Endnotes și citări sunt disponibile în versiunile PDF și Scribd.cu exact patru ani în urmă, în primele zile ale crizei financiare, guvernul federal a preluat controlul finanțatorilor ipotecari Fannie Mae și Freddie Mac printr-un proces legal numit conservatorship., De atunci, cele două companii au cerut aproximativ 150 de miliarde de dolari în sprijinul contribuabililor pentru a rămâne solvabili, în timp ce guvernul a menținut piața imobiliară pe linia de plutire, susținând mai mult de 95 la sută din toate împrumuturile pentru locuințe făcute în Statele Unite.Fannie și Freddie rămân două dintre cele mai mari instituții financiare din lume, responsabile pentru o combinație de 5 trilioane de dolari în active ipotecare. Totuși, puțini americani înțeleg ce fac de fapt Fannie și Freddie pentru proprietarii de case, ce rol au jucat în recenta criză a locuințelor sau ce rol vor avea pe piața ipotecară a viitorului., La a patra aniversare a conservatorship lor, aici sunt șapte lucruri pe care trebuie să știți despre cei doi giganți ipotecare.
ce fac Fannie Mae și Freddie Mac?
funcția principală a Fannie Mae și Freddie Mac este de a oferi lichiditate sistemului de finanțare ipotecară națiunii. Fannie si Freddie cumpărare acasă împrumuturi făcute de firme private (cu condiția de credite să îndeplinească strict de dimensiunea, de credit, precum și standardele de subscriere), pachetul de acele împrumuturi în titluri de valoare ipotecare, și pentru a garanta plata la timp a principalului și a dobânzii la aceste hârtii de valoare pentru investitori din afara., Fannie și Freddie dețin, de asemenea, unele împrumuturi pentru locuințe și titluri ipotecare în propriile portofolii de investiții.deoarece creditorii ipotecari nu trebuie să dețină aceste împrumuturi în bilanțurile lor, au mai mult capital disponibil pentru a face împrumuturi altor debitori creditori. Creditorii au, de asemenea, un stimulent suplimentar pentru a oferi produse sigure și durabile—și anume ipoteci pe termen lung, cu rată fixă-deoarece știu că Fannie și Freddie le vor cumpăra probabil., Întrucât Fannie și Freddie garantează plăți în caz de neplată—contra cost, desigur—investitorii nu trebuie să-și facă griji pentru riscul de credit, ceea ce face ca ipotecile să fie o investiție deosebit de atractivă.în cadrul acestui sistem, creditul ipotecar a fost disponibil continuu până la sfârșitul anilor 1990, în condiții și la prețuri care au pus la dispoziție o proprietate durabilă pentru majoritatea familiilor americane. Până la sfârșitul acelui deceniu, însă, Wall Street și-a dat seama cum să cumpere și să securizeze ipotecile fără a avea nevoie de Fannie și Freddie ca intermediari, ceea ce a dus la o schimbare fundamentală în SUA, piața ipotecară.
ce rol au jucat Fannie și Freddie în umflarea bulei de locuințe de la mijlocul până la sfârșitul anilor 2000?spre deosebire de punctele de discuție conservatoare, răspunsul este foarte mic. În timpul bulei, inițiatorii de împrumuturi susținuți de Wall Street capital au început să funcționeze dincolo de sistemul Fannie și Freddie, care funcționau de zeci de ani prin vânzarea unor cantități mari de ipoteci subprime cu risc ridicat, cu termeni și caracteristici care au crescut drastic șansa de neplată., Multe dintre aceste împrumuturi au fost produse de ruinare, cum ar fi ipoteci hibride cu rată reglabilă, cu plăți cu balon, care au necesitat refinanțare în serie sau amortizare negativă, ipoteci care au crescut soldul neplătit în timp.
firme de pe Wall Street, cum ar fi Lehman Brothers și Bear Stearns ambalate aceste credite cu risc ridicat în titluri de valoare, obținut de credit, agențiile de rating să-i binecuvânteze, și apoi le-a trecut de-a lungul a investitorilor, care au fost de multe ori conștienți sau dezinformat riscurilor subiacente., Performanța slabă a împrumuturilor din aceste titluri „private-label”—cele care nu sunt deținute sau garantate de Fannie și Freddie—a dus la colapsul financiar, potrivit Comisiei de anchetă a crizei financiare bipartizane, printre alți cercetători independenți.
de fapt, Fannie si Freddie pierdut din cota de piață ca bula A crescut: companii garantate cu aproximativ jumătate din toate domiciliu-împrumut originations în 2002, dar doar la 30% în 2005 și 2006. Într-un efort nefericit de a câștiga înapoi cota de piață, Fannie și Freddie au făcut câteva greșeli tragice., Începând cu 2006 și 2007—la fel ca bula de locuințe a fost atingerea vârfului său—Fannie și Freddie a crescut efectul de levier și a început să investească în anumite titluri subprime care agențiile de credit incorect considerate cu risc scăzut. Fannie și Freddie au redus, de asemenea, standardele de subscriere în activitatea lor de securitizare, achiziționând și securitizând așa-numitele împrumuturi Alt-A., În timp ce alt-A împrumuturi de obicei a mers la debitori cu credit bun și venituri relativ ridicate, au nevoie de puțin sau deloc venituri documentare, deschizând ușa la fraudă (care a fost adesea comise de broker ipotecar, mai degrabă decât cumparator).aceste decizii au contribuit în cele din urmă la pierderile masive ale companiilor, dar toate acestea s-au întâmplat mult prea târziu pentru a fi o cauză principală a crizei locuințelor.
de ce au cerut Fannie și Freddie o salvare a contribuabililor?
Fannie și Freddie au eșuat în mare parte pentru că au luat decizii de afaceri proaste și au avut un capital insuficient., De asemenea, spre deosebire de majoritatea firmelor de investiții private, Fannie și Freddie aveau o singură linie de afaceri—finanțarea ipotecară rezidențială—și, prin urmare, nu aveau alte surse de venit pentru a compensa atunci când prețurile locuințelor au început să scadă.în 2008, Fannie și Freddie au pierdut 47 de miliarde de dolari în afacerile lor ipotecare pentru o singură familie, forțând companiile să sape adânc în rezervele lor de capital. Aproape jumătate din aceste pierderi au provenit din împrumuturi Alt-A, în ciuda faptului că aceste împrumuturi reprezintă doar 11% din activitatea totală a companiilor., Dar aceste pierderi au fost doar începutul: între ianuarie 2008 și martie 2012, Fannie și Freddie ar pierde o sumă combinată de 265 de miliarde de dolari, dintre care peste 60 la sută au fost atribuite produselor riscante achiziționate în 2006 și 2007.până la sfârșitul verii în 2008-aproximativ un an de la începutul crizei locuințelor—firmele de pe Wall Street au abandonat piața ipotecară din SUA, în timp ce fondurile de pensii și alți investitori majori din întreaga lume au continuat să dețină cantități mari de titluri Fannie și Freddie., Dacă Fannie și Freddie au fost lăsați să eșueze, experții au fost de acord că piața imobiliară se va prăbuși și mai mult, paralizând întregul sistem financiar. Administrația Bush în septembrie 2008 a răspuns prin plasarea Fannie Mae și Freddie Mac în guvern conservatorship, în cazul în care acestea rămân astăzi.
obiectivele de locuințe accesibile pentru Fannie și Freddie au jucat vreun rol în criza subprime?
Nu.,în 1992 Congresul a stabilit „obiective de locuințe la prețuri accesibile,” care au fost ținte numerice pentru cota de Fannie – și Freddie-sprijinit de creditare, care a mers la debitori cu venituri mici și minoritare. De ani de zile analiștii conservatori au indicat în mod fals aceste obiective ca un catalizator pentru criza locuințelor, susținând că i-au împins pe Fannie și Freddie să-și asume niveluri de risc fără precedent, creând o bulă și un bust pe piața imobiliară subprime care a declanșat catastrofa financiară.
pur și simplu nu este adevărat. Un studiu recent de la Federal Reserve Bank of St., Louis a constatat că obiectivele de locuințe la prețuri accesibile nu au avut un impact observabil asupra volumului, prețului sau ratelor de neplată ale împrumuturilor subprime în timpul crizei, chiar și după controlul pentru dimensiunea împrumutului, tipul împrumutului, caracteristicile Împrumutatului și alți factori. Economistul Rezervei Federale Neil Bhutta a ajuns la o concluzie similară în 2009, constatând că obiectivele de locuințe accesibile au avut un efect neglijabil asupra împrumuturilor Fannie și Freddie în timpul bulei de locuințe.
asta nu ar trebui să fie o surpriză., Fannie și Freddie nu au securitizat niciun împrumut care să îndeplinească definiția industriei „subprime”, iar împrumuturile din titlurile lor mai riscante—identificate în mod obișnuit ca „subprime” sau „echivalent subprime”-au experimentat rate de delincvență care au reflectat piața principală. Împrumuturile Alt-A care au condus la pierderile lor au fost de obicei făcute gospodăriilor cu venituri mai mari și, prin urmare, nu s-au calificat pentru obiectivele de locuințe accesibile., În timp ce Fannie și Freddie dețineau unele titluri garantate cu ipoteci subprime în portofoliile lor de investiții-multe dintre ele calificându—se pentru obiectivele de locuințe accesibile—aceste investiții au rămas în urma restului pieței și au constituit doar o mică parte din împrumuturile subprime totale în timpul bulei de locuințe.
cum se descurcă Fannie și Freddie astăzi?
mult mai bine, dar ambele companii au încă un drum foarte lung de parcurs. Mulțumită în parte creșterii prețurilor la locuințe, Fannie Mae, în August, a înregistrat cel mai mare profit trimestrial de la începutul crizei, marcând al doilea trimestru consecutiv profitabil., Între timp, Freddie Mac a raportat un profit trimestrial pentru a cincea oară de la începutul crizei.finanțele îmbunătățite la ambele companii au determinat Departamentul Trezoreriei SUA în August să refacă termenii planului de salvare al Guvernului. Conform acordului anterior, Fannie și Freddie au atras bani de la Departamentul Trezoreriei, după cum este necesar, pentru a-și consolida rezervele de capital. În schimb, companiile au emis acțiuni preferate Guvernului pe care au plătit un dividend obligatoriu de 10%., Conform noilor reguli, Trezoreria va revendica pur și simplu toate profiturile lui Fannie și Freddie la sfârșitul fiecărui trimestru și va furniza capital atunci când este necesar în cazul unei pierderi trimestriale.în timp ce cea mai gravă criză pare să se fi terminat, Fannie și Freddie sunt departe de a-și rambursa datoria. Potrivit analizei Moody ‘ s, companiilor le-ar putea lua 15 ani pentru a plăti integral contribuabilii., Între timp, guvernul continuă să joace un rol central în de zi cu zi operațiunile de Fannie si Freddie, a continuat incertitudine a determinat pe mulți personalul cheie să plece și a provocat un investițiilor în infrastructura necesară și sisteme.
ce ar trebui să facem cu Fannie și Freddie?
Cu guvernul federal suport aproape fiecare acasă împrumut făcut în țară astăzi, aproape toată lumea este de acord că nivelul actual de sprijin este nesustenabilă pe termen lung, și de capital privat în cele din urmă va trebui să-și asume mai multe riscuri pe piața creditelor ipotecare., Asta lasă două întrebări critice în fața factorilor de decizie astăzi: ce fel de prezență ar trebui să aibă guvernul federal pe viitoarea piață imobiliară și cum trecem în mod responsabil la acest nou sistem de finanțare a locuințelor?de când a început conservatorship-ul lui Fannie și Freddie, zeci de grupuri de advocacy, cadre universitare și părți interesate din industrie au oferit răspunsuri posibile la aceste întrebări. Majoritatea covârșitoare a acestor planuri sugerate sunt de acord că o anumită formă de sprijin guvernamental este necesară pentru a asigura o piață imobiliară stabilă și pentru a menține ipoteca cu rată fixă de 30 de ani.,în ianuarie 2011, grupul de lucru pentru finanțarea ipotecară—un grup progresiv de experți în finanțarea locuințelor, avocați pentru locuințe la prețuri accesibile și academicieni de vârf sponsorizați de Centrul pentru Progresul American—a lansat planul său de lichidare responsabilă a lui Fannie Mae și Freddie Mac și aducerea capitalului privat înapoi pe piața ipotecară din SUA. Propunerea noastră include o oprire explicită a Guvernului cu privire la anumite produse ipotecare, cerințele ca firmele private să servească întreaga piață și o autoritate de reglementare împuternicită să asigure sustenabilitatea și accesibilitatea produselor ipotecare., De asemenea, planul stabilește cinci principii directoare pentru orice efort de reformă:
- Amplă și coerentă accesul la creditul ipotecar în toate comunitățile
- Stabilitate în finanțare ipotecară în toate tipurile de condiții economice
- Transparență și standardizare a produselor care pot fi înțelese
- Acces la credit ipotecar la prețuri accesibile finanțare pentru ambele case și de închiriere de locuințe
- protecția Consumatorului pentru a se asigura că produsele ipotecare și destinații de plasare funcționa pe termen lung cel mai bine interesele debitorilor
Ce s-ar întâmpla dacă ne-am privatizat SUA, piața ipotecară?mulți analiști și politicieni conservatori-recurgând la retorică încălzită și la neîncredere cu privire la originile crizei—susțin că avem nevoie de o piață ipotecară complet privată condusă de Wall Street. A fost segmentul complet privat al pieței, cu toate acestea, care a cauzat milioane de foreclosures și a adus în jos întregul sistem financiar. Dacă tragem lecția greșită din criza financiară și retragem brusc guvernul din finanțarea ipotecară, aceasta va duce la o reducere accentuată a disponibilității împrumuturilor pentru locuințe, tăind accesul la finanțarea ipotecară pentru clasa de mijloc.,
istoria este un ghid util aici. Înainte de introducerea garanției guvernamentale privind ipotecile rezidențiale în anii 1930, ipotecile aveau de obicei cerințe de plată în avans de 50 la sută, durate scurte și rate ridicate ale dobânzii-punând proprietatea de casă la îndemâna multor familii din clasa de mijloc. Sistemul de finanțare a locuințelor a fost supus unor panici frecvente în timpul cărora deponenții au cerut numerar de la băncile lor, lăsând creditorii insolvabili. Această volatilitate este un motiv pentru care orice altă economie dezvoltată din lume are niveluri profunde de sprijin guvernamental pentru finanțarea ipotecară rezidențială.,în plus, eliminarea bruscă a sprijinului guvernamental ar însemna aproape sigur sfârșitul ipotecii cu rată fixă de 30 de ani, acum un pilon al pieței imobiliare din SUA. Familiile din clasa de mijloc de zeci de ani au depins de securitatea și accesibilitatea acestui produs, ceea ce permite debitorilor să-și stabilească costurile locuințelor și să planifice mai bine viitorul lor într-o economie din ce în ce mai volatilă. Majoritatea experților sunt de acord că acest produs extrem de benefic ar dispărea în mare măsură fără o garanție guvernamentală.,pentru a fi sigur, Fannie Mae și Freddie Mac au fost companii eronate care au luat mai multe decizii de afaceri proaste, iar contribuabilii nu ar trebui să mai fie nevoiți să plătească factura pentru lăcomia oricărei instituții financiare. Dar, pe măsură ce factorii de decizie privesc viitorul finanțelor pentru locuințe din SUA, trebuie să caute reforme inteligente care să se concentreze asupra a ceea ce a fost rupt în sistemul anterior, menținând în același timp ceea ce a funcționat zeci de ani. Guvernul federal trebuie să joace în continuare un rol-cheie pe piața imobiliară, indiferent dacă funcționează prin Fannie și Freddie, o nouă agenție sau firme pur private.,John Griffith este analist de politici în cadrul echipei de locuințe de la Centrul pentru Progresul American.