7 Cose che dovete sapere su Fannie Mae e Freddie Mac

Esattamente quattro anni fa, durante i primi giorni della crisi finanziaria, il governo federale ha preso il controllo dei finanzieri ipotecari Fannie Mae e Freddie Mac attraverso un processo legale chiamato conservatorship., Da allora, le due società hanno richiesto circa billion 150 miliardi di dollari di sostegno dei contribuenti per rimanere solvente, mentre il governo ha mantenuto il mercato immobiliare a galla sostenendo più del 95 per cento di tutti i prestiti per la casa realizzati negli Stati Uniti.

Fannie e Freddie rimangono due delle più grandi istituzioni finanziarie del mondo, responsabili di un combinato assets 5 trilioni di beni ipotecari. Ancora, pochi americani capiscono che cosa Fannie e Freddie effettivamente fare per i proprietari di abitazione, quale parte hanno giocato nella recente crisi immobiliare, o quale ruolo avranno nel mercato dei mutui del futuro., Il quarto anniversario della loro tutela, qui ci sono sette cose che dovete sapere sui due giganti dei mutui.

Cosa fanno Fannie Mae e Freddie Mac?

La funzione primaria di Fannie Mae e Freddie Mac è quella di fornire liquidità al sistema di finanziamento ipotecario della nazione. Fannie e Freddie acquisto prestiti per la casa fatta da imprese private (a condizione che i prestiti soddisfano rigorosi standard di dimensioni, di credito e di sottoscrizione), pacchetto quei prestiti in titoli garantiti da ipoteca, e garantire il pagamento tempestivo del capitale e degli interessi su tali titoli a investitori esterni., Fannie e Freddie detengono anche alcuni mutui per la casa e titoli ipotecari nei propri portafogli di investimento.

Poiché i prestatori di ipoteca non devono tenere questi prestiti sui loro bilanci, hanno più capitale disponibile per fare prestiti ad altri mutuatari meritevoli di credito. Istituti di credito hanno anche un ulteriore incentivo ad offrire prodotti sicuri e sostenibili-vale a dire a lungo termine, mutui a tasso fisso-perché sanno Fannie e Freddie probabilmente li acquisteranno., Poiché Fannie e Freddie garantiscono i pagamenti in caso di default—a pagamento, ovviamente—gli investitori non devono preoccuparsi del rischio di credito, il che rende i mutui un investimento particolarmente interessante.

In questo sistema, il credito ipotecario era continuamente disponibile fino alla fine degli anni 1990 a condizioni ea prezzi che mettevano la proprietà della casa sostenibile a portata di mano per la maggior parte delle famiglie americane. Entro la fine di quel decennio, tuttavia, Wall Street aveva capito come acquistare e cartolarizzare i mutui senza bisogno di Fannie e Freddie come intermediari, portando a un cambiamento fondamentale negli Stati Uniti., mercato dei mutui.

Che ruolo hanno avuto Fannie e Freddie nel gonfiare la bolla immobiliare della metà – fine degli anni 2000?

Contrariamente ai punti di discussione conservatori, la risposta è molto piccola. Durante la bolla, i cedenti di prestiti sostenuti da Wall Street Capital hanno iniziato a operare oltre il sistema Fannie e Freddie che aveva funzionato per decenni vendendo grandi quantità di mutui subprime ad alto rischio con termini e caratteristiche che aumentavano drasticamente la possibilità di default., Molti di questi prestiti erano prodotti predatori come mutui ibridi a tasso variabile con pagamenti a palloncino che richiedevano rifinanziamento seriale o ammortamento negativo, mutui che aumentavano il saldo non pagato nel tempo.

Aziende di Wall Street come Lehman Brothers e Bear Stearns hanno confezionato questi prestiti ad alto rischio in titoli, hanno ottenuto che le agenzie di rating del credito li benedicessero e poi li hanno trasmessi agli investitori, che spesso erano inconsapevoli o disinformati dei rischi sottostanti., È stata la scarsa performance dei prestiti in questi titoli “private label”-quelli non posseduti o garantiti da Fannie e Freddie—che ha portato al tracollo finanziario, secondo la Commissione di inchiesta sulla crisi finanziaria bipartisan, tra gli altri ricercatori indipendenti.

In effetti, Fannie e Freddie hanno perso quote di mercato con la crescita della bolla: le società hanno sostenuto circa la metà di tutte le origini di mutui per la casa nel 2002, ma solo il 30% nel 2005 e nel 2006. In uno sforzo sfortunato per riconquistare quote di mercato, Fannie e Freddie fatto alcuni errori tragici., A partire dal 2006 e dal 2007—proprio mentre la bolla immobiliare stava raggiungendo il suo picco—Fannie e Freddie hanno aumentato la loro leva finanziaria e hanno iniziato a investire in alcuni titoli subprime che le agenzie di credito ritenevano erroneamente a basso rischio. Fannie e Freddie hanno anche abbassato gli standard di sottoscrizione nelle loro attività di cartolarizzazione, acquistando e cartolarizzando i cosiddetti prestiti Alt-A., Mentre i prestiti Alt-A in genere andavano ai mutuatari con un buon credito e un reddito relativamente alto, richiedevano poca o nessuna documentazione sul reddito, aprendo la porta alla frode (che veniva spesso perpetrata dal broker ipotecario piuttosto che dall’acquirente di casa).

Queste decisioni alla fine hanno contribuito alle perdite massicce delle aziende, ma tutto questo è accaduto troppo tardi per essere una causa primaria della crisi immobiliare.

Perché Fannie e Freddie hanno richiesto un piano di salvataggio dei contribuenti?

Fannie e Freddie hanno fallito in gran parte perché hanno preso decisioni commerciali sbagliate e hanno tenuto un capitale insufficiente., Inoltre, a differenza della maggior parte delle imprese di investimento private, Fannie e Freddie avevano solo una linea di business—finanziamento ipotecario residenziale—e quindi non avevano altre fonti di reddito da compensare quando i prezzi delle case cominciarono a scendere.

Nel 2008 Fannie e Freddie hanno perso un totale di billion 47 miliardi nelle loro imprese di mutui unifamiliari, costringendo le aziende a scavare in profondità nelle loro riserve di capitale. Quasi la metà di queste perdite proveniva da prestiti Alt-A, nonostante quei prestiti rappresentassero solo l’ 11% del business totale delle società., Ma quelle perdite erano solo l’inizio: tra gennaio 2008 e marzo 2012, Fannie e Freddie avrebbero perso un combinato billion 265 miliardi, oltre il 60 per cento dei quali era attribuibile a prodotti rischiosi acquistati nel 2006 e 2007.

Alla fine dell’estate del 2008—circa un anno dopo l’inizio della crisi immobiliare—le aziende di Wall Street avevano quasi abbandonato il mercato dei mutui statunitensi, mentre i fondi pensione e altri importanti investitori in tutto il mondo continuavano a detenere grandi quantità di titoli Fannie e Freddie., Se a Fannie e Freddie fosse permesso di fallire, gli esperti concordavano sul fatto che il mercato immobiliare sarebbe crollato ulteriormente, paralizzando l’intero sistema finanziario. L’amministrazione Bush nel settembre 2008 ha risposto mettendo Fannie Mae e Freddie Mac nel governo conservatorship, dove rimangono oggi.

Gli obiettivi di alloggi a prezzi accessibili per Fannie e Freddie hanno avuto un ruolo nella crisi dei subprime?

N.,

Nel 1992 il Congresso stabilì gli “affordable housing goals”, che erano obiettivi numerici per la quota di prestiti sostenuti da Fannie e Freddie che andavano a mutuatari a basso reddito e di minoranza. Per anni gli analisti conservatori hanno falsamente indicato questi obiettivi come un catalizzatore per la crisi immobiliare, sostenendo che hanno spinto Fannie e Freddie ad assumere livelli di rischio senza precedenti, creando una bolla e un busto nel mercato immobiliare subprime che ha scatenato la catastrofe finanziaria.

Semplicemente non è vero. Un recente studio della Federal Reserve Bank di St., Louis ha scoperto che gli obiettivi abitativi a prezzi accessibili non avevano alcun impatto osservabile sul volume, prezzo, o tassi di default dei prestiti subprime durante la crisi, anche dopo il controllo per la dimensione del prestito, tipo di prestito, caratteristiche mutuatario, e altri fattori. L’economista della Federal Reserve Neil Bhutta ha raggiunto una conclusione simile nel 2009, scoprendo che gli obiettivi di alloggi a prezzi accessibili hanno avuto un effetto trascurabile sui prestiti di Fannie e Freddie durante la bolla immobiliare.

Non dovrebbe essere una sorpresa., Fannie e Freddie non hanno cartolarizzato alcun prestito che soddisfacesse la definizione del settore di “subprime” e i prestiti nei loro titoli più rischiosi – comunemente identificati come” subprime-like “o”subprime equivalent” —hanno sperimentato tassi di delinquenza che rispecchiavano il mercato principale. I prestiti Alt-A che hanno guidato le loro perdite sono stati in genere fatti alle famiglie a reddito più elevato e quindi non si sono qualificati per gli obiettivi di alloggi a prezzi accessibili., Mentre Fannie e Freddie detenevano alcuni titoli garantiti da mutui subprime nei loro portafogli di investimento-molti dei quali qualificati per gli obiettivi di alloggi a prezzi accessibili—questi investimenti sono rimasti indietro rispetto al resto del mercato e costituivano solo una piccola frazione del totale dei prestiti subprime durante la bolla immobiliare.

Come stanno Fannie e Freddie oggi?

Molto meglio, ma entrambe le aziende hanno ancora una lunga strada da percorrere. Grazie in parte all’aumento dei prezzi delle case, Fannie Mae in agosto ha registrato il suo più grande profitto trimestrale dall’inizio della crisi, segnando il suo secondo trimestre redditizio consecutivo., Nel frattempo, Freddie Mac ha riportato un profitto trimestrale per la quinta volta dall’inizio della crisi.

Il miglioramento delle finanze di entrambe le società ha portato il Dipartimento del Tesoro degli Stati Uniti ad agosto a rielaborare i termini del piano di salvataggio del governo. In base al precedente accordo, Fannie e Freddie attingevano denaro dal Dipartimento del Tesoro, se necessario, per rafforzare le sue riserve di capitale. In cambio, le società hanno emesso azioni privilegiate al governo su cui hanno pagato un dividendo obbligatorio del 10 per cento., Secondo le nuove regole, il Tesoro rivendicherà semplicemente tutti i profitti di Fannie e Freddie alla fine di ogni trimestre e fornirà capitale quando necessario in caso di perdita trimestrale.

Mentre il peggio della crisi sembra essere finito, Fannie e Freddie sono lontani dal ripagare il loro debito. Secondo Moody’s Analytics, potrebbero essere necessari alle aziende 15 anni per rimborsare i contribuenti per intero., Nel frattempo, mentre il governo continua a svolgere un ruolo centrale nelle operazioni quotidiane di Fannie e Freddie, la continua incertezza ha portato molti dipendenti chiave a lasciare e ha causato un sottoinvestimento nelle infrastrutture e nei sistemi necessari.

Cosa dovremmo fare con Fannie e Freddie?

Con il governo federale che sostiene quasi ogni mutuo per la casa fatto nel paese oggi, quasi tutti sono d’accordo che l’attuale livello di sostegno è insostenibile nel lungo periodo, e il capitale privato alla fine dovrà assumere più rischi nel mercato dei mutui., Ciò lascia due domande critiche davanti ai responsabili politici di oggi: che tipo di presenza dovrebbe avere il governo federale nel futuro mercato immobiliare e come passare responsabilmente a questo nuovo sistema di finanza abitativa?

Da quando è iniziata la conservazione di Fannie e Freddie, decine di gruppi di advocacy, accademici e stakeholder del settore hanno offerto possibili risposte a queste domande. La stragrande maggioranza di questi piani suggeriti concorda sul fatto che una qualche forma di sostegno governativo è necessaria per garantire un mercato immobiliare stabile e per mantenere il mutuo a tasso fisso di 30 anni.,

Nel gennaio 2011 il Mortgage Finance Working Group—un gruppo progressista di esperti di finanza immobiliare, sostenitori di alloggi a prezzi accessibili e importanti accademici sponsorizzati dal Center for American Progress—ha pubblicato il suo piano per la liquidazione responsabile di Fannie Mae e Freddie Mac e riportare il capitale privato nel mercato dei mutui statunitensi. La nostra proposta include un esplicito backstop del governo su determinati prodotti ipotecari, requisiti che le imprese private servono l’intero mercato e un regolatore autorizzato per garantire la sostenibilità e l’accessibilità dei prodotti ipotecari., Il piano, inoltre, prevede cinque principi guida per ogni sforzo di riforma:

• Ampia e coerente l’accesso al credito ipotecario per tutte le comunità
• la Stabilità di un mutuo ipotecario durante tutti i tipi di condizioni economiche
• la Trasparenza e la standardizzazione dei prodotti che possono essere compresi
• Accesso a servizi abbordabili di un mutuo ipotecario per entrambi i proprietari di abitazioni e alloggi in locazione
• protezione del Consumatore per garantire che i prodotti ipotecari e pratiche di operare a lungo termine nell’interesse dei mutuatari

Cosa sarebbe accaduto se non completamente privatizzato USA, mercato dei mutui?

Molti analisti e politici conservatori—ricorrendo a retorica riscaldata e mistruths sulle origini della crisi—sostengono che abbiamo bisogno di un mercato dei mutui completamente privato gestito da Wall Street. E ‘ stato il segmento completamente privato del mercato, tuttavia, che ha causato milioni di pignoramenti e portato giù l’intero sistema finanziario. Se traggiamo la lezione sbagliata dalla crisi finanziaria e ritiriamo bruscamente il governo dalla finanza ipotecaria, ciò porterà ad una forte riduzione della disponibilità di mutui per la casa, tagliando l’accesso ai finanziamenti ipotecari per la classe media.,

La storia è una guida utile qui. Prima dell’introduzione della garanzia del governo sui mutui residenziali nel 1930, mutui in genere avevano 50 per cento requisiti di acconto, brevi durate, e alti tassi di interesse-mettendo proprietà fuori portata per molte famiglie della classe media. Il sistema di finanziamento dell’edilizia abitativa era soggetto a frequenti panico durante i quali i depositanti richiedevano denaro dalle loro banche, lasciando i creditori insolventi. Che la volatilità è uno dei motivi per cui ogni altra economia sviluppata nel mondo ha livelli profondi di sostegno del governo per la finanza ipotecaria residenziale.,

Inoltre, rimuovere bruscamente il sostegno del governo significherebbe quasi certamente la fine del mutuo a tasso fisso di 30 anni, ora un pilastro del mercato immobiliare statunitense. Le famiglie della classe media per decenni sono dipese dalla sicurezza e dalla convenienza di questo prodotto, che consente ai mutuatari di fissare i loro costi di alloggio e pianificare meglio il loro futuro in un’economia sempre più volatile. La maggior parte degli esperti concorda sul fatto che questo prodotto altamente vantaggioso scomparirebbe in gran parte senza una garanzia governativa.,

Conclusione

Per essere sicuri, Fannie Mae e Freddie Mac erano aziende difettose che hanno preso diverse decisioni di business cattivi, e i contribuenti non dovrebbero mai più dover pagare il conto per l’avidità di qualsiasi istituto finanziario. Ma mentre i politici guardano al futuro della finanza immobiliare statunitense, devono cercare riforme intelligenti che si concentrino su ciò che è stato rotto nel sistema precedente, mantenendo ciò che ha funzionato per decenni. Il governo federale deve continuare a svolgere un ruolo chiave nel mercato immobiliare, indipendentemente dal fatto che funzioni attraverso Fannie e Freddie, una nuova agenzia o imprese puramente private.,

John Griffith è un analista politico con il team Housing presso il Center for American Progress.