comprar una casa puede ser un proceso complicado, uno para el que la mayoría de las personas generalmente no están preparadas y realmente no entienden. Dentro de las etapas de compra y venta de una casa—desde la oferta, hasta la inspección de la casa, y obtener la aprobación de la hipoteca—hay otras acciones que deben suceder.
uno de esos elementos difíciles de entender es el proceso de estar en fideicomiso, que ocurre entre el momento en que un vendedor acepta la oferta y el comprador recibe las llaves de la nueva casa. ¿Cómo te preparas para ello?, Aquí hay un recorrido de 10 pasos del proceso, por lo que no se quedará parado bajo la lluvia sin un techo sobre su cabeza.
Key Takeaways
- El proceso de depósito en garantía se produce entre el momento en que un vendedor acepta una oferta de compra y el comprador toma posesión de la casa.
- La primera parte del proceso de depósito en garantía es la apertura de una cuenta en la que se pueden retener depósitos y cualquier otro pago.
- El comprador debe esperar la aprobación del Banco, asegurar el financiamiento, completar las inspecciones, comprar un seguro contra riesgos, hacer revisiones y cerrar.,
- El comprador puede alejarse del acuerdo si no se cumplen las condiciones o si hay un problema con la propiedad.
1. Abra una cuenta de depósito en garantía
Una vez que usted y el vendedor acuerden un precio y firmen un acuerdo de compra mutuamente aceptable, su agente de bienes raíces cobrará su Arras, algo así como un depósito de buena fe que finalmente se aplica a su pago inicial, y lo depositará en una cuenta de depósito en la compañía o servicio de depósito en garantía especificado en el Acuerdo de compra.,
una cuenta de garantía bloqueada es administrada por un tercero externo con el fin de mantener objetos de valor, como dinero, Escrituras de propiedad y documentos financieros personales, en nombre de dos partes de acuerdo hasta que se cumplan las condiciones especificadas durante una transacción financiera. Dependiendo de la razón de FIDEICOMISO, El agente de FIDEICOMISO puede ser una compañía de título que se especializa en bienes raíces, un banco u otra institución financiera, o un individuo privado confiado con el papel.,
la compañía de FIDEICOMISO actúa como un tercero neutral para recolectar los fondos y documentos requeridos involucrados en el proceso de cierre, incluyendo el cheque inicial de Arras, los documentos del préstamo y la escritura firmada. En algunas áreas, los abogados pueden manejar este proceso en lugar de una compañía de depósito en garantía, en cuyo caso a menudo se llama «liquidación» en lugar de «depósito en garantía».»
2., Espere la tasación del prestamista
el banco u otro prestamista que proporcione su hipoteca hará su propia tasación de la propiedad, que usted, el comprador, generalmente paga, para proteger sus intereses financieros en caso de que alguna vez necesite ejecutar la hipoteca de la propiedad. Si la tasación es más baja que el precio ofrecido, el prestamista no le dará financiamiento a menos que usted esté dispuesto a pagar en efectivo la diferencia o el vendedor reduzca el precio a la cantidad tasada.,
sus otras opciones para intentar cambiar la opinión del tasador son una de las siguientes:
- proporcione información adicional sobre por qué cree que la casa debe ser tasada a una cantidad mayor.
- Obtener una segunda evaluación.
- intente ir con otro prestamista y espere que la evaluación salga a su favor.
si ninguna de estas opciones es posible, podrá cancelar el contrato de compra.
3., Financiamiento seguro
usted ya debería haber sido pre-aprobado para una hipoteca en el momento en que su acuerdo de compra fue aceptado. Una vez que le dé a su prestamista la dirección de la propiedad, preparará una estimación de buena fe o una declaración que detalle el monto de su préstamo, la tasa de interés, los costos de cierre y otros costos asociados con la compra. Es posible que desee negociar los números en este documento antes de firmarlo.
$2,490
El promedio más alto de los costos de cierre en el país un total de $2,490 sobre un préstamo de $200,000 en Honolulu, Hawaii.,
Una vez que tenga su compromiso de préstamo por escrito, es hora de eliminar la contingencia de financiamiento por escrito del Acuerdo de compra, si existe.
Los agentes a menudo también incluyen contingencias de venta de casas en los contratos de compra para evitar que los compradores sean propietarios de dos casas y paguen dos hipotecas simultáneamente. Este tipo de contingencia le da a un comprador una cantidad específica de tiempo para vender su casa actual antes de cerrar el fideicomiso de una nueva casa.
4., Aprobar las divulgaciones del vendedor
durante este paso, debe recibir una notificación por escrito de cualquier problema obvio que ya haya sido identificado por el vendedor o el agente del vendedor. Por ejemplo, el garaje puede haber sido convertido en una sala de estar, en violación de los códigos de vivienda de la ciudad. Es posible que ya esté al tanto de cualquier problema como estos porque a menudo se mencionan en el listado.
5. Obtenga la inspección de la casa
inspección de la casa
usted no está obligado a obtener una inspección de la casa cuando compra una casa, pero es en su mejor interés hacerlo., Por unos pocos cientos de dólares, un inspector profesional del hogar le dirá si hay algún defecto peligroso o costoso en el hogar. Si los hay, querrá saber sobre ellos para poder retirarse de la compra, pedirle al vendedor que los arregle o pedirle que baje el precio para que pueda manejar las reparaciones usted mismo.
en particular, no puede negociar ninguna concesión del vendedor aquí si el contrato dice que comprará la propiedad «tal cual».»Si el proceso de inspección concluye satisfactoriamente, deberá eliminar la contingencia de inspección del Acuerdo de compra por escrito., Repetirá este paso después de cualquier otra inspección.
inspección de plagas
si el prestamista no requiere una inspección de plagas, es posible que aún desee obtener una para asegurarse de que la casa no tenga termitas, hormigas carpinteras u otras plagas como cucarachas o ratas. Estos problemas pueden no ser evidentes durante las horas del día cuando lo más probable es que haya visto la casa y sería un descubrimiento terriblemente desagradable después de mudarse. Si hay algún problema de plagas, deberán rectificarse antes de que la venta pueda continuar, asumiendo que desea continuar con la compra., Esta es otra área donde es posible que desee renegociar con el vendedor para pagar el trabajo.
inspección ambiental
a veces se recomienda obtener una inspección ambiental para verificar si hay toxinas en el hogar, como moho, gas radón y asbesto. También puede haber problemas en el sitio de la casa, como contaminación de un lugar cerca de un vertedero, un antiguo campo petrolífero, una tintorería o una estación de servicio. Cualquier problema descubierto en esta área puede significar graves peligros para la salud y puede ser prohibitivamente costoso de solucionar.,
otras inspecciones
Las áreas sujetas a terremotos pueden requerir un informe del suelo y/o un informe geológico para evaluar el riesgo de daños graves a la propiedad en caso de un desastre de este tipo. Muchas áreas requieren informes de inundaciones. Si la casa es demasiado propensa a inundarse, no podrá obtener el seguro de propietario, lo que significa que no podrá obtener una hipoteca. En algunos casos, comprar un seguro contra inundaciones además del seguro de su propietario resolverá este problema., En las zonas rurales, se debe hacer un estudio de la tierra para verificar los límites de la propiedad; en las zonas urbanas, los límites tienden a ser ya muy claros.
6. Compra un seguro contra riesgos
esto incluye el seguro de propietario y cualquier cobertura adicional requerida en tu área geográfica, como el seguro contra inundaciones. Se le pedirá que tenga seguro de propietario hasta que su hipoteca se pague-y probablemente lo desee, de todos modos. Elija su propia compañía de seguros, que puede ser diferente a la que selecciona el prestamista, y compre para obtener la mejor tarifa.
7., Informe de título y seguro
Estos también son requeridos por su prestamista, pero de nuevo, usted los querría de todos modos. El informe de título se asegura de que el título de la propiedad esté claro, es decir, que no haya gravámenes sobre la propiedad y que nadie más que el vendedor tenga derecho a reclamar ninguna parte de ella.
El seguro de título lo protege a usted y al prestamista de cualquier desafío legal que pueda surgir más adelante si algo no aparece durante la búsqueda de título.,
si hay algo malo con el título, conocido como una nube o defecto, el vendedor tendrá que arreglarlo para que la venta pueda continuar o dejar que te vayas. Dependiendo de donde usted vive, la compañía del fideicomiso y la compañía del título pueden ser una y la misma.
8. El recorrido final
es una buena idea volver a inspeccionar la propiedad justo antes del cierre para asegurarse de que no se haya producido ningún daño nuevo y que el vendedor le haya dejado artículos especificados en el Acuerdo de compra, como electrodomésticos o accesorios., En este punto del proceso, probablemente no podrá retroceder a menos que la casa haya sufrido daños graves. Sin embargo, no es inaudito que un comprador insignificante presione a su agente para que el acuerdo se anule por algo insignificante.
9. Revise el formulario HUD-1
al menos un día antes del cierre, recibirá un formulario HUD-1 o la declaración final de los términos del préstamo y los costos de cierre. Compáralo con la estimación de buena fe que firmaste antes. Los dos documentos deberían ser muy similares., Busque tarifas innecesarias, inesperadas o excesivas, así como errores absolutos.
10. Close Escrow
el proceso de cierre varía un poco según el estado, pero básicamente, deberá firmar un montón de documentos, con los que debe tomarse su tiempo y leer cuidadosamente. El vendedor tendrá papeles para firmar también. Después de que todos los papeles estén firmados, el oficial de custodia preparará una nueva escritura nombrándolo como el dueño de la propiedad y la enviará al registrador del condado., Usted enviará un cheque de caja o organizará una transferencia bancaria para cumplir con el pago inicial restante, algunos de los cuales están cubiertos por su Arras, y los costos de cierre, y su prestamista transferirá los fondos de su préstamo al depósito en garantía para que se pueda pagar al vendedor y, si corresponde, al prestamista del vendedor.
si llegas hasta aquí, finalmente podrás tomar posesión de la casa.
pautas de depósito en garantía de préstamos de la FHA
con las hipotecas tradicionales, su experiencia con el depósito en garantía generalmente termina en este punto., Sin embargo, si está comprando una casa con un préstamo de la Administración Federal de vivienda (FHA), sus relaciones con las cuentas de depósito en garantía continúan de una manera diferente, por diferentes razones.
los préstamos de la FHA requieren que se mantenga una cuenta de FIDEICOMISO Para impuestos a la propiedad, seguro de propietario y primas de seguro hipotecario (MIPS). Este último es necesario para los prestatarios que hacen menos de un pago inicial del 20%., En lugar de pagar impuestos directamente al gobierno y las primas de seguros a la aseguradora, un prestatario FHA paga una doceava parte de estos gastos cada mes, además de su principal de la hipoteca y el pago de intereses, en la cuenta. La cuenta de FIDEICOMISO retiene este dinero hasta que las facturas vencen al final del año.
Las primas de seguro hipotecario pueden ser canceladas para los prestatarios de la FHA cuando el saldo del préstamo alcanza el 78% del valor tasado de la casa en el momento de la compra.,
en este punto, los pagos mensuales de depósito en garantía para el año siguiente se ajustan al alza o a la baja en función de si hubo una escasez o superávit en la cuenta para el pago del año en curso. Los titulares de hipotecas están obligados a enviarle una declaración anual con respecto a la actividad de su cuenta de depósito en garantía, que también se puede denominar una cuenta de embargo hipotecario.
¿por Qué todo esto?, Porque, para decirlo crudamente, los solicitantes de préstamos de la FHA se consideran de mayor riesgo: a menudo tienen puntajes de crédito más bajos, ingresos más pequeños y menos activos, todas las razones por las que buscan préstamos de la FHA, que tienen requisitos menos estrictos para los prestatarios que las hipotecas convencionales. Los prestamistas están dispuestos a extender las hipotecas a ellos debido al respaldo de la FHA, y la FHA está dispuesta a respaldarlos. Pero quiere asegurarse de que las facturas se pagan, por lo tanto, el mandato de la cuenta de depósito en garantía.,
the Bottom Line
Su agente de bienes raíces supervisará todo este proceso de depósito en garantía, así que no se preocupe demasiado si no entiende todos los detalles. Sin embargo, en cualquier transacción en la que esté poniendo tanto en juego financieramente, es una buena idea tener al menos una idea básica de lo que está sucediendo para que no se aproveche o pierda inadvertidamente su casa.,