Wie man ein Leerverkaufshausgebäude kauft

Der Kauf eines Eigenheims über einen Leerverkauf istähnlich dem Kauf einer Zwangsvollstreckung, aber die beiden Prozesse sind nichtdie gleichen.

In einem Leerverkauf, die Bank odermortgage Kreditgeber räumt den Hausbesitzer nicht aus. Stattdessen lässt der Kreditgeber den derzeitigen Eigentümer das Haus für weniger als ihre Hypothekenschulden verkaufen.

Der Vorteil eines Leerverkaufs ist, dass Sie findenein Haus zu einem reduzierten Preis.

Aber der Prozess kann oft zeitaufwendig und frustrierend sein, und Leerverkaufstransaktionen haveunique Gefahren., Außerdem gibt es keine Garantie, dass Sie im Vergleich zu einem herkömmlichen Verkauf Geld sparen.

Hier ist, was Sie wissen müssen, wenn Sie erwägen, ashort sale Home zu kaufen.

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In diesem Artikel (Skip…)

• Was ist ein Leerverkauf?
• Der Leerverkaufsprozess
• Wie lange dauert ein Leerverkauf?
• Hindernisse während des Leerverkaufsprozesses
• Wer sollte einen Leerverkauf kaufen?
• Vor-und Nachteile beim Kauf eines Leerverkaufs

Was ist ein Leerverkauf?,

Eine Leerverkaufstransaktion kann passieren, wenn der Hypothekarkreditsaldo eines Immobilienbesitzers den Marktwert seines Eigenheims übersteigt.

Mit anderen Worten, der Marktwert des Eigenheims liegt unter dem auf dem Grundstück geschuldeten Saldo. Dies wird auch als „unter Wasser“ oder als „negativ“ bezeichnet.“

In einem Leerverkauf gelingt es dem Hausbesitzer, sein Eigenheim zu verkaufen — und der Hypothekeninhaber erteilt die Erlaubnis, die Immobilie für weniger als den Restbetrag zu verkaufen.,

Der Kreditgeber wird Geld verlieren, aber es stimmt zuder Verkauf der Immobilie, um den Abschottungsprozess zu vermeiden, der noch mehr kosten könnte.

In gewisser Weise kann ein Leerverkauf helfender Kreditgeber und Hausbesitzer. Und es hilft Ihnen auch, der Hauskäufer, wenn Siekann ein Untermarktgeschäft auf dem Grundstück bekommen.

Der Leerverkaufsprozess

Der Leerverkaufsprozess ist vielwie ein Haus vom Markt zu kaufen.

Sie beginnen mit der Suche nach einem Haus und gettingpre-genehmigt für die Finanzierung (es sei denn, Sie zahlen in bar). Dann machen Sie ein Angebot, verhandeln den Verkauf und schließen.,

Aber in jeder dieser Phasen gibt eseinzigartige Herausforderungen für Leerverkaufshäuser. Hier ist, was Sie wissen müssen.

Schritt 1: Finden Sie ein Leerverkaufshaus

Angesichts der Komplexität und des Risikos, das mit Leerverkäufen verbunden ist, empfehlen wir nicht, es alleine zu machen, es sei denn, Sie haben viel Erfahrung.

Obwohl Sie suchen könnteneigenschaften auf eigene Faust mit einem Multiple Listing Service (MLS), ist es besser, einen realestate Agent zu mieten, der in Leerverkäufen erfahren ist.,

Ein guter Agent wird den Titel überprüfen, erfahren, ob eine Zwangsvollstreckungsanzeige eingereicht wurde, und bestimmen, wie viel an den Kreditgeber gezahlt wird(s). Diese Daten helfen Ihnen bei der Erstellung eines wettbewerbsfähigen Angebots.

Darüber hinaus wird der Agent helfenSie verhandeln das beste Angebot und überwinden alle Hindernisse für einen erfolgreichen Abschluss.

Seien Sie sich bewusst, dass der Leerverkaufsprozess viel länger dauern kann als ein traditioneller Hauskauf. Selbst mit einem qualifizierten Agenten ist es nicht ungewöhnlich Fürkurzverkaufstransaktionen dauern sechs Monate oder länger, um zu schließen.,

Schritt 2: Erhalten Sie eine Vorgenehmigung für die Finanzierung

Wenn Sie nicht für eine Shortsale-Immobilie mit Bargeld bezahlen, besteht Ihr erster Schritt darin, eine Vorgenehmigung für eine Hypothek zu erhalten.

Das ist ein muss. Ohne Finanzierungin Ort, eine Bank ist wahrscheinlich, Ihr Angebot aus der Hand zu entlassen.

Zum Glück ist es relativ schnell und einfach, vorab genehmigt zu werden.

Viele Kreditgeber können Ihre Kreditwürdigkeit und Finanzdokumente eines Tages überprüfen. Dann schreiben sie Ihnen einen Genehmigungsbrief, der Ihnen die Möglichkeit gibt, ein glaubwürdiges Angebot für ein Zuhause zu machen.,

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Schritt 3: Machen Sie ein Angebot

Ihr dritter Schritt zum Kauf eines Shortsale Haus ist ein wettbewerbsfähiges Angebot zu machen. Obwohl Sie in der Lage sein können, belowsticker Preis zu kaufen, zählen Sie nicht darauf. Machen Sie stattdessen ein vernünftiges Angebot, das auf dem Wert des Produkts basiert.

Ein Immobilienmakler, der Ihren lokalen Wohnungsmarkt kennt, kann Ihnen vergleichbare Immobilien („comps“) zeigen, die kürzlich verkauft wurden, sodass Sie ein realistisches Angebot machen können.,

Ein gutes Angebotspaket für einen Shortsale beinhaltet:

• Einen Kaufvertrag für Sie und den Verkäufer, um
• Eine ernsthafte Geldeinlage zu unterzeichnen. Eine erhebliche Anzahlung zeigt die Auflistung Agent und Bank Sie sind ein ernsthafter Käufer., Wenn das Geschäft schließt, wird die Anzahlung Teil Ihrer Anzahlung
• Ein Vorabgenehmigungsschreiben, um zu beweisen, dass Sie die Möglichkeit haben, die Immobilie zum angebotenen Preis zu kaufen
• Informationen zu den jüngsten Verkaufspreisen für ähnliche Immobilien in der Region („comps“), um nachzuweisen, dass Ihr vorgeschlagener Preis realitätsbasiert ist
• Geldnachweis-Dies kann erforderlich sein, wenn ein Vorabgenehmigungsschreiben den Verkäufer nicht davon überzeugt, dass Sie genug Geld haben., Der Nachweis von Geldern kann Kopien von Kontoauszügen sowie Eigenkapitallinien von Krediten und beglaubigten Abschlüssen enthalten

Der Beginn der Verhandlungen mit Alow-Ball-Angebot wird wahrscheinlich nicht zu Ihren Gunsten funktionieren. Ein Kreditgeber kann Ihr Angebot ablehnen, ohne zu antworten.

Low-Ball-Angebote zu machen, könnte in der letzten Rezession gewesen sein, als die Kreditgeber verzweifelt waren, ihre Chefs zu mildern. Aber Verkäufer können es sich leisten, jetzt anspruchsvoller zu sein.

In der Tat ist die Unterbewertung diezahl ein Grund, warum Banken Leerverkaufsangebote ablehnen.,

Ein weiterer häufiger Grund fürrejektion ist ein unvollständiges Angebot-eines, das nicht alle notwendigen Dokumente enthält.

Stellen Sie also sicher, dass Sie Ihrepaperwork in Ordnung haben, bevor Sie versuchen, ein Leerverkaufshaus zu kaufen, genau wie Sie es für jeden anderen Hauskauf tun würden.

Schritt 4: Verhandeln Sie den Leerverkauf und Eventualitäten

Sie und Ihr Agent sollten auch einen Leerverkauf Nachtrag mit bestimmten Eventualitäten vorbereiten.

„Eventualitäten“ sind Bedingungen, die erfüllt sein müssen, bevor der Hausverkauf durchlaufen wird.,

Zum Beispiel möchten Sie Ihr Angebot wahrscheinlich von der Genehmigung des Verkaufs durch die Kreditgeber, der Zeitdauer, die Sie bereit sind, auf die Genehmigung des Leerverkaufs zu warten, und dem Betrag, den Sie bei Abschlusskosten zahlen, abhängig machen.

Sie möchten wahrscheinlich auch, dass ein Leerverkauf von den Ergebnissen einer Hausinspektion abhängt.

Was auch immer Sie tun, kaufen Sie kein Leerverkaufshaus, ohne zuerst den Ort inspizieren zu müssen.

Tatsächlich möchten Sie möglicherweise spezialisierte Inspektoren einstellen, um nach teuren Problemen wie Termiten, Schimmel und Strukturschäden zu suchen.,

Hinweis: Leerverkaufshäuser werden „wie sie sind“verkauft

Beachten Sie, dass ein Leerverkauf ein „wie-ist“ – Kauf ist.

Im Gegensatz zu normalen Hausverkäufen sollten Sie nicht erwarten, dass der Verkäufer den geforderten Preis senkt, wenn Ihre Hausinspektion Probleme aufdeckt. Es passiert selten.

Aber eine Inspektion kann immer noch Deal-Breaker-Probleme abdecken, die Sie vom Kauf des Hauses abhalten könnten.

Wenn Sie ein kluger und determinedbuyer sind, ist es möglich, Leerverkaufsverhandlungen zu finden. Sobald Sie einen gefunden haben, kann ein erfolgreiches Ergebnis definitiv die Mühe wert sein.

Wie lange dauert ein Leerverkauf?,

Ein in Kalifornien ansässiger Agent schätzt, dass es durchschnittlich 60 bis 90 Tage dauert, bis ein Kreditgeber ein Leerverkaufsangebot genehmigt — und das nach Erhalt des vollständigen Angebots.

Das ist jedoch nur die Schätzung eines Agenten. Der tatsächliche Zeitrahmen für einen Leerverkauf kann stark variieren.

Die Zeit zum Schließen hängt davon ab, wo Sie leben. Es könnte viel länger dauern, wenn mehrere Kreditgeber beteiligt sind. Und 60-90 Tage sind nur ein Durchschnitt, was per Definition bedeutet, dass einige weniger Zeit und andere mehr brauchen.,

Die Variablen sind einfach so breit und komplex, dass ein Immobilienmakler, der sich auf Leerverkäufe spezialisiert hat, die Zeit vom Angebot bis zum Abschluss nur schätzen könnte — selbst wenn er die Fakten Ihres Falles vollständig im Besitz hätte.

Hindernisse, die während des Leerverkaufsprozesses zu erwarten sind

Drei häufige Hindernisse können dazu führen, dass ein Leerverkauf länger dauert als ein traditioneller Verkauf — oder die Transaktion insgesamt umgehen.

1. Mehrere Schulden sind geschuldet. Wenn der Hausbesitzer von mehreren Kreditgebern geliehen hat, könnten die“ Junior Lien Holders “ den Verkauf blockieren., Diese Kreditgeber erhalten oft wenig (oder kein) Geld von Leerverkäufen. Ein Beispiel wäre ein Home-Equity-Kreditgeber, der Schulden gegen das Haus sicherte, nachdem die ursprüngliche Hypothek aufgenommen wurde
2. Der Verkäufer könnte den Deal stornieren. Dies geschieht manchmal, wenn der Hauptkreditgeber den Verkäufer auffordert, zu den Abschlusskosten beizutragen, und der Verkäufer sich weigert
3. Die Bank akzeptiert ein konkurrierendes Angebot. Dies kann auch passieren, nachdem Sie eine ernsthafte Geldeinzahlung getätigt und eine Titelsuche, Hausinspektion usw. bezahlt haben.,

Aufgrund dieser einzigartigen Fallstricke ist es besonders wichtig zu wissen, worauf Sie beim Start deshort-Verkaufsprozesses eingehen. Und Sie werden höchstwahrscheinlich einen Experten wie einen unerfahrenen Immobilienmakler auf Ihrer Seite haben wollen.

Wer sollte kaufen Sie ein short sale home?

Es gibt häufig Herausforderungen und Verzögerungen beim Kauf eines Leerverkaufshauses – weshalb eine unverhältnismäßige Anzahl von Leerverkäufen von professionellen Immobilienentwicklern und Immobilienflippern in Anspruch genommen wird.,

Diese potentiellen Käufer sind notemotionally in die Transaktion investiert und können Verzögerungen abschütteln, bissie den Kaufpreis bezahlen und in Besitz nehmen. Es ist ihnen vielleicht egal, auch wenn der Deal auseinander fällt, wenn sie mehrere andere in der Pipeline haben.

Es ist anders für einzelne Hauskäufer, die irgendwo zu leben suchen, weil sie in einer klebrigen Situation sein könnten, wenn der Verkauf durchfällt.

Vielleicht sind Sie gut aufgestellt, um auf einen Leerverkauf zu warten, und diese Fallstricke würden Sie nicht herausfordern.,Aber es gibt einen guten Grund, warum so viele private Käufer Leerverkäufe den Profis überlassen.

Vor-und Nachteile beim Kauf eines Leerverkaufshauses

Der größte Vorteil beim Kauf eines Ashort Sale-Eigenheims ist die Chance, viel zu finden.

Und anders als bei einer Abschottung ist Ashort Sale Home wahrscheinlich in gutem Zustand. Oft ist der derzeitige Eigentümer noch in der Wohnung und hält die Grundpflege aufrecht. Eine Abschottung dagegen könnte in Verruf geraten.

Viele Herausforderungen im Leerverkaufsprozess ergeben sich aus einer Tatsache:Der Hausbesitzer trifft keine Entscheidungen über die Leerverkaufstransaktion.,

Es ist der Hypothekengeber, der das Haus hält und den Verkauf überwacht.Es könnte sogar mehrere Kreditgeber geben, wenn der derzeitige Eigentümer eine zweite Hypothek hat, z. B. einen Eigenheimkredit oder eine Eigenheimkreditlinie (HELOC).

Einige Hauskäufer wählenum Leerverkaufskomplikationen zu ertragen, weil sie zu einem niedrigen Preis kaufen konnten. Sie sollten sich jedoch der potenziellen Probleme bewusst sein, bevor Sie einen Leerverkaufskauf überdenken.,

Leerverkaufshäuser können schwer zu finden sein

Um einen Leerverkauf zu benötigen, muss ahomeowner negatives Eigenkapital haben-was bedeutet, dass die Hypothekenbalance des Hauses höher ist als der Wert der Immobilie.

Nach dem Zusammenbruch des Wohnungsmarktes, der 2008 begann, befanden sich viele Hausbesitzer unter Wasser auf ihren Hypotheken. Das macht viel mehr Hausbesitzer für Leerverkäufe qualifiziert.

Die Situation hat sich seitdem dramatisch verändert. Homevalues haben sich erholt und wachsen in den meisten Märkten weiter., Jetzt, mit Zinsen so niedrig, mehr Hausbesitzer in Schwierigkeiten können es sich leisten, ihre Häuser durch Refinanzierung zu halten.

Um sich für einen Leerverkauf zu qualifizieren, muss ein Hausbesitzer auch nachweisen, finanzielle Not. Ein Verkäufer kann sogar einen Härtefallbrief benötigen oder stubsproving zahlen er oder sie kann unmöglich aufholen Hypothekenzahlungen und avoidbecoming eine REO Eigenschaft (Abschottung).

Dr. Frank Nothaft ist Chefökonom für CoreLogic, ein Unternehmen, das Immobilienmärkte und Hypotheken verfolgt., Er erklärt: „Vor zehn Jahren, in den Tiefen der Großen Rezession, hatten mehr als 11 Millionen Hausbesitzer negatives Eigenkapital oder 25% der verpfändeten Häuser.“

Aber “ Nach mehr als acht Jahren steigender Immobilienpreise und Beschäftigungswachstum wurden die Eigentümer von Unterwasserhäusern auf nur 2 Millionen oder weniger als 4% der verpfändeten Häuser gekürzt.“

So gibt es heute viel weniger Möglichkeiten als früher für versierte Käufer, Shortsales zu nutzen.

Noch sind diese Möglichkeiten nicht ganz ausgeschöpft. Für entschlossene Käufer könnte es noch gute Angebote geben.,

Der Leerverkaufsprozess kann lange Verzögerungen haben

Leerverkäufe werden oft niedriger bewertet als herkömmliche Verkäufe. Das liegt daran, dass der Papierkram von einem Kreditgeber bearbeitet wird, der weiß, dass er bereits Geld auf dem Konto verloren hat.

Manchmal dauert es Wochen oder sogar Monate, bis ein Leerverkaufsangebot angenommen oder abgelehnt wird. Oder der Kreditgeber maymake ein Gegenangebot,in diesem Fall können Sie ablehnen, akzeptieren, orcounter zurück-was beinhaltet den Neustart des Prozesses von Platz eins.,

Wenn es sich um Zweithypothekengeber oder „Junior Lien holders“ handelt,kann es zu Verzögerungen kommen.

Die National Association of Realtors beschreibt einige ihrer Mitglieder Erfahrungen mit Leerverkäufen:

“ Als Ergebnis dieser challengesour Mitglieder haben Schwierigkeiten gemeldet mit: nicht reagierenden Kreditgebern; lostdocuments, die mehrere Einreichungen, ungenaue oder unrealistische homevalue Bewertungen erfordern, und lange Verarbeitungsverzögerungen, die Käufer walkaway verursachen.,“

Das heißt nicht, dass jeder es tun wirdhaben eine so schmerzhafte Erfahrung beim Kauf eines Leerverkaufs, aber es ist wichtig, setzenihre Erwartungen realistisch.

Der Kauf eines Leerverkaufs wird wahrscheinlich schwieriger sein als der Kauf eines Hauses außerhalb des Marktes.

Was passiert mit der original-Hausbesitzer nach einem kurzen Verkauf ist geschlossen?

Für den Verkäufer des Hauses bedeutet ein Leerverkauf das Ende einer langen und stressigen Reise. Wohneigentum ging nicht wie geplant. Der Eigentümer konnte sich die Hypothekenzahlungen weder aufgrund eines Arbeitsplatzverlusts noch aufgrund einer Krankheit oder eines anderen ungeplanten Umstands leisten.,

Der Eigentümer kann versucht haben, zu refinanzieren, konnte aber nicht, eitherbecause der Kredit-Bericht Probleme oder ein Mangel an Einkommen. Die ursprünglichen Hausbesitzer haben sich erfolglos auf Darlehensänderungsprogramme beworben.

Um den Verlust des Eigenheims durch Zwangsvollstreckung zu vermeiden, appellierten die Eigentümer erfolgreich an den Kreditgeber für eine Leerverkaufstransaktion. Dabei verlor er jedoch die Kontrolle über den Verkaufsprozess und die Fähigkeit, die Anzahlung oder zusätzliches Eigenkapital zurückzufordern.

Die Verlustminderungsabteilung des Kreditgebers ruft jetzt die shotsinstead.,

Nach einem Leerverkauf kann der Darlehensgeber die Gesamtschuld begleichen, obwohl der Verkaufserlös nicht den gesamten Darlehensbetrag ausgezahlt hat.

Zu anderen Zeiten kann der Darlehensgeber das Urteil gegen den Darlehensnehmer gerichtlich anfechten, um den Schaden zurückzufordern. Ein Hausbesitzer, der um einen Leerverkauf bittet, sollte versuchen, einen Verzicht zu bekommenverhindern Sie den Kreditgeber daran, das verlorene Geld in Zukunft zurückzugewinnen.

Der Kredit des Hausbesitzers wird für eine Zeit zerstört, aber er wird sich in der Regel nach einem Leerverkauf schneller erholen als nach einer Abschottung.,

Zum Beispiel kann ein Hausbesitzer, der das Haus durch Ashort Sale-Prozess aufgibt, ein anderes Haus durch das FHA Loan-Programm kaufen, wenn er oder sie die Underwriting-Kriterien des Kreditgebers erfüllt.

Nach einer Abschottung, obwohl, FHA erfordert eine Wartezeit von drei Jahren vor dem Kauf eines anderen Hauses. Konventionelle Kredite, die von Freddie Mac undFannie Mae erfordern ein siebenjähriges Warten auf Kreditnehmer mit einer Abschottung auf Ihrekreditbericht.

Lohnt sich der Kauf eines Leerverkaufs?

Vorerst sind die Tage der leichten Abholungvon Leerverkäufen vorbei., Häuser in Pre-Abschottung und abgeschottete Schnäppchen sind gettingharder zu finden, auch.

Wahr, Sie können immer noch sehrprofitable Angebote mit einem Leerverkauf finden. Aber Sie müssen härter arbeiten undmarter, um sie zu jagen.

Und es wird dringend empfohlen, dassSie mit einem professionellen Agenten arbeiten, der viel kurze Verkaufserfahrung hat.

Wenn Sie daran interessiert sind, Ashort Sale Home zu kaufen, müssen Sie noch für die Finanzierung vorab genehmigt werden. Diesen Schritt können Sie zumindest hier beginnen.,

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