comprar uma casa através de uma venda a descoberto é semelhante à compra de um encerramento, mas os dois processos não são os mesmos. numa venda a descoberto, o banco ou o credor não despede o proprietário. Em vez disso, o mutuante deixa o actual proprietário vender a casa por menos do que a sua dívida hipotecária. a vantagem de comprar uma venda a descoberto é que você pode encontrar casa a um preço reduzido. mas o processo pode muitas vezes ser demorado e ilustrativo, e as transacções de venda a descoberto têm perigos únicos., Além disso, não há garantia de que pouparia dinheiro em comparação com a venda tradicional. aqui está o que precisa de saber se está a considerar comprar a ashort sale home.o que é uma venda a descoberto?Quanto tempo demora uma venda a descoberto?quem deve comprar uma venda a descoberto?o que é uma venda a descoberto?,uma operação de venda a descoberto pode ocorrer quando o saldo do empréstimo hipotecário do proprietário excede o valor de mercado da sua casa.por outras palavras, o valor de mercado do País de origem fica aquém do saldo devido àportgage. Isto também é chamado de “subaquático” ou em “equidade negativa”.”
numa venda a descoberto, o proprietário precisa de vender a sua casa subaquática — e o hipotecário dá permissão para que a propriedade seja vendida por menos do que o saldo remanescente.,
o mutuante perderá dinheiro, mas concorda com a venda da propriedade, a fim de evitar o processo de encerramento, que poderia custar ainda mais.de certa forma, uma venda a descoberto pode ajudar tanto o mutuante como o proprietário. E também ajuda você, o comprador de casa, se você pode obter um negócio abaixo do mercado na propriedade.
o processo de venda a descoberto
o processo de venda a descoberto é muito semelhante a comprar uma casa fora do mercado.
Você vai começar por encontrar uma casa e gettingpre-aprovado para financiamento (a menos que você está pagando em dinheiro). Então vais fazer uma oferta, negociar a venda e fechar., mas em qualquer destas fases, há desafios únicos para as casas de venda curta. Eis o que precisas de saber.
Passo 1: encontrar uma casa de venda a descoberto
dada a complexidade e o risco associado às vendas a descoberto, não recomendamos ir sozinho a menos que tenha muita experiência prévia.
embora você possa procurar por propostas por conta própria usando um serviço de listagem múltipla (MLS), é melhor contratar um agente realestado que tem experiência em vendas curtas.,
Um bom agente irá verificar o título, saber se um aviso de encerramento foi arquivado, e determinar o quanto é permitido para o(s) mutuante (s). Estes dados irão ajudá-lo a preparar uma oferta competitiva.além disso, o agente ajudá-lo-á a negociar o melhor acordo e a ultrapassar quaisquer bloqueios de estrada para um encerramento bem sucedido.
estar ciente de que o processo de venda a descoberto pode demorar muito mais do que a compra em casa tradicional. Mesmo com um agente qualificado, não é raro que as transacções de venda demorem seis meses ou mais a fechar.,
Passo 2: Obter pré-aprovado para financiamento
a menos que você esteja pagando por uma propriedade de venda curta com dinheiro, seu primeiro passo é obter pré-aprovado para uma hipoteca.esta é uma obrigação. Sem financiamento no local, é provável que um banco rejeite a sua oferta fora de mão.felizmente, ser pré-aprovado é relativamente rápido e fácil. muitos credores podem verificar a sua pontuação de crédito e documentos financeiros ferir um dia. Depois escrevem-te uma carta de pré-aprovação, que te dá o poder de fazer uma oferta incrível numa casa., Start your mortgage pre-approval (Fev 6, 2021)
Step 3: Make an offer
Your third step to buying a shortsale home is to make a competitive offer. Embora você possa ser capaz de comprar belowsticks price, não conte com isso. Em vez disso, faça uma oferta razoável com base no valor da casa.
um agente imobiliário que conhece o seu mercado imobiliário local pode mostrar-lhe propriedades comparáveis (“comps”) que tenham vendido recentemente, para que possa fazer uma oferta realista.,
um bom pacote de oferta para uma venda curta incluirá:
- um contrato de compra para você e o vendedor para assinar
- um depósito de dinheiro ganho. Um depósito substancial mostra o agente de cotação e o banco que você é um comprador sério., Se o negócio fechado, o depósito se torna parte do seu adiantamento
- Uma carta de pré-aprovação para provar que você tem a capacidade para comprar o imóvel pelo preço oferecido
- de Informações sobre os recentes preços de venda de propriedades semelhantes na área (“comps”) para provar sua proposta de preços é baseada na realidade
- Prova de fundos — Isto pode ser necessário se uma carta de pré-aprovação não convencer o vendedor de que você tem dinheiro suficiente., A prova de fundos pode incluir cópias de extratos bancários, bem como linhas de capital de crédito e demonstrações financeiras certificadas
lançando as negociações com a oferta alow-ball não é provável que resulte em seu favor. Um credor pode demitir a sua oferta sem sequer responder.fazer ofertas de bola baixa pode ter funcionado durante a última recessão, quando os credores estavam desesperados para mitigar os seus erros. Mas os vendedores podem dar-se ao luxo de ser mais exigentes agora. de facto, a desvalorização é uma das razões pelas quais os bancos rejeitam as ofertas de venda a descoberto.,
outra razão comum para a rejeição é uma oferta incompleta — uma que não contém todos os documentos necessários.
Por isso, certifique-se de que tem o seu trabalho em ordem antes de tentar comprar uma casa de venda curta, tal como faria para qualquer outra compra em casa.
Passo 4: negociar a venda a descoberto e as contingências
você e o seu agente devem também preparar uma adenda de venda a descoberto com certas contingências.
“contingências” são condições que têm de ser cumpridas antes que a venda em casa seja realizada.,
por exemplo, você provavelmente quer fazer a sua oferta depender da aprovação dos credores da venda, a duração do tempo que você está disposto a esperar pela aprovação da venda a descoberto, e o montante que você vai pagar nos custos de fechamento.
Você provavelmente também quer que uma venda curta seja dependente dos resultados de uma inspeção doméstica. faça o que fizer, não compre uma casa de venda a descoberto sem que o local seja inspeccionado primeiro.
na verdade, você pode querer contratar inspetores especializados para procurar problemas de preços, tais como térmitas, mofo e danos estruturais.,
Nota: as casas de venda a descoberto são vendidas “tal como é”
tenha em mente que uma venda a descoberto é uma compra “tal como é”.ao contrário das vendas regulares no domicílio, não deve esperar que o vendedor baixe o preço de pedido se a sua inspecção no domicílio revelar problemas. Raramente acontece.
mas uma inspeção pode ainda resolver problemas de quebra de negócio que podem impedi-lo de comprar a casa. se você é um buyer inteligente e determinado, é possível encontrar pechinchas de venda curta. Uma vez que você encontrar um, um resultado bem sucedido pode definitivamente valer a pena o esforço.quanto tempo demora uma venda a descoberto?,um agente da Califórnia estimou que demora cerca de 60 a 90 dias, em média, para um mutuante aprovar um negócio de venda a descoberto — e isso depois de receber a oferta completa. no entanto, é apenas uma estimativa de um agente. O prazo real para uma venda curta pode variar muito.
O tempo para fechar depende de onde você mora. Pode ser muito mais longo se vários credores estiverem envolvidos. E 60-90 dias é apenas uma média, significando por definição que alguns levam menos tempo e outros mais.,
as variáveis são tão amplas e complexas que um agente imobiliário especializado em vendas curtas só poderia adivinhar o tempo da oferta para o fechamento — mesmo se eles estavam na posse total dos fatos do seu caso. três obstáculos comuns podem levar mais tempo do que uma venda tradicional — ou impedir completamente a transacção. devem-se múltiplas dívidas. Se o dono da casa pedir emprestado a vários credores, os “titulares de garantia Júnior” podem bloquear a venda., Estes mutuantes geralmente recebem pouco (ou nenhum) dinheiro de vendas curtas. Um exemplo seria um mutuante de capital próprio que assegurasse a dívida contra a casa após a hipoteca original ter sido retirada
Existem muitas vezes desafios e atrasos na compra de uma casa de venda a descoberto – razão pela qual um número desproporcionado de vendas a descoberto é absorvido por promotores imobiliários profissionais e barbatanas de casas., estes potenciais compradores não são investidos na transacção e podem reduzir os atrasos até pagarem o preço de compra e tomarem posse. Eles podem não se importar muito, mesmo que o negócio se desmorona se eles têm vários outros no oleoduto.
é diferente para os compradores individuais que procuram um lugar para viver, porque eles podem estar em uma situação difícil se a venda cair. talvez você esteja bem situado para esperar uma venda curta, e essas armadilhas não representariam um desafio para você.,Mas há uma boa razão para tantos compradores privados deixarem vendas curtas para os profissionais.prós e contras da compra de uma casa de venda a descoberto o maior benefício para comprar uma casa de venda a retalho é a possibilidade de encontrar muita coisa.
e ao contrário do que acontece com um encerramento, é provável que a ashort sale home esteja em boas condições. Muitas vezes, o proprietário atual ainda estará em residência e mantendo a manutenção básica. Pelo contrário, a recuperação pode estar em mau estado. muitos desafios no processo de venda a curto prazo resultam de um fato:o proprietário não está tomando as decisões sobre a transação de venda a curto prazo.,é o credor hipotecário que controla a casa e supervisiona a venda.Pode até haver vários mutuantes se o proprietário atual tem uma segunda hipoteca,como um empréstimo de capital próprio ou linha de crédito de capital próprio (HELOC).alguns compradores de casas optam por suportar as complicações da venda a descoberto porque podiam comprar a um preço demasiado elevado. Mas você deve estar plenamente ciente das questões potenciais antes de considerar uma compra a curto prazo.,
as casas de venda a descoberto podem ser difíceis de encontrar
a fim de precisar de uma venda a descoberto, um proprietário deve ter um capital próprio negativo — o que significa que a hipoteca da casa é maior do que o valor da propriedade. após o colapso do mercado imobiliário que começou em 2008, muitos proprietários de casas se viram submersos em suas hipotecas. Este meanta muito mais proprietários qualificados para vendas curtas.
A situação mudou drasticamente desde então. Os Homevalues recuaram e continuam a crescer na maioria dos mercados., Agora, com taxas de juros tão baixas, mais proprietários em apuros podem dar-se ao luxo de manter os seus rendimentos por refinanciamento.para poder beneficiar de uma venda a descoberto, o proprietário deve também ter dificuldades financeiras. Um vendedor pode até mesmo precisar de uma carta de dificuldade ou pagar stubsproving que ele ou ela não pode, possivelmente, recuperar os pagamentos de hipoteca e evitar tornar-se uma propriedade REO (encerramento). Frank Nothaft é economista chefe da CoreLogic, uma empresa que acompanha os mercados imobiliários e hipotecas., Ele explica: “há dez anos, nas profundezas da Grande Recessão, mais de 11 milhões de proprietários de casas tinham equidade negativa ou 25% das casas hipotecadas.”
mas, “depois de mais de oito anos de aumento dos preços no domicílio e do crescimento do emprego, os proprietários subaquáticos foram reduzidos a apenas 2 milhões, ou menos de 4% das casas hipotecadas.”
assim, hoje em dia há muito menos oportunidades do que havia antes para os compradores experientes para tirar proveito de vendas curtas. no entanto, estas oportunidades ainda não se esgotaram completamente. Para compradores determinados, ainda pode haver bons negócios a serem feitos.,
o processo de venda a descoberto pode ter longos atrasos
As vendas a curto prazo são muitas vezes dadas a MENOR prioridade do que as vendas tradicionais. Isso é porque a papelada está a ser processada por um credor que sabe que já perdeu dinheiro em casa. por vezes, demora semanas ou meses até que uma proposta de venda a descoberto seja aceite ou rejeitada. Ou o mutuante pode fazer uma contra-oferta, caso em que você pode recusar, aceitar ou contar de volta — o que envolve reiniciar o processo a partir da estaca zero., se estiverem envolvidos prestamistas de segunda hipoteca ou “titulares de direitos de garantia Júnior”, os atrasos podem ser esticados para além da resistência, uma vez que cada um deles precisa de comprar a comida.
A Associação Nacional de Corretores de imóveis descreve alguns de seus membros de experiências com as vendas a curto:
“Como resultado dessas challengesour membros têm relatado dificuldades com: responder credores; lostdocuments que requerem múltiplos envios, imprecisas ou irrealistas homevalue avaliações, e longos atrasos de processamento, o que causa os compradores walkaway.,isto não quer dizer que todos tenham uma experiência tão dolorosa ao comprar uma venda curta, mas é importante definir as suas expectativas de forma realista. a compra de uma venda a descoberto será provavelmente mais difícil do que a compra de uma casa no mercado.
o que acontece ao proprietário original depois de uma venda a descoberto ser fechada?
para o vendedor da casa,uma venda a descoberto significa o fim da viagem ao longo e estressante. A Homeownership não correu como planeado. Os próprios não podiam pagar os pagamentos da hipoteca por causa de uma perda de emprego, doença ou outra circunstância não planeada.,o proprietário pode ter tentado refinanciar, mas não conseguiu, devido a problemas de comunicação de crédito ou a falta de rendimento. O homeownermay original foi aplicado, sem sucesso, para programas de modificação de empréstimos.para evitar perder a casa através do encerramento, os próprios credores recorreram com sucesso ao mutuante para uma operação de venda a descoberto. Mas ao fazer isso, ele ou ela perdeu o controle do processo de venda e qualquer capacidade de sempre recuperar o pagamento inicial ou qualquer capital adicional.
O departamento de mitigação de Perdas do emprestador agora chama de shotsinstead.,após uma venda a descoberto, o mutuante pode saldar a totalidade da dívida, apesar de as receitas da venda não terem compensado o empréstimo de reimportação. por outras vezes, o mutuante pode interpor recurso de uma decisão de eficiência contra o mutuário através dos tribunais, numa tentativa de recuperar a oportunidade. Um proprietário que pede uma venda a descoberto deve tentar obter uma renúncia para evitar que o emprestador de tentar recuperar o dinheiro perdido no futuro.
o crédito do proprietário da casa vai ficar perplexo por um tempo, mas ele normalmente vai recuperar mais rapidamente após uma venda a curto prazo do que após um encerramento., por exemplo, um proprietário que abandone a sua casa através de um processo de venda de terrenos pode comprar outra casa através do programa de empréstimos da FHA, sempre que satisfaça os critérios de tomada firme do mutuante. no entanto, após um encerramento, a FHA exige um período de espera de três anos antes de comprar outra casa. Os empréstimos convencionais apoiados por Freddie Mac andFannie Mae requerem uma espera de sete anos por mutuários com uma hipoteca sobre o seu relatório de crédito. vale a pena comprar uma venda a descoberto?
Por agora, os dias de fácil recolha de vendas curtas acabaram., Casas pré-hipotecárias e pechinchas hipotecadas também têm de ser encontradas.
True, você ainda pode encontrar ofertas muito úteis com uma venda a descoberto. Mas tens de te esforçar mais e mais para caçá-los. e recomenda-se vivamente que trabalhes com um agente profissional que tenha bastante experiência em saleexperiência curta. se você está interessado em comprar ashort sale home, você ainda precisa obter pré-aprovado para financiamento. Esse passo, pelo menos, pode começar aqui.,
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