Florida Skatt Gjerning Salg Er å Få Risikabelt
Hvert år tollere og circuit court funksjonærer på tvers av staten gjennomføre skatt gjerning salg for å hente ubetalte ad valorem fast eiendom avgifter. Av og til, vellykket tilbydere på disse salgene skaffe skatt gjerninger for å verdifulle eiendommer verdt langt mer enn den skyldige avgifter mot dem., Men noen av disse heldige kjøpere kan være i for en frekk overraskelse hvis innkallingen til salgs mislyktes for å faktisk nå den tidligere eiere av eiendommen. To nylige avgjørelser som søker rettssikkerhet skatt gjerning salg har pålagt strengere varsel krav enn det som har seiret i tidligere år,1 vippe banen til fordel for grunneiere utfordrende skatt gjerning salg på grunn av manglende varsel.,
Merke av Skatt Gjerning Salg
Under Florida loven, en pakke av fast eiendom blir kvalifisert for en skatt gjerning salg når ad valorem eiendomsskatt kan bli mer enn to år tidligere, på grunn. Florida Vedtekter dele ansvar for å gi melding om skatt gjerning salg mellom et fylke er skatteoppkrever, som må identifisere personer som har rett til å legge merke til, og ekspeditøren av circuit court, som sender meldinger.,2 skatteoppkrever må søke fylkesmannen offisielle real estate oppføringer til å identifisere juridiske tittel innehavere av posten, mortgagees, og andre personer som er berettiget til å motta varsel om at deres eiendom er i ferd med å bli solgt for ubetalte skatter og avgifter.3 skatteoppkrever må også gjennomgå eiendommen appraiser er siste vurdering rulle for å identifisere personen som eiendel i spørsmålet sist ble vurdert, som også er berettiget til å legge merke til.,4
Når skattefogden bestemmer hvem som er berettiget til å legge merke til, han eller hun må forberede seg på en erklæring om å identifisere de personer og deres adresser, og deretter levere den uttalelse til ekspeditøren av circuit court.5 sekretæren må sende varsel om den kommende skatt gjerning salg av rekommandert post med en kvittering for hver av de personer som er oppført på skatt collector ‘ s uttalelse.6
I det siste, Florida domstolene rutinemessig opprettholdt skatt gjerning salg til tross for utfordringer brakt av grunneiere som faktisk aldri har mottatt meldinger sendt av kontorist., Hvis skatteoppkrever utarbeidet de nødvendige uttalelser og kontorist sendt varsel til mennesker slik de er identifisert, domstolene opprettholdt salg, selv om de merknader som ble feilsendt på grunn av feil ved skatteoppkrever eller ble sendt til gamle adresser som fortsatt reflekteres på eiendommen appraiser s ruller.7 I disse tilfellene, domstolene fokusert på den rettferdighet av den lovfestede ordningen generelt og på den informasjon som er tilgjengelig til ekspeditøren i begynnelsen av prosessen., Domstolene har også gjort hyppige referanse til den plikt som er pålagt på hver eiendom eier å vite at hans eller hennes eiendom er underlagt ad valorem skatt som forfaller til betaling hvert år, som en ekstra støtte for å opprettholde salg hvor varsel hadde mislyktes i å nå eieren av eiendommen.
faktisk, domstolene opprettholdt skatt gjerning salg selv når ekspeditøren mottatt retur fra postverket klart uttrykker at oppsigelsen hadde mislyktes i å nå eieren av eiendommen som var i ferd med å miste sin eiendom.,8 Derfor, selv når ekspeditøren å gjennomføre salget var fullt klar innkallingen hadde mislyktes i å nå eieren, domstolene opprettholdt salg, holder at varsel er fornøyd Florida lov og møtte også de grunnleggende krav til rettssikkerhet at varsel være «rimelig beregnet, under alle omstendigheter, å apprise interesserte i pendency av handlingen.»9
Når melding om Salg Returneres ikke Levert
En eiendom eier utsikter for å velte en skatt gjerning salg på grunn av manglende varsel bedret seg dramatisk i 2006, men med høyesteretts avgjørelse i Jones v., Blomster, 547 USA 220 (2006). Høyesterett holdent avvist premisset om at bare sende melding om en skatt gjerning salg fornøyd på grunn av prosessen dersom det varsel returneres ikke levert før salget finner sted.10
Møtt med en eiendom eiers utfordring til en Arkansas skatt salg domstolen gitt certiorari å avgjøre «om rettssikkerhet klausul krever regjeringen til å ta ytterligere skritt for å varsle en eiendom eier når melding om en skatt salg er ikke levert tilbake.,»11 retten forklarte det hadde opprettholdt tilstrekkelighet av mislykkede meldinger i det siste fordi merknader hadde vært «rimelig beregnet for å nå tiltenkte mottakeren» når den sendes.
I hvert av tilfellene, har regjeringen forsøkt å gi varsel og hørte ikke noe tilbake som indikerer at noe hadde gått galt. . . . Men aldri adressert om rettssikkerhet innebærer mer ansvar når regjeringen blir klar før du tar som sitt forsøk på varsel har mislyktes.,12
Selv om retten har erkjent at stater ikke er nødvendig å etablere et varsel prosedyre som gir avkastning kvitteringer-domstolen fastslått at dersom tilbake kvitteringer ble brukt, og en «sendte melding om en skatt salg er returnert uavhentede, må staten ta ekstra forholdsregler for å forsøke å gi varsel til eieren av eiendommen før selge sin eiendom, hvis det er praktisk mulig å gjøre det.,»13
retten har også vurdert og forkastet argumenter om at salget skal bli opprettholdt, fordi 1) skattyter hadde gitt den adressen meldingen hadde vært sendt; 2) det var opp til skattyter å holde hans eller hennes adresse oppdatert; og 3) skattyter ble belastet med varsel om at hans eller hennes eiendom var gjenstand til å ta hvis han eller hun ikke klarte å betale skatt. Mens domstolen var enig i at skattyter hadde hver av disse pliktene, retten fastslo at «ingen av disse stridigheter avlaster staten sin konstitusjonelle plikt til å gi tilstrekkelig merknader.,»14 Selv om domstolen avviste å angi hva «mer rimelige tiltak» er nødvendig, flere appellate domstolene har foreslått flere offentlige registre søk kan være nødvendig når en avgiftsmyndigheter mottar en kvittering som viser at levering av en melding om salg har mislyktes.15
Unike Omstendigheter Kan Kreve Ytterligere Tiltak for
Florida Høyesterett har også signalisert behovet for en mer grundig gjennomgang av tilstrekkelighet skatt gjerning salg merknader, som begynner med vedtaket av Delta Property Management, Inc. v. Profil Investeringer, Inc., 875 Så. 2d 433 (Fla. 2004)., Høyesterett snudd en oppsummering dom opprettholde en skatt gjerning salg for videre saksbehandling, fordi det sendt varsel til eieren av eiendommen kan ha lettelse opp på en gammel adresse tatt fra en gammel vurdering roll heller enn fra den nyeste tilgjengelige vurdering roll som kreves av F. S. §197.502(4)(en)., Retten har også annonsert at nå, bare for å overholde lovbestemt varsel prosedyren kan ikke alltid tilfredsstille rettssikkerhet, sier: «Mens ekspeditøren bør bruke skatteoppkrever dir. ved utarbeidelsen av skatt salg merknader, omstendigheter kan garanterer noen ytterligere tiltak fra kontorist. . . . «16
I tillegg, etter vedtak i Jones v. Blomster, Florida Høyesterett utarbeidet videre på den type unike omstendigheter domstolen hadde i tankene som vil kreve ekstra innsats fra kontorist å gi tilstrekkelig varsel om en skatt gjerning salg i Vosilla v. Rosado, 944 Så., 2d 289 (Fla. 2006) .17 I dette tilfellet retten ansett som en klage på en skatt gjerning salg som grunneiere ikke mottar lovbestemt varsel for salg, selv om eiendommen eierne hadde tatt rimelige skritt for å holde både skatteoppkrever og eiendom appraiser seg orientert om sin nye adresse. Faktisk, de bevisene som er presentert i rettssaken etablert at Rosados hadde gitt skriftlig melding om sin nye e-post adresse til både skatteoppkrever og clerk of the circuit court, men ingen offisielle oppdatert holderen appraiser vurdering ruller for å vise den nye adressen.,18 Derfor, når skattefogden mottatt en søknad som krever ham til å gjennomføre en skatt gjerning salg, skattefogden utarbeidet uttalelse til varsel å bruke den gamle adressen, og ekspeditøren sendte melding til den gamle adressen.
Ikke overraskende, kontorist mottatt kvittering tilbake, noe som indikerte at noen andre enn Rosados hadde signert for innkallingen.19 ekspeditøren må også fått en sheriff retur av tjenesten, som er uttrykkelig angitt at Rosados ikke lenger bodde på den gamle adressen.20 Likevel ekspeditøren gikk med skatt gjerning salg av Rosados’ eiendom.,
Når Rosados utfordret salg, rettssaken-domstolen salg, herskende ekspeditøren var berettiget til å stole på skatt collector ‘ s uttalelse, og selv om setningen inneholdt en gammel adresse, salg overholdt lovbestemt prosedyre.21 På appell, den Femte Distrikt reversert, og Høyesterett bekreftet tilbakeføring, sier: «på Grunn av prosessen krever at ekspeditøren se utover skatt collector’ s uttalelse når det er grunn til å tro at uttalelsen ikke lenger gjenspeiler de som er berettiget til å legge merke til, eller … ikke lenger gjenspeiler de titleholder adresse.,»22
domstolen begrunnet videre at:
trinnene er gjennomført av staten når varsle en tittel innehaveren av en forestående skatt gjerning salg av titleholder eiendom må være rimelig beregnet å nå hjemmelshaver under totaliteten av omstendighetene. Slike forhold inkluderer unik informasjon om en mottaker som kan kreve avgiftsmyndigheter til å gjøre en innsats utover dette kreves av den lovfestede ordningen under vanlige omstendigheter.,23
Siden «kontorist visste eller burde ha visst at innkallingen ble sendt til Rosados ved en feil adresse,»24-domstolen konkluderte med at ekspeditøren må gjøre ekstra innsats for å gi melding om salg.
Søker på Grunn av Prosessen Standarder til Florida Skatt Gjerning Salg
Søker rettssikkerhet standarder kunngjorde i Blomster og Rosado til Florida skatt gjerning salg tilsier at funksjonærer som lærer at en melding har blitt returnert ikke levert før en planlagt skatt gjerning salg skjer, må du ta ekstra forholdsregler for å gi varsel før selge en eiendom, hvis det er praktisk mulig å gjøre det., Bare å sette tilbake kvitteringer i en fil som viser varsel ble sendt, men ikke har mottatt kan overholde Florida lovbestemt varsel prosedyre, men det vil ikke tilfredsstille konstitusjonelle rettssikkerhet krav. Videre, enkelhet og tilgjengelighet av elektroniske søk i dette teknologiske alder militate sterkt i favør av at rutinemessig søk på Internett for manglende skattytere og lien holdere før selge deres eiendom., Likeledes, mislyktes merknader basert på feil i skatt collector ‘ s uttalelse identifisere feil personer eller adresser vil ikke lenger beskytte skatt gjerning kjøpere fra å ha salg satt til side. Fra nå av, skatt gjerning kjøpere bør forvente å ha til å forsvare kontorist manglende evne til å ta ytterligere skritt for å gi melding om en skatt gjerning salg når en melding er ikke levert tilbake. Likeledes skatt gjerning kjøpere må være klar til å bevise at ekspeditøren hadde ingen kunnskap om spesielle omstendigheter om eiendommen eier som kan ha mandat spesielle tiltak utover den lovbestemte merke til ordningen., Ellers skatt gjerning kjøp kan ha en svært vanskelig tid å henge seg på skatt skjøtet eiendommen når eierne kommer til retten til å utfordre tilstrekkelighet merknader de aldri mottok.
følgende svar ble publisert i oktober 2007 Journal
Forfatter Engasjement
jeg skriver for å uttrykke min ekstrem misnøye med avgjørelsen av Tidsskriftet å publisere i sin juli/August 2007 en artikkel skrevet av Robert M. Quinn, «Florida Skatt Gjerning Salg blir Risikabelt.,»
Denne artikkelen er ufullstendig fordi det gir så avgjort loven flere viktige prinsipper angivelig basert på nyere avgjørelser av Florida Høyesterett og usas Høyesterett som enten har ennå ikke blitt avgjort eller er sterkt begrenset av omfanget av domstolenes faktiske beholdninger.
Flere kritiske saker som er den ultimate fokus i denne artikkelen er å være kraftig diskutert og behandlet i to separate saker jeg håndtering og som blir behandlet på den andre siden av Robert Quinn og hans advokatfirma Carlton Felt.,
Det første tilfellet spiller en betydelig rolle i den artikkelen, Delta Property Management, Inc. v. Profil Investeringer, Inc., 875 Så. 2d 433 (Fla. 2004), og går inn i sitt syvende år av rettstvister i Duval County Circuit Court, hvor jeg sammen med co-råd representerer saksøker og Mr. Quinn og hans faste representerer en av de tiltalte. En annen appell arbeider blant annet med rettssaken rettens fastsettelse av inapplicability av høyesteretts før beslutning (som beskrevet i note 17 i artikkelen) er nært forestående., En annen sak også diskutert i teksten note 17 av artikkelen, Lukas Investeringer, Inc. v. Camelot Condominium Eiere Association, Inc., (2d DCA Sak Nr 2D07-1682), er en sak som jeg, sammen med andre råd, representerer den ankende part Luke Investeringer, og Mr. Quinn og hans advokatfirma representerer appellee, Camelot Condominium i fiskebåtredernes Forbund. Muntlige innlegg før de Andre Distriktet er satt til 3. oktober, 2007.
Det faktum at Mr., Quinn og Carlton Felt, forfatteren og hans fast, har dette åpenbart interesse i disse tilfellene, og i utfallet av denne delen av loven ble ikke opplyst i artikkelen. Dette synes jeg er helt uakseptabelt.
jeg kan ikke tro at Tidsskriftet ikke ta ansvar for at det er ensbetydende med å ex parte rettslig lobbyvirksomhet for å vises på sidene.
William S., Graessle, Jacksonville
Editor ‘ s Note : forfatterens og hans advokatfirma er involvert i rettstvister diskutert i sin artikkel og pendency av visse sakene som er omtalt der, i henhold til gjeldende Journal politikk, ikke nødvendigvis diskvalifisere stykke fra publikasjonen. Imidlertid, gjennom ufullstendig kommunikasjon mellom redaksjonen og forfatter, er dette engasjementet var ikke kjente til eller vurdert av gjennomgang av panelet. Mer formelle prosedyrer er nå på plass slik at en lignende situasjon ikke oppstår igjen., Tidsskriftet unnskylder at disse sakene ikke ble gjort kjent for våre lesere og håper at alle interesserte parter vil gjøre sine egne vurderinger av problemstillingene ved Mr. Graessle. Til slutt, Journal har invitert ham til å forberede en oppfølging artikkel i et fremtidig problem.
Robert M. Quinn er en aksjonær i Carlton Felt, P. A., i Tampa. Han er medlem av firmaets virksomhet rettssaker, fast eiendom, rettssaker, og konkurs og kreditorers rettigheter praksis grupper. Mr., Quinn har over 25 års erfaring som representerer bedrifter og långivere i kommersielle tvister av alle typer, og også i saker som involverer fast eiendom rettssaker, trening og foreclosures, Uniform Commercial Code tvister, kreditorer’ rettigheter, og konkurs saker. Mr. Quinn er en hyppig foredragsholder og skribent i disse felt.