Florida Tax Deed Sales Are Getting Risky
każdego roku poborcy podatkowi i urzędnicy sądowi obwodowemu w całym państwie prowadzą sprzedaż akt podatkowych w celu pobrania niezapłaconych podatków ad valorem od nieruchomości. Czasami zwycięscy oferenci w tych sprzedaży nabywają akty podatkowe do cennych nieruchomości o wartości znacznie większej niż podatki należne od nich., Ale niektórzy z tych szczęśliwych nabywców mogą być niegrzeczne zaskoczenie, jeśli zawiadomienie o sprzedaży nie udało się faktycznie dotrzeć do byłych właścicieli nieruchomości. Dwie ostatnie decyzje stosujące należytą ochronę procesu w odniesieniu do sprzedaży aktów podatkowych nakładają bardziej rygorystyczne wymagania dotyczące powiadamiania niż w poprzednich latach,1 przechylając pole gry na korzyść właścicieli nieruchomości kwestionujących sprzedaż aktów podatkowych z powodu braku powiadomienia.,
zawiadomienie o sprzedaży aktu podatkowego
zgodnie z Prawem Florydy działka nieruchomości staje się kwalifikowana do sprzedaży aktu podatkowego, gdy podatki ad valorem nieruchomości stają się ponad dwa lata zaległe. Statut Florydy podzielić odpowiedzialność za zawiadomienie o sprzedaży akt podatkowych między poborcą podatkowym hrabstwa, który musi zidentyfikować osoby uprawnione do powiadomienia, a urzędnik Sądu Okręgowego, który Wysyła zawiadomienia.,2 poborca podatkowy musi przeszukać oficjalną księgę nieruchomości powiatu w celu zidentyfikowania posiadaczy tytułu prawnego, hipotek i innych osób, które są uprawnione do otrzymania powiadomienia, że ich nieruchomość ma zostać sprzedana za niezapłacone podatki.3 poborca podatkowy musi również zapoznać się z ostatnią listą ocen dokonaną przez rzeczoznawcę majątkowego w celu zidentyfikowania osoby, której dana nieruchomość została ostatnio oceniona, która jest również uprawniona do powiadomienia.,4
gdy poborca podatkowy określi, kto jest uprawniony do wypowiedzenia, musi przygotować oświadczenie identyfikujące te osoby i ich adresy, a następnie dostarczyć oświadczenie do urzędnika Sądu Okręgowego.5 urzędnik musi przesłać zawiadomienie o zbliżającej się Sprzedaży aktu podatkowego listem poleconym pokwitowanie zwrotne wymagane do każdej z osób wymienionych na zeznaniu poborcy podatkowego.6
w przeszłości sądy na Florydzie rutynowo utrzymywały sprzedaż aktów podatkowych pomimo wyzwań wniesionych przez właścicieli nieruchomości, którzy nigdy nie otrzymali powiadomień wysłanych pocztą przez urzędnika., Jeżeli poborca podatkowy sporządził wymagane oświadczenia, a urzędnik wysłał zawiadomienie do zidentyfikowanych w ten sposób osób, sądy utrzymały sprzedaż, nawet jeśli ogłoszenia zostały błędnie skierowane z powodu błędów poborcy podatkowego lub zostały wysłane na nieaktualne adresy, które nadal znajdują odzwierciedlenie w listach rzeczoznawcy majątkowego.7 w tych przypadkach sądy koncentrowały się na uczciwości systemu ustawowego ogólnie i na informacjach dostępnych urzędnikowi na początku procesu., Sądy często odwoływały się również do obowiązku nałożonego na każdego właściciela nieruchomości, aby wiedzieć, że jego nieruchomość podlega podatkom ad valorem, które stają się należne i płatne każdego roku, jako dodatkowe wsparcie dla utrzymania sprzedaży, w przypadku gdy zawiadomienie nie dotarło do właściciela nieruchomości.
w rzeczywistości sądy utrzymywały sprzedaż akt podatkowych nawet wtedy, gdy urzędnik otrzymywał zwroty z poczty wyraźnie stwierdzające, że zawiadomienie nie dotarło do właściciela nieruchomości, który miał stracić swoją nieruchomość.,8 Tak więc, nawet gdy urzędnik przeprowadzający sprzedaż był w pełni świadomy, że zawiadomienie nie dotarło do właściciela nieruchomości, sądy utrzymały sprzedaż, utrzymując, że zawiadomienie spełniło Statut Florydy, a także spełniło podstawowy wymóg należytego procesu, który powinien być ” rozsądnie obliczony, we wszystkich okolicznościach, aby powiadomić zainteresowane strony o zawieszeniu działania.”9
po zwrocie zawiadomienia o sprzedaży
szanse właściciela nieruchomości na uchylenie umowy sprzedaży z powodu braku wypowiedzenia uległy drastycznej poprawie w 2006 r. jednak wraz z orzeczeniem Sądu Najwyższego w sprawie Jones v., Flowers, 547 U. S. 220 (2006). W tym zakresie Sąd odrzucił przesłankę, zgodnie z którą jedynie wysłanie zawiadomienia o sprzedaży aktu podatkowego spełniło należny proces, jeżeli zawiadomienie to zostało zwrócone bez dostarczenia przed dokonaniem sprzedaży.10
w obliczu wyzwania właściciela nieruchomości do sprzedaży podatku Arkansas, sąd przyznał certiorari do ustalenia ” czy klauzula due proces wymaga od rządu do podjęcia dodatkowych kroków w celu powiadomienia właściciela nieruchomości, gdy zawiadomienie o sprzedaży podatku jest zwracane niedostarczone.,”11 sąd wyjaśnił, że utrzymał wystarczającą ilość nieudanych powiadomień w przeszłości, ponieważ powiadomienia zostały” rozsądnie obliczone, aby dotrzeć do zamierzonego odbiorcy”, gdy zostały wysłane.
w każdej z tych spraw rząd próbował powiadomić i nic nie usłyszał, wskazując, że coś poszło nie tak. . . . Ale nigdy nie zajął się, czy należny proces pociąga za sobą dalszą odpowiedzialność, gdy rząd staje się świadomy przed podjęciem, że jego próba powiadomienia nie powiodła się.,12
chociaż sąd przyznał, że państwa nie są zobowiązane do ustanowienia procedury powiadomienia, który przewiduje zwrot wpływów, sąd ustalił, że jeśli wpływy zwrotne były używane ,i ” wysłane pocztą zawiadomienie o sprzedaży podatku jest zwracane nieodebrane, państwo musi podjąć dodatkowe uzasadnione kroki, aby spróbować powiadomić właściciela nieruchomości przed sprzedażą jego nieruchomości, jeśli jest to wykonalne, aby to zrobić.,”13
sąd uznał również i odrzucił argumenty, że sprzedaż powinna zostać utrzymana, ponieważ 1) podatnik podał adres, na który wysłano zawiadomienie; 2) do podatnika należało uaktualnienie jego adresu; oraz 3) podatnik został obciążony powiadomieniem, że jego nieruchomość podlega zabraniu, jeśli nie zapłacił podatków. Chociaż Trybunał zgodził się, że podatnik ma każdy z tych obowiązków, Trybunał stwierdził, że ” żadne z tych roszczeń nie zwalnia Państwa z konstytucyjnego obowiązku dostarczania odpowiednich zawiadomień.,”14 chociaż sąd odmówił określenia, jakie „dodatkowe uzasadnione kroki” są wymagane, kilka sądów apelacyjnych zasugerowało dodatkowe przeszukania rejestrów publicznych, które mogą być konieczne, gdy organ podatkowy otrzymuje potwierdzenie odbioru wskazujące, że doręczenie zawiadomienia o sprzedaży nie powiodło się.15
wyjątkowe okoliczności mogą wymagać dodatkowych działań
Sąd Najwyższy na Florydzie zasygnalizował również potrzebę bardziej rygorystycznego przeglądu wystarczalności ogłoszeń o sprzedaży aktów podatkowych, począwszy od decyzji Delta Property Management, Inc. v. profil Investments, Inc., 875 So. 2d 433 (Fla. 2004)., Tam sąd uchylił wyrok zbiorczy utrzymujący sprzedaż aktu podatkowego w celu dalszego postępowania, ponieważ zawiadomienie wysłane do właściciela nieruchomości mogło opierać się na nieaktualnym adresie zaczerpniętym ze starej listy ocen, a nie z najnowszej dostępnej listy ocen, zgodnie z wymogami F. S. §197.502(4)(a)., Sąd poinformował również, że od tej pory samo stosowanie się do ustawowej procedury powiadamiania może nie zawsze zaspokoić należny proces, stwierdzając: „o ile urzędnik powinien stosować oświadczenie poborcy podatkowego przy sporządzaniu zawiadomień o sprzedaży podatkowej, okoliczności mogą wymagać dodatkowych działań urzędnika. . . . „16
ponadto, po decyzji w sprawie Jones V. Flowers, Sąd Najwyższy na Florydzie rozwinął się dalej na rodzaj wyjątkowych okoliczności sąd miał na myśli, że wymagałoby dodatkowych wysiłków przez urzędnika, aby dać odpowiednie zawiadomienie o sprzedaży akt podatkowy w Vosilla V. Rosado, 944 tak., 2d 289 (Fla. 2006) .17 w tej sprawie Sąd rozpatrzył odwołanie od umowy sprzedaży nieruchomości, w której właściciele nieruchomości nie otrzymali ustawowego zawiadomienia o sprzedaży, mimo że właściciele nieruchomości podjęli uzasadnione kroki w celu poinformowania zarówno poborcy podatkowego, jak i rzeczoznawcy majątkowego o nowym adresie. W rzeczywistości, dowody przedstawione na rozprawie wykazały, że Rosados dał pisemne zawiadomienie o swoim nowym adresie korespondencyjnym zarówno do poborcy podatkowego i urzędnika Sądu Okręgowego, ale żaden urzędnik nie zaktualizował rolki oceny rzeczoznawcy majątkowego, aby pokazać nowy adres.,18 w związku z tym, gdy poborca podatkowy otrzymał wniosek zobowiązujący go do dokonania sprzedaży aktu podatkowego, poborca podatkowy sporządził oświadczenie do wypowiedzenia przy użyciu starego adresu, a urzędnik wysłał zawiadomienie na stary adres.
nic dziwnego, że Recepcjonista otrzymał zwrotne pokwitowanie, które wskazywało, że ktoś inny niż Rosados podpisał zawiadomienie.19 urzędnik musi również otrzymać zwrot służby, który wyraźnie stwierdził, że Rosados nie mieszka już pod starym adresem.2012-01-23 14: 00: 00,
Gdy Rosados zakwestionował sprzedaż, sąd sądowy podtrzymał sprzedaż, orzekając, że urzędnik miał prawo powołać się na oświadczenie poborcy podatkowego, a nawet jeśli oświadczenie zawierało stary adres, sprzedaż była zgodna z procedurą ustawową.21 w apelacji, piąty Okręg odwrócił się, a Sąd Najwyższy potwierdził odwrócenie, stwierdzając: „należyty proces wymaga, aby urzędnik spojrzał poza oświadczenie poborcy podatkowego, gdy istnieją powody, aby sądzić, że oświadczenie nie odzwierciedla już tych, którzy są uprawnieni do wypowiedzenia lub, … nie odzwierciedla już adresu posiadacza tytułu.,”22
sąd uzasadnił ponadto, że:
kroki podjęte przez państwo przy powiadamianiu posiadacza tytułu własności o zbliżającym się akcie podatkowym sprzedaży majątku właściciela tytułu własności muszą być racjonalnie obliczone, aby dotrzeć do posiadacza tytułu w całości okoliczności. Okoliczności takie obejmują unikalne informacje o zamierzonym odbiorcy, które mogą wymagać od organu podatkowego podjęcia działań wykraczających poza te wymagane przez system ustawowy w zwykłych okolicznościach.,23
ponieważ „Urzędnik wiedział lub powinien był wiedzieć, że zawiadomienie zostało wysłane do Rosados pod nieprawidłowym adresem”24 Sąd stwierdził, że urzędnik musi dołożyć dodatkowych starań, aby powiadomić o sprzedaży.
zastosowanie standardów należytego procesu do sprzedaży umowy podatkowej na Florydzie
Zastosowanie standardów należytego procesu ogłoszonych w kwiatach i Rosado do sprzedaży umowy podatkowej na Florydzie nakazuje urzędnikom, którzy dowiadują się, że zawiadomienie zostało zwrócone niedostarczone przed planowaną sprzedażą umowy podatkowej, muszą podjąć dodatkowe uzasadnione kroki, aby powiadomić o tym przed sprzedażą nieruchomości, jeśli jest to wykonalne., Po prostu umieszczenie pokwitowań zwrotnych w pliku wykazującym, że zawiadomienie zostało wysłane, ale nie odebrane, może być zgodne z procedurą ustawowego powiadomienia na Florydzie, ale nie będzie spełniać konstytucyjnych wymogów należytego procesu. Ponadto łatwość i dostępność elektronicznych wyszukiwań w obecnej epoce technologicznej zdecydowanie przemawia za koniecznością rutynowego wyszukiwania przez Internet zaginionych podatników i posiadaczy zastawów przed sprzedażą ich nieruchomości., Podobnie, nieudane zawiadomienia oparte na błędach w oświadczeniu poborcy podatkowego identyfikujące nieprawidłowe osoby lub adresy nie będą już chronić nabywców aktów podatkowych przed zaniechaniem sprzedaży. Od tej pory nabywcy aktów podatkowych powinni oczekiwać, że będą musieli bronić się przed niepodjęciem przez Sprzedawcę dodatkowych kroków w celu zawiadomienia o sprzedaży aktów podatkowych, gdy zawiadomienie zostanie zwrócone bez dostarczenia. Podobnie nabywcy aktów podatkowych muszą być gotowi udowodnić, że urzędnik nie miał wiedzy o wyjątkowych okolicznościach dotyczących właściciela nieruchomości, które mogły wymagać szczególnych wysiłków poza ustawowym systemem powiadomień., W przeciwnym razie zakupy aktów podatkowych mogą mieć bardzo trudny czas wiszący na własności aktów podatkowych, gdy właściciele przychodzą do sądu, aby zakwestionować wystarczającą ilość powiadomień, których nigdy nie otrzymali.
następująca odpowiedź została opublikowana w październiku 2007 Journal
zaangażowanie autora
piszę, aby wyrazić moje skrajne niezadowolenie z decyzji czasopisma, aby opublikować w swoim numerze lipiec / sierpień 2007 artykuł napisany przez Roberta M. Quinna, „Florida Tax Deed Sales are Getting Risky.,”
Ten artykuł jest niekompletny, ponieważ przedstawia jako uregulowane prawo kilka ważnych zasad rzekomo opartych na ostatnich decyzjach sądu Najwyższego Florydy i Sądu Najwyższego Stanów Zjednoczonych, które albo nie zostały jeszcze rozstrzygnięte, albo są poważnie ograniczone zakresem rzeczywistych udziałów sądów.
kilka krytycznych kwestii, które są ostatecznym celem tego artykułu, są energicznie kwestionowane i rozpatrywane w dwóch oddzielnych sprawach, które prowadzę, a które są rozpatrywane po drugiej stronie przez Roberta Quinna i jego firmę prawniczą Carlton Fields.,
pierwszy przypadek odgrywa znaczącą rolę w artykule, Delta Property Management, Inc. v. profil Investments, Inc., 875 So. 2d 433 (Fla. 2004) i rozpoczyna siódmy rok postępowania sądowego w Sądzie Okręgowym Hrabstwa Duval, w którym ja wraz ze wspólnikiem reprezentuję powoda, a Pan Quinn i jego firma reprezentują jednego z oskarżonych. Zbliża się kolejne odwołanie, dotyczące m.in. stwierdzenia przez sąd orzekający braku zastosowania wcześniejszej decyzji Sądu Najwyższego (omówionej w nocie 17 artykułu)., Inny przypadek również omówiony w tekście dołączonym do noty 17 artykułu, Luke Investments, Inc. v. Camelot Condominium Owners Association, Inc., (2D Dca sprawa nr 2d07-1682), jest sprawą, w której ja, wraz z innymi adwokatami, reprezentuję wnoszącego odwołanie Luke Investments, a Pan Quinn i jego kancelaria reprezentują appellee, Camelot Condominium Owners Association. Ustny argument przed drugą dzielnicą wyznaczono na 3 października 2007.
fakt, że Mr., Quinn i Carlton Fields, autor i jego firma, mają ten oczywisty interes w tych sprawach, a w wyniku tego obszaru prawa nie został ujawniony w artykule. Uważam to za niedopuszczalne.
nie mogę uwierzyć, że dziennik nie ponosi odpowiedzialności za to, że pozwala na to, co jest równoznaczne z lobbingiem sądowym ex parte.
William S., Graessle, Jacksonville
Uwaga wydawcy: zaangażowanie autora i jego kancelarii w spory sądowe omówione w jego artykule oraz zawieszanie niektórych spraw w nim omawianych, zgodnie z obowiązującymi zasadami czasopisma, niekoniecznie dyskwalifikują utwór z publikacji. Jednak z powodu niepełnej komunikacji między redakcją a autorem, zaangażowanie to nie było znane ani rozważane przez zespół recenzentów. Obecnie wprowadzono bardziej formalne procedury, aby podobna sytuacja nie miała miejsca ponownie., Dziennik przeprasza, że sprawy te nie zostały ujawnione naszym czytelnikom i ma nadzieję, że wszystkie zainteresowane strony dokonają własnej oceny kwestii podniesionych przez Pana Graessle ' a. W końcu czasopismo zaprosiło go do przygotowania kolejnego artykułu w przyszłym numerze.
Robert M. Quinn jest udziałowcem Carlton Fields, P. A., w Tampie. Jest członkiem zespołów postępowań gospodarczych, postępowań dotyczących nieruchomości oraz postępowań upadłościowych i wierzycieli. Mr., Quinn ma ponad 25-letnie doświadczenie w reprezentowaniu przedsiębiorców i kredytodawców w sporach handlowych wszelkiego rodzaju, a także w sprawach dotyczących sporów dotyczących nieruchomości, treningów i foreclosures, sporów dotyczących jednolitego kodeksu handlowego, praw wierzycieli i spraw upadłościowych. Pan Quinn jest częstym wykładowcą i pisarzem w tych dziedzinach.