tulolähestymistapa on yksi kolmesta tekniikasta, joita Liikekiinteistöjen arvioijat käyttävät kiinteistöjen arvostamiseen. Verrattuna muihin kaksi tekniikoita (myynti vertailu lähestymistapa ja kustannukset lähestymistapa), tulot lähestymistapa on monimutkaisempi, ja siksi se on usein sekava monille kaupallinen kiinteistöalan ammattilaista. Tässä artikkelissa, käymme läpi tulolähestymistavan omaisuuden arvostukseen vaihe vaiheelta, mukaan lukien useita tulolähestymistapoja esimerkkejä.
mikä on Tulolähestymistapa arvostukseen?,
tulolähestymistapa on arvioijien käyttämä menetelmä, joka arvioi kiinteistön markkina-arvon kiinteistön tulojen perusteella. Tulolähestymistapa on diskontatun kassavirran analyysin soveltaminen rahoituksessa. Tulot lähestymistapa, kiinteistön arvo tänään on nykyarvo tulevista rahavirroista omistaja voi odottaa saavansa. Koska se perustuu saavat vuokratuloja, tämä lähestymistapa on yleisin liiketilojen vuokralaisten kanssa.,
On olemassa kaksi menetelmiä hyödyntämällä tulevaisuuden tuottojen nykyarvo: suora-arvo menetelmä ja tuotto-arvo menetelmä. Erona on, että suora-arvo menetelmä arvioi arvoon käyttäen yhden vuoden tulot, kun tuotto arvo menetelmä sisältää tulot ylittävät usean vuoden pitoaika. Katsotaanpa molempia menetelmiä hieman syvällisemmin.
Tulot Lähestymistapaa: Suora-Arvo Menetelmä
suora-arvo menetelmä arvioi omaisuuden arvo käyttäen yhden vuoden tuloista tulee., Tulomittarina voi olla potentiaalinen bruttotulo, efektiivinen bruttotulo tai Nettotoimintatulo. Suora pääomitus edellyttää, että vertailukelpoisista kiinteistöistä löytyy hyviä, tuoreita myyntitietoja. Vertailukelpoinen myynti tarjoaa sopivan markkinakertoimen kohteen kanssa käytettäväksi. Keskivertokertoimen löydät löydettyäsi kohtuullisen vertailukelpoisen myyntitiedon., Seuraavat kaavat ovat kolme tapaa löytää markkina-kertoimen avulla eri toimenpiteiden tulot:
- Mahdolliset bruttotulot Kerroin (PGIM) = myyntihinta / SMM
- Tehokas bruttotulot Kerroin (EGIM) = myyntihinta / EGI
- Net Income-Kerroin (NIM) = myyntihinta / NOI
Kun löytää markkinoilla kerroin, moninkertaistaa aihe omaisuutta on ennustettu liikevoitto markkina-kertoimella. Esimerkiksi kertomalla markkinoiden PGIM aihe omaisuutta on ennustettu SMM ensi vuonna saadaan nykyinen aihe, arvo arvio., Suora-arvo edellyttää, että tuottojen ja kulujen suhde on samankaltainen comparables ja aihe omaisuutta ja että ensi vuoden tulo on edustaja tulevaa vuotta.
Tulolähestymistapa: Tuottokapitalisointimenetelmä
tuottokapitalisointimenetelmä on monimutkaisempi lähestymistapa arvostukseen. Tässä menetelmässä käytetään nettokäyttötuloarvioita tyypilliseltä sijoitushallintakaudelta. Näin ollen, tuloksena kiinteistön arvon osuus on tulevaisuudessa odotettavissa muutoksia vuokra hinnat, vapautuneen, ja kulut., Yield Capitalisation ei vaadi vakaita ja muuttumattomia markkinaolosuhteita tilikauden aikana. Tuotto-arvo menetelmä sisältää myös arvion odotettavissa myyntihinta lopussa pitoaika. Katsotaanpa tarkemmin, miten yield kapitalisointi menetelmä toimii.
Osien Tuotto-Arvo Menetelmä
Käyttäen tuotto-arvo menetelmä, aihe, arvo arvio on nykyarvo tulevaisuudessa odotettavissa olevia rahavirtoja. Nykyarvon kaava yksinkertaisesti summia tulevaisuuden rahavirrat (P) jälkeen diskonttaamalla ne takaisin nykyhetkeen., Soveltamalla tätä kaavaa, kassavirrat ovat proforma arviot nettotuotot (P1 läpi Pn), vaadittu tuotto on r, ja n on pitoaika. Vaikka kaava laskee nykyinen arvo (PV), on huomattava, että sekä Excel ja suosittu taloudellinen laskimet käyttää (net present value, NPV) kaava löytää nykyarvo epätasainen rahavirrat. Tämä toimii, koska voit yksinkertaisesti plug-in $0 alkuinvestoinnin määrä, ja sitten saatu nettonykyarvo määrä on sama nykyarvo.,
Tässä on joitakin lisätietoja osien tuotto-arvo menetelmä:
- kassavirran Ennusteita. Tulotuotantokiinteistön seuraavan vuoden aikana tuottamien rahavirtojen ennustaminen on suhteellisen suoraviivaista ja tarkkaa. Kiinteistöillä on jo vuokralaisia, joilla on vuokrasopimuksia, eivätkä kustannukset saisi vaihdella dramaattisesti nykyisestä. Haastavampi osa kassavirtojen ennustamista tulee, kun miettii, mitä rahavirroille tapahtuu seuraavan parin vuoden aikana., Lisäksi mahdolliset yhden vuoden ennustevirheet pyrkivät yhdistymään seuraavina vuosina. Tilalla aikoja 5-10 vuotta ovat yleisimpiä, ja nämä arviot vaativat ennustettaessa markkinoiden vuokra -, vajaakäyttö-ja kokoelma menetys, ja kulut.
- Jälleenmyyntiarvo. Tulolähestymistapaa käyttävissä laskelmissa oletetaan, että omistaja myy kohteen kiinteistön tilikauden lopussa. Arvioijat voivat arvioida jälleenmyyntiarvon käyttämällä suoraa dollariennustetta tai kiinteistöjen vuotuista keskimääräistä kasvuvauhtia., Suoria dollariennusteita ei suosita, koska ne eivät vastaa suoraan markkinoiden odotuksia. Kasvuluvut pitävät markkinoiden ennustettua kasvuvauhtia, mutta kohteen arvo voi kasvaa markkinoiden keskiarvosta poikkeavalla vauhdilla. Kolmannessa menetelmässä käytetään suoraa pääomitustekniikkaa tilikauden loppuun. Esimerkiksi viiden vuoden pitoaikaa harkitseva arvioija pidentäisi proforman kassavirta-arvioita yhdellä lisävuodella., Viidennen vuoden lopun odotettu myyntihinta vastaisi kuudennen vuoden NOI: ta jaettuna markkina-arvolla.
- diskonttokorot. Yritysrahoituksessa nettonykyarvolaskelmassa diskonttokorko on yleensä yrityksen painotettu keskimääräinen pääomakustannus. Kun arvostetaan investointi, kuitenkin,, että diskonttokorko on yleensä edustettuna tarvittava tuotto. Kiinteistösijoittajat voivat käyttää vaadittu tuotto niiden sijoituskiinteistöjen tai odotettua tuottoa vastaava riski-investointi.,
Tulot Lähestymistapa, Esimerkiksi Käyttämällä Suora-Arvo
Yksi eduista suoraan arvo on, että se tarjoaa tavan saada nopeasti arvostus arvio. Arvioijat voivat saada nopeasti markkinakertoimen hiljattain myydyistä kiinteistökaupoista. Tarkastellaanpa kahta äskettäin myytyä vertailulääkettä, joista toinen on 300 000 dollaria ja toinen 2,1 miljoonan dollarin myyntihinta ja toinen 225 000 dollarin SMM: n ja 1,8 miljoonan dollarin myyntihinta. Ensimmäinen tuottaa PGIM 7 ($2,100,000/$300,000) ja toinen tuottaa PGIM 8 ($1,800,000 / $225,000). Niin, markkinoiden keskiarvo PGIM 7.,5 voidaan soveltaa kohteen kiinteistön SMM-arvioon, jotta saadaan Nopea arvostus. Jos kohteen kiinteistön odotettu SMM ensi vuonna on $195,000, kerro, että markkinoilla PGIM arvioida kohteen arvo.
Aihe-Arvo = $195 000 henkeä x 7,5 = $1,462,500
Arvioijien käyttää myös suora-arvo yhdessä jäljellä arvostus tekniikoita löytää kiinteistön arvoa, kun vain maa-alueen arvon tai arvon parannuksia on tiedossa. Maa-alueen arvo voidaan tunnistaa erillisestä analyysistä, jossa käytetään vertailukelpoisia maa-alueen myyntitietoja., Oletetaan, että tämän analyysin perusteella maan arvo on $350,000 9% Maan pääomitusaste. Lisäksi oletetaan, että pelkästään parannuksilla on 10 prosentin pääomitusaste.
osa omaisuudesta on NOI, joka on tuotettu maa voidaan laskea kertomalla maan arvo ja maan arvo hintaan. Loput tulot johtuvat parannuksista.
Jakamalla tuotto-osuus parannuksia parannuksia korkoprosenttina tuloksia arvostus $2,185,000 vain parannuksia., Lisäämällä maa arvo arvo parannuksia tulokset yhteensä omaisuuden arvo arvio $2,535,000.
Tulot Lähestymistapa, Esimerkiksi Käyttämällä Tuotto-Arvo
jotta voitaisiin arvioida, jollei omaisuuden arvo käyttäen tuottoihin perustuvaa lähestymistapaa, ensimmäinen askel on luoda proforma rahavirtalaskelma ennakoitua pitoaika. Seuraavilla markkina-oletuksia, anna arvio rahavirroista, omistaja yli viiden vuoden pitoaika.
- aihe omaisuutta odotetaan tuotto PGI 200 000 dollaria-seuraavan vuoden aikana, ja tällä hetkellä on 5% vajaakäyttöaste., Liiketoiminnan kulut ovat tällä hetkellä 45% EGI, ja sen odotetaan pysyvän samalla tilan aikana.
- Markkinavuokrat nousevat tällä hetkellä 3 prosentin vuosivauhtia. Toisen vuoden aikana sen odotetaan kuitenkin kasvavan vain prosentin vauhtia ennen kuin se palaa nykyiseen 3 prosentin kasvuvauhtiin.
- avoimen viran odotetaan nousevan 7 prosenttiin seuraavan kahden vuoden aikana ja palaavan sitten vakaaseen 5 prosenttiin.
- terminaalikapitalisaatioprosentiksi arvioidaan 9 prosenttia nykyisistä markkinakattoprosenteista.,
Tämä on proforma rahavirtalaskelma nojalla annettuja markkinoiden oletuksia. Myyntihinta vuonna 5 on vuosi 6 NOI jaettuna pääomitusasteella.
Nyt voimme laskea nykyarvo diskonttaamalla tulevaisuuden kassavirrat nykyhetkeen käyttämällä sijoittajan tuottovaatimus on 12%. Kassavirrat ovat $104,500 vuonna 1 $103,323 vuonna 2, $106,423 vuonna 3, $111,973 vuonna 4, ja $1,435,241 (summa NOI vuonna 5 ja odotettu jälleenmyynti arvo) vuonna 5. Siksi kohteen arvoarvio on 1 136 977 dollaria.,
Johtopäätös
tässä artikkelissa, keskustelimme tulot lähestymistapa kiinteistöjen arvostus. Määrittelimme tulolähestymistavan ja selitimme sitten kahden tulolähestymistavan menetelmät, joita arvioijat käyttävät. Ensinnäkin suoran pääomituksen menetelmässä käytetään yhden vuoden tulosta kiinteistön markkina-arvon arvioimiseen. Toiseksi, tuotto-arvo menetelmä käyttää usean vuoden ennuste kassavirtojen ja sitten nämä alennukset tulevat kassavirrat nykyhetkeen jotta saat lahjan arvo-omaisuutta., Me sitten kävelin läpi esimerkki sekä tulo-että lähestymistapa käyttää suoraan arvo-menetelmä ja toinen esimerkki käyttäen tuotto-arvo menetelmä.