COVID-19 Aktualizacja Informacji
wirtualne forum społeczności na temat eksmisji, sponsorowane przez Maryland Attorney General and Access to Justice Commission.
pobyt na eksmisje mieszkaniowe jest zniesiony z dniem 25 lipca 2020 roku. Istnieje wiele zmian stanowych i federalnych, które mogą mieć wpływ na proces eksmisji, w tym moratoriów. Dowiedz się więcej o Eksmisjach i niezaleganiu z czynszem w trakcie planowanego wznowienia postępowania sądowego.
gdy Najemca nie płaci czynszu, wynajmujący może zwrócić się do sądu o zgodę na eksmisję najemcy., Ta procedura eksmisji nazywa się „streszczenie wyrzucenia”. Sprawy o eksmisję są składane i rozpatrywane w Sądzie Rejonowym w powiecie, w którym znajduje się nieruchomość.
te przepisy obowiązują w całym stanie Maryland. W obrębie stanu Maryland niektóre hrabstwa i Gminy dokonują niewielkich zmian w prawie stanowym. Nie zapomnij sprawdzić lokalnego prawa mieszkaniowego.,
tematy na tej stronie:
- procedura eksmisji
- reprezentacja na rozprawie czynszowej
- wyrok na korzyść Wynajmującego
- wydłużenie czasu opuszczenia lokalu
- odwołania
- umorzenie
procedura eksmisji
w przypadku, gdy Najemca nie zapłaci należnego czynszu, wynajmujący może złożyć pisemną skargę w Sądzie Rejonowym sąd żąda odebrania nieruchomości, w wysokości należnego czynszu oraz kosztów sądowych., Właściciel musi posiadać aktualną licencję na prowadzenie działalności, jeśli jest to wymagane przez powiat i / lub Gminę, w celu korzystania z procedur wyrzucania podsumowania.
przeczytaj prawo: Md. Kodeks, Nieruchomości § 8-401 (a) i (b)
przeczytaj sprawę: McDaniel V.Baranowski, 419 Md. 560 (Sąd Apelacyjny, 2011)
następnie sąd wyda ” wezwanie.”Szeryf powiadomi najemcę, zamieszczając wezwanie i skargę na nieruchomości i wysyłając dokumenty do najemcy. Wezwanie mówi, że lokator powinien stawić się przed sędzią Sądu Rejonowego na rozprawie., Rozprawa odbędzie się piątego dnia po złożeniu przez wynajmującego skargi. Najemca będzie zobowiązany do „odpowiedzi” na skargę wynajmującego, aby „pokazać przyczynę”, dlaczego żądanie Wynajmującego o przejęcie nieruchomości nie powinno być spełnione.
na żądanie szeryf musi również osobiście doręczyć wezwanie najemcy, subtenantowi lub innej osobie będącej faktycznym właścicielem nieruchomości. Jeżeli żadna z tych osób nie znajduje się na posesji, szeryf może zamieścić kopię wezwania w widocznym miejscu na posesji., Ten sposób świadczenia usług jest wystarczający tylko dla wynajmującego, aby uzyskać wyrok zaoczny przeciwko najemcy za posiadanie lokalu i koszty sądowe, a nie za kwotę należnego czynszu. Najemca musi być osobiście doręczony do poparcia każdego wyroku za czynsz należny.
na rozprawie sędzia ma prawo nakazać odroczenie na 1 dzień, aby umożliwić najemcy lub wynajmującemu uzyskanie niezbędnych świadków, lub na dłuższy okres, jeśli obie strony wyrażą na to zgodę.
przeczytaj prawo: Md., Kodeks, Nieruchomości § 8-401
reprezentacja na rozprawie czynszowej
zazwyczaj tylko prawnik może reprezentować kogoś w sądzie. Dla czynności omówionych w tym artykule (streszczenie w Sądzie Rejonowym), istnieją inne opcje dla właścicieli i najemców.
Wynajmujący
wynajmujący może zdecydować się na reprezentowanie go w pozwie zbiorczym lub czynszu w Sądzie Rejonowym. To jest wspólne dla właścicieli, aby ich agenci nieruchomości reprezentować je w takich działaniach.,
najemcy
najemcy mogą zdecydować się na reprezentowanie ich w postępowaniu depozytowym lub zbiorczym w Sądzie Rejonowym, jeśli dana osoba jest
- studentem prawa praktykującym w programie Prawa klinicznego w akredytowanej szkole prawniczej z nadzorem sądowym członka wydziału; lub
- pracownikiem niektórych rodzajów organizacji non-profit, który odbył szkolenie i jest nadzorowany przez prawnika.
przeczytaj prawo: Md., Kod, zawód & zawód § 10-206
wyrok na korzyść Wynajmującego
Jeżeli wynajmujący wygra sprawę, sąd nakazuje najemcy opuścić nieruchomość w ciągu 4 dni. Jeżeli najemca nie wyprowadził się w wyznaczonym terminie, wynajmujący może zażądać wydania przez sąd „nakazu restytucji” nakazującego szeryfowi Zezwolenie wynajmującemu na przejęcie nieruchomości i wyprowadzenie rzeczy najemcy z lokalu. Szeryf musi być obecny przy eksmisji.,
Jeśli wynajmujący nie zażąda nakazu restytucji w ciągu 60 dni od daty wyroku (lub od daty wygaśnięcia jakiegokolwiek zawieszenia wykonania), wyrok za posiadanie nie będzie już ważny. Jeśli wynajmujący nie wykona nakazu restytucji w ciągu 60 dni od daty nakazu, wyrok za posiadanie nie będzie już ważny.
przeczytaj prawo: Md., § 8-401
przedłużenie terminu opuszczenia lokalu
sędzia może przedłużyć termin oddania lokalu na maksymalnie 15 dni od rozprawy, jeżeli otrzyma zaświadczenie podpisane przez lekarza stwierdzające, że oddanie lokalu w terminie 4 dni zagraża zdrowiu lub życiu najemcy lub innego lokatora.
w przypadku „ekstremalnych warunków pogodowych” sędzia administracyjny miejscowego sądu rejonowego może z dnia na dzień przesunąć planowaną eksmisję za niepłacenie czynszu., Gdy pogoda pozwoli na ponowne rozpoczęcie eksmisji, przełożone eksmisje będą traktowane priorytetowo i muszą zostać zakończone w ciągu 3 dni po ustaniu silnej pogody.
przeczytaj prawo: Md. Kod, Nieruchomości § 8-401
odwołania
Najemca lub wynajmujący może odwołać się od nakazu sądowego do Sądu Okręgowego w ciągu 4 dni od jego wydania., Jeśli najemca odwołuje się, będzie on zobowiązany do złożenia kaucji z 1 lub więcej poręczeń, którzy są właścicielami wystarczającej nieruchomości w Maryland, pod warunkiem, że będzie on sumiennie ścigać odwołanie i zapłacić wszelkie wyroki, w tym wszelkie dodatkowe szkody poniesione z powodu odwołania.
przeczytaj prawo: Md.,
prawo najemcy do pozostania na nieruchomości przez zapłatę Kwot należnych
w każdym pozwie zbiorczym (eksmisja) za nie zapłacenie czynszu w przypadku, gdy wynajmujący otrzymuje orzeczenie zezwalające wynajmującemu na przejęcie dzierżawionego lokalu, najemca ma prawo pozostać w wynajmowanym lokalu, dając gotówkę, czek poświadczony, lub przekaz pieniężny do wynajmującego lub jego agenta na pokrycie wszystkich zaległych czynszu i zaległych Opłat, plus koszty i opłaty sądowe w dowolnym momencie przed faktycznym wykonaniem czynszu.nakaz eksmisji. Nazywa się to ” prawem odkupienia.,”
jednak prawo najemcy wykupu (tj. prawo do zaprzestania eksmisji) nie jest dostępne, jeśli 3 (4 w Baltimore City) lub więcej wyroków o posiadaniu czynszu należnego i niezapłaconego zostały wprowadzone przeciwko najemcy w 12 miesięcy przed rozpoczęciem toczącej się akcji eksmisji.
przeczytaj prawo: Md. Kodeks, Nieruchomości § 8-401 (e)