Den inntekt tilnærming er en av tre teknikker commercial real estate takstmenn bruke til verdi eiendomsmegling. I forhold til de to andre teknikker (salg sammenligningen tilnærming og kostnadene tilnærming), inntekt tilnærming er mer komplisert, og derfor er det ofte forvirrende for mange kommersielle fast eiendom fagfolk. I denne artikkelen vil vi gå gjennom inntekter tilnærming til eiendom verdivurdering trinnvis, inkludert flere inntekter tilnærming eksempler.
Hva er Inntekt Tilnærming til Verdivurdering?,
Den inntekt tilnærming er en metode som er brukt av takstmenn som estimerer virkelig verdi av en eiendel basert på inntekt av eiendommen. Inntekt tilnærming er en anvendelse av diskontert kontantstrøm-analysen i finans. Med inntekt tilnærming, en eiendom verdi i dag er nåverdien av de fremtidige kontantstrømmene eieren kan forvente å motta. Siden det baserer seg på å motta leieinntekter, denne tilnærmingen er mest vanlig for næringsbygg med leietakere.,
Det er to metoder for å utnytte fremtidige inntekten til en nåverdi: den direkte aktivering metode og gi store bokstaver metode. Forskjellen er at direkte bruk av store bokstaver metoden estimerer verdien ved hjelp av et enkelt år er inntekt mens avkastningen store bokstaver metoden har inntekt over flere år investeringsperiode. La oss ta en titt på begge disse metodene i noen mer dybde.
Inntekt Tilnærming: Direkte Aktivering Metode
Den direkte aktivering metoden anslag eiendommens verdi ved hjelp av et enkelt år er inntekt værvarsel., Inntekt tiltak kan være Potensielle Brutto Inntekt, Effektiv Brutto Inntekt, eller Driftsresultat. Direkte aktivering krever at det er god, nylige salget data fra sammenlignbare eiendommer. Den sammenlignbare salg gir den aktuelle markedet multiplikator å bruke sammen med eiendommen. Kan du finne den gjennomsnittlige markedet multiplikator etter å finne rimelig sammenlignbare salg data., Følgende formler er tre måter å finne markedet multiplikator ved hjelp av ulike tiltak for inntekt:
- Potensiell Brutto Inntekt Multiplikator (PGIM) = salgspris / PGI
- Effektiv Brutto Inntekt Multiplikator (EGIM) = salgspris / EGI
- Netto Inntekt Multiplikator (NIM) = salgspris / NOI
Etter å finne markedet multiplikator, multiplisere eiendommen er forventet inntekt av markedet multiplikator. For eksempel, å multiplisere markedet PGIM av eiendommen er forventet PGI i neste år gir det gjeldende motivet verdi estimat., Direkte aktivering krever at inntekt og kostnad ratio er lik for comparables og eiendommen og at neste års inntekt er representativ for fremtidige år.
Inntekt Tilnærming: Gi store Bokstaver Metode
yield store bokstaver metoden er en mer kompleks tilnærming til verdivurdering. Denne metoden bruker netto driftsresultat anslag for en typisk investment holding periode. Derfor, den resulterende eiendommens verdi kontoer for fremtidige forventede endringer i leieprisene, ledighet, og driftskostnader., Gi store bokstaver ikke krever stabile og uforanderlige markedsforhold over de holder periode. Yield store bokstaver metode inkluderer også et anslag for forventet salgspris på slutten av investeringsperiode. La oss ta en nærmere titt på hvordan yield store bokstaver metoden fungerer.
Komponenter av Yield store Bokstaver Metode
ved Hjelp av yield store bokstaver metode, emne-verdi estimat er nåverdien av de fremtidige forventede kontantstrømmer. Nåverdien formel bare summer fremtidige kontantstrømmer (P) etter å diskontere dem tilbake til det nåværende tidspunkt., Bruk av denne formelen, er den kontantstrømmer er proforma beregninger av netto driftsinntekter (P1 gjennom Pn), den nødvendige avkastning er r, og n er investeringsperiode. Selv om formelen beregner nåverdi (PV), bør det bemerkes at både Excel og populære finansielle kalkulatorer utnytte netto nåverdi (NPV) formelen for å finne nåverdien av ujevn kontantstrømmer. Dette fungerer fordi du kan bare plugge i $0 etter den innledende investeringen beløp, og så den resulterende netto nåverdi beløpet vil tilsvare nåverdien.,
Her er noen flere detaljer om komponentene av yield store bokstaver metode:
- Kontantstrøm Prognoser. Prognoser kontantstrømmer som en inntektsgivende eiendelen vil generere over neste år er relativt enkel og nøyaktig. Egenskaper allerede har leietakere med leieavtaler på plass, og kostnadene bør ikke variere dramatisk fra dagens nivåer. Mer utfordring del av kontantstrøm prognoser kommer når de vurderer hva som skjer til å motta kontanter i løpet av de neste par årene., I tillegg, noen prognoser feil i ett år har en tendens til å sammensatte seg i de senere år. Holder perioder av 5-10 år er de mest vanlige, og disse anslagene krever forecasting markedet leie, ledighet og samling tap og driftskostnader.
- Videresalg Verdi. Beregninger ved hjelp av den inntekt tilnærming anta at eieren selger eiendommen på slutten av investeringsperiode. Takstmenn kan anslå videresalg verdien ved hjelp av en direkte dollar forecast eller en forventet gjennomsnittlig årlig vekst i eiendomsverdiene., Direkte dollar prognoser er ikke å foretrekke fordi de ikke direkte hensyn til eventuelle markedets forventninger. Veksten vurdere forventede veksten i markedet priser, men motivet eiendommens verdi kan vokse til en pris som avviker fra gjennomsnittet. En tredje metode gjelder direkte aktivering teknikker til slutten av investeringsperiode. For eksempel, en appraiser vurderer en fem-års investeringsperiode ville utvide proforma kontantstrøm estimater ett ekstra år., Forventet salgspris på slutten av det femte året ville likt den NOI i den sjette år, dividert med en markedsverdi pris.
- Rabatt Priser. I corporate finance, diskonteringsrenten på netto nåverdi beregning er vanligvis firmaets vektet gjennomsnittlig kapitalkostnad. Når verdisetting av en investering, men diskonteringsrenten er vanligvis representert som kreves avkastning. Eiendomsmegling investorer kan bruke den nødvendige avkastning på sine investeringer egenskaper eller forventet avkastning på en tilsvarende risiko investering.,
Inntekt Tilnærming Eksempel ved Hjelp av Direkte bruk av store Bokstaver
En av fordelene med direkte bruk av store bokstaver er at det gir en måte å få en rask verdivurdering estimat. Takstmenn kan raskt få et marked multiplikator fra nylig solgt eiendom-transaksjoner. Vurdere to nylig solgt comparables, ett med PGI på $300 000, og en salgspris på $2,1 millioner og en annen med PGI av $225 000 i og en salgspris på $1,8 millioner. Den første gir en PGIM av 7 ($2,100,000/$300,000), mens den andre gir et PGIM av 8 ($1,800,000/$225 000 i). Så, markedet gjennomsnittlig PGIM av 7.,5 kan brukes på eiendommen er PGI anslår til å gi en rask verdivurdering. Hvis eiendommen er forventet PGI neste år er $195,000, multipliser dette med markedet PGIM å anslå emnet verdi.
Emne Verdi = $195,000 x 7,5 = $1,462,500
Takstmenn også bruke direkte aktivering sammen med rester av verdsettelsesteknikker for å finne verdien av en eiendel bare når verdien av landet eller verdien av de forbedringene som er kjent. Verdien av landet kan være kjent fra en egen analyse med sammenlignbare land salg av data., Fra denne analysen sett at landet verdien er $350 000 med en 9% land bokstaver pris. Videre, la oss anta at forbedringer alene har en 10% bokstaver pris.
Den delen av eiendommen NOI som er generert av landet kan beregnes ved å multiplisere landet verdi og land bruk av store bokstaver pris. De resterende inntekter er knyttet til forbedringer.
å Dele returnere bidrag til forbedringer av forbedringer store bokstaver pris resulterer i en verdivurdering av $2,185,000 for bare forbedringer., Legge til eiendomsverdien til verdien av de forbedringene som resulterer i en total eiendommens verdi estimat av $2,535,000.
Inntekt Tilnærming Eksempel ved Bruk av Yield store og små Bokstaver
for å beregne eiendommen verdien ved å bruke inntekt tilnærming, er det første trinnet er å opprette en proforma kontantstrømoppstilling for forventet investeringsperiode. Ved hjelp av følgende markedet forutsetninger, la oss beregne kontantstrømmer til eier over en fem-års investeringsperiode.
- eiendommen er forventet å gi PGI på $200 000 i løpet av neste år og har i dag 5% ledighet pris., Driftskostnader er for øyeblikket 45% av EGI, og det er forventet til å bli den samme under investeringsperiode.
- Market leie for tiden øker med en sats på 3% per år. I løpet av det andre året, men det er forventet å bare vokser med en rate på 1% før du returnerer til dagens 3% vekst.
- ledige stillinger pris er forventet å klatre til 7% i løpet av de følgende to år, og deretter gå tilbake til en stabil 5%.
- terminal store bokstaver pris på 9% er estimert ut fra dagens marked cap priser.,
Dette er proforma kontantstrømoppstilling etter den gitt marked forutsetninger. Prisen i år 5 år 6 NOI dividert med store bokstaver pris.
Nå kan vi beregne nåverdien ved å diskontere fremtidige kontantstrømmer tilbake til nåtiden hjelp av investor er nødvendig avkastning på 12%. Kontantstrømmene er $104,500 i år 1, $103,323 i år 2, $106,423 i år 3, $111,973 i år 4 og $1,435,241 (summen av NOI i year 5 og forventet videresalg verdi) i 5 år. Derfor gjenstand verdi estimat er $1,136,977.,
Konklusjon
I denne artikkelen, vi diskuterte inntekt tilnærming til fast eiendom verdivurdering. Vi definert inntekt tilnærming og så forklarte de to inntekt tilnærming metoder takstmenn bruk. Først, direkte bruk av store bokstaver er en metode som bruker en enkelt årets inntekt til å beregne markedsverdien av eiendommen. For det andre, gi store bokstaver er en metode som bruker en multi-års prognose av kontantstrømmer og deretter rabatter disse fremtidige kontantstrømmer tilbake til nåtiden for å få en nåverdi for eiendommen., Vi gikk gjennom et eksempel av både inntekt tilnærming ved hjelp av den direkte aktivering metode og et annet eksempel ved bruk av yield store bokstaver metode.