselskaper, Fannie og Freddie hadde bare én linje av virksomhet—residential mortgage finance—og dermed ikke har andre kilder til inntekt for å kompensere når boligprisene begynte å falle.

I 2008 Fannie og Freddie mistet en kombinert $47 milliarder kroner i sin single-family boliglån bedrifter, tvinge selskaper til å grave dypt i sin kapital reserver. Nesten halvparten av disse tapene kom fra Alt-A-lån, til tross for de lån regnskap for bare 11 prosent av selskapenes totale virksomhet., Men de tap var bare begynnelsen: Mellom januar 2008 og Mars 2012, Fannie og Freddie ville miste en kombinert $265 milliarder kroner, mer enn 60 prosent av disse var knyttet til risikable produkter som er kjøpt i 2006 og 2007.

Ved sensommeren i 2008—om lag et år etter starten av bolig krise—Wall Street bedrifter hadde alle, men har forlatt det AMERIKANSKE markedet for boliglån, mens pensjonskasser og andre store investorer over hele verden fortsatte å holde store mengder av Fannie og Freddie verdipapirer., Hvis Fannie og Freddie fikk lov til å mislykkes, eksperter enige om at boligmarkedet vil kollapse enda lenger, lammende hele det finansielle systemet. Bush-administrasjonen i September 2008 svarte ved å plassere Fannie Mae og Freddie Mac i regjeringen conservatorship, hvor de igjen i dag.

Gjorde rimelige boliger mål for Fannie og Freddie spille noen rolle i subprime-krisen?

Ingen.,

I 1992 Kongressen etablert «rimelige boliger mål», som ble numerisk mål for andel av Fannie og Freddie-støttede lån som gikk til lav inntekt og minoritet låntakere. For årene konservative analytikere har feilaktig henvist til disse målene som en katalysator for bolig krise, hevder de dyttet Fannie og Freddie til å ta på enestående nivåer av risiko, og skaper en boble og en byste i subprime boligmarkedet som utløste finanskriser.

Det er rett og slett ikke sant. En fersk studie fra Federal Reserve Bank of St., Louis funnet at rimelige boliger mål hadde ingen observerbar innvirkning på volum, pris, eller standard priser av subprime lån under krisen, selv etter kontroll for lånet størrelse, type lån, låner egenskaper, og andre faktorer. Federal Reserve Økonom Neil Bhutta nådd en lignende konklusjon i 2009, finne at den rimelige boliger mål hadde en ubetydelig effekt på Fannie og Freddie utlån under boligboble.

Det burde ikke komme som en overraskelse., Fannie og Freddie ikke securitize alle lån som møtte bransjen definisjon av «subprime», og lån i deres risikofylt verdipapirer—ofte identifisert som «subprime-like» eller «subprime tilsvarende»—erfarne lovovertredelser priser som speilet prime markedet. Alt-A-lån, som kjørte sitt tap er vanligvis laget til høyere inntekt, og dermed ikke kvalifiserer for rimelige boliger mål., Mens Fannie og Freddie fikk holde noen subprime mortgage-backed securities i sine investeringsporteføljer—mange som kvalifisert for rimelige boliger mål—disse investeringene ligget bak resten av markedet, og består bare en liten brøkdel av det totale subprime lån under boligboble.

Hvordan er Fannie og Freddie gjør i dag?

Mye bedre, men begge selskapene fortsatt har en veldig lang vei å gå. Delvis takket være stigende boligprisene, Fannie Mae i August lagt sin største kvartalsvis fortjeneste siden krisen startet, og markerer sitt andre på rad lønnsomme kvartal., I mellomtiden, Freddie Mac rapportert kvartalsvis fortjeneste for femte gang siden krisen begynte.

forbedret økonomi i begge selskaper ledet det AMERIKANSKE Finansdepartementet i August til å bearbeide form av regjeringen bailout. Under den tidligere avtalen, Fannie og Freddie trakk penger fra Finansdepartementet som nødvendig for å styrke sin kapital reserver. I exchange selskaper utstedt preferanseaksjer til regjeringen der de har betalt en obligatorisk 10 prosent utbytte., Under de nye reglene, Finansdepartementet vil bare kreve alle av Fannie og Freddie ‘ s fortjeneste ved utgangen av hvert kvartal, og gi hovedstaden når det er nødvendig i tilfelle av en kvartalsvis tap.

Mens det verste av krisen ser ut til å være over, Fannie og Freddie er en lang vei fra å tilbakebetale sin gjeld. Ifølge Moody ‘ s Analytics, kan det ta selskapene 15 år å betale tilbake skattytere i sin helhet., I mellomtiden, som regjeringen fortsetter å spille en sentral rolle i dag-til-dag driften av Fannie og Freddie, den fortsatte usikkerheten har ført til at mange nøkkelpersoner til å forlate og har forårsaket en underinvesteringer i nødvendig infrastruktur og systemer.

Hva skal vi gjøre med Fannie og Freddie?

Med den føderale regjeringen støtte nesten alle hjem lån laget i landet i dag, nesten alle er enig i at dagens nivå av støtte er ikke bærekraftig i det lange løp, og privat kapital vil til slutt nødt til å påta seg mer risiko i markedet for boliglån., Som etterlater to kritiske spørsmål før politikerne i dag: Hva slags tilstedeværelse bør den føderale regjeringen har i det fremtidige boligmarkedet, og hvordan gjør vi overgangen ansvarlig for dette nye systemet for boligfinansiering?

Siden conservatorship av Fannie og Freddie begynte, dusinvis av advokatvirksomhet grupper, akademikere, og industrien interessenter har tilbudt mulige svar på disse spørsmålene. Det overveldende flertall av disse foreslåtte planer er enig i at noen form for statlig støtte er nødvendig for å sikre et stabilt boligmarkedet og for å opprettholde en 30-års fast rente boliglån.,

I januar 2011 Boliglån Finans Working Group—en progressiv gruppe av boligfinansiering eksperter, rimelige boliger talsmenn, og ledende akademikere sponset av Center for American Progress—lansert sin plan for ansvarlig svingete ned Fannie Mae og Freddie Mac og bringe privat kapital tilbake i det AMERIKANSKE markedet for boliglån. Vårt forslag inkluderer et eksplisitt regjeringen backstop på bestemte boliglån produkter, krav til at private bedrifter betjene hele markedet, og en myndighet regulator for å sikre bærekraft og kostnader av boliglån produkter., Planen legger også ut fem prinsipper for enhver reform innsats:

• Bred og konsistent tilgang til boliglån kreditt over alle samfunn
• Stabilitet i boliglån finans i løpet av alle typer økonomiske betingelser
• Åpenhet og standardisering av produkter som kan forstås
• Tilgang til rimelige boliglån finans for både homeownership og utleieboliger
• Forbruker beskyttelse for å sikre at boliglån produkter og praksis fungere på lang sikt beste for låntakere

Hva ville skje hvis vi fullt ut privatisert, USA, markedet for boliglån?

Mange konservative analytikere og politikere—ty til oppvarmet retorikk og mistruths om opprinnelsen til krise—argumentere for at vi trenger et fullt private markedet for boliglån drives av Wall Street. Det var helt eget segment i markedet, men som forårsaket millioner av foreclosures og brakt ned hele det finansielle systemet. Hvis vi trekker feil lærdom fra finanskrisen og brått trekke regjeringen fra boliglån finans, vil det føre til en kraftig reduksjon i tilgjengeligheten av hjem lån, kutte av tilgang til boliglån finans for middelklassen.,

Historien er en nyttig guide her. Før innføringen av regjeringen garanti på boliglån i 1930-årene, boliglån vanligvis hadde 50 prosent ned-betaling krav, kort varighet, og høye renter—å sette homeownership ut av rekkevidde for mange middelklasse familier. Bolig-finans systemet var gjenstand for hyppige får panikk under som innskytere krevde penger fra sine banker, forlater långivere insolvent. At volatiliteten er en grunn til at alle andre utviklet økonomien i verden har dype nivåer av statlig støtte for residential mortgage finance.,

I tillegg, brått å fjerne statlig støtte ville nesten helt sikkert bety slutten av 30-års fast rente boliglån, som nå er en sentral aktør i det AMERIKANSKE boligmarkedet. Middelklasse familier i flere tiår blitt avhengig sikkerhet og kostnader av dette produktet, som gjør at låntakere til å løse sine boliger kostnader og bedre plan for deres framtid i en stadig mer ustabil økonomi. De fleste eksperter er enige om at dette svært gunstig produktet vil i stor grad forsvinne uten statsgaranti.,

Konklusjon

for Å være sikker, Fannie Mae og Freddie Mac ble feilaktig selskaper som laget flere dårlige forretningsmessige beslutninger, og skattytere bør aldri igjen til å betale regningen for en finansiell institusjon er grådighet. Men som politikere ser mot fremtiden for USA boligfinansiering, må de søke smart reformer som fokuserer på hva som ble brutt i det forrige systemet, samtidig som det har jobbet i flere tiår. Den føderale regjeringen må fortsette å spille en sentral rolle i boligmarkedet, uavhengig av om det fungerer gjennom Fannie og Freddie, en ny etat, eller rent private bedrifter.,

John Griffith er en politisk Analytiker med Bolig-teamet ved Center for American Progress.