podejście dochodowe jest jedną z trzech technik wyceny nieruchomości komercyjnych. W porównaniu do pozostałych dwóch technik (podejście do porównywania sprzedaży i podejście kosztowe), podejście do dochodów jest bardziej skomplikowane i dlatego jest często mylące dla wielu specjalistów od nieruchomości komercyjnych. W tym artykule omówimy krok po kroku podejście dochodowe do wyceny nieruchomości, w tym kilka przykładów podejścia dochodowego.
Jakie jest podejście dochodowe do wyceny?,
metoda dochodowa jest metodą stosowaną przez rzeczoznawców, którzy szacują wartość rynkową nieruchomości na podstawie przychodów z nieruchomości. Podejście dochodowe jest zastosowaniem analizy zdyskontowanych przepływów pieniężnych w finansach. Przy podejściu dochodowym wartość nieruchomości jest wartością bieżącą przyszłych przepływów pieniężnych, których właściciel może oczekiwać. Ponieważ opiera się na uzyskiwaniu dochodów z najmu, takie podejście jest najczęściej stosowane w przypadku nieruchomości komercyjnych z najemcami.,
istnieją dwie metody kapitalizacji przyszłych dochodów do wartości bieżącej: metoda kapitalizacji bezpośredniej i metoda kapitalizacji dochodowej. Różnica polega na tym, że metoda bezpośredniej kapitalizacji szacuje wartość przy użyciu rocznego dochodu, podczas gdy metoda kapitalizacji dochodowej obejmuje dochód w wieloletnim okresie posiadania. Przyjrzyjmy się bliżej obu metodom.
podejście dochodowe: metoda bezpośredniej kapitalizacji
metoda bezpośredniej kapitalizacji szacuje wartość nieruchomości na podstawie prognozy rocznego dochodu., Miarą dochodu może być potencjalny dochód brutto, efektywny dochód brutto lub dochód operacyjny netto. Bezpośrednia kapitalizacja wymaga, aby były dobre, Najnowsze dane dotyczące sprzedaży z porównywalnych nieruchomości. Porównywalna sprzedaż zapewnia odpowiedni mnożnik rynkowy do wykorzystania z przedmiotową nieruchomością. Średni mnożnik rynkowy można znaleźć po znalezieniu rozsądnych porównywalnych danych sprzedaży., Poniższe wzory są trzema sposobami na znalezienie mnożnika rynkowego przy użyciu różnych miar dochodu:
- potencjalny mnożnik dochodu brutto (PGIM) = Cena sprzedaży / PGI
- efektywny mnożnik dochodu brutto (EGIM) = Cena sprzedaży / EGI
- mnożnik dochodu netto (NIM) = Cena sprzedaży / NOI
Po znalezieniu mnożnika rynkowego należy pomnożyć prognozowany dochód danej nieruchomości przez mnożnik rynkowy. Na przykład pomnożenie rynku PGIM przez prognozowaną wartość przedmiotu w przyszłym roku daje aktualną wycenę przedmiotu., Kapitalizacja bezpośrednia wymaga, aby wskaźniki przychodów i kosztów były podobne dla porównywalnych i przedmiotu nieruchomości oraz aby dochód przyszłoroczny był reprezentatywny dla przyszłych lat.
podejście dochodowe: metoda kapitalizacji dochodowej
metoda kapitalizacji dochodowej jest bardziej złożonym podejściem do wyceny. Metoda ta wykorzystuje szacunki dochodu operacyjnego netto dla typowego okresu utrzymywania inwestycji. W związku z tym wynikająca z tego wartość nieruchomości stanowi przyszłe oczekiwane zmiany stawek czynszu, pustostanów i kosztów operacyjnych., Kapitalizacja rentowności nie wymaga stabilnych i niezmiennych warunków rynkowych w okresie utrzymywania. Metoda kapitalizacji dochodowej obejmuje również oszacowanie oczekiwanej ceny sprzedaży na koniec okresu posiadania. Przyjrzyjmy się bliżej, jak działa metoda kapitalizacji kapitalizacji.
składniki metody kapitalizacji dochodowej
przy użyciu metody kapitalizacji dochodowej oszacowanie wartości przedmiotu jest wartością bieżącą przyszłych oczekiwanych przepływów pieniężnych. Formuła wartości bieżącej po prostu sumuje przyszłe przepływy pieniężne (P) Po dyskontowaniu ich z powrotem do czasu obecnego., Stosując ten wzór, przepływy pieniężne są szacunkami proforma dochodu operacyjnego netto (P1 do Pn), wymagana stopa zwrotu to r, A n to okres utrzymywania. Chociaż formuła oblicza wartość bieżącą (PV), należy zauważyć, że zarówno Excel, jak i popularne kalkulatory finansowe wykorzystują formułę wartości bieżącej netto (NPV), aby znaleźć wartość bieżącą nierównomiernych przepływów pieniężnych. Działa to, ponieważ możesz po prostu podłączyć $0 do początkowej kwoty inwestycji, a następnie wynikowa wartość bieżąca netto będzie równa wartości bieżącej.,
Oto kilka szczegółów na temat składników metody kapitalizacji rentowności:
- prognozy przepływów pieniężnych. Prognozowanie przepływów pieniężnych generowanych przez nieruchomość generującą dochód w ciągu przyszłego roku jest stosunkowo proste i dokładne. Nieruchomości mają już najemców z umów najmu na miejscu, a koszty nie powinny różnić się dramatycznie od ich obecnego poziomu. Bardziej wymagająca część prognozowania przepływów pieniężnych pojawia się, gdy rozważa się, co stanie się z przepływami pieniężnymi w ciągu najbliższych kilku lat., Ponadto wszelkie błędy prognozowania w ciągu jednego roku mają tendencję do narastania się w kolejnych latach. Okresy przechowywania 5-10 lat są najczęstsze, a te szacunki wymagają prognozowania przyszłych czynszów rynkowych, pustostanów i strat poboru oraz kosztów operacyjnych.
- Obliczenia z zastosowaniem metody dochodowej zakładają, że właściciel sprzedaje przedmiotową nieruchomość na koniec okresu posiadania. Rzeczoznawcy mogą oszacować wartość odsprzedaży, korzystając z bezpośredniej prognozy dolara lub średniej oczekiwanej rocznej stopy wzrostu wartości nieruchomości., Bezpośrednie prognozy dolarowe nie są preferowane, ponieważ nie uwzględniają bezpośrednio żadnych oczekiwań rynkowych. Stopy wzrostu uwzględniają prognozowane stopy wzrostu na rynku, ale wartość przedmiotu nieruchomości może rosnąć w tempie różniącym się od średniej rynkowej. Trzecia metoda stosuje techniki bezpośredniej kapitalizacji na koniec okresu posiadania. Na przykład rzeczoznawca rozważający pięcioletni okres posiadania wydłużyłby szacowane przepływy pieniężne proforma o jeden dodatkowy rok., Oczekiwana cena sprzedaży na koniec piątego roku byłaby równa NOI w szóstym roku podzielonej przez stopę kapitalizacji rynkowej.
- W finansach przedsiębiorstw stopa dyskontowa w obliczeniach wartości bieżącej netto jest zwykle średnim ważonym kosztem kapitału przedsiębiorstwa. Jednak przy wycenie inwestycji stopa dyskontowa jest zwykle reprezentowana jako wymagana stopa zwrotu. Inwestorzy nieruchomości mogą stosować wymaganą stopę zwrotu ze swoich nieruchomości inwestycyjnych lub oczekiwaną stopę zwrotu z inwestycji o równoważnym ryzyku.,
przykład podejścia dochodowego z kapitalizacji bezpośredniej
jedną z zalet kapitalizacji bezpośredniej jest to, że zapewnia sposób na szybkie oszacowanie wyceny. Rzeczoznawcy mogą szybko uzyskać mnożnik rynkowy z niedawno sprzedanych transakcji nieruchomościowych. Rozważmy dwa niedawno sprzedawane porównywalne produkty, jeden z CHOG 300,000 i Cena sprzedaży 2,1 miliona dolarów i drugi z CHOG 225,000 i Cena sprzedaży 1,8 miliona dolarów. Pierwszy daje PGIM 7 ($2,100,000/ $ 300,000), podczas gdy drugi daje PGIM 8 ($1,800,000/$225,000). Tak więc średnia rynkowa PGIM wynosi 7.,5 można zastosować do kosztorysu nieruchomości w celu zapewnienia szybkiej wyceny. Jeśli przewidywana wartość przedmiotu w przyszłym roku wyniesie 195 000 USD, pomnóż ją przez PGIM rynku, aby oszacować wartość przedmiotu.
wartość przedmiotu = $195,000 x 7.5 = $1,462,500
rzeczoznawcy również używają bezpośredniej kapitalizacji wraz z pozostałymi technikami wyceny, aby znaleźć wartość nieruchomości, gdy znana jest tylko wartość gruntu lub wartość ulepszeń. Wartość gruntu może być znana z odrębnej analizy z wykorzystaniem porównywalnych danych dotyczących sprzedaży gruntów., Z tej analizy, Załóżmy, że wartość gruntów wynosi $350,000 z 9% stopą kapitalizacji gruntów. Ponadto Załóżmy, że same ulepszenia mają stopę kapitalizacji 10%.
część NOI nieruchomości, która jest generowana przez grunt, można obliczyć poprzez pomnożenie wartości gruntu i stopy kapitalizacji gruntów. Pozostałe dochody są przypisywane ulepszeniom.
podzielenie wkładu zwrotnego ulepszeń przez stopę kapitalizacji ulepszeń powoduje wycenę w wysokości 2 185 000 USD za tylko ulepszenia., Dodanie wartości gruntów do wartości ulepszeń skutkuje całkowitym oszacowaniem wartości nieruchomości w wysokości $2,535,000.
przykład podejścia dochodowego z wykorzystaniem kapitalizacji dochodowej
aby oszacować wartość nieruchomości przy użyciu podejścia dochodowego, pierwszym krokiem jest utworzenie rachunku przepływów pieniężnych proforma za przewidywany okres posiadania. Korzystając z następujących założeń rynkowych, oszacujmy przepływy pieniężne do właściciela w ciągu pięcioletniego okresu posiadania.
- przedmiotowa nieruchomość ma zyskać w przyszłym roku 200 000 dolarów, a obecnie ma 5% wskaźnik pustostanów., Koszty operacyjne wynoszą obecnie 45% EGI i oczekuje się, że utrzymają się na tym samym poziomie w okresie utrzymywania.
- czynsz rynkowy rośnie obecnie w tempie 3% rocznie. Oczekuje się jednak, że w drugim roku wzrośnie jedynie w tempie 1%, zanim powróci do obecnego 3% wzrostu.
- oczekuje się, że wskaźnik pustostanów wzrośnie do 7% w ciągu najbliższych dwóch lat, a następnie powróci do stabilnego poziomu 5%.
- stopa kapitalizacji terminala w wysokości 9% szacowana jest na podstawie obecnych stóp kapitalizacji rynkowej.,
jest to rachunek przepływów pieniężnych proforma zgodnie z podanymi założeniami rynkowymi. Cena sprzedaży w roku 5 to rok 6 Noi podzielony przez kurs kapitalizacji.
teraz możemy obliczyć wartość bieżącą, dyskontując przyszłe przepływy pieniężne z powrotem do teraźniejszości przy użyciu wymaganej przez inwestora stopy zwrotu w wysokości 12%. Przepływy pieniężne wynoszą $104,500 w roku 1, $103,323 w roku 2, $106,423 w roku 3, $111,973 w roku 4 i $1,435,241 (suma NOI w roku 5 i oczekiwana wartość odsprzedaży) w roku 5. W związku z tym szacowana wartość przedmiotu wynosi $1,136,977.,
podsumowanie
w tym artykule omówiliśmy podejście dochodowe do wyceny nieruchomości. Zdefiniowaliśmy podejście dochodowe, a następnie wyjaśniliśmy dwie metody podejścia dochodowego stosowane przez rzeczoznawców. Po pierwsze, metoda bezpośredniej kapitalizacji wykorzystuje roczny dochód do oszacowania wartości rynkowej nieruchomości. Po drugie, metoda kapitalizacji dochodowej wykorzystuje wieloletnią prognozę przepływów pieniężnych, a następnie dyskontuje te przyszłe przepływy pieniężne z powrotem do teraźniejszości, aby uzyskać wartość bieżącą dla nieruchomości., Następnie omówiliśmy przykład zarówno podejścia dochodowego wykorzystującego metodę kapitalizacji bezpośredniej, jak i innego przykładu wykorzystującego metodę kapitalizacji dochodowej.