Forståelse de Spærrede Processen og Kravene

Køb et hus kan være en kompliceret proces, som de fleste mennesker er generelt uforberedt på, og ikke rigtig forstår. Inden for stadierne med at købe og sælge et hjem—fra tilbuddet, til hjemmeinspektionen og få den pantegodkendelse—er andre handlinger, der skal ske.

et af disse vanskelige at forstå elementer er processen med at være i escro., der opstår mellem det tidspunkt, en sælger accepterer tilbuddet, og køberen får nøglerne til det nye hus. Hvordan forbereder du dig på det?, Her er en 10-trins gennemgang af processen, så du ikke bliver stående i regnen uden et tag over hovedet.

1. Åbn en deponeringskonto

Når du og sælgeren er enige om en pris og underskriver en gensidigt acceptabel købsaftale, vil din ejendomsmægler indsamle dine alvorlige penge—slags som en god tro indbetaling, der i sidste ende anvendes til din udbetaling—og deponere den på en deponeringskonto hos det spærrede firma eller den tjeneste, der er angivet i købsaftalen.,

en spærret konto administreres af en ekstern part for at holde værdigenstande, såsom penge, ejendomshandler og personlige finansieringsdokumenter, på vegne af to aftaleparter, indtil specificerede betingelser er opfyldt under en finansiel transaktion. Afhængig af årsagen til escro.kan escro. – agenten være et titelfirma, der specialiserer sig i fast ejendom, en bank eller en anden finansiel institution eller en privatperson, der har fået overdraget rollen.,

Den spærrede virksomheden fungerer som en neutral tredjepart til at indsamle de nødvendige midler, og dokumenter, der er involveret i den afsluttende proces, herunder den indledende alvor ind, lånedokumenter, og det underskrevne skøde. På nogle områder, advokater kan håndtere denne proces i stedet for en spærrede selskab, i hvilket tilfælde det ofte kaldes “forlig” snarere end “spærrede.”

2., Afventer långiverens vurdering

banken eller anden långiver, der leverer dit prioritetslån, foretager sin egen vurdering af ejendommen—som du, køberen, normalt betaler for—for at beskytte sine økonomiske interesser, hvis det nogensinde har brug for at afskærme ejendommen. Hvis vurderingen kommer i lavere end den tilbudte pris, långiveren vil ikke give dig finansiering, medmindre du er villig til at komme med kontanter for forskellen eller sælgeren sænker prisen til den anslåede beløb.,

Dine andre muligheder for at prøve at ændre taksator sind er en af følgende:

• Give yderligere oplysninger om, hvorfor du mener, at hjemmet skal vurderes på et højere beløb.
• få en anden vurdering.
• prøv at gå med en anden långiver og håber, at vurderingen kommer ud til din fordel.

Hvis ingen af disse muligheder er mulige, vil du kunne annullere købekontrakten.

3., Sikker finansiering

Du skulle allerede have været forhåndsgodkendt for et pant på det tidspunkt, hvor din købsaftale blev accepteret. Når du giver din långiver ejendomsadressen, vil den udarbejde et skøn i god tro eller en erklæring, der beskriver dit lånebeløb, rente, lukningsomkostninger og andre omkostninger forbundet med købet. Du ønsker måske at forhandle numrene på dette dokument, før du underskriver det.

Når du har din skriftlige låneforpligtelse, er det tid til at fjerne finansieringsreserven skriftligt fra købsaftalen, hvis en sådan eksisterede.

agenter omfatter ofte også boligsalg uforudsete i købskontrakter for at forhindre købere i samtidig at eje to boliger og betale to realkreditlån. Denne type beredskab giver en køber en bestemt tid til at sælge deres nuværende hjem, før de lukker deponeret på et nyt hjem.

4., Godkend sælgerens afsløringer

under dette trin skal du modtage skriftlig meddelelse om eventuelle åbenlyse problemer, der allerede er identificeret af sælgeren eller sælgerens agent. For eksempel kan garagen være blevet omdannet til et opholdsstue i strid med byens boligkoder. Du er muligvis allerede opmærksom på problemer som disse, fordi de ofte nævnes i noteringen.

5. Få hjemmeinspektionen

hjemmeinspektion

Du er ikke forpligtet til at få en hjemmeinspektion, når du køber et hjem, men det er i din bedste interesse at gøre det., For et par hundrede dollars vil en professionel hjemmeinspektør fortælle dig, om der er farlige eller dyre mangler i hjemmet. Hvis der er, vil du gerne vide om dem, så du kan gå ud af købet, bede sælgeren om at rette dem eller bede sælgeren om at sænke prisen, så du selv kan håndtere reparationerne.

især kan du ikke forhandle nogen sælgerindrømmelser her, hvis kontrakten siger, at du vil købe ejendommen “som den er.”Hvis inspektionsprocessen afsluttes tilfredsstillende, bliver du nødt til at fjerne købsaftalens inspektionskontingent skriftligt., Du gentager dette trin efter andre inspektioner.

Skadedyrsinspektion

hvis långiveren ikke kræver en skadedyrsinspektion, kan du stadig få en til at sikre, at huset ikke har termitter, tømrermyrer eller andre skadedyr som roaches eller rotter. Disse problemer er muligvis ikke synlige i dagtimerne, når du sandsynligvis har set huset og ville være en frygtelig uvelkommen opdagelse, når du flytter ind. Hvis der er nogen skadedyrsproblemer, skal de afhjælpes, før salget kan fortsætte—forudsat at du vil fortsætte med købet., Dette er et andet område, hvor du måske ønsker at genforhandle med sælgeren for at betale for arbejdet.

miljøinspektion

det anbefales undertiden at få en miljøinspektion for at kontrollere for toksiner i hjemmet, såsom skimmel, radongas og asbest. Der kan også være problemer på hjemmesiden, som forurening fra et sted nær en losseplads, tidligere oliefelt, renseri eller tankstation. Eventuelle problemer afdækket på dette område kan betyde alvorlige sundhedsfarer og kan være uoverkommeligt dyrt at løse.,

andre inspektioner

områder, der er udsat for jordskælv, kan kræve en jordrapport og / eller en geologisk rapport for at vurdere risikoen for alvorlig skade på ejendommen i tilfælde af en sådan katastrofe. Mange områder kræver oversvømmelsesrapporter. Hvis hjemmet er for tilbøjelige til at oversvømme, vil du ikke kunne få Homeo .ner ‘ s forsikring, hvilket betyder, at du ikke kan få et realkreditlån. I nogle tilfælde vil køb oversvømmelse forsikring ud over din Homeo .ner ‘ s forsikring løse dette problem., I landdistrikterne bør der foretages en landundersøgelse for at verificere ejendommens grænser—i byområder har grænserne en tendens til allerede at være meget klare.

6. Køb Ha .ard Insurance

Dette inkluderer Homeo .ner ‘ s forsikring og enhver ekstra dækning, der kræves i dit geografiske område, såsom oversvømmelsesforsikring. Du bliver bedt om at have husejers forsikring, indtil dit pant er betalt—og du vil sandsynligvis have det, alligevel. Vælg dit eget forsikringsselskab, som kan være anderledes end den långiver vælger, og shoppe rundt for at få den bedste pris.

7., Titel rapport og forsikring

disse kræves også af din långiver, men igen vil du have dem alligevel. Titelrapporten sørger for, at titlen på ejendommen er klar-det vil sige, at der ikke er nogen panterettigheder på ejendommen, og ingen andre, men sælgeren har krav på nogen del af den.titelsøgning beskytter dig og långiveren mod eventuelle juridiske udfordringer, der måtte opstå senere, hvis noget ikke dukkede op under titelsøgningen.,

Hvis der er noget galt med titlen—kendt som en sky eller defekt—skal sælgeren rette den, så salget kan fortsætte eller lade dig gå væk. Afhængigt af hvor du bor, kan escro. – firmaet og titelfirmaet være det samme.

8. Den endelige gennemgang

det er en god ide at inspicere ejendommen lige før lukning for at sikre, at der ikke er sket nye skader, og at sælgeren har forladt dig genstande, der er specificeret i købsaftalen, såsom apparater eller inventar., På dette tidspunkt i processen vil du sandsynligvis ikke være i stand til at bakke ud, medmindre hjemmet har lidt alvorlig skade. Det er dog ikke uhørt for en lille køber at presse hans eller hendes agent for at få aftalen ophævet over noget ubetydeligt.

9. Gennemgå HUD-1-formularen

mindst en dag før lukning modtager du en HUD-1-formular eller den endelige opgørelse over lånevilkår og lukningsomkostninger. Sammenlign det med den gode tro estimat, du underskrev tidligere. De to dokumenter skal være meget ens., Kig efter unødvendige, uventede eller overdrevne gebyrer samt direkte fejl.

10. Luk Escro.

lukningsprocessen varierer noget efter tilstand, men dybest set skal du underskrive et ton papirarbejde, som du bør tage din tid med og læse omhyggeligt. Sælgeren vil også have papirer til at underskrive. Når alle papirer er underskrevet, vil escro.officer forberede en ny gerning, der navngiver dig som ejendommens ejer og sende den til amtsoptageren., Du sender en kassecheck eller arrangerer en bankoverførsel for at imødekomme den resterende udbetaling—hvoraf nogle er dækket af dine alvorlige penge—og lukningsomkostninger, og din långiver overfører dine lånefonde til escro., så sælgeren og, hvis relevant, sælgerens långiver, kan betales.

Hvis du gør det så langt, vil du endelig komme i besiddelse af hjemmet.

FHA lån Escro.retningslinjer

med traditionelle realkreditlån slutter din oplevelse med escro. normalt på dette tidspunkt., Hvis du køber et hus med et Federal Housing Administration (FHA) lån, fortsætter din omgang med escro. – konti på en anden måde af forskellige grunde.

FHA-lån kræver, at der opretholdes en deponeringskonto for ejendomsskatter, boligejers forsikring og realkreditforsikringspræmier (MIPs). Sidstnævnte er påkrævet for låntagere, der foretager mindre end en 20% udbetaling., Snarere end at betale skat direkte til regeringen og forsikringspræmier til forsikringsselskabet, en FHA låntager betaler en tolvtedel af disse udgifter hver måned, i tillæg til sit pant hovedstol og rentebetaling på den konto. Den spærrede konto besidder disse penge, indtil regningerne forfalder i slutningen af året.

på dette tidspunkt justeres månedlige deponeringsbetalinger for det følgende år op eller ned baseret på, om der var mangel eller overskud på kontoen for det indeværende års betaling. Realkreditindehavere er forpligtet til at sende dig en årlig erklæring om aktiviteten på din spærrede konto, som også kan betegnes som en realkreditkonto.

hvorfor alt dette?, Fordi, for at sige det groft, FHA lån ansøgere der er højere risiko for: De ofte har en lavere kredit score, mindre indkomster, og færre aktiver—alle de grunde, de søger FHA lån, der har mindre strenge krav til låntagere end konventionelle realkreditlån. Långivere er villige til at udvide realkreditlån til dem på grund af FHA opbakning, og FHA er villig til at bakke dem. Men det ønsker at sikre, at regningerne bliver betalt, dermed escro.-konto mandat.,

den nederste linje

din ejendomsmægler vil overvåge hele denne spærringsproces, så vær ikke for bekymret, hvis du ikke forstår alle detaljer. Men i enhver transaktion, hvor du lægger så meget på linjen økonomisk, er det en god ide at have mindst en grundlæggende ide om, hvad der foregår, så du ikke bliver udnyttet—eller utilsigtet mister dit hjem.,