Florida Tax Deed Sales Are Getting Risky
în fiecare an, colectorii de taxe și grefieri circuit court din întreaga conduită de stat de vânzări de fapte fiscale pentru a colecta neplătite ad valorem real property taxes. Ocazional, ofertanții câștigători la aceste vânzări dobândesc acte fiscale pentru proprietăți valoroase care valorează mult mai mult decât impozitele datorate împotriva lor., Dar unii dintre acești cumpărători norocoși pot fi într-o surpriză nepoliticoasă dacă anunțul de vânzare nu a reușit să ajungă efectiv la foștii proprietari ai proprietății. Două decizii recente a aplica din cauza procesului de protecție a act de impozitare de vânzări au impus mai stricte cerințe de notificare decât au prevalat în anii anteriori,1 înclinarea câmpului de joc pentru a profita de proprietari provocatoare act de impozitare de vânzări din cauza lipsei de preaviz.,în conformitate cu Legea din Florida ,o parcelă de proprietăți imobiliare devine eligibilă pentru o vânzare de fapte fiscale atunci când impozitele pe proprietate ad valorem devin mai mari de doi ani. Statutul din Florida împarte responsabilitatea pentru notificarea vânzărilor de fapte fiscale între colectorul de impozite al unui județ, care trebuie să identifice persoanele îndreptățite să notifice și grefierul Curții de circuit, care trimite notificările.,2 colectorul de taxe trebuie să caute înregistrările imobiliare oficiale ale județului pentru a identifica titularii legali de înregistrare, ipotecari și alte persoane care au dreptul să primească o notificare că proprietatea lor urmează să fie vândută pentru impozite neplătite.3 colectorul de taxe trebuie, de asemenea, să revizuiască ultima rolă de evaluare a evaluatorului de proprietăți pentru a identifica persoana căreia i-a fost evaluată ultima dată proprietatea în cauză, care are, de asemenea, dreptul de notificare.,4
odată ce colectorul de impozite stabilește cine are dreptul să notifice, el sau ea trebuie să pregătească o declarație care să identifice acele persoane și adresele acestora, apoi să livreze declarația grefierului instanței de circuit.5 grefierul trebuie să trimită o notificare cu privire la viitoarea vânzare a faptei fiscale prin chitanță de returnare prin poștă certificată solicitată fiecăreia dintre persoanele enumerate în declarația colectorului de impozite.6
în trecut, instanțele din Florida au confirmat în mod obișnuit vânzările de fapte fiscale, în ciuda provocărilor aduse de proprietarii de proprietăți care nu au primit niciodată notificări trimise prin poștă de către grefier., În cazul în care colectorul de taxe a pregătit declarațiile necesare și grefierul a trimis o notificare persoanelor astfel identificate, instanțele au admis vânzarea, chiar dacă anunțurile au fost direcționate greșit din cauza erorilor de către colectorul de impozite sau au fost trimise la adrese învechite încă reflectate pe listele evaluatorului de proprietăți.7 în aceste cazuri, instanțele s-au concentrat pe corectitudinea sistemului statutar în general și pe informațiile disponibile funcționarului la începutul procesului., Instanțele au făcut, de asemenea, referire frecventă la obligația impusă fiecărui proprietar de a ști că proprietatea sa este supusă impozitelor ad valorem care devin datorate și plătibile în fiecare an, ca sprijin suplimentar pentru menținerea vânzărilor în cazul în care notificarea nu a ajuns la proprietar.de fapt, instanțele au confirmat vânzări de fapte fiscale chiar și atunci când grefierul a primit declarații de la serviciul poștal în mod clar că anunțul nu a reușit să ajungă la proprietarul proprietății care era pe punctul de a-și pierde proprietatea.,8 Astfel, chiar și atunci când funcționarul care efectuează vânzarea a fost pe deplin conștient de notificare a reușit să ajungă la proprietar, instanțele de judecată a admis vânzări, considerând că anunțul mulțumit Florida statut și întâlnit, de asemenea, cerința de bază a unui proces care observa fie „în mod rezonabil, calculat, în toate circumstanțele, pentru a informa părțile interesate de dependență de acțiune.”9
atunci când anunțul de vânzare este returnat nelivrate
perspectivele unui proprietar de proprietate pentru răsturnarea unei vânzări faptă fiscală din cauza lipsei de notificare îmbunătățit dramatic în 2006, in orice caz, cu Decizia Curții Supreme în Jones v., Flori, 547 S. U. A. 220 (2006). Acolo, instanța a respins în mod direct premisa că doar trimiterea notificării unei vânzări de fapte fiscale a satisfăcut procesul datorat dacă această notificare este returnată nelivrată înainte de producerea vânzării.10
confruntat cu provocarea unui proprietar de proprietate la o vânzare fiscală din Arkansas, instanța a acordat certiorari pentru a determina „dacă clauza de proces cuvenită impune guvernului să ia măsuri suplimentare pentru a notifica un proprietar de proprietate atunci când notificarea unei vânzări fiscale este returnată nelivrată.,”11 Curtea a explicat că a confirmat suficiența notificărilor eșuate în trecut, deoarece notificările au fost” calculate în mod rezonabil pentru a ajunge la destinatarul dorit ” atunci când au fost trimise.
în fiecare dintre cazuri, guvernul a încercat să furnizeze o notificare și nu a auzit nimic înapoi care să indice că ceva a mers prost. . . . Dar nu a abordat niciodată dacă procesul echitabil implică o responsabilitate suplimentară atunci când guvernul devine conștient înainte de luarea că încercarea sa de notificare a eșuat.,12
Deși curtea a recunoscut că statele membre nu sunt obligate să instituie o procedura de notificare, care oferă pentru a reveni chitanțe, curtea a stabilit că, dacă se întoarcă încasările au fost folosite, și un „trimis prin posta o notificare de o vânzare de impozitare este returnat nerevendicate, statul trebuie să ia și alte măsuri rezonabile pentru a încerca să ofere o notificare proprietarului înainte de a vinde proprietatea sa, dacă este posibil să facă acest lucru.,”13
Curtea a considerat, de asemenea, și a respins argumentele potrivit cărora vânzarea ar trebui să fie menținută, deoarece 1) contribuabilul a furnizat adresa la care a fost trimis anunțul; 2) era de datoria contribuabilului să-și păstreze adresa actualizată; și 3) contribuabilul a fost acuzat de notificare că proprietatea sa a fost supusă luării dacă nu a plătit impozite. În timp ce Curtea a fost de acord că contribuabilul avea fiecare dintre aceste îndatoriri, Curtea a stabilit că „niciuna dintre aceste contestații nu scutește statul de obligația sa constituțională de a furniza notificări adecvate.,”14 deși instanța a refuzat să precizeze ce” măsuri rezonabile suplimentare ” sunt necesare, mai multe instanțe de apel au sugerat că ar putea fi necesare căutări suplimentare ale înregistrărilor publice atunci când o autoritate fiscală primește o chitanță de returnare care arată că livrarea unui anunț de vânzare a eșuat.15
circumstanțele unice pot necesita acțiuni suplimentare
Curtea Supremă din Florida a semnalat, de asemenea, necesitatea unei revizuiri mai riguroase a suficienței anunțurilor de vânzare a actelor fiscale, începând cu decizia Delta Property Management, Inc. v. profilul investițiilor, Inc., 875 So. 2d 433 (Fla. 2004)., Acolo, instanța a anulat o judecată sumară susține un act de impozitare de vânzare pentru alte proceduri, pentru că anunțul trimis la proprietar poate s-au bazat pe un vechi adresa luat de la un vechi evaluare rola, mai degrabă decât de la cele mai recente disponibile evaluare rola cerute de F. S. §197.502(4) litera(a)., Curtea a anunțat, de asemenea, că de acum înainte, doar respectarea procedurii legale de notificare nu poate satisface întotdeauna un proces echitabil, afirmând: „în timp ce grefierul ar trebui să folosească declarația colectorului de impozite la pregătirea anunțurilor de vânzare fiscală, circumstanțele pot justifica o acțiune suplimentară din partea grefierului. . . . „16
În plus, în urma deciziei în Jones v. Flori, Curtea Supremă din Florida a elaborat mai departe tipul de unic circumstanțe, curtea a avut în minte, care ar necesita eforturi suplimentare de către grefierul să dea un preaviz adecvat de un act de impozitare de vânzare în Vosilla v. Rosado, 944 Așa., 2d 289 (Fla. 2006) .17 În acest caz, curtea a considerat un apel de un act de impozitare de vânzare în care proprietarii nu au primit preavizul legal de vânzare, chiar dacă proprietarii au luat măsuri rezonabile pentru a păstra atât perceptor de taxe și proprietate evaluator la curent cu noua lor adresa. În fapt, probele prezentate la proces stabilit că Rosados-a dat-o notificare scrisă de noua lor adresa de corespondență atât perceptor de taxe și grefierul instanței de circuit, dar nici oficial, actualizat proprietatea evaluator evaluarea role pentru a arăta noua adresa.,18 astfel, atunci când colectorul de impozite a primit o cerere care îi cerea să efectueze o vânzare de fapte fiscale, colectorul de taxe a pregătit declarația pentru notificare folosind vechea adresă, iar grefierul a trimis anunțul la vechea adresă.
nu este surprinzător, grefierul a primit chitanța de returnare înapoi, ceea ce a indicat că altcineva decât Rosados a semnat pentru notificare.19 grefierul trebuie să primească, de asemenea, întoarcerea de serviciu a șerifului, care a declarat în mod expres că Rosados nu mai locuia la vechea adresă.20 cu toate acestea, grefierul a procedat la vânzarea faptei fiscale a proprietății Rosados.,când Rosados a contestat vânzarea, instanța de judecată a confirmat vânzarea, pronunțând că funcționarul avea dreptul să se bazeze pe declarația colectorului de impozite și chiar dacă declarația conținea o adresă veche, vânzarea a respectat procedura legală.21 În recurs, cel de-al Cincilea District inversat, iar Curtea Supremă de justiție a afirmat inversare, declarând: „proces echitabil impune ca funcționarul privi dincolo de vameș declarație atunci când există motive să se creadă că declarația nu mai reflectă cei care au dreptul la preaviz sau, … nu mai reflectă titularul adresa lui.,”22
instanța a motivat în continuare că:
pașii întreprinși de stat atunci când notifică un titular de titlu de vânzare iminentă faptă fiscală a proprietății titularului trebuie să fie calculate în mod rezonabil pentru a ajunge la titularul în totalitatea circumstanțelor. Astfel de circumstanțe includ informații unice despre un destinatar care ar putea solicita autorității fiscale să depună eforturi dincolo de acestea cerute de sistemul statutar în circumstanțe obișnuite.,Deoarece „grefierul știa sau ar fi trebuit să știe că anunțul a fost trimis către Rosados la o adresă incorectă”24, instanța a concluzionat că grefierul trebuie să depună eforturi suplimentare pentru a notifica vânzarea.
Aplică un Proces de Standarde Florida Act de Impozitare de Vânzări
Aplicarea proces standardele anunțate în Flori și Rosado în Florida act de impozitare de vânzări dictează că funcționarii care învață că o notificare a fost returnat nelivrate înainte programată fiscal actul de vânzare apare trebuie să ia și alte măsuri rezonabile pentru a da preaviz înainte de a vinde o proprietate, dacă este posibil să facă acest lucru., Pur și simplu punerea chitanțelor de returnare în dosarul care arată că notificarea a fost trimisă, dar nu a fost primită, poate respecta procedura de notificare legală din Florida, dar nu va satisface cerințele constituționale ale procesului. În plus, ușurința și disponibilitatea căutărilor electronice în această epocă tehnologică militează puternic în favoarea solicitării căutărilor de rutină pe Internet pentru contribuabilii dispăruți și deținătorii de drepturi de retenție înainte de a-și vinde proprietatea., De asemenea, notificările eșuate bazate pe erori în declarația colectorului de impozite care identifică persoane sau adrese incorecte nu vor mai proteja cumpărătorii de acte fiscale de anularea vânzărilor. De acum înainte, cumpărătorii de fapte fiscale ar trebui să se aștepte să fie nevoiți să apere eșecul funcționarului de a lua măsuri suplimentare pentru a notifica o vânzare de fapte fiscale atunci când o notificare este returnată nelivrată. De asemenea, cumpărătorii de fapte fiscale trebuie să fie gata să demonstreze că funcționarul nu a avut cunoștință de circumstanțe unice despre proprietarul proprietății care ar fi putut impune eforturi speciale dincolo de schema de notificare legală., În caz contrar, achizițiile de fapte fiscale pot avea o perioadă foarte dificilă de agățare a proprietății de fapte fiscale ori de câte ori proprietarii vin în instanță pentru a contesta suficiența anunțurilor pe care nu le-au primit niciodată.
următorul răspuns a fost publicat în octombrie 2007, Jurnalul
Autorul Implicarea
i-am scris să-mi exprim nemulțumirea extremă cu decizia Revistei de a publica în iulie/August 2007 emite un articol scris de Robert M. Quinn, „Florida Fiscal Actul de Vanzari sunt Obtinerea de Riscant.,”
Acest articol este incomplet, deoarece prezintă drept stabilit mai multe principii importante care se bazează pe deciziile recente ale Curții Supreme din Florida și ale Curții Supreme a Statelor Unite, care fie nu au fost încă decise, fie sunt sever limitate de domeniul de aplicare al deținerilor reale ale instanțelor.
mai Multe probleme critice care sunt obiectivul final al acestui articol sunt puternic contestate și contestat în două cazuri separate sunt manipularea și care sunt judecate pe de altă parte de Robert Quinn și firma sa de avocatură Carlton Domenii.,primul caz joacă un rol semnificativ în articol, Delta Property Management, Inc. v. profilul investițiilor, Inc., 875 So. 2d 433 (Fla. 2004), și intră în al șaptelea an de litigiu în Duval County Circuit Court, în care eu, împreună cu co-avocat reprezintă reclamantul și Domnul Quinn și firma sa reprezintă unul dintre inculpați. Un alt recurs care se referă, printre altele, la determinarea de către instanța de judecată a inaplicabilității deciziei prealabile a Curții Supreme (discutată în nota 17 a articolului) este iminent., Un alt caz discutat și în textul care însoțește nota 17 a articolului, Luke Investments, Inc. v. Camelot condominiu proprietarii de asociere, Inc. 2d07-1682), este un caz în care eu, împreună cu alți consilieri, reprezint recurentul Luke Investments, Iar Domnul Quinn și firma sa de avocatură reprezintă appellee, Camelot Condominium Owners Association. Argumentul Oral în fața celui de-al doilea District este stabilit pentru 3 octombrie 2007.
faptul că dl., Quinn și Carlton Fields, autorul și firma sa, au acest interes evident în aceste cazuri, iar rezultatul acestui domeniu de drept nu a fost dezvăluit în articol. Mi se pare complet inacceptabil.nu pot să cred că revista nu își asumă responsabilitatea de a permite ceea ce echivalează cu lobby-ul judiciar ex parte să apară în paginile sale.
William S., Graessle, Jacksonville
Nota Editorului : autorul este și firma sa de avocatură implicarea în litigii discutat în articolul său și dependență de anumite cazuri discutate în continuare, sub aplicabile Jurnalul politici, nu împiedică neapărat piesa de la publicare. Cu toate acestea, prin comunicarea incompletă între redacție și autor, această implicare nu a fost cunoscută sau luată în considerare de către Comisia de recenzare. Acum există proceduri mai formale, astfel încât să nu se mai repete o situație similară., Revista își cere scuze că aceste probleme nu au fost făcute cunoscute cititorilor noștri și speră că toate părțile interesate vor face propria evaluare a problemelor ridicate de Domnul Graessle. În cele din urmă, revista L-a invitat să pregătească un articol ulterior într-un număr viitor.Robert M. Quinn este acționar al Carlton Fields, pa, în Tampa. El este un membru al firmei de litigii de afaceri, litigii imobiliare, și faliment și creditorii drepturile practice grupuri. Dl., Quinn are o experiență de peste 25 de ani care reprezintă întreprinderile și creditorii în litigii comerciale de toate tipurile și, de asemenea, în probleme care implică litigii imobiliare, antrenamente și foreclosures, dispute uniforme privind Codul Comercial, drepturile creditorilor și probleme de faliment. Dl Quinn este un lector frecvent și scriitor în aceste domenii.