David J. Pfeffer
12-28-2010
Înainte de masă este rupt pe un proiect de construcție, un proprietar se confruntă cu multe decizii dificile. Cel mai important, proprietarul trebuie să decidă ce fel de contract de construcție să încheie cu contractantul. Cele mai comune opțiuni disponibile pentru un proprietar sunt contractul de sumă forfetară și contractul cost-plus-taxă.,ambele contracte au avantaje și dezavantaje din perspectiva unui proprietar. Proprietarul trebuie să țină cont de interesul său financiar, permițând în același timp contractantului să obțină un profit rezonabil și să construiască eficient un proiect de calitate.contractul de sumă forfetară pentru un proprietar care are constrângeri bugetare foarte strânse sau nu are experiență în industria construcțiilor, contractul de sumă forfetară este adesea ideal. Contractul de sumă forfetară este forma cea mai de bază a unui acord între un proprietar și contractant și este destul de ușor de gestionat., Pentru ca acest tip de contract să fie eficient, proprietarul trebuie să aibă desene și specificații suficient de detaliate și complete. Documentele de construcție trebuie să fie bine definite la momentul ofertei pentru a permite ofertanților să estimeze în mod corespunzător costul forței de muncă și al materialelor.în baza unui acord de sumă forfetară, contractantul este responsabil pentru finalizarea proiectului în cadrul costului fix convenit stabilit în contract. Dacă contractantul finalizează proiectul sub costul total fix, atunci contractantul păstrează diferența și obține un profit din lucrare., Proprietarul nu are dreptul la economii Dacă proiectul este finalizat sub costul total fix. Un contract de sumă forfetară este, în general, un aranjament cu carte închisă, astfel încât contractantul nu trebuie să raporteze proprietarului costul forței de muncă și al materialelor.există mai multe avantaje pentru un proprietar de a încheia un contract de sumă forfetară. Este un beneficiu imens pentru un proprietar că contractul este ușor de gestionat. Plățile către contractant se bazează pe procentul lucrărilor finalizate., În general, programul de plată este creat de contractant și revizuit de proprietar și arhitect în timpul construcției.există dezavantaje pe care un proprietar trebuie să le ia în considerare în cadrul unui acord de sumă forfetară. Poate că cele mai mari preocupări sunt depășirea costurilor și lipsa de flexibilitate.în cazul în care Contractantul depășește costul total fix al proiectului, teoria spune că contractantul este responsabil pentru orice cost din sfera lucrării care depășește totalul convenit., În practică, însă, contractantul poate înceta să lucreze la proiect și să dea vina pe proprietar și pe alții pentru depășirea costurilor.dacă proprietarul dorește să facă modificări proiectului în timpul construcției, proprietarul poate constata că contractul de sumă forfetară nu prevede multă flexibilitate. Efectuarea de modificări în timp ce construcția este în curs de desfășurare poate fi plină de dificultăți, deoarece contractantul licitează pentru proiect în conformitate cu planurile finalizate, planurile care nu se schimbă în permanență; modificările pot fi costisitoare și dificil de obținut pentru proprietar., Deoarece proiectul este închis carte, proprietarul trebuie să specifice materialele pe care Contractantul trebuie să le utilizeze în timpul construcției; în caz contrar, contractantul este probabil să utilizeze cele mai mici materiale de calitate adecvate pentru a economisi bani.pentru ca un proprietar să se protejeze, el trebuie să lucreze îndeaproape cu echipa de proiectare în timpul etapelor de planificare a proiectului pentru a se asigura că tot ceea ce dorește este documentat în planurile finale.,pentru un proprietar care are experiență în industria construcțiilor sau pentru un proprietar care nu poate defini inițial sau detalia suficient domeniul de aplicare al lucrării, contractul cost-plus-taxă (cunoscut în industrie pur și simplu ca metoda „cost-plus”) este cel mai bun. Într-un acord cost-plus, contractantul este rambursat de proprietar pentru costul real al executării lucrării. Contractantul nu ar trebui să facă un profit pe orice fază a construcției și proiectul este carte deschisă.,înainte de începerea proiectului, proprietarul și contractantul convin asupra unei taxe (adesea o taxă lunară stabilită sau o taxă bazată pe un procent din costul lucrării) pe care Contractantul o va păstra pentru profit și cheltuieli generale. Ideea aranjamentului cost-plus este ca proprietarul să plătească costul muncii efective fără marcaje, plus o taxă stabilită pentru profitul contractantului. Pentru a evita disputele, proprietarul și contractantul ar trebui să precizeze din timp în proces care este o cheltuială rambursabilă contractantului (pentru condițiile sale generale, cum ar fi angajații din proiect, asigurarea etc.,), și ceea ce este considerat un cost pentru proprietar.
avantaje
acordul cost-plus este ideal pentru proiecte rapide sau pentru situațiile în care Contractantul se implică înainte ca documentele de construcție să fie finalizate substanțial. Contractul cost-plus permite unui proprietar să aibă mai multă flexibilitate pentru a schimba desenele și materialele pe măsură ce proiectul continuă.în plus, acest Acord necesită, de obicei, contractantul să obțină mai multe oferte competitive pentru fiecare tranzacție, permițând proprietarului să revizuiască ofertele și să asigure cel mai mic cost., Și, din moment ce proiectul este carte deschisă, proprietarul are dreptul să cunoască costul materialelor și forței de muncă în fiecare fază a procesului de construcție. Dacă proprietarul și contractantul au o relație de lucru bună, contractul cost-plus permite o experiență de construcție flexibilă și eficientă.cel mai mare dezavantaj al contractului cost-plus este că costurile pot crește rapid. În cadrul contractului cost-plus, proprietarul trebuie să verifice sute și adesea mii de costuri revendicate; un astfel de aranjament este copt pentru un antreprenor necinstit să fraudeze proprietarul.,în timp ce acordul tradițional cost-plus nu are un buget fix, un proprietar și un antreprenor de multe ori sunt de acord să plafoneze prețul odată ce proiectarea proiectului este substanțial completă. Acest lucru este cunoscut ca un preț maxim garantat (sau GMP) dispoziție. Conform unui acord GMP, un contractant care depășește suma plafonată este responsabil pentru diferență, iar dacă costul total al proiectului este sub costul plafonat, proprietarul și contractantul sunt adesea de acord cu un beneficiu de „economii partajate”.,chiar și cu un contract GMP, proprietarul trebuie să rămână atent și să se asigure că contractantul nu stabilește GMP prea mare sau nu folosește lacune în acord pentru a ocoli plafonul GMP. Alternativ, unii contractori stabilit GMP mai mare decât este necesar să fie, astfel încât costul total al proiectului vine sub costul plafonat. În acest sens, contractantul poate încerca să primească „profit suplimentar” prin clauza de economii partajate.,în cazul în care proprietarii sunt bine informați și să ia un rol activ în dezvoltarea proiectului, ei pot evita capcanele atât suma forfetară și contractele cost-plus, și bucurați-vă de roadele unui proiect bine construit, finală, care a fost finalizat în cadrul bugetului.