Leasing Purchase vs. Lease Option – potencjalne rozwiązanie dla kupującego lub sprzedającego

opcje leasingowe lub umowy kupna-sprzedaży, zwane potocznie „Leasing-to-Own”, są błędnie używane zamiennie, choć znacznie się różnią. Umowy te umożliwiają potencjalnemu nabywcy zajęcie nieruchomości sprzedającego na okres przed zakończeniem sprzedaży., Porozumienie to może pomóc jednej lub obu stronom w osiągnięciu ich celów i potrzeb w odniesieniu do transakcji i ich szczególnych okoliczności. W niektórych przypadkach umowy te mogą nawet pozwolić nabywcy możliwość zbudowania trochę kapitału własnego w domu, jak również.

ważne jest, aby zrozumieć rozróżnienie między umową opcji leasingu („opcja leasingu”) a umową kupna leasingu („zakup leasingu”).,

kupno najmu

kupno najmu składa się z dwóch odrębnych umów:

1. najmu lokalu mieszkalnego, który przewiduje najem lokalu przez najemcę-nabywcę na określony czas; oraz
2. umowy sprzedaży, która zobowiązuje każdą ze stron do typowych warunków umowy kupna lokalu mieszkalnego po upływie określonego okresu najmu.

zazwyczaj tego rodzaju umowy zawierają coś, co określa się jako postanowienia cross-default, aby zapewnić, że naruszenie jednej z umów spowoduje automatyczne naruszenie drugiej., Ponieważ najemca-nabywca zawarł umowę na zakup nieruchomości w kontekście zakupu dzierżawy, często umowa najmu zapewni, że najemca-nabywca jest odpowiedzialny za konserwację i naprawy, które są zazwyczaj obowiązkiem wynajmującego.

opcja najmu

opcja najmu działa bardzo podobnie do zakupu najmu, ponieważ składa się z dwóch umów i teoretycznie pozwala najemcy ostatecznie nabyć nieruchomość. Najemca nie podpisuje jednak umowy sprzedaży, lecz zawiera umowę opcji („Umowa opcji”).,

Umowa opcji daje najemcy-posiadaczowi opcji prawo do zakupu nieruchomości po uzgodnionej cenie w okresie najmu lub innym określonym okresie, zwanym również „okresem opcji”, w zamian za opłatę wnoszoną na rzecz sprzedającego zwaną „opłatą opcyjną.”

wygląda to bardzo podobnie do depozytu na umowie sprzedaży, dlatego opcja leasingu i zakup leasingu są tak często mylone. Opcja leasingu przewiduje również rezerwy związane z niewykonaniem zobowiązania, a wspomniana powyżej opłata za opcję zazwyczaj nie podlega zwrotowi., W przypadku wyboru najemcy opcji do skorzystania z opcji zakupu nieruchomości, opłata za opcję jest zwykle doliczana do ceny zakupu, jednak może być wymagana dodatkowa Kaucja przy realizacji umowy sprzedaży przez strony.

kluczowym czynnikiem wyróżniającym opcję najmu jest to, że umowa nie zobowiązuje najemcy do zakupu nieruchomości, ale zobowiązuje sprzedającego do sprzedaży nieruchomości, jeśli i kiedy najemca prawidłowo wykona opcję zakupu.,

relacja właściciel-najemca

zarówno zakup najmu, jak i opcja najmu tworzą relacje właściciel-najemca. W związku z tym, jeśli najemca nie spełni warunków, wynajmujący-Sprzedający eksmituje najemcę-nabywcę lub dzierżawcę opcji jak zwykły najemca. Problem, który może pojawić się w kontekście eksmisji najemcy do zakupu leasingu lub opcji leasingu jest roszczenie o godziwe odsetki., Dzierżawca, mimo że zazwyczaj nie odnosi sukcesu, może dochodzić udziału własnościowego w przedmiotowej nieruchomości, co opiera się na założeniu, że kupno lub opcja najmu jest zasadniczo równoznaczna ze sprzedażą, podobnie jak umowa raty gruntu (lub umowa własności), zgodnie z którą Sprzedający zachowuje tytuł własności do nieruchomości jako zabezpieczenie do czasu zapłaty salda przez kupującego. Jeśli słuszne odsetki argument przeważa, właściciel-sprzedawca będzie zobowiązany do usunięcia najemcy w drodze egzekucji, w przeciwieństwie do prostszego eksmisji.,

ograniczyć okres najmu do jednego roku lub mniej;

zapewnić depozyt zabezpieczający (sprzedawcy nie przyjmują depozytów zabezpieczających, wynajmujący to robią);

sprzedający powinien nadal płacić podatki i ubezpieczenie nieruchomości;

nie udzielać dużych kredytów czynszowych (stwarza to tylko więcej kapitału, o który może ubiegać się najemca);

powstrzymać się od używania słów „kredyt”, „sprzedawca” i „nabywca” w umowie najmu i/lub części umowy opcji. opcja najmu; i

czy najemca-nabywca/posiadacz opcji wprowadzi ulepszenia i jaka będzie ich wartość?,; i

Jaka jest różnica między ceną opcji najemcy-nabywcy/posiadacza opcji a godziwą wartością rynkową nieruchomości? Im bliżej tych kwot, tym więcej kapitału można żądać.

Jeśli masz pytania dotyczące zakupu najmu, opcji najmu lub jakiejkolwiek transakcji nieruchomości, skontaktuj się z nami.