7 Asioita, Sinun Täytyy Tietää Fannie Mae ja Freddie Mac

Tasan neljä vuotta sitten, aikana alkuaikoina taloudellinen kriisi, liittohallitus otti hallintaansa kiinnitys rahoittajat Fannie Mae ja Freddie Mac läpi oikeudellista prosessia kutsutaan conservatorship., Sittemmin kaksi yritystä on vaadittu noin $150 miljardia euroa veronmaksajien tukea pysyä liuotinta, kun hallitus on pitänyt asuntomarkkinoilla pystyssä tukemalla enemmän kuin 95 prosenttia kaikista asuntolainoista yhdysvalloissa.

Fannie ja Freddie jäävät kaksi suurimmista rahoituslaitoksista maailmassa, joka on vastuussa yhdistetty $5 biljoonaa kiinnitys omaisuutta. Silti harvat Amerikkalaiset ymmärtää, mitä Fannie ja Freddie itse tehdä asunnon, mikä osa niillä oli viime asunto kriisi, tai mikä rooli heillä on asuntolaina markkinat tulevaisuudessa., Neljäntenä vuosipäivänä heidän conservatorship, tässä on seitsemän asioita, sinun täytyy tietää kaksi kiinnitys jättiläisiä.

mitä tekevät Fannie Mae ja Freddie Mac?

Fannie Maen ja Freddie Macin ensisijainen tehtävä on tarjota likviditeettiä maan asuntolainojen rahoitusjärjestelmälle. Fannie ja Freddie ostaa kotiin lainojen yksityisten yritysten (edellyttäen, että lainat täyttävät tiukat koko -, luotto -, ja merkintäsitoumukset standardit), paketti niitä lainoja mortgage-backed securities, ja taata oikea-aikainen lainapääoman ja korkojen tällaisten arvopaperien ulkopuolisille sijoittajille., Fannie ja Freddie pitävät myös joitakin asuntolainoja ja asuntolainavakuuksia omissa sijoitussalkuissaan.

Koska asuntolaina lainanantajien ei ole hallussaan nämä lainat taseissaan, he ovat enemmän pääomaa käytettävissä myöntämään lainoja muille luottokelpoisille lainanottajille. Lainanantajat myös lisätty kannustin tarjota turvallisia ja kestäviä tuotteita—eli pitkän aikavälin, kiinteä-korko kiinnitykset, koska he tietävät, että Fannie ja Freddie todennäköisesti ostaa niitä., Koska Fannie ja Freddie takaamaan maksut, jos default—maksua vastaan, tietenkin—sijoittajat eivät tarvitse murehtia luotto riski, joka tekee kiinnitykset erityisen houkutteleva sijoituskohde.

tämän järjestelmän, asuntolaina luotto oli jatkuvasti saatavilla hyvin osaksi 1990-luvun lopulla ehdoin ja hinnoin, että kestävän omistusasumista kuluessa, reach useimmissa Amerikkalaisissa perheissä. Loppuun mennessä vuosikymmenen aikana, kuitenkin, Wall Street oli tajunnut, miten ostaa ja arvopaperistaa kiinnitykset ilman Fannie ja Freddie välittäjinä, mikä on olennainen muutos YHDYSVALLOISSA, asuntolainamarkkinat.

Mikä rooli ei Fannie ja Freddie pelata paisuttaa asuntojen kupla puolivälissä myöhään 2000-luvulla?

konservatiivisten puheiden vastaisesti vastaus on hyvin pieni. Kuplan aikana, laina alullepanijat tukena Wall Street capital aloitti toimintansa yli Fannie ja Freddie-järjestelmä, joka oli työskennellyt vuosikymmeniä kaupustelu suuria määriä korkean riskin subprime kiinnitykset termejä ja ominaisuuksia, jotka merkittävästi lisätä mahdollisuus oletuksena., Monet näistä lainat olivat saalistushinnoittelua tuotteita, kuten hybridi säädettävissä-korko kiinnitykset kanssa ilmapallo maksut, jotka vaaditaan serial jälleenrahoituksen, tai negatiivinen poistot, kiinnitykset, että lisääntynyt maksamatta ajan.

Wall Streetin yritykset, kuten Lehman Brothers ja Bear Stearns pakattu nämä korkean riskin lainoja arvopapereita, on luottoluokituslaitosten siunata heitä, ja sitten siirretään niitä eteenpäin sijoittajille, jotka olivat usein tietämättömiä tai harhaanjohdettuja taustalla riskejä., Se oli huonosta lainat nämä ”private label” securities—niitä ei omistamien tai takaamien Fannie ja Freddie—joka johti rahoitusmarkkinoiden romahdus, mukaan molemminpuolisen Financial Crisis Inquiry Commission, muun riippumattomia tutkijoita.

Itse asiassa, Fannie ja Freddie menetti markkinaosuuttaan niin kupla kasvoi: yritykset tukivat noin puolet kaikista koti-laina originations vuonna 2002, mutta vain 30 prosenttia vuonna 2005 ja 2006. Fannie ja Freddie tekivät muutaman traagisen virheen yrittäessään voittaa takaisin markkinaosuuttaan., Alkaa vuonna 2006 ja 2007—aivan kuten asunto kupla oli saavuttamassa huippunsa—Fannie ja Freddie kasvoi niiden vaikutusvaltaa ja alkoi investoida tiettyjen subprime-arvopapereihin, joita luottolaitokset virheellisesti katsotaan alhaisen riskin. Fannie ja Freddie laskivat myös merkintästandardeja arvopaperistamistoiminnassaan, ostaessaan ja arvopaperistaessaan niin sanottuja Alt-A-lainoja., Kun Alt-A-lainat yleensä meni lainanottajien kanssa hyvä luotto ja suhteellisen korkeat tulot, että ne vaativat vähän tai ei lainkaan tuloja asiakirjat, avaa oven petoksille (joka oli usein syyllistyvät kiinnitys välittäjä-pikemminkin kuin homebuyer).

Nämä päätökset lopulta osaltaan yritysten valtavia tappioita, mutta kaikki tämä tapahtui aivan liian myöhään olla ensisijainen syy asunto kriisi.

miksi Fannie ja Freddie vaativat veronmaksajien pelastamista?

Fannie ja Freddie epäonnistuivat suurelta osin, koska he tekivät huonoja liiketoimintapäätöksiä ja heillä ei ollut riittävästi pääomaa., Lisäksi, toisin kuin useimmat yksityiset investoinnit yritykset, Fannie ja Freddie oli vain yksi toimiala—asuntolainojen rahoitus—ja siten ei ole muita tulonlähteitä korvata, kun asuntojen hinnat alkoivat laskea.

Vuonna 2008 Fannie ja Freddie menettänyt yhdistetty $47 miljardia euroa niiden yhden perheen asuntolaina yrityksiä, pakottaa yritykset kaivaa syvälle oman pääoman rahastot. Lähes puolet tappioista tuli Alt-A-lainoista, vaikka niiden osuus yritysten koko liiketoiminnasta oli vain 11 prosenttia., Mutta nämä tappiot olivat vain alkua: tammikuun 2008 ja Maaliskuun 2012, Fannie ja Freddie olisi menettää yhdistetty $265 miljardia euroa, yli 60 prosenttia, joka johtui riskialtista tuotteita, jotka on ostettu vuonna 2006 ja 2007.

myöhään kesällä vuonna 2008—noin vuosi sen jälkeen, kun alkaa asuntojen kriisi—Wall Street yritysten oli kaikki, mutta luopunut YHDYSVALTAIN asuntolainojen markkinoilla, kun taas eläkerahastot ja muut suuret sijoittajat kaikkialla maailmassa edelleen hallussaan suuria määriä Fannie ja Freddie arvopapereita., Jos Fannie ja Freddie saisivat epäonnistua, asiantuntijat olivat yhtä mieltä siitä, että asuntomarkkinat romahtaisivat entisestään halvaannuttaen koko rahoitusjärjestelmän. Bushin hallinto vastasi syyskuussa 2008 asettamalla Fannie Maen ja Freddie Macin hallituksen konservaattoriksi, jossa he ovat edelleen.

oliko Fannien ja Freddien kohtuuhintaisilla asuntotavoitteilla mitään roolia subprime-kriisissä?

Ei.,

Vuonna 1992 Kongressi perusti ”kohtuuhintaisia asuntoja maalia,” jotka olivat numeerisia tavoitteita osuus Fannie ja Freddie tukema luotonanto, joka meni pienituloisten ja vähemmistöjen lainanottajille. Vuosia konservatiivinen analyytikot ovat valheellisesti huomautti nämä tavoitteet katalysaattorina asunto kriisi, väittäen he työnsivät Fannie ja Freddie ottamaan ennennäkemättömän riskin, luoda kupla ja rintakuva subprime-asuntojen markkinoilla, joka herätti taloudellinen katastrofi.

se ei yksinkertaisesti pidä paikkaansa. Yhdysvaltain keskuspankin (Federal Reserve Bank of St., Louis totesi, että kohtuuhintaisen asumisen tavoitteita ei ollut havaittavissa vaikutusta määrä, hinta, tai oletus hinnat subprime-lainat kriisin aikana, jopa sen jälkeen valvoa lainan koko, lainan tyyppi, lainanottajan ominaisuudet, ja muut tekijät. Federal Reserve Ekonomisti Neil Bhutta saavutti samanlainen johtopäätös vuonna 2009, todetaan, että kohtuuhintaisen asumisen tavoitteita oli vähäinen vaikutus Fannie ja Freddie luotonanto aikana asunto kupla.

Sen ei pitäisi tulla yllätyksenä., Fannie ja Freddie ei arvopaperistaa lainoja, jotka täyttävät teollisuuden määritelmä ”subprime”, ja lainat heidän riskipitoisempiin arvopapereihin yleisesti tunnistettu ”subprime-like” tai ”subprime-vastaa”—kokenut nuorisorikollisuuden hinnat, jotka peilattu prime markkinoilla. Alt-A-lainat, jotka ajoivat niiden tappiot olivat tyypillisesti tehty suurituloisia kotitalouksia ja näin ei saada kohtuuhintaisen asumisen tavoitteita., Vaikka Fannie ja Freddie ei pidä jotkut subprime-arvopapereita niiden sijoitussalkkujen—joista monet päteviä kohtuuhintaisia asuntoja tavoitteet—näiden investointien jäljessä loput markkinoista ja koostuu vain murto-osa koko subprime luotonanto aikana asunto kupla.

miten Fannie ja Freddie pärjäävät tänään?

paljon paremmin, mutta molemmilla yrityksillä on vielä hyvin pitkä matka edessä. Osittain asuntojen hintojen nousun ansiosta Fannie Mae julkaisi elokuussa suurimman neljännesvuosituloksensa kriisin alettua, mikä merkitsi sen toista peräkkäistä kannattavaa neljännestä., Samaan aikaan Freddie Mac kertoi neljännesvuosittaisesta tuloksesta jo viidennen kerran kriisin alkamisen jälkeen.

molempien yhtiöiden kohentunut talous sai Yhdysvaltain valtiovarainministeriön elokuussa muokkaamaan hallituksen pelastustoimen ehtoja. Edellisen sopimuksen mukaan Fannie ja Freddie vetivät valtiovarainministeriöltä rahaa tarpeen mukaan pääomavarantojensa vahvistamiseen. Vastineeksi yhtiöt antoivat mieluummin osakkeita hallitukselle, josta ne maksoivat pakollisen 10 prosentin osingon., Uusien sääntöjen mukaan Treasury yksinkertaisesti lunastaa kaikki Fannien ja Freddien voitot jokaisen vuosineljänneksen lopussa ja antaa tarvittaessa pääomaa neljännesvuositappion sattuessa.

Vaikka pahin kriisi näyttää olevan ohi, Fannie ja Freddie ovat kaukana takaisinmaksuun velkansa. Moody ’ s Analyticsin mukaan yrityksiltä voi viedä 15 vuotta maksaa veronmaksajille takaisin täysimääräisenä., Samaan aikaan, kun hallitus on edelleen keskeinen rooli day-to-day toimintaa Fannie ja Freddie, jatkuva epävarmuus on johtanut monia keskeisiä henkilökunta lähteä, ja se on aiheuttanut vähän investoivat tarvittavaan infrastruktuuriin ja järjestelmiin.

What should we do with Fannie and Freddie?

liittovaltion hallitus tukee lähes jokainen asuntolainan tehty maassa tänään, lähes kaikki ovat samaa mieltä siitä, että nykyinen tuen taso on kestämätön pitkällä aikavälillä, ja yksityisen pääoman on lopulta ottamaan enemmän riskin asuntolainamarkkinoilla., Jäljelle jää kaksi kriittistä kysymystä ennen kuin päättäjien tänään: millainen olotila olisi liittovaltion hallitus on tulevaisuudessa asuntomarkkinoilla, ja miten siirtyminen vastuullisesti tämä uusi järjestelmä asumisen rahoitus?

Koska conservatorship Fannie ja Freddie alkoi, kymmeniä tukiryhmittymien, tutkijoiden ja teollisuuden sidosryhmien kanssa on tarjotaan mahdollisia vastauksia näihin kysymyksiin. Valtaosa ehdotetuista suunnitelmista on yhtä mieltä siitä, että jonkinlainen valtion tuki on tarpeen vakaiden asuntomarkkinoiden varmistamiseksi ja 30 vuoden kiinteän asuntolainan säilyttämiseksi.,

tammikuussa 2011 Asuntolaina Rahoitus työryhmä—progressiivinen ryhmä asumisen rahoitus asiantuntijat, kohtuuhintaisia asuntoja kannattaa, ja johtavia tutkijoita sponsoroi Center for American Progress—julkaisi suunnitelman vastuullisesti alasajosta Fannie Mae ja Freddie Mac ja tuo yksityisen pääoman takaisin YHDYSVALTAIN asuntolainamarkkinoiden. Ehdotuksemme sisältää nimenomaisen hallitus backstop tietyissä asuntolaina tuotteet, vaatimukset, että yksityiset yritykset toimivat koko markkinoilla, ja valta säädin varmistaa, kestävyys ja edullisuus kiinnitys tuotteisiin., Suunnitelmassa myös määritellään viisi perusperiaatteet uudistus vaivaa:

• Laaja ja johdonmukainen pääsy asuntolaina luotto kaikissa yhteisöissä
• Vakaus asuntoluotto aikana kaikenlaisia taloudellisia edellytyksiä
• Avoimuus ja standardointi tuotteita, jotka voidaan ymmärtää
• Pääsy edullinen asuntolaina rahoitus sekä omistusasumista ja vuokra-asumista
• Kuluttajien suojaukset varmistaa, että asuntolaina tuotteet ja käytännöt toimivat pitkän aikavälin edun mukaista lainanottajien

Mitä tapahtuisi, jos me täysin yksityistetty USA, asuntolainamarkkinat?

Monet konservatiiviset analyytikot ja poliitikot—turvaudutaan lämmitetty retoriikkaa ja mistruths alkuperästä kriisi—väittävät, että meidän on täysin yksityinen asuntolaina markkinat hoitaa Wall Street. Se oli kuitenkin täysin yksityinen markkinasegmentti, joka aiheutti miljoonia ulosmittauksia ja kaatoi koko rahoitusjärjestelmän. Jos me piirtää väärä opetus talouskriisistä ja äkillisesti peruuttaa hallitus asuntolaina rahoitus, se johtaa jyrkkään laskuun saatavuus asuntolainojen, katkaisemalla pääsy asuntoluotto keskiluokka.,

historia on tässä hyödyllinen opas. Ennen käyttöönottoa valtiontakauksen asuin kiinnitykset 1930-luvulla, kiinnitykset yleensä oli 50 prosenttia alas-maksu vaatimukset, lyhyt kesto, ja korkeat korot—putting omistusasumista ulottumattomissa monet keskiluokan perheet. Asumisen rahoitus-järjestelmän edellytyksenä oli usein paniikin aikana, joka tallettajien vaati rahaa pois heidän pankit, jättäen lainanantajat maksukyvytön. Että volatiliteetti on yksi syy siihen, miksi joka toinen kehittynyt talous on syvällä tasolla valtion tukea asuntolainojen rahoitus.,

lisäksi valtion tuen äkillinen poistaminen tarkoittaisi lähes varmasti 30 vuoden kiinteän asuntolainan päättymistä, joka on nyt Yhdysvaltain asuntomarkkinoiden tukipilari. Keskiluokkaiset perheet ovat vuosikymmenten ajan olleet riippuvaisia tämän tuotteen turvallisuudesta ja kohtuuhintaisuudesta, minkä ansiosta lainanottajat voivat korjata asumiskustannuksensa ja suunnitella tulevaisuutensa entistä epävakaammassa taloudessa. Useimmat asiantuntijat ovat yhtä mieltä siitä, että tämä erittäin hyödyllinen tuote häviäisi suurelta osin ilman valtion takuuta.,

Johtopäätös

Voit olla varma, Fannie Mae ja Freddie Mac olivat vajavaisia yrityksiä, jotka teki useita huonoja päätöksiä, ja veronmaksajien olisi koskaan enää tarvitse maksaa tahansa rahoituslaitos on ahneus. Mutta kun päättäjät katsovat Yhdysvaltain asuntorahoituksen tulevaisuuteen, heidän on etsittävä älykkäitä uudistuksia, jotka keskittyvät siihen, mitä edellisessä järjestelmässä oli rikki, säilyttäen samalla sen, mikä toimi vuosikymmeniä. Liittohallituksen on edelleen oltava avainasemassa asuntomarkkinoilla riippumatta siitä, toimiiko se uuden viraston Fannien ja Freddien vai puhtaasti yksityisten yritysten kautta.,

John Griffith on Politiikan Analyytikko Asuntojen joukkue Center for American Progress.