cum să cumpărați o casă de vânzare în lipsă

cumpărarea unei case printr-o vânzare în lipsă este similară cu cumpărarea unei excluderi, dar cele două procese nu sunt aceleași. într-o vânzare în lipsă, banca saucreditorul ipotecar nu evacuează proprietarul casei. În schimb, creditorul permite thecurrent proprietar vinde casa pentru mai puțin de datoria lor ipotecare. beneficiul de a cumpăra o vânzare în lipsă este că ați putea găsio casă la un preț redus. dar procesul poate fi adesea consumatoare de timp șifrustrante, iar tranzacțiile de vânzare în lipsă aupericol unic., În plus, nu există nicio garanție că veți economisi bani în comparație cu vânzarea tradițională. iată ce trebuie să știți dacă vă gândiți să cumpărați ashort sale home.

verificați opțiunile ipotecare (6 februarie 2021)

în acest articol (Skip to…)

• ce este o vânzare în lipsă?
• procesul de vânzare în lipsă
• cât timp durează o vânzare în lipsă?
• obstacole în timpul procesului de vânzare în lipsă
• cine ar trebui să cumpere o vânzare în lipsă?
• Pro și contra de a cumpăra o vânzare în lipsă

ce este o vânzare în lipsă?,

o tranzacție de vânzare în lipsă se poate întâmpla atunci când soldul creditului ipotecar al proprietarului depășește valoarea de piață a casei.

cu alte cuvinte, valoarea de piață a locuinței nu corespunde soldului datorat pe ipotecă. Acest lucru este, de asemenea, numit fiind „subacvatice” sau în „capital negativ.”

Într-o vânzare în lipsă, la homeownerneeds să-și vândă sau o casa subacvatice — și mortgagelender dă permisiunea pentru proprietatea de a fi vândute pentru mai puțin decât theoutstanding echilibru., creditorul va pierde bani, dar este de acordvânzarea proprietății pentru a evita procesul de blocare a pieței, care ar puteacosta și mai mult.într-un fel, o vânzare în lipsă poate ajutaatât creditorul, cât și proprietarul casei. Și, de asemenea, vă ajută, cumpărătorul acasă, dacă youpot obține o afacere de mai jos de piață pe proprietate.

procesul de vânzare în lipsă

procesul de vânzare în lipsă este multlike cumpărarea unei case de pe piață.

veți începe prin a găsi o casă și de a gettingpre-aprobat pentru finanțare (cu excepția cazului în care plătiți în numerar). Apoi vei face o ofertă, vei negocia vânzarea și vei Închide., dar în oricare dintre aceste etape, existăprobleme unice pentru casele de vânzare în lipsă. Iată ce trebuie să știți.

Pasul 1: Găsește o vânzare în lipsă acasă

Având în vedere complexitatea și riskassociated cu vânzări scurte, nu recomandăm merge singur dacă nu haveplenty de experiență anterioară. deși ați putea căutaproprietăți pe cont propriu utilizând un serviciu de listare multiplă (MLS), este mai bine să angajați un agent realestate care are experiență în vânzări scurte.,un agent bun va verifica titlul, afla dacă o notificare de blocare a pieței a fost depusă, și de a determina cât de mult isowed creditorului(e). Aceste date vă vor ajuta să pregătiți o ofertă competitivă.în plus, agentul va ajutaveți negocia cea mai bună afacere și de a depăși orice obstacole la o închidere de succes.

fiți conștienți că procesul de vânzare în lipsă ar putea dura mult mai mult decât achiziția tradițională a casei. Chiar și cu un agent calificat, nu este neobișnuit pentrutranzacții de vânzare pe termen scurt pentru a dura șase luni sau mai mult pentru a închide.,

Pasul 2: obțineți pre-aprobat pentru finanțare

dacă nu plătiți pentru o proprietate shortsale cu numerar, primul pas este să obțineți pre-aprobat pentru o ipotecă.

aceasta este o necesitate. Fără a finananțaîn loc, o bancă este de natură să respingă oferta din mână.din fericire, obtinerea pre-aprobat este relativ rapid și ușor. mulți creditori pot verifica dvs. scor de credit și documente financiare injust o zi. Apoi vă vor scrie o scrisoare de pre-aprobare, care vă oferă puterea de a face o ofertă acredibilă pentru o casă.,

începeți pre-aprobarea ipotecară (6 februarie 2021)

Pasul 3: Faceți o ofertă

al treilea pas pentru a cumpăra o casă shortsale este să faceți o ofertă competitivă. Deși este posibil să puteți cumpăra prețul belowsticker, nu vă bazați pe el. În schimb, faceți o ofertă rezonabilă pe bazavaloarea casei. un agent imobiliar care cunoaște piața locală de locuințe poatearată proprietăți comparabile („comps”) care s-au vândut recent, astfel încât să putețiface o ofertă realistă.,un pachet bun de ofertă pentru o vânzare scurtă va include:

• un contract de cumpărare pentru dvs. și vânzătorul pentru a semna
• un depozit serios de bani. Un depozit substanțial arată agentul de listare și Banca sunteți un cumpărător serios., Dacă afacerea se încheie, depozit devine o parte din plată în jos
• O scrisoare de pre-aprobare pentru a dovedi că au capacitatea de a achiziționa bunuri la preț oferit
• Informații privind recentele preturile de vanzare pentru proprietati similare din zona („puncte comp”) pentru a dovedi prețul propus este bazat pe realitate
• Dovada de fonduri — Acest lucru poate fi necesar, dacă o scrisoare de pre-aprobare nu convinge la vânzător aveți suficienți bani., Dovada de fonduri pot include copii ale extraselor bancare, precum și linii de capital de credit și certificate situațiile financiare

lansarea negocierilor cu oferta alow-ball nu este de natură să lucreze în favoarea ta. Un creditor vă poate respinge ofertafără să răspundă.

efectuarea de oferte low-ball ar fi putut să fi lucrat în timpul ultimei recesiuni, când creditorii erau disperați să-și atenueze pierderile. Dar vânzătorii își pot permite să fie mai exigenți acum. de fapt, prețul scăzut estenumărul unui motiv pentru care băncile resping ofertele de vânzare în lipsă., un alt motiv comun pentrurejecție este o ofertă incompletă — una care nu conține toate documentele necesare. deci, asigurați-vă că aveți yourpaperwork în ordine înainte de a încerca să cumpere o casă de vânzare scurt, la fel ca youwould pentru orice altă achiziție acasă.

Pasul 4: negociați vânzarea în lipsă și contingențele

Tu și agentul dvs. ar trebui să pregătiți, de asemenea, un addendum de vânzare în lipsă cu anumite contingențe.

„contingențele” sunt condiții care trebuie îndeplinite înainte de vânzare acasă va trece prin., de exemplu, probabil doriți să faceți oferta dvs. condiționată de aprobarea de către creditori a vânzării, de durata de timp în care sunteți dispus să așteptați aprobarea vânzării în lipsă și de suma pe care o veți plăti în costurile de închidere.probabil doriți, de asemenea, o vânzare în lipsă să fie condiționată de rezultatele unei inspecții la domiciliu.

orice ai face, nu cumpara o vânzare scurt acasă fără a avea loc inspectate în primul rând.de fapt, poate doriți să angajați inspectori specializați pentru a căuta probleme scumpe, cum ar fi termite, mucegai și daune structurale.,

notă: casele de vânzare pe termen scurt sunt vândute „ca atare”

rețineți că o vânzare pe termen scurt este o achiziție „așa cum este”.

spre deosebire de vânzările obișnuite la domiciliu, nu trebuie să vă așteptați ca vânzătorul să scadă prețul cerut dacă inspecția dvs. la domiciliu descoperă probleme. Se întâmplă foarte rar.dar o inspecție poate stilluncover afacere-breaker probleme care s-ar putea opri de la cumpararea casei. dacă sunteți inteligent și determinatcumpărător, este posibil să găsiți chilipiruri de vânzare scurte. Odată ce ați găsit unul, carezultatul de succes poate fi cu siguranta merita efortul.

cât durează o vânzare în lipsă?,

un agent din California a estimat că durează în medie între 60 și 90 de zile pentru ca un creditor să aprobe o afacere de vânzare în lipsă — și asta după ce a primit oferta completă. cu toate acestea, aceasta este doar o estimare a unui agent. Intervalul de timp real pentru o vânzare în lipsă poate varia foarte mult. timpul de închidere depinde de locul în care locuiți. Ar putea fi mult mai mult dacă sunt implicați mai mulți creditori. Și 60-90 de zile este doar o medie, ceea ce înseamnă, prin definiție, că unii iau mai puțin timp, iar alții mai mult.,variabilele sunt atât de largi și complexe încât un agent imobiliar specializat în vânzări scurte nu ar putea decât să ghicească timpul de la ofertă până la închidere — chiar dacă ar fi în posesia deplină a faptelor din cazul dvs.

obstacole de așteptat în timpul procesului de vânzare în lipsă trei obstacole comune pot face ca o vânzare în lipsă să dureze mai mult decât o vânzare tradițională — sau să împiedice tranzacția cu totul.

1. datorii Multiple sunt datorate. În cazul în care proprietarul împrumutat de la mai mulți creditori, „deținătorii de lien junior” ar putea bloca vânzarea., Acești creditori primesc adesea bani puțini (sau deloc) din vânzări scurte. Un exemplu ar fi un creditor de capital acasă care a asigurat datoria împotriva acasă după ipoteca inițială a fost scos
2. vânzătorul ar putea anula afacere. Acest lucru se întâmplă uneori atunci când creditorul primar solicită vânzătorului să contribuie la costurile de închidere și vânzătorul se opune
3. banca acceptă o ofertă concurentă. Acest lucru se poate întâmpla chiar și după ce faceți un depozit serios de bani și plătiți pentru o căutare de titlu, inspecție la domiciliu etc.,din cauza acestor capcane unice, este deosebit de important să știți în ce intrați atunci când începeți procesul de vânzare pe termen scurt. Și cel mai probabil veți dori un expert, ca un agent imobiliar experimentat, de partea dvs.
   

   cine ar trebui să cumpere o casă de vânzare în lipsă?

   există adesea provocări șiîntârzieri la cumpărarea unei case de vânzare în lipsă — motiv pentru care un număr disproporționat de vânzări în lipsă sunt preluate de dezvoltatori imobiliari profesioniști și de flippers., acești potențiali cumpărători nu suntinvestiți emoțional în tranzacție și pot ridica din umeri întârzierile până laei plătesc prețul de achiziție și intră în posesie. Este posibil să nu le pese prea mult, chiar dacă afacerea se destramă dacă au mai multe altele în conductă.

   este diferit pentru cumparatorii individuali de casacare sunt în căutarea pentru undeva să trăiască, pentru că ar putea fi într-o situație lipicioasă în cazul în care vânzarea cade prin. poate că sunteți bine situat pentru a aștepta o vânzare în lipsă, iar aceste capcane nu ar reprezenta o provocare pentru dvs.,Dar există un motiv bun pentru care atât de mulți cumpărători privați lasă vânzări scurte profesioniștilor.

   Pro și contra de a cumpăra o vânzare scurt acasă

   cel mai mare beneficiu pentru cumpararea ashort vânzare acasă este șansa de a găsi o afacere mare.și spre deosebire de o blocare a pieței, ashort sale home este probabil să fie în stare bună. Adesea, proprietarul actual va fi încă în reședință și va menține întreținerea de bază. În schimb, o astfel de blocare ar putea fi în stare proastă. multe provocări în procesul de vânzare în lipsă provin dintr-un fapt:proprietarul nu ia deciziile cu privire la tranzacția de vânzare în lipsă.,

   este creditorul ipotecar carețineți casa și supraveghează vânzarea.Ar putea exista chiar mai mulți creditori dacă proprietarul actual are o a doua ipotecă,cum ar fi un împrumut de capital de origine sau o linie de credit de capital de origine (HELOC).unii cumpărători de acasă alegpentru a pune cu complicații de vânzare în lipsă, deoarece acestea ar putea cumpăra la preț abargain. Dar ar trebui să fiți pe deplin conștienți de problemele potențiale înainteconsiderând o achiziție de vânzare în lipsă., pentru a avea nevoie de o vânzare în lipsă, ahomeowner trebuie să aibă capitaluri proprii negative — ceea ce înseamnă că echilibrul ipotecar al casei este mai mare decât valoarea proprietății. după prăbușirea pieței imobiliare care a început în 2008, o mulțime de proprietari s-au trezit sub apă pe ipotecile lor. Acest lucru înseamnă mult mai mulți proprietari calificați pentru vânzări scurte.

   situația sa schimbat dramatic de atunci. Acasăvalorile au revenit și continuă să crească pe majoritatea piețelor., Acum, cu ratele dobânzilor atât de scăzute, mai mulți proprietari în probleme își pot permite să-și păstreze casele prin refinanțare.pentru a se califica pentru o vânzare în lipsă, un proprietar trebuie să dovedească, de asemeneadificultăți financiare. Un vânzător poate chiar avea nevoie de o scrisoare de dificultate sau să plătească stubsproving el sau ea nu poate prinde pe plățile ipotecare și avoidbecoming REO proprietate (foreclosure). Dr. Frank Nothaft este economist-șef pentru CoreLogic, o companie care urmărește piețele imobiliare și ipotecile., El explică: „în urmă cu zece ani, în adâncurile Marii Recesiuni, peste 11 milioane de proprietari de case aveau capitaluri proprii negative sau 25% din casele ipotecate.dar, ” după mai mult de opt ani de creștere a prețurilor locuințelor și creșterea ocupării forței de muncă, proprietarii subacvatici au fost tăiați la doar 2 milioane, sau mai puțin de 4% din casele ipotecate.deci, astăzi există mai puțineoportunități decât au existat odată pentru cumpărătorii savvy să profite de vânzări scurte. totuși, aceste oportunități nu auscat complet. Pentru cumpărătorii hotărâți, ar putea exista în continuare oferte bune de găsit.,

   procesul de vânzare în lipsă poate avea întârzieri lungi

   vânzările în lipsă sunt adesea date mai mici decât vânzările tradiționale. Asta pentru că documentele sunt procesate de un creditor care știe că a pierdut deja bani pe casă. uneori este nevoie de săptămâni sau chiarluni pentru ca o ofertă de vânzare în lipsă să fie acceptată sau respinsă. Sau creditorul poateface o contraofertă, caz în care puteți refuza, accepta, orcounter înapoi — ceea ce implică repornirea procesului de la un pătrat.,

   Dacă sunt implicați creditorii ipotecari secundari sau „deținătorii de privilegii junior”, întârzierile pot fi întinse dincolo de rezistență, deoarece fiecare trebuie să cumpere în thedeal.

   National Association of Realtors descrie unele dintre membrilor săi experiențe cu vânzări scurte:

   „Ca urmare a acestor challengesour membrii au raportat dificultăți cu: nu raspund creditori; lostdocuments care necesită mai multe observații, inexacte sau nerealiste homevalue evaluări, și timp de prelucrare întârzieri, care determina pe cumparatori sa walkaway.,”

   Asta nu e să spun că toată lumea va avea o experiență dureroasă de a cumpara o vânzare pe termen scurt, dar este important să setyour așteptările în mod realist. cumpărarea unei vânzări în lipsă va fi probabilmai dificil decât cumpărarea unei case de pe piață ar fi.

   ce se întâmplă cu proprietarul inițial după ce o vânzare în lipsă este închisă?

   pentru vânzătorul casei, o vânzare în lipsă înseamnă sfârșitul călătoriei de-a lungul și stresant. Homeownership nu a mers conform planului. Proprietarul nu-și putea permite plățile ipotecare fie din cauza pierderii unui loc de muncă, a unei boli, fie a altor circumstanțe neplanificate.,este posibil ca proprietarul să fi încercat să refinanțeze, dar nu a putut, fie din cauza problemelor legate de raportul de credit, fie din cauza lipsei de venit. Proprietarul casei originalepoate fi aplicat, fără succes, pentru programe de modificare a împrumutului.pentru a evita pierderea locuinței prin blocare, proprietarula apelat cu succes la creditor pentru o tranzacție de vânzare în lipsă. Dar, în doingso, el sau ea a pierdut controlul asupra procesului de vânzare și orice capacitate de a everreclaim plata în jos sau orice capital suplimentar.

   Departamentul de atenuare a pierderilor creditorului apelează acum la împușcăturiîn schimb.,

   după o vânzare în lipsă, creditorul poateiertați întreaga datorie, chiar dacă veniturile vânzării nu au plătit întregul împrumut. alteori, creditorul poate urmări hotărârea de eficiență împotriva Împrumutatului prin intermediul instanțelor, în efortul de a recupera situația. Un proprietar care solicită o vânzare în lipsă ar trebui să încerce să obțină o renunțare laprevine creditor la încercarea de a recupera banii pierduți în viitor.creditul proprietarului va fi anulat pentru o perioadă, dar de obicei se va recupera mai repede după o vânzare în lipsă decât după o blocare a pieței.,

   De exemplu, un proprietar care renunță la domiciliu printr-un mic proces de vanzare pot cumpara o alta casa prin împrumut FHA program wheneverhe sau ea îndeplinește creditor criterii de subscriere. după o blocare a pieței, deși, FHA necesită o perioadă de așteptare de trei aniînainte de a cumpăra o altă casă. Convenționale împrumuturi garantate de către Freddie Mac andFannie Mae nevoie de o așteptare de șapte ani pentru debitori cu o excludere pe theircredit raport.

   merită să cumpărați o vânzare în lipsă?

   pentru moment, zilele de pickingsfrom vânzări scurte Ușor sunt peste., Case în pre-blocare a pieței și foreclosed chilipiruri sunt gettingharder pentru a găsi, de asemenea. adevărat ,Puteți găsi în continuare foarteprofitabile cu o vânzare în lipsă. Dar trebuie să lucreze mai mult șimarter pentru a le vâna în jos. și este recomandat să lucrați cu un agent profesionist care are o mulțime de experiență de vânzare scurtă. dacă sunteți interesat să cumpărați cascurtă vânzare acasă, tot trebuie să obțineți pre-aprobat pentru finanțare. Acest pas, cel puțin, puteți începe chiar aici.,

   verificați noul tarif (6 februarie 2021)

   comparați creditorii de top

   rafinați rezultatele după tipul împrumutului:

   refinanțare cumpărare