abordarea veniturilor este una dintre cele trei tehnici pe care evaluatorii imobiliari comerciali le folosesc pentru a valorifica proprietățile imobiliare. În comparație cu celelalte două tehnici (abordarea comparării vânzărilor și abordarea costurilor), abordarea veniturilor este mai complicată și, prin urmare, este adesea confuză pentru mulți profesioniști imobiliari comerciali. În acest articol, vom trece prin abordarea veniturilor la evaluarea proprietății pas cu pas, inclusiv mai multe exemple de abordare a veniturilor.
care este abordarea veniturilor la evaluare?,abordarea veniturilor este o metodologie utilizată de evaluatori care estimează valoarea de piață a unei proprietăți pe baza venitului proprietății. Abordarea veniturilor este o aplicație a analizei fluxului de numerar actualizat în finanțe. Odată cu abordarea veniturilor, valoarea unei proprietăți astăzi este valoarea actuală a fluxurilor de numerar viitoare pe care proprietarul se poate aștepta să le primească. Deoarece se bazează pe primirea veniturilor din chirii, această abordare este cea mai frecventă pentru proprietățile comerciale cu chiriașii.,există două metode de capitalizare a venitului viitor într-o valoare actuală: metoda capitalizării directe și metoda capitalizării randamentului. Diferența este că metoda de capitalizare directă estimează valoarea utilizând venitul unui singur an, în timp ce metoda de capitalizare a randamentului încorporează venituri pe o perioadă de deținere de mai mulți ani. Să aruncăm o privire la ambele metode în profunzime.
abordarea veniturilor: metoda de capitalizare directă
metoda de capitalizare directă estimează valoarea proprietății utilizând prognoza veniturilor dintr-un singur an., Măsura de venit poate fi venitul brut potențial, venitul brut efectiv sau venitul net din exploatare. Capitalizarea directă necesită existența unor date bune și recente de vânzări din proprietăți comparabile. Vânzările comparabile oferă multiplicatorul de piață adecvat pentru a fi utilizat cu proprietatea subiectului. Puteți găsi multiplicatorul mediu al pieței după ce ați găsit date de vânzări comparabile rezonabile., Următoarele formule sunt trei moduri de a găsi piață de multiplicare folosind diferite măsuri de venituri:
- Venitul Brut Potențial de Multiplicare (PGIM) = prețul de vânzare / IGP
- Eficient Venitul Brut Multiplicator (EGIM) = prețul de vânzare / EGI
- Venit Net de Multiplicare (INM) = prețul de vânzare / NOI
După găsirea pieței de multiplicare, multiplica obiectul proprietății prognozat venituri de piață de multiplicare. De exemplu, înmulțirea pgim de piață cu IGP prognozate de proprietatea subiectului în anul următor produce estimarea valorii curente a subiectului., Capitalizarea directă impune ca rapoartele de venituri și cheltuieli să fie similare pentru comparabilele și proprietatea subiectului și ca venitul anului viitor să fie reprezentativ pentru anii viitori.
abordarea veniturilor: metoda capitalizării randamentului
metoda capitalizării randamentului este o abordare mai complexă a evaluării. Această metodă utilizează estimări nete ale veniturilor din exploatare pentru o perioadă tipică de deținere a investițiilor. Prin urmare, valoarea proprietății rezultată reprezintă modificările viitoare preconizate ale ratelor de închiriere, ale locurilor vacante și ale cheltuielilor de exploatare., Capitalizarea randamentului nu necesită condiții de piață stabile și neschimbate în perioada de deținere. Metoda de capitalizare a randamentului include, de asemenea, o estimare a prețului de vânzare preconizat la sfârșitul perioadei de deținere. Să aruncăm o privire mai atentă la modul în care funcționează metoda de capitalizare a randamentului.
componente ale metodei capitalizării randamentului
folosind metoda capitalizării randamentului, estimarea valorii subiectului este valoarea actuală a fluxurilor de numerar viitoare preconizate. Formula valorii actuale însumează pur și simplu fluxurile de numerar viitoare (P) după actualizarea acestora până în prezent., Aplicând această formulă, fluxurile de numerar sunt estimările proforme ale venitului net din exploatare (P1 prin Pn), rata de rentabilitate necesară este r, iar n este perioada de deținere. Deși formula calculează valoarea actuală( PV), trebuie remarcat faptul că atât calculatoarele financiare Excel, cât și cele populare utilizează formula valorii actuale nete (NPV) pentru a găsi valoarea actuală a fluxurilor de numerar inegale. Acest lucru funcționează deoarece puteți conecta pur și simplu $0 pentru valoarea investiției inițiale, iar apoi valoarea netă actuală rezultată va fi egală cu valoarea actuală.,
iată câteva detalii despre componentele metodei de capitalizare a randamentului:
- previziunile fluxului de numerar. Prognoza fluxurilor de numerar pe care o proprietate producătoare de venituri le va genera în anul următor este relativ simplă și precisă. Proprietățile au deja chiriași cu contracte de leasing în loc, iar costurile nu ar trebui să varieze dramatic de la nivelul lor actual. Partea mai provocatoare a prognozei fluxului de numerar vine atunci când se analizează ce se întâmplă cu fluxurile de numerar în următorii doi ani., În plus, orice erori de prognoză într-un an tind să se compună în anii următori. Perioadele de deținere de 5-10 ani sunt cele mai frecvente, iar aceste estimări necesită prognozarea chiriei viitoare pe piață, a pierderii de locuri vacante și de colectare și a cheltuielilor de exploatare.
- valoarea revânzării. Calculele care utilizează abordarea veniturilor presupun că proprietarul vinde proprietatea subiect la sfârșitul perioadei de deținere. Evaluatorii pot estima valoarea revânzării folosind o prognoză directă a dolarului sau o rată medie de creștere anuală așteptată a valorilor proprietății., Previziunile directe ale dolarului nu sunt preferate, deoarece nu țin cont direct de așteptările pieței. Ratele de creștere ia în considerare ratele de creștere a pieței prognozate, dar valoarea proprietății subiect poate crește la o rată care diferă de media pieței. O a treia metodă aplică tehnici de capitalizare directă la sfârșitul perioadei de deținere. De exemplu, un evaluator care are în vedere o perioadă de deținere de cinci ani ar extinde estimările fluxului de numerar proforma cu un an suplimentar., Prețul de vânzare preconizat la sfârșitul celui de-al cincilea an ar fi egal cu NOI în al șaselea an împărțit la o rată de capitalizare a pieței.
- rate de actualizare. În domeniul finanțelor corporative, rata de actualizare într-un calcul net al valorii actuale este, de obicei, costul mediu ponderat al capitalului firmei. Cu toate acestea, atunci când se evaluează o investiție, rata de actualizare este de obicei reprezentată ca rata de rentabilitate necesară. Investitorii imobiliari pot utiliza rata necesară de rentabilitate a proprietăților lor de investiții sau rata preconizată de rentabilitate a unei investiții cu risc echivalent.,
exemplu de abordare a veniturilor folosind Capitalizarea directă
unul dintre avantajele capitalizării directe este că oferă o modalitate de a obține o estimare rapidă a evaluării. Evaluatorii pot obține rapid un multiplicator de piață din tranzacțiile imobiliare vândute recent. Luați în considerare două comparabile vândute recent, unul cu IGP de 300,000 USD și un preț de vânzare de 2,1 milioane USD și altul cu un IGP de 225,000 USD și un preț de vânzare de 1,8 milioane USD. Primul produce un PGIM de 7 ($2,100,000 / $300,000), în timp ce al doilea produce un PGIM de 8 ($1,800,000/$225,000). Deci, PGIM medie de piață de 7.,5 poate fi aplicat la o proprietate subiect IGP estimare pentru a oferi o evaluare rapidă. Dacă IGP-ul așteptat al unei proprietăți subiect anul viitor este de 195,000 USD, înmulțiți-l cu pgim de piață pentru a estima valoarea subiectului.
valoarea subiectului = $195,000 x 7,5 = $1,462,500
evaluatorii folosesc, de asemenea, capitalizarea directă împreună cu tehnicile de evaluare reziduală pentru a găsi valoarea unei proprietăți atunci când este cunoscută doar valoarea terenului sau valoarea îmbunătățirilor. Valoarea terenului poate fi cunoscută dintr-o analiză separată utilizând date comparabile privind vânzările de terenuri., Din această analiză, să presupunem că valoarea terenului este de $350,000 cu o rată de capitalizare a terenului de 9%. Mai mult, să presupunem că numai îmbunătățirile au o rată de capitalizare de 10%.porțiunea din noi a proprietății care este generată de teren poate fi calculată prin înmulțirea valorii terenului și a ratei de capitalizare a terenului. Venitul rămas este atribuit îmbunătățirilor.
Împărțirea reveni contribuția îmbunătățiri de îmbunătățiri rata de capitalizare a rezultatelor într-o evaluare de $2,185,000 doar pentru îmbunătățiri., Adăugarea valorii terenului la valoarea îmbunătățirilor are ca rezultat o estimare totală a valorii proprietății de $2,535,000.
exemplu de abordare a veniturilor folosind Capitalizarea randamentului
pentru a estima valoarea proprietății subiectului folosind abordarea veniturilor, primul pas este crearea unei declarații proforme a fluxului de numerar pentru perioada de deținere anticipată. Folosind următoarele ipoteze de piață, să estimăm fluxurile de numerar către proprietar pe o perioadă de deținere de cinci ani.
- proprietatea subiectului este de așteptat să producă IGP de $200,000 în anul următor și are în prezent o rată de neocupare de 5%., Cheltuielile de exploatare sunt în prezent de 45% din EGI și se preconizează că acestea vor rămâne aceleași în perioada de deținere.
- chiria pe piață crește în prezent cu o rată de 3% pe an. Cu toate acestea, în al doilea an, este de așteptat să crească doar cu o rată de 1% înainte de a reveni la rata actuală de creștere de 3%.
- rata de neocupare este de așteptat să urce la 7% în următorii doi ani și apoi a reveni la un stabil 5%.
- rata de capitalizare terminală de 9% este estimată din ratele actuale ale plafoanelor de piață.,
aceasta este situația fluxului de numerar proforma în conformitate cu ipotezele de piață date. Prețul de vânzare în anul 5 este anul 6 noi împărțit la rata de capitalizare.
acum putem calcula valoarea actuală prin actualizarea fluxurilor de numerar viitoare înapoi la prezent folosind rata de rentabilitate necesară investitorului de 12%. Fluxurile de numerar sunt $104,500 în anul 1, $103,323 în anul 2,, $106,423 în anul 3, $111,973 în anul 4 și $1,435,241 (suma dintre NOI în anul 5 și de așteptat valoarea de revânzare) în anul 5. Prin urmare, estimarea valorii subiectului este de $1,136,977.,
concluzie
În acest articol, am discutat abordarea veniturilor pentru evaluarea imobiliară. Am definit abordarea veniturilor și apoi am explicat cele două metode de abordare a veniturilor pe care evaluatorii le folosesc. În primul rând, metoda de capitalizare directă utilizează venitul unui singur an pentru a estima valoarea de piață a unei proprietăți. În al doilea rând, metoda de capitalizare a randamentului utilizează o prognoză pe mai mulți ani a fluxurilor de numerar și apoi reduce aceste fluxuri de numerar viitoare înapoi în prezent pentru a obține o valoare actuală pentru proprietate., Am parcurs apoi un exemplu de abordare a venitului folosind metoda capitalizării directe și un alt exemplu folosind metoda capitalizării randamentului.