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Exatamente quatro anos atrás, durante os primeiros dias da crise financeira, o governo federal assumiu o controle de financiadores de hipotecas Fannie Mae e Freddie Mac através de um processo legal chamado administração., Desde então, as duas empresas têm exigido cerca de US $ 150 bilhões em apoio aos contribuintes para permanecer solvente, enquanto o governo tem mantido o mercado de habitação à tona, apoiando mais de 95 por cento de todos os empréstimos em casa feitos nos Estados Unidos.a Fannie e a Freddie continuam a ser duas das maiores instituições financeiras do mundo, responsáveis por um total de 5 biliões de dólares em activos hipotecários. Ainda assim, poucos americanos entendem o que Fannie e Freddie realmente fazem para os proprietários, que papel eles desempenharam na recente crise da habitação, ou que papel eles terão no mercado hipotecário do futuro., No quarto aniversário da sua tutela, Aqui estão sete coisas que você precisa saber sobre os dois gigantes hipotecários.o que fazem a Fannie Mae e a Freddie Mac?
a principal função de Fannie Mae e Freddie Mac é fornecer liquidez ao sistema de financiamento hipotecário do país. A Fannie e a Freddie adquirem empréstimos para habitação concedidos por empresas privadas (desde que os empréstimos cumpram rigorosos padrões de dimensão, crédito e tomada firme), embalam esses empréstimos em títulos garantidos por hipotecas e garantem o pagamento atempado do capital e dos juros desses títulos a investidores externos., A Fannie e a Freddie também detêm alguns empréstimos e títulos hipotecários nas suas próprias carteiras de investimento.uma vez que os mutuantes hipotecários não têm de manter estes empréstimos nos seus balanços, têm mais capital disponível para conceder empréstimos a outros mutuários solventes. Os mutuantes também têm um incentivo adicional para oferecer produtos seguros e sustentáveis—nomeadamente hipotecas a longo prazo e a taxa fixa-porque eles sabem que Fannie e Freddie provavelmente vai comprá-los., Desde que Fannie e Freddie garantem pagamentos em caso de incumprimento—por uma taxa, é claro—os investidores não têm que se preocupar com o risco de crédito, o que torna as hipotecas um investimento particularmente atraente.sob este sistema, o crédito hipotecário estava continuamente disponível no final dos anos 90, em termos e a preços que colocam a homeownership sustentável ao alcance da maioria das famílias americanas. No final dessa década, no entanto, Wall Street tinha descoberto como comprar e titularizar hipotecas sem precisar Fannie e Freddie como intermediários, levando a uma mudança fundamental nos EUA. , mercado hipotecário.que papel desempenharam Fannie e Freddie na inflação da bolha imobiliária do final dos anos 2000?
Ao contrário dos pontos conservadores, a resposta é muito pouco. Durante a bolha, os originadores de empréstimos apoiados por Wall Street capital começou a operar além do sistema Fannie e Freddie, que havia trabalhado por décadas vendendo grandes quantidades de hipotecas subprime de alto risco com Termos e características que aumentaram drasticamente a chance de incumprimento., Muitos desses empréstimos eram produtos predatórios, tais como hipotecas de taxa variável híbrida com pagamentos em balão que exigiam refinanciamento em série, ou amortização negativa, hipotecas que aumentavam o saldo não pago ao longo do tempo.empresas de Wall Street, como o Lehman Brothers e a Bear Stearns, empacotaram estes empréstimos de alto risco em títulos, levaram as agências de notação de crédito a abençoá-los, e depois passaram-nos para investidores, que muitas vezes desconheciam ou estavam mal informados dos riscos subjacentes., Foi o fraco desempenho dos empréstimos nestes títulos de “marca privada” —aqueles que não são propriedade ou garantidos por Fannie e Freddie-que levou ao colapso financeiro, de acordo com a Comissão bipartidária de inquérito sobre Crises Financeiras, entre outros pesquisadores independentes.na verdade, Fannie e Freddie perderam parte do mercado à medida que a bolha crescia: as empresas apoiavam cerca de metade de todas as originações de empréstimos em casa em 2002, mas apenas 30 por cento em 2005 e 2006. Num esforço mal feito para recuperar a quota de mercado, a Fannie e a Freddie cometeram alguns erros trágicos., A partir de 2006 e 2007—assim como a bolha imobiliária estava a atingir o seu pico—Fannie e Freddie aumentaram a sua alavancagem e começaram a investir em certos títulos subprime que as agências de crédito consideravam incorretamente de baixo risco. A Fannie e a Freddie também baixaram os padrões de Subscrição nos seus negócios de titularização, aquisição e titularização dos chamados empréstimos Alt-A., Enquanto os empréstimos Alt – A Normalmente iam para os mutuários com bom crédito e renda relativamente alta, eles exigiam pouca ou nenhuma documentação de renda, abrindo a porta para a fraude (que foi muitas vezes perpetrada pelo corretor de hipotecas em vez do homebuyer).estas decisões acabaram por contribuir para as perdas maciças das empresas, mas tudo isto aconteceu demasiado tarde para ser a principal causa da crise da habitação.porque é que a Fannie e a Freddie exigiram um resgate dos contribuintes?Fannie e Freddie falharam em grande parte porque tomavam más decisões de negócios e não tinham capital suficiente., Além disso, ao contrário da maioria das empresas de investimento privadas, Fannie e Freddie tinham apenas uma linha de negócio—financiamento hipotecário residencial—e, portanto, não tinham outras fontes de rendimento para compensar quando os preços das casas começaram a cair.em 2008, Fannie e Freddie perderam um total de 47 bilhões de dólares em seus negócios de hipotecas de família única, forçando as empresas a cavar fundo em suas reservas de capital. Quase metade dessas perdas veio de empréstimos Alt-A, apesar de esses empréstimos representarem apenas 11 por cento do total de negócios das empresas., Mas essas perdas foram apenas o início: entre janeiro de 2008 e março de 2012, Fannie e Freddie perderiam um combinado US $265 bilhões, mais de 60 por cento dos quais era atribuível a produtos de risco adquiridos em 2006 e 2007.
Ao final do verão, em 2008, cerca de um ano após o início da crise habitacional—as empresas de Wall Street tinham abandonado o mercado de hipotecas dos EUA, enquanto os fundos de pensão e outros investidores de todo o mundo continuaram a manter grandes quantidades de Fannie e Freddie títulos., Se Fannie e Freddie fossem autorizados a falhar, especialistas concordaram que o mercado imobiliário iria entrar em colapso ainda mais, paralisando todo o sistema financeiro. A administração Bush, em setembro de 2008, respondeu colocando Fannie Mae e Freddie Mac na Conservatória do governo, onde eles permanecem hoje.Fannie e Freddie tiveram algum papel na crise do subprime?
No.,em 1992, o Congresso estabeleceu os “objetivos de habitação acessíveis”, que eram metas numéricas para a participação dos empréstimos apoiados por Fannie e Freddie que foram para os mutuários de baixa renda e minorias. Durante anos, analistas conservadores têm falsamente apontado para estes objetivos como um catalisador para a crise da habitação, alegando que eles empurraram Fannie e Freddie para assumir níveis sem precedentes de risco, criando uma bolha e um busto no mercado de habitação subprime que provocou a catástrofe financeira.isso simplesmente não é verdade. Um estudo recente do Federal Reserve Bank of St., Louis descobriu que os objetivos de habitação acessível não tinha impacto observável sobre o volume, preço ou taxas de incumprimento de empréstimos subprime durante a crise, mesmo depois de controlar o tamanho do empréstimo, tipo de empréstimo, características do mutuário, e outros fatores. O economista da Reserva Federal Neil Bhutta chegou a uma conclusão semelhante em 2009, achando que os objetivos de habitação acessível teve um efeito negligenciável sobre Fannie e Freddie empréstimos durante a bolha de habitação.isso não deve ser surpresa., Fannie e Freddie não titularizaram quaisquer empréstimos que atendessem à definição da indústria de “subprime”, e os empréstimos em seus títulos mais arriscados—comumente identificados como” subprime-like “ou”subprime equivalente” —experimentaram taxas de delinquência que espelhavam o mercado principal. Os empréstimos Alt-A que conduziam as suas perdas eram normalmente concedidos a famílias com rendimentos mais elevados e, por conseguinte, não se qualificavam para os objectivos de habitação a preços acessíveis., Enquanto a Fannie e o Freddie fez segurar alguns subprime mortgage-backed securities em suas carteiras de investimentos—muitos dos quais qualificado para a habitação a preços acessíveis objetivos desses investimentos ficou para trás o resto do mercado e fez apenas uma pequena fração do total de concessão de empréstimos subprime durante a bolha imobiliária.como estão a Fannie e a Freddie hoje?
muito melhor, mas ambas as empresas ainda têm um longo caminho a percorrer. Graças, em parte, ao aumento dos preços das casas, Fannie Mae em agosto postou seu maior lucro trimestral desde o início da crise, marcando seu segundo trimestre lucrativo consecutivo., Enquanto isso, Freddie Mac relatou um lucro trimestral pela quinta vez desde que a crise começou.a melhoria das Finanças de ambas as empresas levou o departamento do Tesouro dos EUA em agosto a reformular os Termos do resgate do governo. Nos termos do acordo anterior, Fannie e Freddie sacaram dinheiro do Departamento do tesouro como necessário para reforçar suas reservas de capital. Em troca, as empresas emitiram ações preferenciais para o governo em que pagaram um dividendo obrigatório de 10 por cento., De acordo com as novas regras, O tesouro irá simplesmente reclamar todos os lucros da Fannie e da Freddie no final de cada trimestre e fornecer capital, quando necessário, no caso de uma perda trimestral.enquanto o pior da crise parece ter acabado, Fannie e Freddie estão longe de pagar a sua dívida. De acordo com a Moody’s Analytics, as empresas podem levar 15 anos para pagar os contribuintes na totalidade., Enquanto isso, como o governo continua a desempenhar um papel central nas operações diárias de Fannie e Freddie, a incerteza contínua levou muitos funcionários-chave a sair e causou um subinvestimento em infra-estruturas e sistemas necessários.o que devemos fazer com a Fannie e a Freddie?com o apoio do governo federal em quase todos os empréstimos feitos no país hoje, quase todos concordam que o atual nível de apoio é insustentável a longo prazo, e o capital privado acabará por assumir mais risco no mercado hipotecário., Isso deixa duas questões críticas para os políticos hoje: que tipo de presença deve o governo federal ter no futuro mercado de habitação, e como fazemos a transição responsável para este novo sistema de financiamento da habitação?desde o início da tutela de Fannie e Freddie, dezenas de grupos de advocacia, acadêmicos e partes interessadas da indústria têm oferecido respostas possíveis para estas perguntas. A esmagadora maioria destes planos sugeridos concorda que alguma forma de apoio do governo é necessária para garantir um mercado de habitação estável e para manter a hipoteca de taxa fixa de 30 anos.,em janeiro de 2011, o grupo de trabalho sobre Financiamento hipotecário—um grupo progressista de especialistas em financiamento imobiliário, defensores da habitação a preços acessíveis, e líderes acadêmicos patrocinados pelo Centro para o Progresso Americano—lançou seu plano de liquidação responsável Fannie Mae e Freddie Mac e trazer capital privado de volta para o mercado hipotecário dos EUA. A nossa proposta inclui um apoio explícito do governo a certos produtos hipotecários, requisitos que as empresas privadas servem todo o mercado, e um regulador habilitado para garantir a sustentabilidade e acessibilidade dos preços dos produtos hipotecários., O plano também estabelece cinco princípios orientadores para qualquer esforço de reforma:
- Ampla e consistente o acesso ao crédito hipotecário em todas as comunidades
- Estabilidade no financiamento de hipotecas durante a todos os tipos de condições económicas
- a Transparência e a padronização dos produtos, que pode ser entendido
- Acesso facilitado ao financiamento de hipotecas, tanto para ter uma casa e aluguer de habitação
- proteção ao Consumidor para garantir que a hipoteca de produtos e práticas de operar nos melhores interesses de longo prazo dos mutuários
o Que iria acontecer se totalmente privatizada EUA, mercado de hipotecas?muitos analistas e políticos conservadores—recorrendo a retórica acalorada e demoras sobre as origens da crise-argumentam que precisamos de um mercado hipotecário totalmente privado gerido por Wall Street. Foi o segmento totalmente privado do mercado, no entanto, que causou milhões de execuções hipotecárias e derrubou todo o sistema financeiro. Se retirarmos a lição errada da crise financeira e retirarmos abruptamente o governo do financiamento hipotecário, isso conduzirá a uma redução acentuada da disponibilidade de empréstimos ao domicílio, cortando o acesso ao financiamento hipotecário para a classe média.,
A história é um guia útil aqui. Antes da introdução da garantia do governo sobre hipotecas residenciais na década de 1930, as hipotecas tipicamente tinham 50 por cento de requisitos de down-payment, durações curtas, e altas taxas de juros—colocando homeownership fora do alcance de muitas famílias de classe média. O sistema de financiamento da habitação estava sujeito a frequentes pânico, durante o qual os depositantes exigiam dinheiro dos seus bancos, deixando os mutuantes insolventes. Essa volatilidade é uma razão pela qual todas as outras economias desenvolvidas no mundo têm níveis profundos de apoio do governo para o financiamento hipotecário residencial.,
além disso, a remoção abrupta do apoio do governo quase certamente significaria o fim da hipoteca de taxa fixa de 30 anos, agora um pilar do mercado de habitação dos EUA. Há décadas que as famílias da classe média dependem da segurança e da acessibilidade dos preços deste produto, o que permite aos mutuários fixar os seus custos de habitação e planear melhor o seu futuro numa economia cada vez mais volátil. A maioria dos especialistas concorda que este produto altamente benéfico desapareceria em grande parte sem uma garantia do governo.,
conclusão
para ter certeza, Fannie Mae e Freddie Mac eram empresas falho que tomaram várias más decisões de negócios, e os contribuintes nunca mais devem ter que pagar a conta para a ganância de qualquer instituição financeira. Mas como os legisladores olham para o futuro do financiamento imobiliário dos EUA, eles devem buscar reformas inteligentes que se concentram no que foi quebrado no sistema anterior, mantendo o que funcionou por décadas. O governo federal deve continuar a desempenhar um papel fundamental no mercado da habitação, independentemente de funcionar através de Fannie e Freddie, uma nova agência, ou de empresas puramente privadas.,John Griffith é um analista político com a equipe de habitação no centro para o Progresso Americano.