Savings and Loans (S &Ls) są wyspecjalizowanymi bankami stworzonymi w celu promowania przystępnych cenowo domów. Dostają swoją nazwę poprzez finansowanie hipotek z oszczędności, które są ubezpieczone przez Federal Deposit Insurance Corporation. W przeszłości oferowali wyższe stawki na kontach oszczędnościowych, aby przyciągnąć więcej depozytów, co zwiększa ich zdolność do oferowania kredytów hipotecznych.,
wcześniejszy dostawca kredytów hipotecznych na dom
przed federalną ustawą o kredytach mieszkaniowych z 1932 r.większość kredytów hipotecznych na dom Była krótkoterminowa i dostarczana przez firmy ubezpieczeniowe, a nie banki. S& To pomogło homeownership bardziej przystępne.
S&Ls zmieniły się znacznie w ostatnich dziesięcioleciach., Te, które istnieją do dziś, działają jak większość banków komercyjnych, oferując konta sprawdzające i inne wspólne funkcje. Kluczową różnicą jest to, że muszą mieć prawie dwie trzecie swoich aktywów zainwestowanych w kredyty hipoteczne na cele mieszkaniowe.
Tworzenie kas oszczędnościowych i pożyczkowych
przed Wielkim Kryzysem kredyty hipoteczne były kredytami od 5 do 10 lat, które musiały być refinansowane lub spłacane dużą spłatą balonową. Do 1935 roku 10% wszystkich domów w USA było w zamknięciu, dzięki tym surowym warunkom i spadającym cenom mieszkań., Aby powstrzymać rzeź, New Deal zrobił te trzy rzeczy:
- Korporacja pożyczkowa właściciela domu kupiła od banków 1 milion niespłaconych kredytów hipotecznych. HOLC zmienił je na długoterminowy, stały kredyt hipoteczny, który znamy dzisiaj i przywrócił je.
- Federalna Administracja Mieszkaniowa zapewniła ubezpieczenie kredytu hipotecznego.
- Federal National Mortgage Association stworzyło Rynek wtórny kredytów hipotecznych.
FNMA stworzyła również oszczędności i Kredyty na emisję tych kredytów hipotecznych. Zmiany te były odpowiedzią na katastrofę gospodarczą., Ale znacznie zwiększył homeownership w Stanach Zjednoczonych.
rozwój rynku kredytów mieszkaniowych
To zachęciło powracających weteranów wojennych do kupowania domów na przedmieściach. Program pobudził działalność gospodarczą w branży budownictwa mieszkaniowego.
w latach 60.i 70. prawie wszystkie kredyty hipoteczne były wystawiane przez S& Ls. Dzięki tym wszystkim programom Federalnym, homeownership wzrósł z 43,6 procent w 1940 roku do 64 procent w 1980 roku.,
Problem Dla S&Ls
w 1973 roku prezydent Richard Nixon stworzył szalejącą inflację, usuwając dolara amerykańskiego ze standardu złota. S&Ls nie mogli podnieść stóp procentowych, aby nadążyć za rosnącą inflacją, więc stracili swoje depozyty na rachunkach rynku pieniężnego. Że kapitał S& Przemysł zwrócił się do Kongresu o usunięcie pewnych ograniczeń w jego działalności.
w 1982 roku prezydent Ronald Reagan podpisał, Ustawa O Instytucjach Depozytowych. Umożliwiło to bankom podwyższenie oprocentowania lokat oszczędnościowych, udzielanie kredytów komercyjnych i konsumpcyjnych oraz obniżanie wskaźnika oprocentowania kredytów do wartości. S&Ls inwestowane w spekulacyjne nieruchomości i kredyty komercyjne. W latach 1982-1985 aktywa te wzrosły o 56%.
załamanie i ratowanie
załamanie tych inwestycji doprowadziło do upadku połowy krajowych banków. Gdy banki upadły, państwowe i federalne fundusze ubezpieczeniowe zaczęły wyczerpywać pieniądze potrzebne do zwrotu deponentów.
w 1989 roku Jerzy H.,Administracja W. Busha wykupiła branżę za pomocą ustawy o reformie instytucji finansowych, odzyskiwaniu i egzekwowaniu. FIRREA przeznaczyła 50 miliardów dolarów na zamknięcie upadłych banków, założyła Resolution Trust Corporation w celu odsprzedaży aktywów bankowych i wykorzystała wpływy do zwrotu deponentów. FIRREA zakazała S& Ls podejmowania bardziej ryzykownych pożyczek.
Niestety kryzys oszczędnościowo-kredytowy zniszczył zaufanie do instytucji, które kiedyś uważano za bezpieczne źródła kredytów hipotecznych, ponieważ wspierały je państwowe fundusze.,
powtarzanie błędów z przeszłości
podobnie jak inne banki, s&LS zostało zakazane przez ustawę Glass-Steagall od inwestowania funduszy deponentów na giełdzie i przedsięwzięć wysokiego ryzyka w celu uzyskania wyższych stóp zwrotu. Administracja Clintona uchyliła Glass-Steagall, aby umożliwić bankom amerykańskim konkurowanie z bardziej luźno regulowanymi bankami międzynarodowymi. Pozwoliło to bankom na wykorzystanie depozytów ubezpieczonych FDIC do inwestowania w ryzykowne instrumenty pochodne.
najpopularniejszym z tych ryzykownych instrumentów inwestycyjnych były papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką (MBS)., Banki sprzedawały kredyty hipoteczne Fannie Mae lub Federal Home Loan Mortgage Corporation. Następnie połączyli kredyty hipoteczne i sprzedali je jako MBS innym inwestorom na rynku wtórnym.
wiele funduszy hedgingowych i dużych banków kupuje kredyty, a z kolei przepakowuje je i odsprzedaje za pomocą kredytów hipotecznych subprime zawartych w pakiecie. Ci instytucjonalni i wielcy nabywcy byli ubezpieczeni przed niewykonaniem zobowiązania poprzez posiadanie swapów ryzyka kredytowego (CDS). Popyt na pakiety i wysokowydajne MBS był tak wielki, że banki zaczęły sprzedawać kredyty hipoteczne każdemu i każdemu. Bańka mieszkaniowa rozszerzyła się.,
kryzys finansowy w 2006 r.
wszystko poszło dobrze, dopóki ceny mieszkań nie zaczęły spadać w 2006 r. Podobnie jak w czasie Wielkiego Kryzysu, właściciele domów zaczęli zalegać z kredytami hipotecznymi, a cały rynek instrumentów pochodnych Sprzedający zapakowane i przepakowane papiery wartościowe upadł. Kryzys finansowy w 2008 roku opowiada o krytycznych wydarzeniach, które wydarzyły się w najgorszym amerykańskim kryzysie finansowym od czasu Wielkiego Kryzysu.
Washington Mutual był największym bankiem oszczędnościowo-pożyczkowym w 2008 roku., Zabrakło mu gotówki podczas kryzysu finansowego, kiedy nie mógł odsprzedać swoich kredytów hipotecznych na załamanym rynku wtórnym. Kiedy Lehman Brothers zbankrutowali, deponenci WaMu spanikowali. Wypłacili 16,7 miliarda dolarów w ciągu następnych dziesięciu dni. FDIC przejęło WaMu i sprzedało go JPMorgan Chase za 1,9 miliarda dolarów.
po kryzysie S&Ls
różnica między bankami komercyjnymi a s&LS znacznie się zmniejszyła. W 2013 r.było tylko 936 oszczędności i kredytów, zgodnie z FDIC. Agencja nadzorowała prawie połowę z nich., Obecnie S & Ls są jak każdy inny bank, dzięki pomocy finansowej FIRREA z lat 80.
Większość S&LS, które pozostają, może oferować usługi bankowe podobne do innych banków komercyjnych, w tym rachunki sprawdzające i oszczędnościowe. Główna różnica polega na tym, że 65% aktywów s&l musi być inwestowane w kredyty hipoteczne na cele mieszkaniowe.
kolejną kluczową różnicą jest lokalny fokus większości S& Ls., W porównaniu z bankami, które często są dużymi, wielonarodowymi korporacjami, s&LS częściej są lokalnie własnością i są kontrolowane, bardziej podobne w modzie do SKOK-ów. Z tego powodu często mogą być dobrym miejscem, aby uzyskać najlepsze stawki na kredyty hipoteczne.,