Florida Tax Deed Sales Are Getting Risky
Each year tax collectors and circuit court clerks across the state conduct tax escritura sales to collect unpaid ad valorem real property taxes. Ocasionalmente, os licitantes bem sucedidos nestas vendas adquirem títulos de imposto a propriedades valiosas que valem muito mais do que os impostos devidos contra eles., Mas alguns desses compradores afortunados podem estar em uma surpresa rude se o aviso de venda não conseguiu realmente chegar aos antigos proprietários da propriedade. Duas decisões recentes que aplicam a devida proteção de processo às vendas de escritura fiscal impuseram requisitos de aviso mais rigorosos do que prevaleceram em anos anteriores,1 inclinando o campo de jogo para a vantagem dos proprietários que desafiam as vendas de escritura fiscal devido a uma falta de aviso.,
Notice of Tax Deed Sales
Under Florida law, a parcel of real property becomes eligible for a tax deed sale when ad valorem property taxes become more than two years past due. Os Estatutos da Flórida dividem a responsabilidade pela notificação das vendas de escritura fiscal entre um cobrador de impostos de um condado, que deve identificar as pessoas com direito a notificação, e o funcionário do Tribunal de circuito, que envia os avisos.,2 o cobrador de impostos deve procurar os registros oficiais de imóveis do condado para identificar os titulares de títulos legais de registro, hipotecas, e outras pessoas que têm o direito de receber aviso de que sua propriedade está prestes a ser vendida para impostos não pagos.3 o cobrador de impostos deve também rever o último rolo de avaliação do Avaliador da propriedade para identificar a pessoa a quem o imóvel em questão foi avaliado pela última vez, que também tem direito a aviso prévio.,4
Uma vez que o cobrador de impostos determina quem tem direito a notificação, ele ou ela deve preparar uma declaração identificando essas pessoas e seus endereços, em seguida, entregar a declaração ao secretário do Tribunal de circuito.5 o funcionário deve enviar aviso da próxima venda de escritura de imposto por recibo certificado de devolução de correio solicitado a cada uma das pessoas listadas no extrato de imposto.6
no passado, os tribunais da Flórida rotineiramente confirmou as vendas de escritura fiscal, apesar dos desafios trazidos por proprietários que nunca realmente recebeu avisos enviados pelo funcionário., Se o cobrador de impostos preparou as declarações necessárias e o funcionário enviou aviso às pessoas assim identificadas, os tribunais confirmou a venda, mesmo que os avisos foram mal direcionados devido a erros pelo coletor de impostos ou foram enviados para endereços desatualizados ainda refletidos nos rolos do avaliador de propriedade.7 nestes casos, os tribunais centraram-se na equidade do regime legal em geral e nas informações de que o funcionário dispõe no início do processo., Os tribunais também fez referência freqüente para a dever imposto em cada proprietário de propriedade para saber que a sua propriedade está sujeita a impostos ad valorem, que se tornam devidos e pagáveis a cada ano, como apoio adicional para a defesa de vendas, caso em que o aviso não conseguiram chegar o proprietário do imóvel.de facto, os tribunais confirmaram a venda de documentos fiscais mesmo quando o funcionário recebeu declarações do Serviço postal afirmando claramente que a notificação não tinha chegado ao proprietário que estava prestes a perder os seus bens.,8 Assim, mesmo quando o atendente realizar a venda foi totalmente ciente de que o aviso prévio não conseguiram chegar o dono da propriedade, os tribunais manteve as vendas, considerando que o aviso de satisfeito o estatuto da Flórida e também se reuniu com o requisito básico do devido processo legal que a notificação ser “razoavelmente calculadas, sob todas as circunstâncias, para informar as partes interessadas da pendência da acção.”9
When Notice of Sale Is Returned Undelivered
A property owner’s prospects for overning a tax deed sale due to lack of notice improved dramatically in 2006, however, with the Supreme Court’s decision in Jones v., Flowers, 547 U. S. 220 (2006). Neste caso, o Tribunal de Justiça rejeitou categoricamente a premissa de que o simples envio da notificação de uma venda de títulos de dívida fiscal satisfez o processo devido Se essa notificação for devolvida sem entrega antes da venda ocorrer.10
confrontado com o desafio de um proprietário de propriedade para uma venda fiscal Arkansas, o tribunal concedeu certiorari para determinar “se a cláusula do processo devido exige que o governo tome medidas adicionais para notificar um proprietário de propriedade quando a notificação de uma venda fiscal é devolvida sem entrega.,”11 o tribunal explicou que tinha confirmado a suficiência de notificações não recebidas no passado, porque as notificações tinham sido “razoavelmente calculadas para chegar ao destinatário pretendido” quando enviadas.em cada um dos casos, o governo tentou notificar e não ouviu nada indicando que algo tinha corrido mal. . . . Mas nunca se abordou se o devido processo implica mais responsabilidade quando o governo se torna ciente antes da tomada de que a sua tentativa de aviso falhou.,12
Embora o tribunal reconheceu que os estados não estão obrigados a estabelecer um procedimento de notificação que fornece para retornar confirmações, o tribunal determinou que se retornar confirmações foram usados, e um “enviado notificação fiscal da venda é devolvido não reclamados, o estado deve tomar as medidas razoáveis para tentar avisar ao proprietário do imóvel antes de vender a sua propriedade, se for praticável fazê-lo.,”13
O tribunal também considerou e rejeitou os argumentos de que a venda deve ser deferido, porque 1) o contribuinte tinha fornecido o endereço para o qual o aviso tinha sido enviado; 2) ele foi até para o contribuinte a manter o respectivo endereço atualizado; e 3) a contribuinte foi cobrado com o aviso de que sua propriedade foi sujeito a tomar se ele ou ela não pagar impostos. Embora o tribunal tenha concordado que o contribuinte tinha cada uma destas obrigações, o tribunal determinou que “nenhuma destas alegações alivia o estado da sua obrigação constitucional de fornecer comunicações adequadas.,”14 Embora o tribunal se tenha recusado a especificar quais “medidas razoáveis adicionais” são necessárias, vários tribunais de recurso sugeriram que pesquisas adicionais de registos públicos podem ser necessárias quando uma autoridade tributária recebe um recibo de Devolução que mostra que a entrega de um aviso de venda falhou.A Suprema Corte da Flórida também sinalizou a necessidade de uma revisão mais rigorosa da suficiência dos avisos de venda de títulos de dívida fiscal, começando com a decisão da Delta Property Management, Inc. v. Profile Investments, Inc., 875 So. 2d 433 (Fla. 2004)., Lá, o tribunal reverteu o julgamento sumário de defesa de um imposto de escritura de venda para que o processo, porque a notificação enviada para o proprietário do imóvel possa ter invocado um endereço desatualizado, tirada de um velho avaliação do rolo, em vez de partir do mais recente avaliação do rolo, conforme exigido por F. S. §197.502(4)(a)., O tribunal também anunciou que a partir de agora, simplesmente cumprindo com o procedimento de notificação legal nem sempre pode satisfazer o devido processo, afirmando: “enquanto o funcionário deve usar o depoimento do coletor de impostos ao preparar os anúncios de venda de impostos, as circunstâncias podem justificar alguma ação adicional por parte do funcionário. . . . “16
além disso, após a decisão de Jones v. Flores, a Flórida Supremo Tribunal elaborou mais sobre o tipo de circunstâncias, o tribunal tinha em mente que iria exigir esforços adicionais por parte do secretário para dar notificação adequada de um imposto escritura de venda em Vosilla v. Rosado, 944 Assim., 2d 289 (Fla. 2006) .17 neste caso, o Tribunal considerou um recurso de uma escritura de venda fiscal em que os proprietários não receberam o aviso legal de venda, embora os proprietários tenham tomado medidas razoáveis para manter tanto o cobrador de impostos como o avaliador de propriedade informados do seu novo endereço. Na verdade, as provas apresentadas no julgamento estabeleceram que os Rosados tinham dado notificação por escrito de seu novo endereço de correio tanto para o coletor de impostos e o funcionário do Tribunal de circuito, mas nenhum oficial atualizou os rolos de avaliação da propriedade do avaliador para mostrar o novo endereço.,18 Assim, quando o coletor de imposto recebeu um pedido que o obrigasse a realizar uma venda de escritura de imposto, o coletor de imposto preparou a declaração para o aviso usando o endereço antigo, e o clerk enviou o aviso para o endereço antigo.
não surpreendentemente, o funcionário recebeu o recibo de retorno de volta, o que indicava que alguém além dos Rosados tinha assinado para o aviso.19 o funcionário também deve receber um retorno de serviço do xerife, que afirmou expressamente que os Rosados já não viviam no antigo endereço.20 no entanto, o funcionário procedeu à venda da escritura fiscal da propriedade dos Rosados.,quando os Rosados contestaram a venda, o Tribunal de Justiça confirmou a venda, decidindo que o funcionário tinha o direito de se basear na declaração do cobrador de impostos, e mesmo que a declaração contivesse um endereço antigo, a venda cumpria o procedimento legal.21 na apelação, o quinto distrito reverteu, e o Supremo Tribunal afirmou a reversão, afirmando: “o devido processo exige que o funcionário olhar para além da declaração do coletor de impostos quando há razões para acreditar que a declaração já não reflete aqueles que têm direito a notar ou, … não reflete mais o endereço do titular.,”22
O Tribunal argumentou ainda que:
as medidas tomadas pelo Estado ao notificar um detentor do título de uma venda iminente de escritura fiscal dos bens do titular devem ser razoavelmente calculadas para chegar ao detentor do título sob todas as circunstâncias. Tais circunstâncias incluem informações únicas sobre um destinatário pretendido que possam exigir que a autoridade fiscal envide esforços para além dos exigidos pelo regime legal em circunstâncias normais.,23 Uma vez que “o funcionário sabia ou devia saber que o aviso tinha sido enviado aos Rosados num endereço incorrecto”24, O Tribunal concluiu que o funcionário devia fazer esforços adicionais para notificar a venda.
Devido a Aplicação de Padrões de Processo para a Flórida Imposto de Ação de Vendas
a Aplicação do devido processo padrões anunciou em Flores e Rosado para a Flórida imposto de ação de vendas determina que funcionários que aprender que a notificação tenha sido devolvido não entregues antes de uma aeronave de imposto de escritura de venda ocorre deve tomar as medidas razoáveis para dar um aviso antes de vender um imóvel, se for praticável fazê-lo., Simplesmente colocar as confirmações de retorno no arquivo mostrando o aviso foi enviado, mas não recebidos deverão estar de acordo com a Flórida legal de aviso prévio procedimento, mas não vai satisfazer devido processo constitucional requisitos. Além disso, a facilidade e disponibilidade de pesquisas eletrônicas nesta era tecnológica militam fortemente a favor de exigir pesquisas rotineiras na Internet para contribuintes desaparecidos e detentores de garantias antes de vender sua propriedade., Da mesma forma, avisos falhados baseados em erros na declaração do coletor de imposto identificando pessoas incorretas ou endereços não vai mais proteger os compradores de escritura fiscal de ter vendas retiradas de lado. A partir de agora, os compradores de escritura fiscal devem esperar ter que defender a falha do funcionário para tomar medidas adicionais para dar notificação de uma venda de escritura fiscal quando um anúncio é devolvido SEM entrega. Do mesmo modo, os compradores de escritura fiscal devem estar prontos para provar que o funcionário não tinha conhecimento de circunstâncias únicas sobre o proprietário do imóvel que pode ter mandatado esforços especiais para além do regime de notificação legal., Caso contrário, as compras de escritura de imposto podem ter um tempo muito difícil pendurado em propriedade de escritura de imposto sempre que os proprietários vêm a tribunal para contestar a suficiência de avisos que nunca receberam.
a seguinte resposta foi publicada no Jornal de outubro de 2007
nvolvimento do autor
estou escrevendo para expressar meu extremo desagrado com a decisão da Revista de publicar em julho / agosto de 2007 um artigo escrito por Robert M. Quinn, “as vendas de escritura fiscal da Flórida estão ficando arriscadas.,”
Este artigo é incompleto, uma vez que apresenta como lei estabelecida vários princípios importantes alegadamente baseados em recentes decisões do Supremo Tribunal da Flórida e do Supremo Tribunal dos Estados Unidos que ainda não foram decididos ou estão severamente limitados pelo alcance das participações reais dos tribunais.várias questões críticas que são o foco final deste artigo estão sendo vigorosamente disputadas e litigadas em dois casos separados que estou lidando e que estão sendo litigadas do outro lado por Robert Quinn e seu escritório de advocacia Carlton Fields.,o primeiro caso desempenha um papel significativo no artigo, Delta Property Management, Inc. v. Profile Investments, Inc., 875 So. 2d 433 (Fla. 2004), e está entrando em seu sétimo ano de litígio em Duval County Circuit Court, onde eu, juntamente com o co-advogado representar o queixoso e o Sr. Quinn e sua firma representam um dos réus. Está iminente um outro recurso relativo, nomeadamente, à determinação pelo Tribunal de Justiça da inaplicabilidade da decisão anterior do Supremo Tribunal (discutida na nota 17 do artigo)., Outro caso também discutido no texto que acompanha a nota 17 do artigo, Luke Investments, Inc. v. Camelot Condominium Owners Association, Inc., (2d DCA Processo n. o 2D07-1682), é um processo em que eu, juntamente com outros advogados, represento o recorrente Luke Investments, e o Sr. Quinn e o seu escritório de advogados representam a appellee, Camelot Condominium Owners Association. Argumento Oral antes do Segundo Distrito está definido para 3 de outubro de 2007.o facto de que Mr., Quinn e Carlton Fields, o autor e sua firma, têm esse interesse óbvio nestes casos, e no resultado desta área de direito não foi divulgado no artigo. Considero isto totalmente inaceitável.não acredito que a Revista não assuma a responsabilidade de permitir que o que é equivalente a lobbying judicial ex parte apareça nas suas páginas.
William S., Graessle, Jacksonville Nota do Editor: o envolvimento do autor e de seu escritório de advocacia em litígios discutidos em seu artigo e a pendência de certos casos discutidos nele, sob as políticas da revista aplicável, não necessariamente desqualifica a peça de publicação. No entanto, através de uma comunicação incompleta entre a redação e o autor, Este envolvimento não foi conhecido ou considerado pelo painel de revisão. Estão agora em vigor procedimentos mais formais para que uma situação semelhante não volte a ocorrer., A revista pede desculpas por estes assuntos não terem sido divulgados aos nossos leitores e espera que todas as partes interessadas façam a sua própria avaliação das questões levantadas pelo Sr. Graessle. Finalmente, a revista o convidou a preparar um artigo de acompanhamento em um futuro número.
M. Robert Quinn é um acionista da Carlton Campos, P. A., em Tampa. Ele é membro dos grupos de negócios da empresa, litígios de propriedade real, falência e direitos de credores. Mr., Quinn tem mais de 25 anos de experiência representando empresas e credores em disputas comerciais de todos os tipos, e também em questões que envolvem litígios de propriedade real, exercícios e Execuções Hipotecárias, disputas de Código Comercial Uniforme, direitos dos credores e assuntos de falência. O Sr. Quinn é um professor e escritor frequente nestes domínios.