Das Verständnis des Treuhandprozesses und der Anforderungen

Der Kauf eines Hauses kann ein komplizierter Prozess sein, auf den die meisten Menschen im Allgemeinen nicht vorbereitet sind und den sie nicht wirklich verstehen. In den Phasen des Kaufs und Verkaufs eines Eigenheims—vom Angebot über die Hausinspektion bis hin zur Hypothekengenehmigung—müssen andere Maßnahmen ergriffen werden.

Eines dieser schwer verständlichen Elemente ist der Prozess des Escrow, der zwischen dem Zeitpunkt stattfindet, zu dem ein Verkäufer das Angebot annimmt und der Käufer die Schlüssel zum neuen Haus erhält. Wie bereiten Sie sich darauf vor?, Hier ist ein 10-stufiger Durchgang des Prozesses, damit Sie nicht ohne Dach über dem Kopf im Regen stehen bleiben.

1. Öffnen Sie ein Treuhandkonto

Sobald Sie und der Verkäufer einen Preis vereinbaren und einen für beide Seiten akzeptablen Kaufvertrag unterzeichnen, sammelt Ihr Immobilienmakler Ihr ernstes Geld—eine Art Treuhandeinlage, die letztendlich auf Ihre Anzahlung angewendet wird—und legt es auf ein Treuhandkonto bei der im Kaufvertrag angegebenen Treuhandgesellschaft oder Dienstleistung ein.,

Ein Treuhandkonto wird von einer externen Partei verwaltet, um Wertsachen wie Geld, Eigentumsurkunden und persönliche Finanzdokumente für zwei vereinbarende Parteien aufzubewahren, bis bestimmte Bedingungen während einer Finanztransaktion erfüllt sind. Je nach Treuhandgrund kann der Treuhandagent ein Titelunternehmen sein, das auf Immobilien spezialisiert ist, eine Bank oder ein anderes Finanzinstitut oder eine mit der Rolle betraute Privatperson.,

Die Treuhandgesellschaft fungiert als neutraler Dritter, um die erforderlichen Mittel und Dokumente für den Abschlussprozess einzuziehen, einschließlich des ersten ernsthaften Geldschecks, der Darlehensdokumente und der unterzeichneten Urkunde. In einigen Bereichen können Anwälte diesen Prozess anstelle eines Treuhandunternehmens durchführen, In diesem Fall wird er oft als „Abwicklung“ und nicht als „Treuhand“ bezeichnet.“

2., Warten Sie auf die Bewertung des Kreditgebers

Die Bank oder ein anderer Kreditgeber, der Ihre Hypothek bereitstellt, führt eine eigene Bewertung der Immobilie durch—für die Sie, der Käufer, normalerweise zahlt—, um seine finanziellen Interessen zu schützen, falls sie jemals auf der Immobilie abschotten muss. Wenn die Bewertung niedriger als der angebotene Preis ist, gibt Ihnen der Kreditgeber keine Finanzierung, es sei denn, Sie sind bereit, Bargeld für die Differenz auszugeben, oder der Verkäufer senkt den Preis auf den geschätzten Betrag.,

Ihre anderen Optionen, um zu versuchen, die Meinung des Gutachters zu ändern, sind eine der folgenden:

• Geben Sie zusätzliche Informationen darüber, warum Sie glauben, dass das Haus zu einem höheren Betrag bewertet werden sollte.
• Holen Sie sich eine zweite Bewertung.
• Versuchen Sie, mit einem anderen Kreditgeber gehen und hoffen, dass es zu Ihren Gunsten kommt.

Wenn keine dieser Optionen möglich ist, können Sie den Kaufvertrag kündigen.

3., Sichere Finanzierung

Sie sollten bereits zum Zeitpunkt der Annahme Ihres Kaufvertrags für eine Hypothek vorab genehmigt worden sein. Sobald Sie Ihrem Kreditgeber die Adresse der Immobilie angegeben haben, wird eine Schätzung in gutem Glauben oder eine Erklärung erstellt, in der Ihr Darlehensbetrag, Zinssatz, Abschlusskosten und andere mit dem Kauf verbundene Kosten aufgeführt sind. Möglicherweise möchten Sie die Nummern in diesem Dokument aushandeln, bevor Sie es unterschreiben.

Sobald Sie Ihre schriftliche Darlehensverpflichtung haben, ist es an der Zeit, die finanzielle Kontingenz schriftlich aus dem Kaufvertrag zu entfernen, falls vorhanden.

Agenten schließen häufig auch Hausverkaufskontingente in Kaufverträge ein, um zu verhindern, dass Käufer gleichzeitig zwei Häuser besitzen und zwei Hypotheken bezahlen. Diese Art von Notfall gibt einem Käufer eine bestimmte Zeit, in der er sein aktuelles Zuhause verkaufen kann, bevor er Escrow für ein neues Zuhause schließt.

4., Genehmigen Sie die Angaben des Verkäufers

Während dieses Schritts sollten Sie eine schriftliche Benachrichtigung über offensichtliche Probleme erhalten, die bereits vom Verkäufer oder vom Vertreter des Verkäufers identifiziert wurden. Zum Beispiel kann die Garage in einen Wohnbereich verwandelt worden sein, unter Verstoß gegen die städtischen Wohnungsvorschriften. Möglicherweise sind Ihnen solche Probleme bereits bekannt, da sie häufig in der Auflistung erwähnt werden.

5. Besorgen Sie sich die Hausinspektion

Hausinspektion

Sie sind nicht verpflichtet, eine Hausinspektion zu erhalten, wenn Sie ein Haus kaufen, aber es ist in Ihrem besten Interesse, dies zu tun., Für ein paar hundert Dollar wird Ihnen ein professioneller Hausinspektor sagen, ob es gefährliche oder kostspielige Mängel im Haus gibt. Wenn ja, möchten Sie etwas über sie wissen, damit Sie den Kauf abbrechen, den Verkäufer bitten können, sie zu beheben, oder den Verkäufer bitten, den Preis zu senken, damit Sie die Reparaturen selbst durchführen können.

Insbesondere können Sie hier keine Verkäuferkonzessionen aushandeln, wenn der Vertrag besagt, dass Sie die Immobilie „wie besehen“ erwerben werden.“Wenn der Inspektionsprozess zufriedenstellend abgeschlossen ist, müssen Sie die Inspektionskontingenz des Kaufvertrags schriftlich entfernen., Sie wiederholen diesen Schritt nach allen anderen Inspektionen.

Schädlingsprüfung

Wenn der Kreditgeber keine Schädlingsprüfung erfordert, möchten Sie möglicherweise noch eine erhalten, um sicherzustellen, dass das Haus keine Termiten, Zimmerameisen oder andere Schädlinge wie Kakerlaken oder Ratten hat. Diese Probleme sind möglicherweise tagsüber nicht ersichtlich, wenn Sie das Haus höchstwahrscheinlich gesehen haben, und wären nach dem Einzug eine schrecklich unerwünschte Entdeckung. Wenn es irgendwelche Schädlingsprobleme gibt, müssen diese behoben werden, bevor der Verkauf fortgesetzt werden kann—vorausgesetzt, Sie möchten mit dem Kauf fortfahren., Dies ist ein weiterer Bereich, in dem Sie möglicherweise mit dem Verkäufer neu verhandeln möchten, um die Arbeit zu bezahlen.

Umweltinspektion

Es wird manchmal empfohlen, eine Umweltinspektion durchzuführen, um Giftstoffe im Haushalt wie Schimmel, Radongas und Asbest zu überprüfen. Es kann auch Probleme auf dem Heimgelände geben, wie Kontamination von einem Ort in der Nähe einer Deponie, eines ehemaligen Ölfeldes, einer chemischen Reinigung oder einer Tankstelle. Alle in diesem Bereich aufgedeckten Probleme können schwerwiegende Gesundheitsrisiken bedeuten und sind möglicherweise unerschwinglich teuer zu beheben.,

Andere Inspektionen

Erdbebengefährdete Gebiete können einen Bodenbericht und / oder einen geologischen Bericht erfordern, um das Risiko schwerer Sachschäden im Falle einer solchen Katastrophe zu bewerten. Viele Gebiete erfordern Hochwasserberichte. Wenn das Haus zu hochwassergefährdet ist, können Sie keine Hausbesitzerversicherung abschließen, was bedeutet, dass Sie keine Hypothek erhalten können. In einigen Fällen wird der Kauf einer Hochwasserversicherung zusätzlich zur Versicherung Ihres Hausbesitzers dieses Problem lösen., In ländlichen Gebieten sollte eine Landvermessung durchgeführt werden, um die Grenzen des Grundstücks zu überprüfen—in städtischen Gebieten sind die Grenzen in der Regel bereits sehr klar.

6. Kauf Gefahrenversicherung

Dies beinhaltet Hausbesitzer Versicherung und jede zusätzliche Abdeckung in Ihrem geografischen Gebiet wie Hochwasserversicherung erforderlich. Sie müssen die Versicherung des Hausbesitzers haben, bis Ihre Hypothek ausgezahlt ist-und Sie würden es wahrscheinlich sowieso wollen. Wählen Sie Ihre eigene Versicherungsgesellschaft, die sich von der vom Kreditgeber ausgewählten unterscheiden kann, und kaufen Sie ein, um den besten Preis zu erhalten.

7., Titelbericht und Versicherung

Diese werden auch von Ihrem Kreditgeber benötigt,aber auch hier möchten Sie sie trotzdem. Der Titelbericht stellt sicher, dass der Titel der Immobilie klar ist—das heißt, dass es keine Pfandrechte an der Immobilie gibt und niemand außer dem Verkäufer einen Anspruch auf einen Teil davon hat.

Die Titelversicherung schützt Sie und den Kreditgeber vor rechtlichen Herausforderungen, die sich später ergeben könnten, wenn bei der Titelsuche nichts auftaucht.,

Wenn mit dem Titel etwas nicht stimmt—bekannt als Wolke oder Defekt -, muss der Verkäufer ihn beheben, damit der Verkauf fortgesetzt werden kann oder Sie davonlaufen können. Je nachdem, wo Sie leben, können die Treuhandgesellschaft und die Titelgesellschaft ein und dasselbe sein.

8. Der letzte Durchgang

Es ist eine gute Idee, die Immobilie kurz vor dem Schließen erneut zu inspizieren, um sicherzustellen, dass kein neuer Schaden aufgetreten ist und der Verkäufer Ihnen im Kaufvertrag angegebene Gegenstände wie Geräte oder Vorrichtungen hinterlassen hat., Zu diesem Zeitpunkt können Sie sich wahrscheinlich nicht zurückziehen, wenn das Haus keinen ernsthaften Schaden erlitten hat. Es ist jedoch nicht ungewöhnlich, dass ein kleiner Käufer seinen Agenten unter Druck setzt, um die Vereinbarung wegen etwas Unbedeutendem aufzuheben.

9. Überprüfen Sie das HUD-1-Formular

Mindestens einen Tag vor Abschluss erhalten Sie ein HUD-1-Formular oder die endgültige Erklärung der Kreditbedingungen und Abschlusskosten. Vergleichen Sie es mit der gutgläubigen Schätzung, die Sie zuvor unterzeichnet haben. Die beiden Dokumente sollten sehr ähnlich sein., Achten Sie auf unnötige, unerwartete oder übermäßige Gebühren sowie Fehler.

10. Close Escrow

Der Schließvorgang variiert je nach Bundesstaat etwas, aber im Grunde müssen Sie eine Menge Papierkram unterschreiben, mit dem Sie sich Zeit nehmen und sorgfältig lesen sollten. Der Verkäufer wird auch Papiere zum Unterschreiben haben. Nachdem alle Papiere unterschrieben sind, bereitet der Treuhandbeamte eine neue Urkunde vor, in der Sie als Eigentümer der Immobilie bezeichnet werden, und sendet sie an den Bezirksschreiber., Sie reichen einen Scheck des Kassierers ein oder arrangieren eine Überweisung, um die verbleibende Anzahlung—von der einige durch Ihr ernstes Geld gedeckt sind—und die Abschlusskosten zu decken, und Ihr Kreditgeber überweist Ihr Darlehensgeld an Escrow, damit der Verkäufer und gegebenenfalls der Kreditgeber des Verkäufers bezahlt werden können.

Wenn Sie es so weit schaffen, können Sie endlich das Haus in Besitz nehmen.

FHA Loan Escrow Guidelines

Bei herkömmlichen Hypotheken endet Ihre Erfahrung mit Escrow normalerweise an diesem Punkt., Wenn Sie ein Haus mit einem Darlehen der Federal Housing Administration (FHA) kaufen, wird Ihr Umgang mit Treuhandkonten aus verschiedenen Gründen auf andere Weise fortgesetzt.

Für FHA-Kredite muss ein Treuhandkonto für Grundsteuern, Hausbesitzerversicherungen und Hypothekenversicherungsprämien (MIPs) geführt werden. Letzteres ist für Kreditnehmer erforderlich, die weniger als 20% Anzahlung leisten., Anstatt Steuern direkt an die Regierung und Versicherungsprämien an den Versicherer zu zahlen, zahlt ein FHA-Kreditnehmer jeden Monat zusätzlich zu seiner Hypothekar-und Zinszahlung ein Zwölftel dieser Ausgaben auf das Konto. Das Treuhandkonto hält dieses Geld, bis die Rechnungen am Ende des Jahres fällig werden.

Zu diesem Zeitpunkt werden die monatlichen Treuhandzahlungen für das folgende Jahr nach oben oder unten angepasst, je nachdem, ob für die Zahlung des laufenden Jahres ein Mangel oder ein Überschuss auf dem Konto vorhanden war. Hypothekenbesitzer sind verpflichtet, Ihnen eine Jahresrechnung über die Tätigkeit Ihres Treuhandkontos zu senden, die auch als Hypothekenkonto bezeichnet werden kann.

Warum dies alles?, Denn, um es grob auszudrücken, FHA—Kreditantragsteller gelten als höheres Risiko: Sie haben oft niedrigere Kredit-Scores, geringere Einkommen und weniger Vermögenswerte-all die Gründe, warum sie FHA-Kredite suchen, die weniger strenge Anforderungen an Kreditnehmer als herkömmliche Hypotheken haben. Kreditgeber sind bereit, Hypotheken auf sie wegen der FHA-Unterstützung zu verlängern, und die FHA ist bereit, sie zu unterstützen. Sie will aber dafür sorgen, dass die Rechnungen bezahlt werden, also das Treuhandkonto-Mandat.,

Das Endergebnis

Ihr Immobilienmakler wird diesen gesamten Treuhandprozess überwachen, also seien Sie nicht zu besorgt, wenn Sie nicht jedes Detail verstehen. Bei jeder Transaktion, bei der Sie finanziell so viel auf die Linie bringen, ist es jedoch eine gute Idee, zumindest eine Grundidee davon zu haben, was los ist, damit Sie nicht ausgenutzt werden—oder versehentlich Ihr Zuhause verlieren.,